賃貸オフィスの探し方ガイド｜初めてのオフィス探しで失敗しない手順とコツ【2026年版】

「賃貸オフィスの探し方がわからない」「何から始めればいいのか見当がつかない」——初めてオフィスを探す経営者や総務担当者にとって、オフィス探しは想像以上にハードルが高いものです。物件の種類、契約条件、エリア選定など、検討すべき要素が多すぎて途方に暮れる方も少なくありません。

この記事では、賃貸オフィスの探し方を「準備→検索→内覧→比較→交渉→契約」の6ステップに整理し、各段階で押さえるべきポイントを具体的な数字・テーブル・チェックリスト付きで解説します。2026年の最新市場データも踏まえた実践的なガイドです。

結論から言えば、オフィス探しで失敗しないためのカギは「探し始める前の準備」にあります。目的・予算・条件の3つを明確にしてから物件を探し始めれば、判断軸がブレず、効率よく最適なオフィスにたどり着けます。それでは、具体的な手順を見ていきましょう。

オフィス探しの全体像｜探し始める前に決めるべき3つのこと

賃貸オフィスの探し方で最も重要なのは、物件を見始める前の「準備」です。準備が不十分なまま内覧に走ると、物件ごとの印象に振り回され、最終的に「なんとなく良さそう」で決めてしまいがちです。ここでは、探し始める前に必ず決めておくべき3つの要素を解説します。

移転の目的を明確にする

まず最初に「なぜオフィスを移転するのか（または新たに借りるのか）」を明文化しましょう。目的が曖昧なまま物件を探すと、条件がブレて判断に時間がかかります。よくある移転目的は以下の通りです。

• 人員増加への対応：現オフィスが手狭になり、座席や会議室が不足している
• 採用力の強化：アクセスの良い立地やきれいなオフィスで求職者にアピールしたい
• コスト削減：現在の賃料が高すぎるため、より条件の良い物件に移りたい
• ブランディング：企業イメージに合うエリア・ビルに拠点を構えたい
• 事業拡大・縮小：新規事業の立ち上げや部門統合に伴うオフィス再編
• 契約満了：現オフィスの定期借家契約が終了するタイミング

目的を1〜2つに絞り、チーム全員で共有しておくことが大切です。「採用力強化が第一目的、コスト削減は第二目的」のように優先順位を付けておけば、物件比較の際の判断基準になります。

オフィスの選び方の全体像については、オフィスの選び方を徹底解説の記事も合わせてご覧ください。

予算の上限を設定する（具体的な数字・テーブル付き）

オフィス探しの第二ステップは、月額賃料と初期費用の上限を数字で明確にすることです。「できるだけ安く」のような曖昧な設定では、候補物件を絞り込めません。

一般的に、オフィスの月額賃料は売上の5〜10%が目安とされています。スタートアップや少人数の企業であれば売上の8〜10%、従業員50人以上の中規模企業であれば5〜8%程度に収めるのが健全な水準です。

従業員数	必要面積の目安	月額賃料の目安（都心5区平均）	初期費用の目安（敷金6ヶ月の場合）
5人	15〜20坪	33〜44万円	198〜264万円
10人	30〜40坪	66〜88万円	396〜528万円
20人	60〜80坪	132〜176万円	792〜1,056万円
30人	90〜120坪	198〜264万円	1,188〜1,584万円
50人	150〜200坪	330〜440万円	1,980〜2,640万円

※都心5区の既存ビル平均賃料22,000円/坪（三鬼商事 2026年1月データ）をベースに、1人あたり3〜4坪で算出しています。

初期費用は賃料の6〜12ヶ月分の敷金に加え、仲介手数料（賃料1ヶ月分）、内装工事費、什器購入費がかかります。オフィス移転の費用相場の記事で詳しく解説していますので、予算策定の際にご参照ください。

なお、初期費用を抑えたい場合は敷金0円のオフィスやセットアップオフィスも選択肢に入れると、初期費用を大幅に圧縮できます。

譲れない条件と妥協できる条件を分ける

オフィスに求める条件をすべて完璧に満たす物件は、まず存在しません。だからこそ、条件を「絶対に譲れないMUST条件」と「できれば欲しいWANT条件」に分けておくことが重要です。

以下は、条件整理の一例です。

区分	条件の例
MUST（絶対条件）	最寄り駅から徒歩5分以内、面積30坪以上、月額賃料70万円以下、24時間利用可
WANT（希望条件）	角部屋、複数路線利用可、天井高2.7m以上、1階にコンビニ、新耐震基準、個別空調

MUST条件が3〜5個に収まると、物件検索がスムーズに進みます。逆にMUST条件が多すぎると、候補が極端に少なくなり、オフィス探しが長期化する原因になります。

面積の目安がわからない方は、オフィス面積と人数の目安の記事を参考にしてください。従業員数ごとの適正面積を具体的に解説しています。

仲介会社の選び方と活用術

オフィスの探し方として、仲介会社（オフィス仲介の専門業者）に依頼するのは最も一般的な方法です。自分で検索サイトを見るだけでは出会えない物件を紹介してもらえる可能性があり、交渉や契約手続きもサポートしてもらえます。

仲介会社を選ぶ5つのポイント

仲介会社は数多くありますが、以下の5つのポイントを基準に選ぶと失敗しにくくなります。

ポイント	チェック内容
1. 取扱エリアの専門性	希望エリアの物件情報を豊富に持っているか。全国対応より特定エリアに強い会社の方が情報の質が高いことが多い
2. 取扱物件の規模帯	自社の希望面積に合った物件を主に扱っているか。大規模オフィス専門の会社に10坪の物件を依頼しても対応が手薄になりがち
3. レスポンスの速さ	問い合わせへの回答が早いか。オフィス市場は動きが速く、良い物件は数日で決まることもある
4. 提案の具体性	条件を伝えた際に、的確な物件を提案してくれるか。的外れな物件ばかり紹介してくる会社は避ける
5. 手数料の透明性	仲介手数料の計算方法が明確か。一般的には賃料の1ヶ月分だが、事前に確認しておく

仲介手数料は一般的に月額賃料の1ヶ月分（税別）が相場です。仲介手数料無料を謳う会社もありますが、その場合は貸主側から報酬を受け取っているため、提案できる物件に偏りが出る可能性がある点は理解しておきましょう。

仲介会社に伝えるべき情報と伝え方

仲介会社に良い物件を紹介してもらうには、自社の情報を正確かつ具体的に伝えることが重要です。以下の項目を事前にまとめておくと、打ち合わせがスムーズに進みます。

• 会社概要：業種、従業員数、設立年、事業内容
• 移転の理由と時期：なぜ移転するのか、いつまでに入居したいか
• 希望エリア：第一希望・第二希望をそれぞれ具体的に
• 希望面積：現在の利用人数と今後の増員予定
• 予算：月額賃料の上限と初期費用の予算枠
• MUST条件とWANT条件：前述の条件整理表を共有するのが理想
• 現オフィスの契約情報：解約予告期間、契約満了日

「なるべく安いところ」のような曖昧な伝え方では、仲介会社も的確な提案ができません。「月額賃料は共益費込みで80万円以下」のように、数字で具体的に伝えましょう。

複数社に並行依頼するメリット

オフィス仲介は、仲介会社ごとに保有する物件情報が異なります。A社にはあるがB社にはない物件、という状況は珍しくありません。そのため、2〜3社に並行して依頼するのが効果的です。

並行依頼のメリットは主に3つあります。

• 物件の網羅性が高まる：各社が持つ非公開物件を含め、より多くの選択肢にアクセスできる
• 担当者の力量を比較できる：対応の質、提案の精度、レスポンスの速さが比較できる
• 交渉力が上がる：複数社を通じて同じ物件の条件交渉ができるケースもある

ただし、4社以上に依頼するとやり取りの負担が増えるため、2〜3社が適正です。同じ物件を複数社から紹介されることもありますが、「A社経由で先に内覧した」のように、どの会社経由かを明確にしておきましょう。

オフィス検索サイトの活用方法

仲介会社への依頼と並行して、オフィス検索サイトを使った自主的な物件リサーチも重要です。検索サイトを使いこなすことで、市場相場の把握や候補物件のリストアップが効率的に行えます。

エリア検索のコツ

オフィス検索では、まずエリアから絞り込むのが基本です。ただし、最初から「千代田区丸の内」のように狭いエリアに限定すると、候補物件が極端に少なくなることがあります。

効率的な探し方のステップは以下の通りです。

• ステップ1：区単位で大まかに検索し、物件数と相場を把握する
• ステップ2：物件が集中しているエリアを特定する
• ステップ3：エリアを2〜3箇所に絞り、詳細条件で検索する

Growth Officeでは、東京の賃貸オフィス検索からエリア別に物件を探すことができます。区ごとの物件一覧から相場感をつかみ、候補エリアを絞り込んでいきましょう。

また、東京の賃料相場ページでは、エリアごとの平均賃料データを確認できます。予算とエリアのバランスを検討する際に活用してください。

条件検索のコツ（面積・賃料・物件タイプ）

エリアを絞ったら、面積・賃料・物件タイプで候補を絞り込みます。ここでよくある失敗は「条件を厳しくしすぎて候補が0件になる」ことです。

条件検索のコツを以下にまとめます。

• 面積は±20%の幅を持たせる：30坪希望なら24〜36坪で検索。レイアウト次第で少し狭い物件でも十分な場合がある
• 賃料は上限だけ設定する：下限を設定すると、割安な掘り出し物件を見逃す
• 物件タイプを理解して活用する：一般的な賃貸オフィスのほか、セットアップオフィス、小規模オフィス、スタートアップ向けオフィスなど、用途に応じたカテゴリで検索できる

セットアップオフィスは、内装・什器が整った状態で入居できる物件です。初期費用を抑えたい企業やスピーディーに入居したい企業に適しています。詳しくはセットアップオフィスとはの記事をご覧ください。

賃貸オフィスとレンタルオフィスの違いがわからない方は、賃貸・レンタルオフィスの違いの記事で詳しく比較しています。

非公開物件とは？入手方法

オフィス物件の中には、検索サイトに掲載されていない「非公開物件」が存在します。非公開にする理由は主に以下の通りです。

• 退去予定のテナントに配慮：まだ退去が社内外に公表されていない段階で、次のテナントを探している
• ビルオーナーの意向：特定の業種・規模のテナントだけに紹介したい
• 仲介会社の独占物件：特定の仲介会社にのみ情報が共有されている

非公開物件を入手するには、仲介会社との関係構築が欠かせません。具体的には以下の方法が有効です。

• 仲介会社に「条件に合う非公開物件があれば紹介してほしい」と明確に伝える
• 希望条件と入居時期を具体的に示し、本気度をアピールする
• 複数の仲介会社に依頼することで、各社の独占物件にアクセスできる可能性を広げる

Growth Officeでは、サイトに掲載していない物件情報もご紹介可能です。お問い合わせいただければ、ご希望条件に合った物件を個別にお探しいたします。

内覧（内見）の進め方と見るべきポイント

候補物件が3〜5件に絞れたら、いよいよ内覧です。内覧はオフィス探しの中で最も重要なステップの一つです。写真や図面だけではわからない情報を実際に自分の目で確認できる貴重な機会ですので、しっかり準備して臨みましょう。

内覧前の準備チェックリスト

内覧を効率的に進めるために、以下のアイテムと情報を事前に準備しておきましょう。

• メジャー（5m以上）：柱間の距離、通路幅、天井高を計測するため
• スマートフォン（写真・動画撮影用）：設備や外観を記録。複数物件を比較する際に記憶だけでは混同しがち
• チェックリスト（次のセクション参照）：確認漏れを防ぐために紙またはスマートフォンに用意
• 想定レイアウト図：必要な座席数・会議室数を踏まえた簡易レイアウトがあると、面積の過不足を現場で判断できる
• 現オフィスの寸法メモ：「今のオフィスより広い/狭い」を体感で比較できる
• 質問リスト：物件資料やサイト情報だけではわからない点を事前にまとめておく

内覧には意思決定者（経営者や移転プロジェクトの責任者）が同行することをおすすめします。現場で即座に判断できると、スピード勝負の人気物件を逃しにくくなります。

内覧時に確認すべき15項目（テーブル）

内覧で確認すべき項目を5つのカテゴリに分けてまとめました。以下のテーブルをチェックリストとして活用してください。

カテゴリ	確認項目	チェックポイント
建物・外観	1. ビルの外観・エントランス	企業イメージに合うか。来客が迷わず到着できるか
	2. エレベーター	台数、待ち時間、朝の混雑具合（管理会社に確認）
	3. 耐震性能	新耐震基準（1981年以降）適合か。旧耐震の場合は耐震補強の有無
室内環境	4. 天井高	2.6m以上が快適。2.4m以下は圧迫感が出やすい
	5. 採光・日当たり	窓の大きさと向き。北向きは終日暗くなりやすい
	6. 柱の位置・形状	レイアウトの自由度に影響。柱が室内中央にあるとデスク配置が制限される
設備	7. 空調方式	個別空調（自社で温度調整可）かセントラル空調（ビル一括管理）か
	8. 電気容量	使用可能な電気容量（kVA）。サーバーや大型機器がある場合は要確認
	9. 通信インフラ	光回線の引き込み状況、MDF盤の位置、通信速度
共用部	10. トイレ	男女別か共用か、清掃頻度、ウォシュレットの有無
	11. 給湯室・ゴミ置き場	給湯設備の有無、分別ルール、ゴミ回収の頻度
	12. セキュリティ	警備員の有無、防犯カメラ、入館カードシステム
周辺環境	13. 駅からの距離	実際に歩いて計測。信号待ちや坂道で体感時間が変わる
	14. 飲食店・コンビニ	ランチの選択肢、コンビニの距離。従業員の満足度に直結
	15. 騒音・振動	大通り沿いの車の音、近隣の工事、電車の振動

すべての項目を100点満点で満たす物件は存在しません。MUST条件を満たしているかどうかを軸に、総合的に判断することが大切です。

時間帯を変えて2回内覧する理由

可能であれば、同じ物件を異なる時間帯に2回内覧することをおすすめします。1回目は平日の午前中、2回目は夕方や昼時に訪問するのが理想です。

時間帯によって変わるポイントは以下の通りです。

• 日当たり：午前と午後で採光が大きく変わる。西向きの物件は午後に直射日光が入り、夏場は室温が上がりやすい
• エレベーター混雑：朝9時前後のラッシュ時にエレベーターが何分待ちになるかは、実際に体験しないとわからない
• 騒音レベル：日中は近隣の工事音、夜間は飲食店の騒音など、時間帯で音環境が変わる
• 周辺の雰囲気：昼はビジネス街でも、夜は人通りが少なく治安面が気になるエリアもある
• ランチ事情：昼時に周辺を歩いてみれば、飲食店の選択肢や混雑具合が実感できる

特に契約期間が3年以上の長期契約を検討している場合、「なんとなく良い雰囲気」だけで決めると後悔しやすくなります。2回内覧する時間的余裕がない場合でも、最低限、通勤ラッシュの時間帯に最寄り駅から物件まで歩いてみることをおすすめします。

複数物件の比較・評価方法

内覧を終えたら、複数の候補物件を客観的に比較する段階に入ります。感覚だけで選ぶと後悔しやすいため、数字とデータに基づいた評価方法を取り入れましょう。

比較表に入れるべき項目（テーブル）

以下のテンプレートを使って、候補物件を横並びで比較できる表を作成しましょう。ExcelやGoogleスプレッドシートにまとめておくと、チーム内での共有にも便利です。

比較項目	物件A	物件B	物件C
ビル名・住所	—	—	—
最寄り駅・徒歩分数	—	—	—
面積（坪）	—	—	—
月額賃料（税別）	—	—	—
共益費（税別）	—	—	—
坪単価	—	—	—
敷金（月数）	—	—	—
初期費用合計	—	—	—
契約形態（普通借家/定期借家）	—	—	—
契約期間	—	—	—
フリーレント	—	—	—
入居可能日	—	—	—
築年数	—	—	—
空調方式	—	—	—
原状回復の条件	—	—	—

この表を作る過程で「物件Bは共益費が異常に高い」「物件Cは定期借家で更新できない」といった、見落としていた差異に気づくことがあります。

月額賃料ではなく3年間の総コストで比較する

オフィスの費用比較で最もありがちなミスは、月額賃料だけを見て判断してしまうことです。月額賃料が安くても、敷金・内装工事費・原状回復費が高ければ、トータルでは高コストになりえます。

以下に、月額賃料だけの比較と3年間の総コスト比較の違いを示します。

費用項目	物件A（一般オフィス）	物件B（セットアップオフィス）
月額賃料	60万円	70万円
共益費	8万円	10万円
敷金	360万円（6ヶ月）	140万円（2ヶ月）
仲介手数料	60万円	70万円
内装工事費	600万円（30坪×20万円）	0円
什器・家具	150万円	0円（付帯）
原状回復費（退去時）	150万円	0円
3年間の総コスト	3,768万円	3,090万円

月額賃料だけを見ると物件Aの方が10万円安いですが、3年間の総コストでは物件Bの方が約678万円安いという結果になります。セットアップオフィスの賃料相場については、セットアップオフィスの賃料相場の記事で詳しく解説しています。

このように、月額ランニングコスト×契約期間＋初期費用＋退去費用の「総コスト」で比較することが、正しいオフィスの探し方の基本です。

スコアリングで客観的に評価する方法

最終的な意思決定には、感覚的な「なんとなく良い」を排除し、スコアリング（点数化）で客観的に評価する方法が有効です。

手順は以下の通りです。

• ステップ1：評価項目を5〜8個設定する（立地、面積、コスト、設備、ビルグレード、周辺環境 など）
• ステップ2：各項目に重み（ウェイト）を付ける。合計が100%になるように配分する（例：コスト30%、立地25%、面積20%、設備15%、その他10%）
• ステップ3：各物件を項目ごとに5段階で評価する
• ステップ4：ウェイト×スコアの加重平均を算出し、合計点で順位をつける

スコアリングの最大のメリットは、チーム内で「なぜこの物件を選んだのか」を論理的に説明できることです。経営層への稟議や社内合意形成にも役立ちます。

なお、オフィスの選び方を徹底解説の記事でも、物件比較のフレームワークを詳しく紹介しています。

賃料・条件交渉のコツ

候補物件が決まったら、契約前に賃料や条件の交渉を行いましょう。オフィス賃貸では、交渉は当たり前のプロセスです。「交渉すると印象が悪くなるのでは」と心配する必要はありません。適切な交渉は、むしろ真剣にその物件を検討している証拠として好意的に受け取られます。

交渉可能な6つの項目

オフィス賃貸で交渉できる項目は、月額賃料だけではありません。以下の6つの項目が交渉の対象になります。

交渉項目	交渉の目安・内容	交渉しやすさ
1. フリーレント	入居後1〜6ヶ月分の賃料を無料にしてもらう。内装工事期間中のフリーレントは特に交渉しやすい	★★★★★
2. 敷金の減額	6ヶ月→3ヶ月に減額。保証会社の利用を条件に交渉するケースが多い	★★★★☆
3. 月額賃料の減額	相場より高い物件や空室期間が長い物件は交渉余地あり。坪単価1,000〜2,000円の減額が現実的なライン	★★★☆☆
4. 共益費の減額	共益費に含まれるサービス内容を確認し、不要なサービスがあれば減額交渉	★★☆☆☆
5. 原状回復条件の緩和	「経年劣化分はオーナー負担」「原状回復の範囲を限定」など。契約前に交渉しておくべき重要項目	★★★☆☆
6. 契約期間の調整	定期借家→普通借家への変更、契約期間の短縮・延長	★★☆☆☆

特にフリーレントは最も交渉が成功しやすい項目です。2026年現在、東京都心の空室率は低下傾向にあるものの、新築ビルやリニューアルビルではテナント誘致のためにフリーレントを提供するケースが少なくありません。

敷金の負担を軽減する方法については、敷金0円の仕組みのページで詳しく解説しています。

交渉を成功させる3つのポイント

交渉を成功させるには、以下の3つのポイントを押さえましょう。

1. 相場データを根拠にする

「もう少し安くなりませんか」ではなく、「同じエリア・同等グレードの物件は坪20,000円が相場ですが、こちらは坪23,000円です。坪21,500円でご検討いただけませんか」のように、具体的な数字と根拠を示しましょう。東京の賃料相場ページのデータを活用すると、説得力が増します。

2. 長期入居の意思を示す

ビルオーナーにとって、テナントの入れ替わりは大きなコストです。「最低5年は入居予定」「今後の増員に伴い、同ビル内で増床する可能性もある」といった長期的なコミットメントを示すと、条件交渉がスムーズに進みやすくなります。

3. トータルでWin-Winになる提案をする

「賃料を下げる代わりに敷金は満額払う」「フリーレントを付ける代わりに契約期間を延長する」のように、オーナーにとってもメリットのある提案を心がけましょう。一方的な値引き要求は、交渉決裂のリスクがあります。

交渉NGの行為と注意点

交渉にはマナーがあります。以下の行為は信頼関係を損ない、最悪の場合、物件自体を借りられなくなる可能性があります。

• 嘘の情報で交渉する：「他社からもっと安い見積もりが出ている」と嘘をつく。仲介会社同士は情報を共有していることもあり、嘘はバレるリスクが高い
• 申込み後の大幅な条件変更要求：申込み＝意思表示のため、その後に「やっぱり賃料を3割下げてほしい」は信用を失う
• 他の申込者をちらつかせる：「他の物件と迷っている」は正直に伝えてよいが、「今日決めないと他で申し込む」のような脅しは逆効果
• 仲介会社を飛ばしてオーナーに直接交渉する：仲介会社の手数料を省こうとする行為はビジネスマナー違反。トラブルの原因になる

交渉はあくまで「お互いに納得できる条件を見つけるための対話」です。強気すぎず、弱気すぎず、誠実な姿勢で臨みましょう。

契約手続きの流れと注意点

物件と条件が決まったら、いよいよ契約手続きに入ります。オフィスの賃貸借契約は住宅に比べて条項が多く、確認すべきポイントも多岐にわたります。契約後に「こんな条件だとは知らなかった」とならないよう、慎重に進めましょう。

申込み〜契約締結までのスケジュール

一般的なオフィス賃貸の契約スケジュールは以下の通りです。

ステップ	期間の目安	内容
1. 入居申込み	1日	申込書を提出。会社概要、財務情報（決算書）、代表者の身分証明書が必要
2. 審査	3〜10営業日	ビルオーナーがテナントの信用調査を行う。業種・財務内容・事業計画等が審査対象
3. 契約条件の最終確認	3〜5営業日	賃料、敷金、フリーレント、原状回復条件等の最終調整
4. 重要事項説明	1日	宅地建物取引士から重要事項の説明を受ける（法律上の義務）
5. 契約書の締結	1日	賃貸借契約書に署名・押印
6. 敷金・初月賃料の支払い	契約後7〜14日以内	指定口座に振り込み
7. 鍵の受け渡し・入居	契約開始日	鍵の受け取りと入居。内装工事が必要な場合は工事開始

申込みから入居まで、最短でも2〜4週間かかるのが一般的です。審査に時間がかかるケースもあるため、入居希望日の1ヶ月半〜2ヶ月前には申込みを済ませておくのが安全です。

オフィス移転の全体的な流れについては、オフィス移転の流れの記事で詳しく解説しています。

契約書で必ず確認すべき5項目

オフィスの賃貸借契約書は数十ページに及ぶことがあります。すべてを読み込むのは大変ですが、最低限以下の5項目だけは必ず確認してください。

1. 契約形態（普通借家 or 定期借家）

普通借家契約は借主に更新権があり、貸主の正当事由がなければ退去を求められません。一方、定期借家契約は契約期間満了で終了し、再契約の保証はありません。定期借家の場合、再契約の条件（賃料改定ルール等）も確認しましょう。

2. 解約予告期間

退去する際、何ヶ月前までに通知する必要があるかを確認します。一般的には3〜6ヶ月前ですが、物件によっては12ヶ月前というケースもあります。解約予告が遅れると、退去後も賃料を払い続ける義務が発生するため、非常に重要な項目です。

3. 原状回復の範囲と費用負担

退去時にどこまで元に戻す義務があるのか、その費用は誰が負担するのかを明確にしておきます。「入居時の状態に戻す」のか「経年劣化分は除く」のかで、費用が大きく変わります。原状回復工事の指定業者があるかどうかも確認しましょう。指定業者がある場合、相見積もりが取れず費用が高くなるリスクがあります。

4. 賃料改定の条件

賃料が契約期間中に変更される可能性があるかを確認します。「経済情勢の変動により協議の上改定できる」といった条項がある場合、値上げのリスクがあります。固定賃料の条件で交渉できないか検討しましょう。

5. 禁止事項・使用制限

業種制限（飲食業の禁止、来客の多い業種の制限 等）、看板設置の可否、24時間利用の可否、改装の制限など、入居後の運用に支障が出る項目がないかをチェックします。

入居前の最終チェック

契約が締結し、鍵を受け取ったら、入居前に以下の最終チェックを行いましょう。

• 室内の状態記録：壁・床・天井のキズや汚れを写真で記録する。退去時の原状回復トラブルを防ぐために必須
• 設備の動作確認：空調、照明、コンセント、水回りが正常に動作するか確認
• インターネット回線の手配：光回線の開通には2〜4週間かかるため、早めに手配する
• 鍵・セキュリティカードの受領数確認：従業員数に足りているか。追加発行の費用も確認
• ビルの利用ルール確認：荷物搬入の時間帯制限、エレベーター利用のルールなど
• 郵便・宅配の受け取り方法：ポストの場所、宅配ボックスの有無を確認

特に「室内の状態記録」は退去時のトラブル防止のために極めて重要です。入居時に既にあったキズを、退去時に「テナントが付けたキズ」として原状回復費用を請求されるケースが実際に発生しています。

エリア別｜東京でのオフィスの探し方

東京は日本最大のオフィス市場であり、エリアごとに特徴が大きく異なります。ここでは、オフィス需要の高い主要5区の特徴と、オフィスの探し方のポイントを解説します。各エリアの物件は東京の賃貸オフィス検索から検索できます。

千代田区（丸の内・大手町・神田）

千代田区は日本を代表するビジネス街です。丸の内・大手町は大企業の本社が集中するエリアで、Aグレードビルが多く、賃料相場は坪25,000〜35,000円と都内最高水準です。一方、神田エリアは中小規模のビルが多く、坪15,000〜20,000円前後と比較的リーズナブルです。東京駅・大手町駅は複数路線が乗り入れ、アクセスは抜群です。ブランド力を重視する大企業や士業の事務所に人気がありますが、スタートアップが神田・岩本町エリアでコストを抑えつつ千代田区のアドレスを取得するケースも増えています。

港区（虎ノ門・六本木・赤坂）

港区はIT企業やスタートアップに人気のエリアです。虎ノ門ヒルズや六本木ヒルズなど大型再開発ビルが目立ちますが、赤坂・新橋周辺には中小規模の築古ビルも多く、坪18,000〜25,000円台で借りられる物件もあります。外資系企業が多く進出しているため、国際的なビジネス環境を求める企業に適しています。飲食店や商業施設が充実しており、従業員の満足度も高いエリアです。ただし、人気が高い分、空室が出ると即決まる傾向があるため、スピード感のある意思決定が求められます。

渋谷区（渋谷・恵比寿・表参道）

渋谷区はIT・Web系企業やクリエイティブ業界の集積地です。渋谷駅周辺は2020年代の再開発で渋谷スクランブルスクエアなど大型ビルが続々と竣工し、大企業の移転先としても注目されています。賃料相場は坪22,000〜30,000円と高めですが、道玄坂や宇田川町など駅から少し離れたエリアには坪17,000〜22,000円台の物件もあります。若手人材の採用に強く、20〜30代の従業員が多い企業には特に人気です。代々木上原・初台方面は比較的賃料が落ち着いており、コストとアクセスのバランスが取りやすいエリアです。

中央区（日本橋・八重洲・銀座）

中央区は老舗企業と新興企業が共存するエリアです。日本橋は大規模再開発が進行中で、新築ビルの供給が増えています。八重洲は東京駅直結のアクセスが魅力で、全国への出張が多い企業に適しています。銀座はブランドイメージが高く、来客の多い業種（コンサルティング、広告代理店等）に人気です。賃料相場は坪20,000〜28,000円と幅広く、物件の選択肢も豊富です。築浅の大規模ビルから、リーズナブルな中小規模ビルまで揃っており、予算と条件に合わせた柔軟なオフィス探しが可能です。

新宿区（西新宿・四谷）

新宿区はJR・私鉄・地下鉄の主要路線が集まる交通の要衝です。西新宿は超高層ビル街として知られ、大規模オフィスの選択肢が豊富です。賃料相場は坪18,000〜25,000円と、千代田区・港区に比べてやや割安です。四谷エリアは落ち着いた雰囲気で中小企業に人気があり、坪15,000〜20,000円台で借りられる物件もあります。新宿駅の圧倒的なアクセス力は、従業員の通勤圏を最大化するうえで大きなメリットです。コスト効率と交通利便性のバランスを重視する企業におすすめのエリアです。

よくある質問（FAQ）

Q1. オフィス探しは何ヶ月前から始めるべきですか？

入居希望日の6ヶ月〜1年前から始めるのが理想です。物件探しに1〜2ヶ月、内覧・比較に1ヶ月、交渉・審査・契約に1ヶ月、内装工事（必要な場合）に1〜2ヶ月かかるのが一般的なスケジュールです。現在のオフィスの解約予告期間（多くは6ヶ月前）も考慮に入れましょう。2026年現在は空室率が低く物件が見つかりにくいため、早めの着手をおすすめします。オフィス移転の流れの記事でスケジュールの詳細を解説しています。

Q2. 初めてオフィスを借りる場合、審査は通りにくいですか？

設立直後の企業や個人事業主の場合、審査のハードルが高くなるのは事実です。決算書がない（または赤字の）場合、代表者の個人保証や保証会社の利用を求められることがあります。対策としては、事業計画書を用意する、預金残高証明で資金力を示す、保証会社に事前審査を依頼する、などが有効です。スタートアップ向けオフィスには審査が比較的柔軟な物件もありますので、検討してみてください。

Q3. 賃貸オフィスとレンタルオフィスはどちらが良いですか？

それぞれメリット・デメリットがあり、一概にどちらが良いとは言えません。賃貸オフィスは自社専用の空間を持てるためブランディングやレイアウトの自由度が高い反面、初期費用が高くなります。レンタルオフィスは初期費用が安く短期契約が可能ですが、面積や内装の制約があります。1〜5人程度のスタートアップはレンタルオフィスから始め、10人を超えたタイミングで賃貸オフィスに移行するのが一般的なパターンです。詳しくは賃貸・レンタルオフィスの違いの記事をご覧ください。

Q4. オフィスの敷金を安くする方法はありますか？

主に3つの方法があります。1つ目は敷金0円物件を選ぶこと。保証会社を利用することで敷金をゼロにできる仕組みです。2つ目は交渉によって敷金の月数を減額してもらう方法。保証会社の利用を条件に6ヶ月→3ヶ月に減額できるケースがあります。3つ目はセットアップオフィスや居抜き物件を選ぶこと。これらの物件は敷金月数が少なく設定されていることが多いです。敷金の仕組みと節約方法は敷金0円の仕組みのページで詳しく解説しています。

Q5. 内覧せずにオフィスを契約しても大丈夫ですか？

おすすめしません。写真や図面だけではわからない情報（騒音、臭い、日当たり、エレベーターの待ち時間、周辺の雰囲気など）は、現地でしか確認できません。特にオフィスは3〜5年以上の長期契約になることが多く、入居後に「思っていたのと違う」と感じても簡単には退去できません。遠方で現地訪問が難しい場合は、仲介会社にビデオ通話で物件案内をしてもらう方法もありますが、最終決定前に少なくとも1回は現地を訪問することを強くおすすめします。

まとめ

賃貸オフィスの探し方は、以下の6ステップで進めるのが効率的です。

• ステップ1：準備：移転の目的、予算、MUST/WANT条件を明確にする
• ステップ2：情報収集：仲介会社への依頼とオフィス検索サイトの活用を並行して行う
• ステップ3：内覧：候補3〜5件を実際に訪問。チェックリストを使い、可能なら2回内覧する
• ステップ4：比較：月額賃料ではなく3年間の総コストで比較。スコアリングで客観評価する
• ステップ5：交渉：フリーレント・敷金減額を中心に、データを根拠にした交渉を行う
• ステップ6：契約：契約書の重要5項目を必ず確認。入居前の状態記録を忘れずに

オフィス探しで最も大切なのは「探し始める前の準備」です。目的・予算・条件の3つが明確であれば、膨大な物件の中から自社に最適なオフィスを効率よく見つけることができます。

2026年の東京オフィス市場は空室率が低く、良い物件はすぐに決まります。早めに準備を始め、条件に合う物件が見つかったらスピーディーに意思決定することが、オフィス探し成功のカギです。