賃貸契約時に必要な「保証金」は、消費税の課税対象なのでしょうか。オフィスの移転で必要な資金のひとつが賃貸契約時の保証金ですが、消費税がかかるかどうか、わからない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、保証金と消費税の関係について解説します。保証金の役割を理解して、抑えるポイントを確認しましょう。
保証金（敷金）に消費税はかかる？
保証金（敷金）は、貸主が借主から預かるお金のことです。契約解約後に返還される保証金は、建物を賃貸する対価ではないため、消費税はかかりません。
ただし、返還されない保証金もあります。賃貸契約解約時に保証金から一定の費用が差し引かれるなど、一部もしくは全部が返還しないと定められている場合は返還がありません。
このように、返還されない場合の保証金は、消費税の課税対象となります。契約時は保証金の返還条件などをチェックして、消費税の取り扱いを確認しましょう。
そもそも保証金の役割とは
保証金は、以下のような目的のために必要になります。契約中や退去時のリスクを回避するために用意するのがおもな目的です。
もちろん、保証金を以下のように補填した場合、その分返還金額が減ります。退去時の保証金が少しでも多く返還されるように、保証金の役割をしっかり確認しましょう。
賃料の滞納補填する
万が一、借主が賃料の支払いを滞納した場合、貸主は保証金から補填します。滞納が起こっても保証金から補填できると、貸主にとってもメリットですが、借主にとっても未納リスクを減らせるというメリットがあります。
しかし、いくら保証金があるからといっても、賃料の滞納は信頼を失います。状況によっては、退去を打診される可能性があるため、滞納はしないように注意しましょう。
原状回復費用を補填する
借主の退去時には、原状回復するための費用が発生します。この原状回復費用は、保証金から支払われるケースがほとんどです。
原状回復にかかる費用は、状態や条件によって大きく異なります。万が一保証金で補填しきれない場合は、追加の支払いが発生するため注意しましょう。
契約違反時の損害を補填する
万が一、借主が賃貸借契約の内容に違反した場合、発生した損害の補填に保証金が使用されることもあります。保証金から補填すれば、貸主の損失を最小限に抑えることが可能です。
損害が発生したときに、借主が支払ってくれるのであれば問題ありません。しかし、支払えないときでも保証金から補填できると、貸主も安心できます。
しかし、違反しているつもりがなかったとしても、禁止事項に該当した場合は、保証金から違反金を徴収されたり、追加の費用を求められたりすることもあります。そのため、オフィス物件を借りる際は、賃貸借契約書の内容をしっかり確認しましょう。
賃貸オフィスの保証金の相場
賃貸オフィスの保証金相場は、賃料の3〜12か月です。相場の幅が広いのは、賃借面積や貸主によって金額が異なるためです。賃借面積ごとの敷金相場は、以下のようになっています。
また、一般的には個人よりも大手デベロッパーが貸主の方が、保証金が高く設定されている傾向にあります。
これらから、広いオフィスを求める場合や大手デベロッパーから借りる場合は、保証金が高くなるでしょう。
賃貸オフィスの保証金が高めに設定されている理由
一般的に、居住目的での保証金は賃料の1〜2か月です。上記の説明を踏まえると、住宅用途よりもオフィス用途の方が、保証金が高めに設定されています。ここでは、賃貸オフィスの保証金が高めに設定されている理由について解説します。
原状回復費用はおもに3つのパターンに分かれます。工事業者の選定から費用まで借主側で行うパターンA、貸主が業者を選定し工事費用は借主が負担するパターンB、業者の選定も費用も貸主が負担するパターンCの3つです。
どのパターンでの契約になるのかや原状回復が必要な箇所、どこまでの状態に戻さなければならないかなどによって、費用は大きく変わります。また、オフィスの規模によっても、原状回復費用の相場は異なります。
オフィスの規模ごとの相場は以下のとおりです。
賃貸契約時には、原状回復はどこまで必要なのか、借主はどこまで負担しなければならないのかをあらかじめしっかり確認しておきましょう。
家賃の滞納は、法的手続きによる強制退去のリスクをともなう行為です。強制退去以外にも、以下のようなリスクをともないます。
- 契約解除
信頼関係が破綻しない程度の1度や2度くらいの滞納であれば、求められない可能性もあります。しかし、3か月以上の滞納は信頼関係の継続は難しくなり、契約解除を求められる可能性が高まるでしょう。
- 事業継続が困難になる
契約期間満了後の更新を断られる可能性があります。更新方法には、借主と貸主双方の合意更新と、貸主からの更新拒絶がなければ契約が続く自動更新の2つです。どちらの場合でも、貸主が更新できないと判断すれば、期間満了を持って退去せざるを得なくなります。
- 保証人に責任が及ぶ
賃貸契約時には、万が一の場合に責任を負う保証人を設けるのが基本です。そのため、借主が家賃の支払い不可能と判断すると、保証人に請求が及びます。家賃滞納は保証人に多大な迷惑をかける行為です。
- 風評被害に遭う
家賃滞納が続けば、貸主や保証人だけではなく、取引先にも知られる可能性があります。滞納の事実が知れ渡ると、取引を断られるなど、事業の継続が困難になる可能性もあるでしょう。
このように、家賃滞納には、その場所で事業を継続できないだけでなく、今後の活動にも大きな影響が及ぶことを忘れてはいけません。
保証金は全額返還されるのか
保証金が全額戻ってくることはほとんどありません。民法では、以下の場合に保証金を返還する責務が発生するとしています。
賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき
つまり、保証金は原状回復を終え、借主に返還された後に返還されます。原状回復費用がまったくかからないケースは考えにくく、さらに償却費が発生することもあるため、保証金が全額戻ってくる可能性は低くなるのです。
償却費とは、保証金から無条件で差し引かれる費用のことです。保証金の10〜20%程度になります。
保証金の返還時に注意すべきポイント
保証金の返還時に注意すべきポイントは以下の5つです。
- 保証金の返還はオフィス退去後すぐではない
- 返還額に関する契約書の内容を確認する
- 原状回復費用を削減する方法を検討する
- 貸主の財務状況と信頼性を事前に確認する
- 返還条件に関するリスクを把握しておく
以下では、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
保証金の返還はオフィス退去後すぐではない
上記でも解説したように、保証金は原状回復が完了して貸主に引き渡した後に返還されます。そのため、オフィスを退去した後すぐに返還されるのではありません。
もし、移転を考えており、保証金を新しいオフィスの契約資金に充てようと考えている場合、契約時期を考慮しなければいけません。すぐの移転が必要である場合は、返還金の流用は難しいでしょう。
保証金が返還されるのは、賃貸借契約終了後から3〜6か月ほどかかるため、オフィスの契約資金に充てようと考えている方は注意しましょう。
返還額に関する契約書の内容を確認する
契約書に記載されている、返還額に関する内容はしっかり確認しましょう。実際に返還される保証金は、預けた保証金から原状回復費用と償却費用を差し引いた金額になります。
償却費用は必ずあるとは限らず、契約によって異なるため、償却費用があるかどうかは必ず確認しましょう。また、償却には返却されないものだけでなく、原状回復費用に充てられるものもあります。
原状回復費用に充てられるのであれば、返還される保証金額が多くなる可能性があるため、契約書でしっかり確認しましょう。不明点があれば、契約前に必ず確認しておきます。
原状回復費用を削減する方法を検討する
原状回復費用は、以下の方法によって削減できる可能性があります。
借主が工事業者を決められる場合は、相見積もりをとって安い費用で請け負ってくれる業者を探しましょう。ただし、原状回復の条件に合う内容になっているかの確認は必要です。
居抜き退去とは、退去時に内装や設備をそのままにして退去することです。この方法だと原状回復費用だけでなく、廃棄費用も大幅に削減できます。しかし、居抜き退去は借主・貸主・新しい借主の三者間の合意が必要です。
居抜き退去を考えている場合は、事前に確認しましょう。
貸主の財務状況と信頼性を事前に確認する
きちんと保証金が返還されるかの確認として、貸主の財務状況や信頼性を事前にチェックしておきましょう。貸主が上場企業の大手デベロッパーであれば、金融庁が運営する電子開示システムEDINETや、各証券取引所のwebサイトから取得できます。
また、問い合わせしたときや営業担当者の対応内容や、インターネットの口コミなどから信頼性を確認するのも方法のひとつです。
返還条件に関するリスクを把握しておく
保証金が返還されるのは、原状回復が完了して貸主に明け渡した後です。また、償却費用が差し引かれるなど、契約によって返還条件はさまざまあります。
返還条件は借主によってリスクはないのか、事前に契約書の条件を確認しておきましょう。
こちらの記事では、オフィス移転でやることについて解説しています。引っ越し後までのスケジュールやポイントも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
契約終了後に返還される保証金に消費税はかかりません。ただし、あらかじめ返還しないとされている保証金は課税対象になる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
保証金は賃料の滞納、原状回復費用、契約違反時の損害の補填などに充てられます。賃料の滞納や損害が発生すると、退去時の保証金が減るだけでなく、追加の費用が発生する可能性もあるため、注意しましょう。
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