賃貸オフィスとは？種類・費用・選び方を徹底解説【2026年版】

賃貸オフィスとは？基本の定義をわかりやすく解説

賃貸オフィスとは、ビルオーナーや不動産管理会社が所有するオフィスビルの一室または一棟を、月額賃料を支払って借りる形態の事務所のことです。自社ビルを購入する場合と異なり、初期投資を抑えながら事業に必要なワークスペースを確保できるため、スタートアップから大企業まで幅広い企業が利用しています。

日本におけるオフィス賃貸市場は非常に大きく、東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）だけでも数万棟のオフィスビルが存在します。2026年現在、リモートワークの普及やハイブリッドワークの定着により、オフィスの在り方は多様化していますが、依然として「拠点としてのオフィス」を持つ企業は多く、賃貸オフィスの需要は堅調に推移しています。

賃貸オフィスを借りる際には、物件の種類や契約形態、費用構造、エリア特性など、多くの要素を総合的に判断する必要があります。この記事では、賃貸オフィスに関する基礎知識から実践的な選び方まで、2026年の最新情報を踏まえて徹底的に解説します。

賃貸オフィスの種類6つを比較

賃貸オフィスと一口に言っても、その形態はさまざまです。ここでは代表的な6つの種類について、特徴・メリット・デメリットを詳しく解説します。

1. 通常賃貸オフィス（一般的な貸事務所）

最も一般的な賃貸オフィスの形態です。ビルの一室をスケルトン（内装のない状態）または原状回復済みの状態で借り、自社で内装工事を行って入居します。契約期間は通常2年間で、普通借家契約が一般的です。

メリット：自由にレイアウトや内装を決められるため、企業のブランドイメージに合った空間を作れます。長期的に見ると坪単価が割安になるケースが多いです。

デメリット：内装工事費用が坪あたり15万〜40万円程度かかり、初期費用が高額になります。また、退去時には原状回復工事が必要で、その費用も坪あたり5万〜15万円程度必要です。入居まで1〜3ヶ月の工事期間がかかる点も注意が必要です。

2. セットアップオフィス

セットアップオフィスとは、内装工事済みの状態で貸し出されるオフィスです。デスクや椅子などの家具は含まれないことが多いですが、天井・壁・床・照明・空調などの基本的な内装が完了しており、最小限の追加工事で入居できます。近年、東京を中心に急速に増加しているオフィス形態です。

メリット：内装工事費用を大幅に削減でき、入居までの期間も2週間〜1ヶ月程度と短縮できます。退去時の原状回復も不要または軽微なケースが多いです。

デメリット：通常の賃貸オフィスに比べて坪単価がやや高め（10〜20%程度上乗せ）になる場合があります。また、内装デザインが決まっているため、自社の好みに完全に合わせることは難しいです。

3. 居抜きオフィス

前テナントの内装や設備がそのまま残った状態で入居できるオフィスです。造作譲渡という形で前テナントから内装を引き継ぎます。費用は無償の場合もあれば、造作譲渡料として数十万〜数百万円がかかる場合もあります。

メリット：内装工事費用を大幅に抑えられます。前テナントの設備がそのまま使えるため、スピーディーに入居できます。

デメリット：前テナントの内装が自社に合わない場合、改修費用がかかります。また、設備の経年劣化リスクを引き継ぐことになります。造作譲渡のタイミングによっては、退去と入居のスケジュール調整が必要です。

4. スケルトンオフィス

コンクリート打ちっぱなし、天井配管むき出しの状態で借りるオフィスです。完全にゼロから内装を設計・施工するため、自由度が最も高い反面、費用と時間も最もかかります。

メリット：完全オーダーメイドの空間が作れます。天井高を活かしたデザインや、独自のレイアウトが可能です。

デメリット：内装工事費用が坪あたり20万〜50万円以上と最も高額です。工事期間も2〜4ヶ月程度かかります。退去時の原状回復費用も高くなる傾向があります。

5. レンタルオフィス

運営会社が管理するオフィス内の個室を月額利用料で借りるサービスです。家具・通信環境・受付サービスなどが含まれており、契約したその日から業務を開始できます。1名用の個室から数十名規模のスペースまで、幅広いサイズが用意されています。

メリット：初期費用が非常に少なく（数万〜数十万円程度）、契約手続きも簡単です。会議室やラウンジなどの共用設備が使えます。短期契約（1ヶ月〜）が可能なサービスも多いです。

デメリット：坪単価換算では一般的な賃貸オフィスよりも割高です。壁が薄く遮音性に問題があるケースや、共用部の混雑が気になる場合もあります。企業の成長に合わせた柔軟なスペース拡張が難しい場合もあります。

6. シェアオフィス／コワーキングスペース

オープンスペースを複数の企業や個人が共用するワークスペースです。固定席プランとフリーアドレスプランがあり、月額数千円〜数万円程度で利用できます。

メリット：最も低コストでオフィスアドレスを取得できます。他業種の利用者との交流によるネットワーキング効果も期待できます。

デメリット：セキュリティやプライバシーの面で課題があります。機密性の高い業務には向きません。

賃貸オフィス6種類の比較表

種類	初期費用目安	月額コスト	入居までの期間	契約期間	自由度
通常賃貸オフィス	賃料の10〜12ヶ月分＋内装工事費	賃料＋管理費	1〜3ヶ月	2年〜	高い
セットアップオフィス	賃料の3〜6ヶ月分	賃料＋管理費	2週間〜1ヶ月	1〜2年	中程度
居抜きオフィス	賃料の6〜10ヶ月分＋造作譲渡料	賃料＋管理費	2週間〜1ヶ月	2年〜	中程度
スケルトンオフィス	賃料の10〜12ヶ月分＋高額内装費	賃料＋管理費	2〜4ヶ月	2年〜	最高
レンタルオフィス	数万〜数十万円	利用料（賃料より割高）	即日〜1週間	1ヶ月〜	低い
シェアオフィス	数千〜数万円	利用料	即日	1ヶ月〜	最低

賃貸オフィスの費用構造を完全解説

賃貸オフィスを借りる際には、月額賃料以外にもさまざまな費用が発生します。ここでは、初期費用・ランニングコスト・退去時費用の3つに分けて詳しく解説します。

初期費用の内訳

費用項目	相場	備考
敷金（保証金）	賃料の6〜12ヶ月分	大型ビルほど高い傾向。退去時に原状回復費を差し引いて返還
礼金	賃料の0〜2ヶ月分	近年は礼金ゼロの物件も増加
仲介手数料	賃料の1ヶ月分＋消費税	仲介会社に支払う。無料のケースもあり
前払い賃料	賃料の1〜2ヶ月分	入居月と翌月分を前払い
火災保険料	年間2万〜10万円	面積やプランにより変動
内装工事費	坪あたり15万〜40万円	通常賃貸の場合。セットアップは不要
家具・什器費用	1人あたり10万〜30万円	デスク・椅子・収納など
通信工事費	10万〜50万円	LAN配線・電話回線工事など

例えば、賃料50万円・30坪の通常賃貸オフィスに10名で入居する場合の初期費用を試算すると以下のようになります。

• 敷金（12ヶ月分）：600万円
• 礼金（1ヶ月分）：50万円
• 仲介手数料（1ヶ月分＋税）：55万円
• 前払い賃料（2ヶ月分）：100万円
• 火災保険料：5万円
• 内装工事費（坪25万円×30坪）：750万円
• 家具什器費（10名×20万円）：200万円
• 通信工事費：30万円
• 合計：約1,790万円

一方、同等のセットアップオフィス（賃料55万円・敷金3ヶ月）の場合は以下の通りです。

• 敷金（3ヶ月分）：165万円
• 仲介手数料（1ヶ月分＋税）：60.5万円
• 前払い賃料（2ヶ月分）：110万円
• 火災保険料：5万円
• 家具什器費（10名×20万円）：200万円
• 合計：約540.5万円

このように、セットアップオフィスを選ぶだけで初期費用を約1,250万円も削減できるケースがあります。

毎月のランニングコスト

費用項目	相場	備考
賃料	坪単価×面積	エリア・グレードにより大きく変動
共益費・管理費	賃料の5〜15%	共用部の清掃・設備管理費
水道光熱費	坪あたり1,000〜3,000円/月	電気代が大部分を占める
通信費	5万〜15万円/月	インターネット・電話回線
清掃費	3万〜10万円/月	専有部の清掃を外注する場合
複合機リース	2万〜5万円/月	印刷枚数による従量課金あり

退去時の費用

賃貸オフィスの退去時には、原状回復工事費用が発生します。原状回復とは、借りた時の状態に戻すことを指し、内装の撤去や壁・床の修繕などが含まれます。

• 原状回復工事費：坪あたり5万〜15万円が相場。50坪のオフィスなら250万〜750万円程度かかります。
• 不用品処分費：家具や什器の処分に10万〜50万円程度。
• 引越し費用：規模により20万〜100万円以上。

なお、セットアップオフィスの場合は原状回復工事が不要または軽微なケースが多く、退去コストを大幅に抑えることができます。

東京エリア別のオフィス賃料相場【2026年最新】

東京のオフィス賃料は、エリアによって大きく異なります。以下は2026年時点の主要エリアの坪単価相場です。

エリア	坪単価相場（月額）	特徴
丸の内・大手町	35,000〜60,000円	日本最高峰のオフィス街。大手企業の本社が集中。ハイグレードビルが中心
日本橋・八重洲	25,000〜45,000円	再開発で注目のエリア。金融・商社系企業に人気
銀座・京橋	22,000〜38,000円	商業地としてのブランド力。小〜中規模のオフィスが多い
虎ノ門・新橋	25,000〜45,000円	再開発が進むエリア。IT企業やベンチャー企業にも人気
赤坂・六本木	25,000〜42,000円	外資系企業やメディア関連企業が集積。飲食店も充実
渋谷	22,000〜40,000円	IT・スタートアップの聖地。再開発で大型ビルも増加
新宿	18,000〜32,000円	交通アクセス抜群。西新宿は高層ビル街、東側は中小ビルが多い
品川・五反田	18,000〜30,000円	都心への近さとコストパフォーマンスのバランスが良い
池袋	15,000〜25,000円	都心5区に比べて割安。副都心線で渋谷方面へのアクセスも良好
秋葉原・御茶ノ水	16,000〜28,000円	IT系企業やゲーム会社に人気。学生街の活気もある

上記の相場はあくまで目安であり、ビルのグレード・築年数・階数・設備などによって大きく変動します。最新の物件情報を確認して、実際の市場価格を把握することが重要です。

賃貸オフィスの選び方6つのポイント

賃貸オフィス選びで失敗しないために、以下の6つのポイントを必ず確認しましょう。

ポイント1：立地・アクセス

オフィスの立地は、従業員の通勤利便性、クライアントとのアクセス、企業ブランディングに直結する最も重要な要素です。以下の点を確認しましょう。

• 最寄り駅からの徒歩分数（5分以内が理想）
• 複数路線が利用できるか
• 主要取引先へのアクセスの良さ
• 採用活動への影響（人気エリアは採用に有利）
• 周辺の飲食店・コンビニ・銀行などの生活利便施設
• 将来の再開発計画による環境変化

ポイント2：面積・レイアウト

オフィスの面積は、1人あたり3〜4坪（約10〜13平米）が目安です。ただし、会議室・休憩スペース・収納スペースなどの共用部分も考慮する必要があります。

• 10名規模：30〜50坪
• 30名規模：80〜120坪
• 50名規模：150〜200坪
• 100名規模：300〜400坪

また、将来の増員計画も考慮して、20〜30%程度の余裕を持った面積を確保することをおすすめします。ハイブリッドワークを導入している場合は、出社率を考慮して面積を最適化することもできます。

ポイント3：ビルグレード・設備

オフィスビルのグレードは、クライアントへの印象や従業員の満足度に影響します。以下の設備を確認しましょう。

• エレベーターの台数と待ち時間
• 空調方式（個別空調か集中空調か）
• 電気容量（IT企業は特に重要）
• セキュリティ（カードキー・監視カメラ・警備員）
• 耐震性能（新耐震基準・免震構造など）
• トイレの数と清潔さ
• 駐車場・駐輪場の有無
• 喫煙所の有無と場所
• 24時間利用可能かどうか
• 光ファイバー・通信インフラの整備状況

ポイント4：費用・コストパフォーマンス

月額賃料だけでなく、初期費用・ランニングコスト・退去費用を含めた総コストで比較しましょう。セットアップオフィスは坪単価がやや高めでも、初期費用と退去費用を含めると通常賃貸よりも安くなるケースが多いです。

また、フリーレント（一定期間の賃料無料）が付くケースもあるので、交渉の際には必ず確認しましょう。相場としては1〜6ヶ月のフリーレントが一般的です。

ポイント5：契約条件

契約書の内容は必ず細部まで確認しましょう。特に以下の点は重要です。

• 契約形態：普通借家契約か定期借家契約か
• 解約予告期間：通常6ヶ月前。3ヶ月前の物件もあり
• 原状回復の範囲：どこまで原状回復が必要か
• 賃料改定の条件：更新時の賃料増額の有無
• 転貸・又貸しの可否：将来的な利用変更に影響
• 看板設置の可否：ビル外壁やエントランスへの社名掲示

ポイント6：将来の拡張性

事業拡大に伴い、オフィスの増床や移転が必要になることがあります。同じビル内に空室があるか、隣接フロアへの拡張が可能かなども確認しておくと良いでしょう。成長フェーズの企業は、短期契約が可能なセットアップオフィスやレンタルオフィスを活用し、柔軟にオフィス規模を変更する戦略も有効です。

賃貸オフィス契約の流れ7ステップ

賃貸オフィスの契約は、以下の7つのステップで進みます。物件探しから入居まで、通常2〜4ヶ月程度を見込みましょう。

ステップ1：条件整理（1〜2週間）

まず、オフィス移転の目的と条件を明確にします。以下の項目を社内で整理しましょう。

• 移転の目的（拡張・コスト削減・立地改善など）
• 希望エリアと最寄り駅
• 必要面積と人数
• 予算（月額賃料の上限）
• 入居希望時期
• 必須設備・条件

ステップ2：物件探し・内見（2〜4週間）

仲介会社に依頼するか、オフィス検索サイトを使って物件を探します。候補物件を5〜10件程度に絞り、実際に内見を行います。内見時には、図面だけではわからない日当たり、騒音、エレベーターの混み具合、周辺環境なども確認しましょう。

ステップ3：申し込み（1〜2日）

希望物件が決まったら、入居申込書を提出します。この時点で審査に必要な書類（会社謄本・決算書・事業計画書など）を準備します。人気物件は早い者勝ちになることもあるため、スピーディーな意思決定が重要です。

ステップ4：審査（1〜2週間）

ビルオーナーによる入居審査が行われます。審査では、企業の財務状況・事業内容・利用目的などが確認されます。大手ビルほど審査が厳しい傾向があります。

ステップ5：条件交渉・契約（1〜2週間）

審査通過後、賃料や契約条件の最終交渉を行います。フリーレント期間や敷金の減額など、交渉余地がある項目を確認しましょう。合意後、重要事項説明を受けて賃貸借契約を締結します。

ステップ6：内装工事・準備（2週間〜3ヶ月）

契約締結後、内装工事を行います。通常賃貸の場合は1〜3ヶ月、セットアップオフィスの場合は0〜2週間程度です。並行して、家具の搬入・通信工事・引越しの手配も進めます。

ステップ7：入居・届出（入居後1ヶ月以内）

入居後は、以下の届出や手続きを忘れずに行いましょう。

• 法務局への本店移転登記（住所が変わる場合）
• 税務署・都道府県税事務所への届出
• 社会保険事務所・労働基準監督署への届出
• 郵便局への転送届
• 取引先・金融機関への住所変更通知
• 名刺・ウェブサイト・各種契約書の住所変更

賃貸オフィス契約の注意点

賃貸オフィスの契約では、住居用の賃貸とは異なる点が多くあります。トラブルを防ぐために、以下の注意点を押さえておきましょう。

普通借家契約と定期借家契約の違い

普通借家契約は、借り手の権利が強く保護される契約です。契約期間満了時も正当な事由がなければオーナーから解約されません。更新が前提となります。一方、定期借家契約は契約期間満了で終了し、更新はありません。再契約は可能ですが、オーナーの合意が必要です。定期借家は坪単価が割安な場合がありますが、長期利用を前提とする場合はリスクがあります。

原状回復義務の範囲

住居用の賃貸では経年劣化は借り手の負担になりませんが、オフィス賃貸では経年劣化も含めて原状回復義務を負うのが一般的です。契約時に原状回復の範囲を明確にしておくことが非常に重要です。指定業者による工事が条件となっている場合は、相見積もりが取れないため割高になる傾向があります。

消費税の取り扱い

住居用の家賃は消費税が非課税ですが、オフィス用の賃料は消費税が課税されます。坪単価が「税抜」表示か「税込」表示かを必ず確認しましょう。2026年現在の消費税率10%で、月額賃料50万円の場合、消費税は5万円となり、年間では60万円の差になります。

保証会社の利用

法人の信用力が十分でない場合やスタートアップ企業の場合、保証会社の利用を求められることがあります。保証委託料は賃料の0.5〜1ヶ月分が初回、その後は年間1〜2万円程度が一般的です。

初期費用を削減する7つの方法

賃貸オフィスの初期費用は高額になりがちですが、以下の方法で大幅に削減できます。

方法1：セットアップオフィスを選ぶ

最も効果的な方法です。内装工事費（坪15万〜40万円）と原状回復費（坪5万〜15万円）がまるごと不要になります。30坪のオフィスなら、内装工事費だけで450万〜1,200万円の削減になります。

方法2：フリーレント交渉

入居後の一定期間、賃料が無料になるフリーレントを交渉しましょう。市場環境にもよりますが、1〜6ヶ月のフリーレントが獲得できるケースがあります。月額50万円の物件で3ヶ月のフリーレントなら150万円の削減です。

方法3：敷金の減額交渉

敷金は交渉の余地がある項目です。保証会社を利用することで、敷金を減額してもらえるケースがあります。12ヶ月分から6ヶ月分に減額できれば、月額50万円の物件で300万円の削減です。

方法4：居抜き物件を探す

前テナントの内装をそのまま使える居抜き物件なら、内装工事費を大幅に削減できます。ただし、レイアウトが自社に合うかどうかの見極めが重要です。

方法5：仲介手数料無料の仲介会社を利用

一部の仲介会社は、オーナーからの報酬のみで運営し、借り手からの仲介手数料を無料にしています。月額50万円の物件なら55万円（税込）の削減になります。

方法6：家具のリースやサブスク活用

オフィス家具を購入ではなくリースやサブスクリプションで調達することで、初期費用を月額費用に分散できます。初期の一括支出を抑えたい場合に有効です。

方法7：引越し時期を繁忙期から外す

3月〜4月の引越し繁忙期を避けることで、引越し費用を20〜30%程度抑えられます。また、オフィス市場でも期末（3月・9月）はオーナーが空室を埋めたいタイミングのため、条件交渉がしやすくなります。

賃貸オフィスに関するよくある質問（FAQ）

Q1. 賃貸オフィスとレンタルオフィスの違いは？

賃貸オフィスはビルの一室を賃貸借契約で借りるもので、内装や設備は自社で整えます。レンタルオフィスは運営会社が管理するオフィス内の個室を利用契約で借りるもので、家具や通信環境が含まれています。賃貸オフィスは自由度が高く長期利用向き、レンタルオフィスは手軽で短期利用向きです。

Q2. オフィスを借りるのに必要な書類は？

一般的に以下の書類が必要です。会社謄本（登記簿謄本）、印鑑証明書、直近3期分の決算書（確定申告書）、会社概要書、事業計画書（設立間もない場合）、連帯保証人の印鑑証明書などです。物件やオーナーによって求められる書類は異なります。

Q3. 設立したばかりの会社でもオフィスを借りられる？

借りることは可能ですが、審査が厳しくなる傾向があります。代表者の個人資産や経歴、事業計画の実現可能性などが重視されます。保証会社の利用や、敷金の積み増し（通常の1.5〜2倍）を求められることもあります。セットアップオフィスやレンタルオフィスは、比較的審査が通りやすい傾向があります。

Q4. オフィスの解約予告期間は？

一般的に6ヶ月前が多いですが、物件によっては3ヶ月前や12ヶ月前の場合もあります。解約予告期間内に退去する場合は、残り期間分の賃料を違約金として支払う必要があります。セットアップオフィスでは解約予告期間が3ヶ月の物件も多いです。

Q5. 坪単価の相場はどのくらい？

東京都心5区の平均坪単価は2万〜4万円程度ですが、エリア・ビルグレード・面積帯により大きく異なります。詳しくは本記事の「東京エリア別のオフィス賃料相場」をご参照ください。

Q6. 内装工事にはどのくらいの期間がかかる？

30坪程度のオフィスで1〜2ヶ月、100坪以上の大規模なオフィスで2〜3ヶ月程度が目安です。デザイン設計から含めると、さらに1〜2ヶ月追加で必要です。セットアップオフィスなら内装工事はほぼ不要です。

Q7. 賃料以外にかかるランニングコストは？

共益費（賃料の5〜15%）、水道光熱費（坪1,000〜3,000円/月）、通信費、清掃費、複合機リース料、火災保険料などがあります。月額賃料の30〜50%程度のランニングコストを見込んでおくと良いでしょう。

Q8. オフィスの賃料は交渉できる？

交渉は可能です。特に空室率が高い時期や、長期入居が見込める場合は交渉に応じてもらいやすいです。賃料そのものの値下げが難しい場合でも、フリーレント期間の設定や敷金の減額など、実質的なコスト削減を交渉できるケースが多いです。

Q9. バーチャルオフィスと賃貸オフィスの違いは？

バーチャルオフィスは住所利用と郵便転送などのサービスを提供するもので、実際のワークスペースは含まれません。月額数千円から利用でき、法人登記用の住所として使えます。ただし、金融機関の口座開設や許認可申請では実態のあるオフィスが求められる場合があります。

Q10. 自宅兼オフィスから賃貸オフィスに移るタイミングは？

一般的に、以下のいずれかに該当する場合が移転のタイミングです。従業員が3名以上に増えた、クライアントとの打ち合わせが頻繁になった、自宅では集中できる環境が確保できない、法人としての信用力を高めたい、許認可の取得にオフィスが必要、といった場合です。

まとめ：自社に最適な賃貸オフィスを見つけるために

賃貸オフィス選びは、企業の成長と従業員の働きやすさに直結する重要な経営判断です。この記事で解説した内容をまとめると、以下のポイントが重要です。

• 賃貸オフィスには6つの種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なる
• 初期費用は通常賃貸で賃料の12〜15ヶ月分＋内装工事費、セットアップオフィスなら3〜6ヶ月分で済む
• エリア選びは、アクセス・コスト・ブランディングのバランスで判断する
• 契約条件（解約予告期間・原状回復義務・定期借家か普通借家か）は必ず確認する
• 初期費用の削減にはセットアップオフィスの活用が最も効果的
• 物件探しから入居まで2〜4ヶ月を見込んで計画的に進める

2026年のオフィス市場は、ハイブリッドワークの定着により、従来とは異なるニーズが生まれています。面積を縮小しつつもアクセスの良い立地に移転する企業や、セットアップオフィスで柔軟に対応する企業が増加しています。自社の現状と将来の成長計画を踏まえて、最適なオフィスを選びましょう。

まずは、幅広い条件で物件を検索し、相場観を掴むところから始めてみてください。

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