オフィス移転を検討している企業にとって、セットアップオフィスは注目すべき選択肢の一つです。内装工事や什器の設置が完了した状態で提供されるセットアップオフィスは、スタートアップやベンチャー企業を中心に人気を集めています。
従来の賃貸オフィスとは異なり、入居後すぐに業務を開始できるため、移転にかかる時間とコストを大幅に削減することが可能です。本記事では、セットアップオフィスの定義や種類、他のオフィスタイプとの違いについて詳しく解説します。
セットアップオフィスとは？
セットアップオフィスとは、貸主側が予め内装工事や什器の設置を完了した状態で提供する賃貸オフィスのことを指します。通常の賃貸オフィスでは、借主が自らが内装業者と連携して内装デザインを考案し、工事業者を選定して内装工事を実施する必要があります。（場合によっては内装会社に丸投げするケースもあります。）
対して、セットアップオフィスは会議室や執務スペース、受付エリアなどが既に整備されており、契約後すぐに業務を開始できる状態になっています。ただし、不動産会社やオフィス検索サイトによって定義が微妙に異なる場合があるため、物件を検討する際は詳細な仕様を確認することが重要でしょう。
セットアップオフィスは大きく分けると3種類
セットアップオフィスは内装や什器の整備レベルによって、大きく3つのタイプに分類されます。業者や検索サイトごとに定義が異なるため、事前に確認しておきましょう。
フルセットアップオフィス
フルセットアップオフィスは、内装工事から什器の設置まで全てが完了している最も充実したタイプです。執務デスクや椅子、会議室テーブル、受付カウンター、キャビネットなど、業務に必要な家具が全て配置されています。入居企業はパソコンや電話機器を持ち込むだけで、すぐに業務をスタートできます。
初期投資を最小限に抑えたいスタートアップ企業や、急な移転が必要な企業にとって理想的な選択肢といえるでしょう。設備投資にかかる時間と労力を大幅に削減できるため、本業に集中したい企業には特におすすめです。
什器付きハーフセットアップオフィス
ハーフセットアップオフィスの什器ありタイプは、会議室や受付エリアには什器が設置されているものの、執務室については什器がない状態のセットアップオフィスです。企業の働き方や業務内容に合わせて、執務エリアのレイアウトをカスタマイズしたい場合に適しています。
フリーアドレス制を導入したい企業や、特殊な業務用機器を設置する必要がある企業にとって、柔軟性とコスト削減を両立できる魅力的な選択肢です。会議室などの共用部分は既に整備されているため、全てを一から準備するよりも大幅に準備期間を短縮できます。
什器なしハーフセットアップオフィス（内装付きオフィス）
ハーフセットアップオフィスの什器なしタイプは、内装工事のみが完了している状態のセットアップオフィスです。業者によってはこれを内装付きオフィスと呼びます。床材や壁の仕上げ、照明設備、空調設備は整備されていますが、会議室を含めて什器は一切設置されていません。
企業独自のブランディングを反映したオフィス環境を構築したい場合や、既存の什器を移転先でも継続使用したい場合に適しています。内装工事にかかる期間と費用は削減しながら、什器選びやレイアウト設計については自由度を確保できるバランスの取れた選択肢といえるでしょう。
ちなみに...
オフィス検索サイトや不動産業者によっては通常の賃貸オフィスとして扱うことも。このあたりは人によって定義が異なるので少しややこしいですが、仲介業者やオーナーに確認してみるのがよいです。
セットアップオフィスのメリット
セットアップオフィスにはいくつかのメリットがあります。後述するデメリットと併せてポイントをおさえておきましょう。
初期費用を大幅に削減できる
セットアップオフィス最大の魅力は、オフィス移転にかかる初期費用を大幅に削減できることです。通常の賃貸オフィスでは、内装工事費用だけで数百万円から数千万円の費用が発生します。加えて什器購入費、設計費、工事管理費なども必要になるため、総額では相当な金額になるケースもあります。
セットアップオフィスならまとまった初期投資が不要です。特にキャッシュフローを重視するスタートアップ企業にとって、資金を事業拡大に集中投資できるメリットは計り知れません。さらに敷金0円サービスを併用すれば、より一層初期コストを抑制可能です。
移転後すぐに業務を開始できる
セットアップオフィスは契約完了後、最短で1週間程度で入居し業務を開始できます。通常の賃貸オフィスでは、内装業者の選定から設計打ち合わせ、工事完了まで2〜3ヶ月の期間を要することが一般的です。この期間中は旧オフィスの賃料も並行して支払う必要があり、二重賃料の負担が発生してしまいます。
急な事業拡大や人員増加に対応する必要がある企業や、新規事業立ち上げでスピードを重視する企業にとって、すぐに業務環境を整えられるセットアップオフィスは非常に有効な選択肢になります。時間的制約がある中でのオフィス移転では、その価値は金額以上に大きいでしょう。
フリーレント交渉するなら仲介業者へ！
内装工事を自社で行う際、二重家賃の支払いはできる限り避けたいものですが、オーナーへの直接交渉よりも仲介業者に交渉を任せてしまうほうがスムーズです。
入居だけでなく退去も楽
セットアップオフィスは入居時だけでなく、退去時の負担も軽減できる点で優れています。入居時には内装工事の進捗管理や業者との調整業務が不要なため、総務担当者の負担を大幅に軽減できます。初期コストをかけずに済むうえ、内装デザインを検討する時間も什器を選定する時間も必要ありません。
これによりスタートアップ企業では本業により多くの時間とリソースを割けるようになります。退去時についても、基本的には原状回復費用が発生しないため、次の移転先への資金を確保しやすくなります。ただし契約内容によっては一部原状回復が必要な場合もあるため、事前の確認は欠かせません。
ポイント
大規模な内装工事は意外と社内の工数もかかります。内装会社に丸投げするケースはあまりなく、システム開発のようにプロジェクトとして進行していきます。担当者が自らの業務と並行して行うことも多いため、社員にも大きなストレスがかかります。
原状回復費用がかからない
セットアップオフィスの大きな魅力として、退去時の原状回復費用が基本的に発生しないことが挙げられます。通常の賃貸オフィスでは、退去時に入居前の状態に戻すため、内装の撤去工事や床材の張り替えなどで数千万単位の費用がかかることも珍しくありません。
セットアップオフィスなら、これらの費用負担がないため、次の移転時期を柔軟に検討できるようになります。特に事業成長が著しいスタートアップ企業では、数年後の規模拡大を見据えた移転計画を立てやすくなるでしょう。ただし絶対に原状回復費用がかからないわけではないため、契約時には必ず退去条件を詳細に確認することが重要です。
原状回復費用はかからないけど...
セットアップオフィスの退去時にはクリーニング費用がかかるケースが多いです。当然、原状回復工事費用よりコストは低いですが、賃料の1~2ヶ月程度発生する場合もあるので事前に確認しておきましょう。
従業員のモチベーション向上につながる
デザイン性の高いセットアップオフィスで働くことは、従業員のモチベーション向上に直結します。おしゃれで機能的なオフィス環境は、従業員の働く意欲を高め、エンゲージメントの向上をもたらします。働く環境が気分に与える影響は想像以上に大きく、快適なオフィスは生産性の向上にも寄与するでしょう。
特に若手社員にとって、洗練されたオフィスで働けることは大きなモチベーションになります。会議室やラウンジスペースが充実しているセットアップオフィスでは、チームワークの向上や創造性の発揮にも期待できます。働き方改革が重視される現代において、オフィス環境の質は人材確保や定着率にも大きく影響します。
採用活動に効果的
セットアップオフィスは採用活動において強力な武器になります。求職者にとって、働く環境は企業選択の重要な判断材料の一つです。デザイン性に優れたオフィスは企業の先進性やセンスの良さをアピールでき、優秀な人材の関心を引くことができます。
特にIT関係やクリエイティブ業界では、オフィス環境が採用成功率に直結することも多いでしょう。面接時にオフィス見学を実施すれば、企業の魅力を視覚的に伝えられるため、内定承諾率の向上も期待できます。ただし、オフィス環境ばかりを重視する人材が集まるリスクもあるため、採用プロセスではより丁寧な人材の見極めが必要になることも念頭に置いておくべきです。
セットアップオフィスのデメリット
多くのメリットがあるセットアップオフィスですが、選択前に理解しておくべきデメリットも存在します。
賃料が一般的なオフィスより高い
セットアップオフィスの最大のデメリットは、通常の賃貸オフィスと比較して賃料が高額になることです。内装工事費用や什器購入費用が賃料に上乗せされているため、月々の固定費は一般的なオフィスより割高になります。特に長期間同じオフィスを利用する予定の企業では、トータルコストが通常オフィスを上回る可能性があります。
損益分岐点は一般的に3〜5年程度とされており、それ以上の期間利用する場合は慎重な検討が必要です。ただし初期費用の削減効果やキャッシュフロー改善のメリットを考慮すると、成長段階のベンチャー企業には十分価値のある投資といえるでしょう。
入居期間とコストのバランスに注意！
セットアップオフィスは通常オフィスよりも当然ながら賃料が高いため、イニシャルコストと入居期間とのバランスをみて検討しましょう！日商保の敷金減額サービスを利用することでさらにイニシャルコストを抑えられるケースもあります。
内装やレイアウトの自由度が低い
セットアップオフィスでは、既に完成された内装やレイアウトをそのまま使用するため、企業独自のカスタマイズができない制約があります。会議室の位置や執務スペースの配置、什器の種類や色合いなど、細かな仕様変更は基本的に不可能です。企業のコーポレートカラーを反映したい場合や、特殊な業務に適したレイアウトが必要な場合には、セットアップオフィスでは対応できない可能性があります。
また、事業成長に伴って必要なスペース配分が変わっても、柔軟な変更ができないデメリットもあります。企業のブランディングや働き方にこだわりがある場合は、事前に物件の仕様を詳細に確認することが重要になります。
物件数が少ない
セットアップオフィスは一般的な賃貸オフィスと比較して、市場に出回る物件数が限られています。特に希望するエリアや規模、予算に合致する物件を見つけることは簡単ではありません。東京都心部では物件数が増加傾向にあるものの、地方都市では選択肢が非常に限られているのが現状です。
また、人気の高い物件は競争率が高く、希望するタイミングで入居できない場合もあります。物件探しに時間がかかる可能性があるため、移転スケジュールには余裕を持った計画が必要でしょう。Growth Officeのような専門的なサイトを活用すれば、セットアップオフィスを網羅的に検索でき、敷金0円で入居可能な物件も見つけられます。
セットアップオフィスと他オフィスタイプとの違い
シェアオフィスやレンタルオフィスからセットアップオフィスへの移転をする企業も多く、その違いがいまいちわからない方もいるのではないでしょうか。セットアップオフィスを選択する前に、他のオフィスタイプとの特徴や違いを理解しておきましょう。
居抜きオフィスとの違い
居抜きオフィスは前テナントが使用していた内装や什器をそのまま引き継ぐ形態のオフィスです。セットアップオフィスが新たに内装工事を施すのに対し、居抜きオフィスは既存の設備をそのまま利用します。居抜きオフィスの大きなメリットは、前テナントの内装状態が自社のニーズと合致すれば、セットアップオフィスよりもさらに低コストで入居できる点です。
また、退去時についても、後継テナントが見つかればオーナーの承諾を得て原状回復費用を大幅に削減できる可能性があります。ただし物件数が限られており、希望条件に合う物件を見つけることが困難な場合も多いでしょう。
レンタル・シェアオフィスとの違い
レンタルオフィスやシェアオフィスは、家具や設備が整った空間を短期間から利用できるサービス型のオフィスです。セットアップオフィスとの最も大きな違いは契約形態にあります。セットアップオフィスは通常の賃貸借契約を結ぶのに対し、レンタルオフィスやシェアオフィスはサービス利用契約となるため、敷金や礼金、保証金などの初期費用の仕組みが完全に異なります。
また、賃貸借契約のセットアップオフィスでは、企業としての信用度向上や住所利用における制約が少ないメリットがあります。長期的な事業展開を見据えている企業には、セットアップオフィスの方が適しているといえるでしょう。
デザイナーズオフィスとの違い
デザイナーズオフィスは建築家やデザイナーが設計した美しく機能的なオフィス空間を指します。広い意味では、セットアップオフィスとデザイナーズオフィスは同義として扱われることも多くあります。しかし実際のセットアップオフィス市場を見ると、デザイン性よりも機能性やコストパフォーマンスを重視した物件も数多く存在しています。
デザイナーズオフィスは見た目の美しさや独創性に重点を置いているのに対し、セットアップオフィスは入居の手軽さや初期費用の削減に主眼が置かれています。企業のブランディングや採用活動を重視する場合はデザイン性の高いセットアップオフィスを選ぶことが重要です。
セットアップオフィスがおすすめの企業
セットアップオフィスの特性を理解した上で、どのような企業に適しているかを具体的に見ていきましょう。
スタートアップ・ベンチャー企業
スタートアップやベンチャー企業は、セットアップオフィスの恩恵を最も受けやすい企業カテゴリです。限られた資金を事業拡大に集中投資したいこれらの企業にとって、初期費用を大幅に削減できるメリットは非常に大きいといえます。
また、事業の成長スピードが速く、短期間で人員や事業規模が変動する可能性が高いため、柔軟に移転できるセットアップオフィスは理想的な選択肢になります。資金調達のタイミングに合わせた移転や、急な事業拡大への対応も容易になるでしょう。以下で紹介する条件の多くがスタートアップ企業の特徴と合致するため、総合的にセットアップオフィスとの相性が良い企業群です。
初期費用を抑えたい企業
オフィス移転の初期費用を最小限に抑えたい企業には、セットアップオフィスが最適な解決策となります。通常の賃貸オフィスでは内装工事だけで数百万円、什器購入や設備工事を含めると1000万円を超える初期投資が必要になることも珍しくありません。
資金調達直後で事業投資を優先したい企業や、キャッシュフローを重視する企業にとって、これらの費用負担は事業運営に大きな影響を与えます。セットアップオフィスなら月々の賃料に初期費用が分散されるため、一度に大きな支出をする必要がありません。浮いた資金を人材採用や設備投資、マーケティングに回すことで、より効率的な事業成長を実現できるでしょう。
数年後に再移転を予定している企業
事業成長に伴って3〜5年以内に再移転を予定している企業には、セットアップオフィスが経済的にも合理的です。短期間での移転を前提とする場合、通常オフィスの初期投資を回収する前に退去することになり、投資効率が悪化してしまいます。セットアップオフィスなら初期投資が不要なため、短期利用でもコストパフォーマンスを維持できます。
また、原状回復費用も基本的に不要なため、次の移転時の資金確保も容易になります。IPO準備企業や事業拡大フェーズにある企業では、将来の本社移転を見据えた一時的なオフィスとしてセットアップオフィスを活用するケースも多く見られます。柔軟な移転戦略を描ける点も大きなメリットといえるでしょう。
若年層を積極的に採用したい企業
若年層の人材採用を重視する企業にとって、セットアップオフィスは強力な採用ツールになります。ミレニアル世代やZ世代の求職者は、働く環境や職場の雰囲気を重視する傾向が強く、オフィスのデザイン性や快適性を企業選択の重要な判断基準としています。洗練されたセットアップオフィスは企業の先進性やセンスをアピールでき、若い優秀な人材の関心を引くことができます。
特にIT業界やクリエイティブ業界では、オフィス環境が採用成功率に直結することも少なくありません。SNSでオフィス写真をシェアされることで、企業ブランディング効果も期待できるでしょう。若手人材の確保に課題を抱えている企業には、投資価値の高い選択肢です。
セットアップオフィスを選ぶ際のポイント
セットアップオフィス選びを成功させるためには、契約内容や使い勝手の確認、他のオフィスタイプとの比較など通常の賃貸オフィス以上に慎重な検討が必要になります。セットアップオフィスを選ぶ際の重要なポイントをおさえておきましょう。
立地や広さ・契約など基本的な条件の確認
セットアップオフィス選びでは、まず立地や広さ、契約条件などの基本的な要素を十分に検討する必要があります。立地については従業員の通勤利便性だけでなく、取引先からのアクセスや企業イメージへの影響も考慮すべきです。広さについては現在の人員だけでなく、契約期間中の人員増加も見込んで余裕を持った選択が重要になります。
契約条件では賃料や共益費以外にも、敷金や礼金、更新料の有無を確認しておきましょう。また契約期間や中途解約条項、賃料改定のタイミングなども事前に把握しておくことが大切です。これらの基本条件は賃貸オフィス選びでも同様ですが、選択肢の限られるセットアップオフィスでは特に慎重な検討が求められます。
デザイン性だけでなく導線や使い勝手も考慮する
セットアップオフィスを選ぶ際は、見た目のおしゃれさだけでなく、実際の業務における使い勝手を重視することが重要です。会議室の配置や数、フォンブースの位置、執務エリアからの動線など、従業員の日常業務を想定した機能性の評価が必要になります。デスクのサイズや椅子の座り心地、照明の明るさなど、長時間使用することを前提とした快適性の確認も欠かせません。
内装会社によってはデザイン重視で機能性が軽視されているケースもあるため、実際に働く従業員の視点での検証が大切です。日商保では、オーナー向けに動線設計やセットアップオフィスのコンサルティングを提供しています。セットアップオフィスの中でベストな選択肢を見つけたり、自社で内装業者に依頼する場合にもご相談いただけます。
賃貸オフィス・シェアオフィスとの比較
セットアップオフィスを検討する際は、通常の賃貸オフィスやシェアオフィスとの比較検討を必ず行うべきです。コスト面では初期費用の削減効果と月々の賃料上昇のバランスを慎重に評価する必要があります。また貸借対照表や損益計算書への影響も考慮し、財務的な観点から最適な選択肢を判断することが大切です。一般的には内装工事のイニシャルコストでキャッシュフローが圧迫されるよりも、セットアップオフィスの方が財務的にメリットがある場合が多いでしょう。
ただし、長期利用を前提とする場合は、トータルコストで通常の賃貸オフィスが有利になる可能性もあります。事業計画や資金調達スケジュールと照らし合わせて、総合的な判断を下すことが重要になります。
セットアップオフィスの賃料相場と費用
セットアップオフィスの導入を検討する上で、賃料相場と費用構造の理解は不可欠です。東京全域におけるセットアップオフィスの坪単価は、2026年3月時点で25,000円〜27,000円程度が相場となっています。ただし恵比寿や渋谷などの人気エリアでは坪単価が40,000円を超えるケースも珍しくありません。セットアップオフィスの供給は都心5区が大部分を占めているため、エリア選択によって賃料水準が大きく変動します。
通常の賃貸オフィスと比較すると、内装工事費や什器費用が賃料に含まれている分、月額費用は2割から3割程度高くなる傾向があります。しかし初期費用の削減効果を考慮すると、短中期的な利用では十分にコストメリットを享受できるでしょう。
セットアップオフィスの探し方
セットアップオフィスの物件情報は一般的な賃貸オフィスと比べてクローズドになっているケースが多く、効率的な探し方を理解しておくことが重要です。最も確実な方法は、条件を整理した上で専門の仲介会社に相談し、非公開物件も含めて提案してもらうことです。仲介会社は市場に出回る前の物件情報や、オーナー側の詳細な募集条件を把握しているため、希望に合致する物件を効率的に見つけることができます。
Growth Officeのようなオフィス検索サイトを活用すれば、インターネット上で公開されているセットアップオフィス情報を網羅的に検索することも可能です。また敷金0円などの特別な条件で募集される物件もあるため、複数のチャネルを活用した情報収集が成功のカギとなるでしょう。
まとめ｜自社の状況に併せてオフィスを選択しよう
セットアップオフィスは初期費用の削減と迅速な移転を実現できる魅力的な選択肢ですが、全ての企業に適しているわけではありません。スタートアップやベンチャー企業、短中期での再移転を予定している企業には大きなメリットをもたらします。一方で長期利用や高度なカスタマイズを求める企業には、通常の賃貸オフィスの方が適している場合もあります。
重要なのは自社の事業フェーズ、財務状況、将来計画を総合的に検討し、最適なオフィス戦略を選択することです。セットアップオフィスの特徴とメリット・デメリットを理解した上で、専門家のアドバイスも参考にしながら、企業成長を支える最適なオフィス環境を実現してください。