住宅を借りる際に必ずと言っていいほどかかる「敷金」。オフィスの契約時でも同様に敷金がかかりますが、住宅と比べると非常に高額であるケースが多いです。
本記事では、オフィスを探す際に知っておくべき敷金の相場や敷金返還の減額要素について解説します。敷金0円でオフィスを借りることができる「敷金減額サービス」も紹介するため、敷金についての情報を知りたい方はぜひご覧ください。
なお、下記記事では敷金だけでなくオフィス移転の費用を削減する方法を解説しています。全体的なコストを削減したい方はこちらも併せてご覧ください。
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オフィスの敷金相場はいくら？
オフィスの敷金は一般的に賃料の6〜12ヶ月分が相場とされていますが、近年は物件や契約条件によって柔軟な対応が可能になってきています。
実際、多くのオフィス物件検索サイトでは「敷金相談可」という表示を目にするようになりました。ただし、賃料や敷金が非公開となっている物件も多く、正確な条件はオフィス仲介会社を通じて確認する必要があります。敷金の設定はオーナーや管理会社の方針によって大きく異なるため、具体的な条件交渉は仲介会社に相談することをお勧めします。
なお、日商保では敷金0円で入居可能なオフィス物件を多数取り扱っております。また、当社限定で敷金0円でご契約いただける物件もご用意しています。物件探しでお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
そもそもオフィス敷金は何のために預けるのか
オフィスの敷金は、賃貸借契約において借主が貸主に預けるいわば保証金です。敷金は主に以下のような事態に備えるために設定されます。
- 賃料の未払いや延滞が発生した場合の補填
- 入居中の施設・設備の破損に対する修繕費用
- 退去時の原状回復費用（内装解体、床や壁の補修など）
- 予期せぬ事業撤退や倒産による損失への備え
- その他、契約違反による損害賠償金の担保
特にオフィスの場合、業務用の内装工事や設備の設置により、退去時の原状回復費用が住宅と比べて高額になることが一般的です。また、事業撤退や倒産などで借主と突然連絡が取れなくなるケースも想定されます。
敷金は、このような不測の事態による貸主側の損失を最小限に抑えるための重要な保証金としての役割を果たしています。契約終了時、これらの費用や損害賠償金などを精算した残額は、借主に返還されます。つまり敷金は、円滑な賃貸借関係を維持するための「安心料」としての性質を持っているといえるでしょう。
住宅よりオフィスの敷金が高くなる理由
オフィスの敷金が住宅と比べて高額になる理由には、「オフィス特有のリスク」が大きく関係しています。
住宅の場合、退去時にハウスクリーニングを行えば原状回復が完了することが一般的です。一方、オフィスでは業態や使用目的に応じて、借主が内装工事や設備の改修を行うことが珍しくありません。そのため、退去後の原状回復には相当な費用と労力が必要となります。
また、オフィスは賃料自体が高額であることに加え、入居企業の経営状況によって家賃の支払いが滞るリスクも考慮しなければなりません。住宅と異なり、事業撤退や倒産などで突如として借主と連絡が取れなくなる可能性もあります。
こうした様々なリスクに備えるため、貸主は高額な敷金の設定を求めることが一般的です。確かに借主にとって大きな初期負担となりますが、オフィス賃貸に伴うリスクを考慮すれば、これは貸主側の合理的な判断といえるでしょう。
オフィス退去時に敷金は返ってくる？
オフィス退去時の敷金返還は、民法第622条の2に基づいて行われます。敷金は、以下のいずれかの条件が満たされた時点で返還の対象となります。
- 賃貸借契約が終了し、物件の明け渡しが完了したとき
- 賃借権が適法に第三者へ譲渡されたとき
ただし、返還される敷金額からは、未払いの賃料や共益費、原状回復費用（内装の撤去・修繕費用など）、施設・設備の破損や汚損の修繕費用、その他契約違反による損害賠償金などが差し引かれる可能性があります。
重要なのは、これらの返還条件や控除項目が賃貸借契約書に明確に規定されていることです。契約締結時に内容をしっかりと確認し、特に原状回復の範囲や費用負担について理解しておくことで、退去時のトラブルを防ぎ、返還される金額を事前に見積もることができます。
なお、敷金は貸主が借主の債務を担保するためのものであり、借主が任意に賃料支払いなどへの充当を求めることはできません。賃料の支払いが困難な場合は、必ず貸主との協議が必要です。
敷金の返還額が減額される要因
オフィス退去時の敷金返還において、実際に手元に戻ってくる金額は当初預けた金額より少なくなるのが一般的です。これは契約時に定められた諸費用や、入居中に発生した費用が差し引かれるためです。敷金からの控除項目を正しく理解しておくことで、退去時のトラブルを未然に防ぎ、適切な資金計画を立てることができます。
償却費
契約時に定められた「償却費」は、敷金返還時に差し引かれる重要な要素の一つとなります。これは契約書に明記された金額が、退去時に自動的に控除される仕組みです。償却費の相場は物件や契約条件によって異なりますが、一般的に賃料1〜2か月分、または敷金の10〜20%程度に設定されることが多いようです。
近年では、テナント誘致の観点から償却費を設定しない物件も増加傾向にあります。特に中小規模のオフィスビルでは、初期費用を抑える施策として償却費を廃止する例が見られます。
また、償却費が設定されている場合でも、その使途は原状回復費用の一部として扱われたり、貸主の経費として計上されたりとさまざまです。契約前に償却費の有無や金額、使途について確認することで、将来の返還額を適切に見積もることができるでしょう。
原状回復工事
オフィスの退去時には、借りた当時の状態に戻すための原状回復工事が必要となります。特にオフィスの場合、入居時に業態や企業イメージに合わせた内装工事を実施していることが多く、その原状回復には住居用物件と比べて高額な費用が発生します。天井や壁の装飾変更、フロア全体のレイアウト変更、電気配線の増設など、入居中に行った改修はすべて原状に復する必要があるためです。
原状回復工事の費用相場は、オフィスの規模や内装の仕様によって大きく変動します。一般的な事務所として利用していた場合、坪単価で5万円から10万円程度が目安となりますが、特殊な設備を導入していた場合や大規模な改装を行っていた場合は、坪20万円以上かかることもあります。退去時のトラブルを防ぐためにも、入居時の工事内容や原状回復の範囲について、契約書で明確に定めておくことが重要です。
未払い費用の精算
敷金返還時には、水道光熱費や共益費など、退去までに発生した未払い費用も精算対象となります。特にオフィスビルの場合、空調使用料や時間外空調料金、従量課金の電気料金など、精算項目が住居用物件より多岐にわたることがあります。そのため、退去の1か月前には各種料金の確認と精算手続きを開始することをお勧めします。
また、オフィスビルでは24時間利用や土日利用など、契約時の想定を超える利用があった場合の追加料金も発生する可能性があります。敷金からの控除を最小限に抑えるためにも、日頃から使用料金の管理を徹底し、退去時には未払い金の有無を入念に確認することが大切です。特に請求内容に不明な点がある場合は、早めに管理会社へ確認を取り、スムーズな精算を心がけましょう。
付帯設備の修繕費用
オフィスには住居用物件と比べて多くの付帯設備が備わっています。システム天井や空調設備、セキュリティシステム、OAフロアなど、これらの設備に故障や破損が生じた場合、その修繕費用は敷金から差し引かれることになります。通常使用による経年劣化は貸主負担となりますが、使用方法の誤りや管理不足による故障は借主負担となるケースが一般的です。
入居中の日常的なメンテナンスや定期点検を怠ると、退去時に予想以上の修繕費用が発生する可能性があります。特に電気設備や空調設備は専門業者による修理が必要となるため、高額な費用が請求されることも少なくありません。
また、故障や不具合を放置したことで被害が拡大した場合、その分の追加費用も借主負担となることがあります。設備の不具合を発見した際は、速やかに管理会社へ報告し、適切な対応を取ることが重要でしょう。
契約解除に伴う違約金
契約期間満了前に解約する場合、敷金から違約金が差し引かれる可能性があります。オフィス賃貸借契約では、契約期間や解約予告期間が住居用物件より長く設定されていることが多く、これらの条件を満たさない解約は相応の違約金が発生します。一般的な違約金は賃料の1〜3か月分程度ですが、定期借家契約の場合はさらに高額になることもあります。
予定より早期に退去することが決まった場合は、速やかに貸主や管理会社と協議することをお勧めします。解約予告期間を十分に確保することで違約金が軽減されたり、後継テナントが見つかった場合に違約金が免除されたりするケースもあります。契約書の解約条項をよく確認し、慎重に退去計画を立てることで、不要な費用負担を避けることができるでしょう。
オフィス移転の敷金を抑える方法
オフィス移転時の敷金は、賃料の6〜12ヶ月分と高額になることが一般的です。この多額の初期費用は、特にスタートアップ企業や事業拡大期の企業にとって大きな負担となります。ここでは、オフィス移転における敷金負担を軽減するための有効な方法を解説していきます。
敷金減額サービスの活用
敷金負担を軽減する最も確実な方法として、当社日商保では敷金減額保証サービスを提供しています。このサービスは、通常必要となる敷金の一部を保証に置き換えることで、実際の現金負担を大幅に軽減できる仕組みです。具体的には、従来の敷金額から最大0円まで減額が可能です。
当社が敷金の代わりに保証を提供することで、貸主側のリスクも適切にカバーされます。そのため、物件を借りる際の交渉もスムーズに進むケースが多いでしょう。また、すでに預けている敷金を活用したい場合は敷金返還保証サービスも用意しています。これらのサービスにより、本来敷金として固定化されていた資金を運転資金として活用でき、事業拡大や新規プロジェクトにより効果的な資金運用が可能となります。
居抜き・セットアップオフィスの選択
敷金負担を軽減するもう一つの方法として、居抜きオフィスやセットアップオフィスの活用が挙げられます。居抜きオフィスは前テナントの内装や設備をそのまま利用できる物件で、新規に内装工事を行う必要がないため、敷金が比較的低く設定されているケースが多くあります。また、電話回線やネットワーク設備なども既存のものを活用できるため、初期費用全体の削減にもつながります。
一方、セットアップオフィスは、基本的な内装や必要設備が施工済みの物件です。標準的なオフィスレイアウトが整えられているため、大規模な工事が不要で、敷金も抑えめに設定されていることが一般的です。特に、スタートアップ企業や急成長期の企業にとって、このような即入居可能な物件は、資金面だけでなく、スピーディーな事業展開の観点からも魅力的な選択肢となるでしょう。
賃料と立地のバランス検討
敷金は賃料に連動して設定されるため、賃料を抑えることで結果的に敷金も低く抑えられます。ただし、単純に賃料の安い物件を選ぶことは、必ずしも最適な選択とはいえません。駅からの距離や築年数といった立地条件と、想定される業務効率や従業員の働きやすさを総合的に判断する必要があります。
例えば、賃料を重視して駅から遠い物件を選択した場合、通勤時間の増加による従業員の負担増や、取引先へのアクセスの悪さによる営業効率の低下などが考えられます。また、築古物件は賃料が安い反面、設備の老朽化や通信環境の整備状況など、業務に影響を与える要素も考慮が必要です。敷金の負担を軽減しつつ、事業の成長に寄与する物件選びを行うためには、当社の経験豊富なコンサルタントによるアドバイスも有効です。
まとめ｜オフィスは敷金0円で借りられるケースも多々ある
オフィスの敷金は一般住宅と比較して非常に高額であり、特に事業拡大期やスタートアップ期の企業にとって大きな負担となります。賃料の6〜12ヶ月分という多額の資金が敷金として固定化されることで、事業展開に必要な運転資金が不足し、成長の機会を逃すリスクも考えられます。
当社日商保では、敷金減額保証サービスを通じて、この課題の解決をサポートしています。このサービスを利用することで、通常必要となる敷金を最大で半額から0円にまで抑えることが可能です。敷金として預け入れる予定だった資金を、事業運営やマーケティング、設備投資など、成長に直結する分野へ投資することができます。
新規出店や事業拡大をお考えの企業様におかれましては、ぜひ当社の敷金減額保証サービスをご検討ください。経験豊富なスタッフが、お客様の事業計画に最適な提案をさせていただきます。