賃貸オフィスの坪単価とは？基本の定義
賃貸オフィスの坪単価とは、オフィスの賃料を1坪あたりの金額で表したものです。オフィスの賃料を比較する際の最も基本的な指標であり、「月額賃料÷面積（坪数）」で算出されます。不動産業界では、オフィスの賃料を坪単価で表示するのが一般的であり、物件の割安・割高を判断する際の基準として広く使われています。
例えば、月額賃料100万円で50坪のオフィスであれば、坪単価は2万円となります。同じエリアで坪単価1.5万円の物件と坪単価2.5万円の物件があれば、前者が割安、後者が割高ということが一目でわかります。
ただし、坪単価だけで物件の良し悪しを判断するのは危険です。坪単価が安くても、ビルのグレードが低かったり、設備が古かったり、共用部の面積が広く実効面積が狭かったりする場合があります。逆に、坪単価が高くても、セットアップオフィスで内装工事費が不要、共益費込みの金額、といったケースでは、トータルコストでは割安になることもあります。
この記事では、坪単価の計算方法から東京エリア別の相場、坪単価を正しく比較するためのポイントまで、2026年の最新データを踏まえて徹底的に解説します。
坪と平米の換算方法
坪単価を正しく理解するために、まず「坪」と「平米（平方メートル）」の換算方法を確認しましょう。
基本の換算式
- 1坪 ＝ 約3.3058平米（㎡）
- 1平米 ＝ 約0.3025坪
正確には1坪 ＝ 400/121 ＝ 3.305785...平米ですが、実務上は3.3058で計算されることが多いです。
換算早見表
| 坪数 | 平米数（㎡） | 想定人数（1人3坪で計算） | 用途のイメージ |
|---|---|---|---|
| 10坪 | 約33㎡ | 3〜4名 | 小規模スタートアップ・士業事務所 |
| 20坪 | 約66㎡ | 5〜7名 | 小規模オフィス・少人数チーム |
| 30坪 | 約99㎡ | 8〜10名 | 中小企業のワンフロアオフィス |
| 50坪 | 約165㎡ | 15〜17名 | 中規模オフィス・会議室1〜2室付き |
| 100坪 | 約331㎡ | 30〜35名 | 中堅企業のワンフロアオフィス |
| 200坪 | 約661㎡ | 60〜70名 | 大規模オフィス・複数部署が入居 |
| 300坪 | 約992㎡ | 90〜100名 | 大企業のフロアオフィス |
| 500坪 | 約1,653㎡ | 150〜170名 | 大企業の本社フロア |
坪単価と平米単価の換算
海外企業や一部の国内企業では平米単価で表示する場合もあります。換算方法は以下の通りです。
- 坪単価から平米単価に変換：坪単価 ÷ 3.3058
- 平米単価から坪単価に変換：平米単価 × 3.3058
例えば、坪単価2万円の場合、平米単価は約6,050円になります。
坪単価の計算方法
坪単価の計算自体はシンプルですが、何を基準にするかで数字が変わります。正しい比較のために、計算方法の違いを理解しましょう。
基本の計算式
坪単価 ＝ 月額賃料 ÷ 面積（坪数）
例：月額賃料60万円 ÷ 30坪 ＝ 坪単価2万円
共益費込みと共益費別の坪単価
物件情報には「共益費込み」と「共益費別」の2つの表示方法があります。坪単価を比較する際は、必ず同じ条件で揃える必要があります。
| 表示方法 | 計算例（30坪の場合） | 坪単価 |
|---|---|---|
| 賃料50万円・共益費5万円（共益費別表示） | 50万円÷30坪 | 16,667円（賃料のみ） |
| 同上（共益費込み表示） | 55万円÷30坪 | 18,333円（実質コスト） |
| 賃料55万円・共益費込み | 55万円÷30坪 | 18,333円 |
物件Aは「坪単価16,667円」、物件Bは「坪単価18,333円」と表示されていても、共益費を含めると同じコストということがあります。必ず共益費込みの坪単価で比較することが重要です。
契約面積と実効面積の違い
オフィスビルの面積表示には、「契約面積（グロス面積）」と「実効面積（ネット面積）」の2種類があります。
- 契約面積（グロス面積）：共用廊下・トイレ・エレベーターホールなどの共用部分を含む面積
- 実効面積（ネット面積）：実際にテナントが専有して使用できる面積
契約面積と実効面積の比率をレンタブル比（ネット/グロス比率）といい、一般的なオフィスビルでは70〜90%程度です。
| ビルタイプ | レンタブル比の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 大型Aクラスビル | 75〜85% | 共用部が広く充実。エレベーターホール・トイレが広い |
| 中型Bクラスビル | 80〜90% | 標準的な共用部。効率的なフロア構成 |
| 小型ビル | 85〜95% | 共用部が最小限。ワンフロアワンテナントが多い |
例えば、契約面積50坪・坪単価2万円のビルAと、契約面積50坪・坪単価1.8万円のビルBがあった場合を比較します。
- ビルA：レンタブル比85%、実効面積42.5坪、実効坪単価23,529円
- ビルB：レンタブル比75%、実効面積37.5坪、実効坪単価24,000円
契約面積ベースではビルBが安く見えますが、実効面積ベースではビルAの方が実は安いことがわかります。実効坪単価で比較することで、真のコストパフォーマンスを判断できます。
東京都心5区のエリア別坪単価相場【2026年最新】
東京のオフィス賃料は、エリアによって大きな差があります。ここでは、都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）を中心に、主要エリアの坪単価相場を詳しく解説します。
千代田区の坪単価相場
| エリア | 坪単価相場（月額・共益費込み） | 特徴 |
|---|---|---|
| 丸の内 | 40,000〜65,000円 | 日本最高峰のオフィス街。ハイグレードビルが中心で坪単価は最高水準 |
| 大手町 | 35,000〜55,000円 | 金融機関・商社の本社が集中。再開発が進み大型ビルが充実 |
| 神田・神保町 | 15,000〜25,000円 | 千代田区の中では割安なエリア。中小ビルが多く、コスパが良い |
| 飯田橋・九段下 | 16,000〜28,000円 | 複数路線のアクセスが良好。官公庁が近く、士業事務所に人気 |
| 秋葉原・岩本町 | 16,000〜28,000円 | IT企業に人気のエリア。駅直結の大型ビルから小規模ビルまで多様 |
中央区の坪単価相場
| エリア | 坪単価相場（月額・共益費込み） | 特徴 |
|---|---|---|
| 日本橋 | 25,000〜45,000円 | 再開発が活発で新築ビルが増加。金融・コンサル系企業に人気 |
| 八重洲 | 25,000〜42,000円 | 東京駅至近で交通利便性が抜群。ビジネスの中心地 |
| 銀座 | 22,000〜38,000円 | ブランド力の高いエリア。小〜中規模ビルが多い |
| 京橋・宝町 | 20,000〜35,000円 | 銀座・東京駅の中間に位置し、アクセスと賃料のバランスが良い |
| 茅場町・人形町 | 16,000〜28,000円 | 金融街の雰囲気が残る。中小規模のオフィスが充実 |
港区の坪単価相場
| エリア | 坪単価相場（月額・共益費込み） | 特徴 |
|---|---|---|
| 虎ノ門 | 28,000〜50,000円 | 虎ノ門ヒルズを中心に再開発が進むエリア。最新の大型ビルが充実 |
| 赤坂 | 25,000〜42,000円 | 官公庁やメディア関連企業が多い。TBS周辺は特に人気 |
| 六本木 | 25,000〜45,000円 | 外資系企業やIT企業が集積。六本木ヒルズ・ミッドタウン周辺が中心 |
| 新橋 | 18,000〜32,000円 | ビジネスマンの街。中小ビルが多く、比較的手頃な坪単価 |
| 浜松町・田町 | 20,000〜35,000円 | 羽田空港へのアクセスが良好。再開発で注目度上昇中 |
| 品川 | 20,000〜35,000円 | リニア中央新幹線の開業を見据え、再開発が活発 |
新宿区の坪単価相場
| エリア | 坪単価相場（月額・共益費込み） | 特徴 |
|---|---|---|
| 西新宿（高層ビル街） | 22,000〜38,000円 | 超高層ビル群。大企業の本社・支社が集中。空室率は改善傾向 |
| 新宿駅周辺 | 18,000〜32,000円 | 日本最大級のターミナル駅。通勤利便性は最高レベル |
| 東新宿・新宿三丁目 | 16,000〜26,000円 | 副都心線・丸ノ内線のアクセス。中小ビルが多く割安 |
| 四谷・市ヶ谷 | 17,000〜28,000円 | 中央線沿線で落ち着いた雰囲気。教育機関も多い |
渋谷区の坪単価相場
| エリア | 坪単価相場（月額・共益費込み） | 特徴 |
|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 25,000〜42,000円 | 渋谷スクランブルスクエアなど大型再開発ビルが続々完成。IT企業の聖地 |
| 恵比寿 | 22,000〜35,000円 | 洗練された雰囲気。クリエイティブ系企業やスタートアップに人気 |
| 表参道・原宿 | 22,000〜38,000円 | ファッション・デザイン関連企業が集中。ブランドイメージが高い |
| 代々木・千駄ヶ谷 | 16,000〜26,000円 | 渋谷区の中では比較的割安。新宿にも近く利便性が高い |
坪数帯別の坪単価相場
坪単価はエリアだけでなく、オフィスの面積（坪数帯）によっても変動します。一般的に、小規模な物件ほど坪単価が高く、大規模な物件ほど坪単価が安くなる傾向があります。
| 坪数帯 | 都心5区の坪単価目安 | 特徴・備考 |
|---|---|---|
| 10坪未満 | 18,000〜35,000円 | 小規模ビルが中心。管理が行き届かない物件もあるため注意 |
| 10〜30坪 | 16,000〜30,000円 | 最も物件数が多い帯域。中小ビルが中心 |
| 30〜50坪 | 15,000〜28,000円 | 中規模ビルのワンフロア。コスパが良い帯域 |
| 50〜100坪 | 15,000〜32,000円 | 中〜大型ビル。グレードの選択肢が広がる |
| 100〜200坪 | 18,000〜40,000円 | 大型ビルのワンフロア。ハイグレードビルの選択肢が増える |
| 200坪以上 | 20,000〜55,000円 | Aクラスビルが中心。坪単価は高いがスケールメリットあり |
注目すべきは、100坪以上の大型オフィスでは坪単価の幅が大きくなることです。これは、ハイグレードビルへの入居が現実的になるためで、Aクラスビルを選べば坪単価は高くなり、Bクラスビルを選べば抑えられるという選択肢が生まれます。
セットアップオフィスと通常賃貸の坪単価比較
坪単価だけを見ると、セットアップオフィスは通常の賃貸オフィスよりも割高に見えることがあります。しかし、初期費用や退去費用を含めた「トータルコスト」で比較すると、実は割安になるケースが多いのです。
坪単価の単純比較
| 項目 | 通常賃貸オフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|
| 坪単価（月額） | 20,000円 | 23,000円（+15%） |
| 面積 | 50坪 | 50坪 |
| 月額賃料 | 100万円 | 115万円 |
坪単価だけ見ると、セットアップオフィスは月額15万円高くなります。3年間では540万円の差額です。しかし、トータルコストで比較すると状況が逆転します。
3年間のトータルコスト比較
| 費用項目 | 通常賃貸オフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|
| 初期費用（敷金12ヶ月分） | 1,200万円 | ― |
| 初期費用（敷金3ヶ月分） | ― | 345万円 |
| 礼金（1ヶ月分） | 100万円 | 0円 |
| 仲介手数料（1ヶ月分＋税） | 110万円 | 0円（無料の場合） |
| 内装工事費（坪25万円×50坪） | 1,250万円 | 0円 |
| 月額賃料（36ヶ月分） | 3,600万円 | 4,140万円 |
| 原状回復費（坪10万円×50坪） | 500万円 | 0円 |
| 3年間のトータルコスト | 6,760万円 | 4,485万円 |
| 差額 | セットアップオフィスが約2,275万円お得 | |
このように、坪単価が15%高くても、3年間のトータルコストではセットアップオフィスの方が約2,275万円も安くなります。特に、内装工事費（1,250万円）と原状回復費（500万円）の削減効果が大きいことがわかります。
さらに、敷金の差額（855万円）は退去時に返還される可能性がありますが、入居中は運転資金として使えないデッドマネーです。この機会コストも含めると、セットアップオフィスの経済的メリットはさらに大きくなります。
坪単価が高いエリア・安いエリアの特徴
坪単価が高いエリアの共通特徴
- 交通アクセスが抜群：東京駅・大手町・丸の内など、複数路線が乗り入れるターミナル駅に近い
- ビルグレードが高い：築年数が新しく、免震構造・個別空調・高速エレベーターなどの設備が充実
- ブランド力がある：企業の信用力やイメージに直結するエリア。丸の内アドレスは対外的な信用に寄与
- 再開発が進行中：虎ノ門・渋谷・日本橋など、大規模再開発により新築ビルが供給されているエリア
- 大企業の本社が集中：取引先との近接性を求める企業ニーズにより需要が高い
坪単価が安いエリアの共通特徴
- 都心からやや離れている：山手線の外側や、主要ターミナルから1〜2駅離れたエリア
- 築年数の古いビルが多い：旧耐震基準のビルや、設備が更新されていないビルが混在
- 商業地域ではない：住宅街に近く、飲食店や商業施設が少ないエリア
- 知名度が低い：対外的なブランド力は限定的だが、実務上の不便はないエリアが多い
- 中小ビルが中心：大型のAクラスビルが少なく、小〜中規模のビルが多い
コスパの良い穴場エリア
坪単価を抑えつつ、ビジネス上の利便性も確保できる「穴場エリア」を紹介します。
| エリア | 坪単価目安 | 穴場ポイント |
|---|---|---|
| 茅場町・人形町 | 16,000〜28,000円 | 日本橋エリアの恩恵を受けつつ、坪単価は割安。東京駅へも徒歩圏内 |
| 神田・岩本町 | 15,000〜25,000円 | 千代田区アドレスを坪単価1万円台で取得可能。秋葉原にも近い |
| 五反田・大崎 | 16,000〜26,000円 | 山手線沿線ながら渋谷・品川より割安。IT企業の集積が進む |
| 浜松町・芝公園 | 18,000〜30,000円 | 港区アドレスを比較的手頃な価格で取得。羽田空港へのアクセス良好 |
| 東陽町・門前仲町 | 12,000〜20,000円 | 東西線で大手町へ直通。坪単価は都心の半額以下の物件も |
適正な坪単価の判断基準
自社にとって適正な坪単価はいくらなのか。以下の基準を参考に判断しましょう。
売上高に対するオフィス賃料の適正比率
一般的に、オフィスの賃料（共益費込み）は売上高の5〜10%程度が適正とされています。業種によって異なりますが、目安は以下の通りです。
| 業種 | 賃料の適正比率（対売上高） | 備考 |
|---|---|---|
| IT・ソフトウェア | 3〜8% | リモートワーク比率が高い企業はさらに低い |
| コンサルティング | 5〜10% | 来客対応のためのグレードが求められる |
| 金融 | 3〜7% | 売上規模が大きいため比率は低め |
| 広告・メディア | 5〜10% | クリエイティブな空間への投資が多い |
| 士業（法律・会計） | 8〜15% | クライアントの信用のため高グレードを選ぶケースが多い |
| スタートアップ | 5〜15% | 成長フェーズにより変動が大きい |
1人あたりのオフィスコスト
もう一つの判断基準は、従業員1人あたりのオフィスコストです。1人あたり3坪を標準として計算すると以下のようになります。
| 坪単価 | 1人あたり月額コスト（3坪で計算） | 1人あたり年額コスト |
|---|---|---|
| 15,000円 | 45,000円 | 54万円 |
| 20,000円 | 60,000円 | 72万円 |
| 25,000円 | 75,000円 | 90万円 |
| 30,000円 | 90,000円 | 108万円 |
| 40,000円 | 120,000円 | 144万円 |
坪単価が1万円違うだけで、1人あたり年間36万円の差が生まれます。30人のオフィスであれば年間1,080万円の差額です。この金額を人件費や事業投資に回すことで、企業の成長を加速できる可能性があります。
坪単価以外に確認すべきコスト
坪単価だけでオフィスのコストを判断するのは不十分です。以下のコストも含めて総合的に比較しましょう。
見落としがちな隠れコスト一覧
| コスト項目 | 坪単価に含まれるか | 金額目安 | 確認ポイント |
|---|---|---|---|
| 共益費・管理費 | 物件により異なる | 賃料の5〜15% | 「坪単価〇円（共益費込み）」か「共益費別」かを確認 |
| 駐車場代 | 含まれない | 月3〜5万円/台 | 社用車がある場合は要確認 |
| 看板設置費 | 含まれない | 月1〜5万円 | ビル名板への社名掲示に費用がかかるケースあり |
| ゴミ処理費 | 物件により異なる | 月5,000〜2万円 | 事業系ゴミの処理費用。共益費に含まれる場合もあり |
| 時間外空調費 | 含まれない | 1時間2,000〜5,000円 | 集中空調のビルで定時外に空調を使用する場合 |
| 電気基本料金の増額 | 含まれない | 月1〜5万円 | IT機器が多い場合、電気容量の増設が必要になることも |
| 更新料 | 含まれない | 賃料の0〜1ヶ月分 | 2年ごとの更新時に発生する場合あり |
坪単価に惑わされないための3つのチェックポイント
チェック1：共益費込みの実質坪単価で比較する
物件Aの坪単価が18,000円（共益費別3,000円）、物件Bの坪単価が20,000円（共益費込み）の場合、実質コストは物件Aが21,000円、物件Bが20,000円です。表面上の坪単価に惑わされないようにしましょう。
チェック2：レンタブル比を考慮した実効坪単価で比較する
同じ契約面積でも、レンタブル比が異なれば実際に使えるスペースは変わります。前述の通り、実効面積ベースの坪単価で比較することが重要です。
チェック3：初期費用・退去費用を含むトータルコストで比較する
3年間・5年間のトータルコストを試算し、月額坪単価だけでなく、初期費用（敷金・内装工事費）や退去費用（原状回復費）も含めて比較しましょう。セットアップオフィスは坪単価が高くてもトータルコストで優位になるケースが多いです。
賃貸オフィスの坪単価に関するよくある質問（FAQ）
Q1. 坪単価に消費税は含まれていますか？
物件情報の坪単価表示は、税抜のケースと税込のケースがあります。オフィス賃料は消費税が課税されるため、税抜15,000円の坪単価は税込16,500円となります。必ず税込・税抜を確認した上で比較しましょう。
Q2. 坪単価が同じでも物件によって住み心地が違うのはなぜ？
坪単価は賃料を面積で割っただけの数字であり、ビルのグレード、設備の充実度、管理状態、日当たり、眺望、共用部の広さなどは反映されません。内見で実際に確認することが不可欠です。
Q3. 坪単価の交渉は可能ですか？
可能です。特に空室が長期化している物件、ビル全体の空室率が高い場合、長期契約を提示できる場合は交渉に応じてもらいやすいです。直接の坪単価値下げが難しい場合でも、フリーレント（1〜6ヶ月分の賃料無料）という形で実質的な坪単価を下げる交渉が一般的です。
Q4. 坪単価は今後上がりますか？下がりますか？
2026年の東京オフィス市場は、2023〜2025年にかけての大量供給の影響で一部エリアの空室率が上昇し、坪単価は調整局面にあります。一方で、丸の内・日本橋・虎ノ門などの再開発エリアは底堅い需要があり、二極化が進んでいます。ハイブリッドワークの定着による面積縮小トレンドも継続しており、エリアとグレードによって動向が異なります。
Q5. 1坪あたりの適正人数は？
一般的に1人あたり2.5〜4坪が目安です。デスクワーク中心で会議室が少ない場合は2.5坪程度、会議室・休憩スペース・収納を十分に確保する場合は3.5〜4坪程度を見込みましょう。ハイブリッドワークで出社率50%の場合は、1人あたり1.5〜2坪で計画するケースもあります。
Q6. セットアップオフィスの坪単価は通常の何割増しですか？
エリアや物件にもよりますが、一般的に10〜20%程度の上乗せが相場です。ただし、内装工事費・原状回復費・敷金の差額を考慮したトータルコストでは、セットアップオフィスの方が安くなるケースがほとんどです。特に3年以内の利用であれば、経済的メリットは顕著です。
Q7. 契約面積と実効面積はどちらを基準に坪単価を見るべきですか？
物件比較の際は、実効面積（ネット面積）ベースの坪単価で比較するのが理想です。ただし、物件情報では契約面積（グロス面積）ベースの坪単価で記載されていることが多いため、レンタブル比を確認して実効坪単価を計算する必要があります。内見時に実効面積を確認しましょう。
Q8. 坪単価が極端に安い物件は何か問題がありますか？
坪単価が相場よりも極端に安い物件には、以下のような理由がある場合があります。旧耐震基準のビルである、設備の老朽化が進んでいる、ビル管理が行き届いていない、用途制限がある、定期借家契約で残存期間が短い、などです。内見と契約書の確認は必ず行いましょう。
まとめ：坪単価を正しく理解してオフィス選びに活かす
賃貸オフィスの坪単価について、この記事の要点をまとめます。
- 坪単価は「月額賃料÷面積（坪数）」で計算され、オフィスの割安・割高を判断する基本指標
- 1坪≒3.3058平米。1人あたり3坪（約10平米）が標準的なオフィス面積の目安
- 東京都心5区の坪単価は15,000〜65,000円と幅広く、エリア・グレードにより大きく変動
- 共益費込みの実質坪単価、レンタブル比を考慮した実効坪単価で比較することが重要
- 坪単価だけでなく、初期費用・退去費用を含むトータルコストで判断すべき
- セットアップオフィスは坪単価が10〜20%高くても、トータルコストでは大幅に安くなるケースが多い
- 売上高の5〜10%が賃料の適正比率。1人あたりのオフィスコストも判断基準になる
坪単価は物件比較の出発点にすぎません。最終的な判断は、トータルコスト・立地・設備・将来の拡張性など、多角的な視点で行うことが大切です。まずは複数の物件を実際に比較検討し、自社に最適なオフィスを見つけましょう。
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