オフィス移転は企業の成長を大きく左右する経営判断です。立地や賃料だけでなく、物件タイプの選択、契約条件、市場環境まで検討すべき要素は多岐にわたります。

しかし、「何から考えればいいか分からない」「優先順位が決められない」という声は少なくありません。特に2026年現在は都心5区の空室率が0.9%まで低下し、そもそも物件の選択肢が限られる中で、いかに効率よく最適な物件を見つけるかが重要になっています。

この記事では、オフィス選びの全体フロー、重要な5つの基準、物件タイプ別のコスト比較、企業ステージ別の選び方、2026年の市場環境を踏まえた戦略、よくある失敗例まで、具体的な数字とともに解説します。

オフィス選び〜契約までの流れ【全体像】

準備は6ヶ月前から。スケジュールの目安

オフィス移転のプロジェクトは、物件探し開始から入居完了まで通常4〜6ヶ月かかります。現契約の解約予告期間（一般的に6ヶ月前）を踏まえると、移転希望日の6ヶ月〜1年前から準備を始めるのが理想です。

時期	やること
6ヶ月前	現オフィスの課題整理、移転目的・条件の明確化、予算設定
5ヶ月前	仲介会社に相談、候補物件のリストアップ
4ヶ月前	内覧（複数物件・複数回）、見積もり取得
3ヶ月前	物件決定、賃貸借契約の交渉・締結
2ヶ月前	内装工事（必要な場合）、什器手配、引っ越し業者選定
1ヶ月前	住所変更届出、移転案内、引っ越し実施

2026年現在は空室率が低く物件が見つかりにくい状況のため、余裕を持ったスケジュールが特に重要です。

現オフィスの課題を洗い出す

移転成功の第一歩は、現オフィスの問題点を具体的に把握することです。「なんとなく手狭」ではなく、部署ごとにヒアリングして課題をリストアップしましょう。

• スペース不足（人員増加で座席が足りない）
• 動線の悪さ（部署間の移動が非効率）
• 設備の老朽化（空調が効かない、通信環境が遅い）
• 立地の問題（採用に不利、取引先から遠い）
• コストの問題（賃料が相場より高い、無駄なスペースがある）

これらの課題が明確になれば、新オフィスに求める条件が自然と見えてきます。

移転目的・条件・優先順位をリスト化する

課題の裏返しが移転の目的です。「人員増加に対応するスペース確保」「採用力強化のための立地改善」「コスト削減」など、移転の主目的を1〜2個に絞りましょう。目的が曖昧なまま物件を探し始めると、判断基準がブレて迷走します。

条件は「絶対に譲れない条件」と「できれば満たしたい条件」に分けておくと、物件比較がスムーズになります。全ての条件を完璧に満たす物件はまず見つからないため、優先順位が明確であることが重要です。

予算枠を設定する

オフィス移転にかかる費用は、初期費用（敷金・内装工事・引っ越し）とランニングコスト（賃料・共益費・光熱費）に大きく分かれます。

費用項目	目安
敷金	賃料の3〜12ヶ月分
内装工事費	坪20〜35万円（スケルトンの場合）
什器・家具	1人あたり15〜30万円（新品の場合）
引っ越し費用	1人あたり2〜5万円
月額賃料	都心5区平均 約22,000円/坪

予備費として全体予算の10〜15%を確保しておくことも重要です。特に内装工事は追加費用が発生しやすいため、余裕を持った計画が必要です。なお、セットアップオフィスや居抜き物件を選べば、内装工事費・什器費は大幅に削減できます。

内覧〜契約交渉〜申し込みの実務

候補物件は最低3〜5件に絞り、必ず現地内覧を行いましょう。内覧時のチェックポイントは以下の通りです。

• 天井高（2.6m以上が快適）、柱の位置（レイアウトへの影響）
• 電源容量・コンセント数、通信インフラ（光回線の引き込み可否）
• 空調の方式（個別空調 or セントラル）と効き具合
• 共用部の状態（エレベーター待ち時間、トイレ・給湯室の清潔さ）
• 日当たり、騒音（時間帯を変えて確認するのが理想）

契約交渉では、賃料だけでなくフリーレント期間、敷金月数、原状回復の範囲、24時間利用の可否など、運用に関わる条件を細かく確認してください。

オフィス選びで重要な5つの基準

①立地・アクセス

最寄り駅から徒歩5分以内であれば非常に良好、10分以内でも実用的な距離です。複数路線が利用できる立地であれば、従業員の通勤圏が広がり採用面でも有利になります。

立地は賃料に直結します。都心5区の中でも、渋谷区（坪22,000〜26,000円）と新宿区（坪16,000〜22,000円）では坪単価に大きな差があります。30坪のオフィスなら月額12〜18万円の差になり、年間で144〜216万円のコスト差です。「立地のブランド」と「実際の業務効率」のどちらを優先するか、事業内容に応じた判断が必要です。

②面積と人員計画

一般的なオフィスでは従業員1人あたり2〜4坪が目安です。会議室やリフレッシュスペースを含めると、3坪/人程度で計算するのが現実的です。

従業員数	必要面積の目安	月額賃料の目安（坪22,000円）
5人	15〜20坪	33〜44万円
10人	30〜40坪	66〜88万円
20人	60〜80坪	132〜176万円
50人	150〜200坪	330〜440万円

今後1〜2年の採用計画も考慮し、現時点の人数ギリギリではなく20〜30%の余裕を持った面積を確保するのが推奨です。1年後に再度移転するコストの方がはるかに高くつきます。

③賃料・初期費用

賃料の目安は売上の5〜10%、もしくは営業利益の30%以内と言われています。ただし、これはあくまで目安であり、業種や成長フェーズによって適正比率は異なります。

見落としがちなのが賃料以外のコストです。共益費（賃料の10〜20%程度）、水道光熱費、駐車場代などのランニングコストに加え、敷金・礼金・仲介手数料・内装工事費などの初期費用を含めた総額で比較検討してください。

④設備・セキュリティ

内覧時に確認すべき設備のチェックリストです。

カテゴリ	確認項目
空調	個別空調 or セントラル、時間外空調の利用料金
電気	電気容量（増設の可否）、コンセント数・配置
通信	光回線の引き込み状況、Wi-Fi環境
セキュリティ	入退室管理、防犯カメラ、24時間利用の可否
防災	耐震等級、非常用電源、防災備蓄倉庫の有無
共用部	エレベーター台数・待ち時間、トイレの清潔さ、給湯室

IT企業や金融系企業など、情報セキュリティの要件が厳しい業種では、サーバールームの設置可否や電源の冗長性なども重要な判断基準になります。

⑤契約条件

賃貸借契約で特に注意すべきポイントは以下の通りです。

• 契約期間と更新条件：普通借家か定期借家か。定期借家は更新がないため要注意
• 解約予告期間：6ヶ月前が一般的。短いほどテナントに有利
• 原状回復の範囲：どこまで戻す必要があるか。B工事・C工事の区分も確認
• 敷金の償却：退去時に無条件で差し引かれる金額があるか
• 内装工事の制約：間仕切りや壁の造作がどこまで許可されるか

契約書の内容に不明点があれば、必ず専門家（不動産仲介会社や弁護士）に相談してください。曖昧なまま契約すると、退去時に想定外の費用が発生するリスクがあります。

物件タイプ別の特徴とコスト比較

オフィス物件は大きく4つのタイプに分かれます。それぞれ初期費用とランニングコストが大きく異なるため、入居期間や予算に応じた選択が重要です。

通常オフィス（事務所仕様）

天井・壁・床・照明・空調など基本的な内装が整った状態で引き渡される物件です。間仕切りの設置やレイアウト変更程度の工事で入居できます。最も一般的なオフィス物件のタイプです。

• 賃料：都心5区で平均22,000円/坪（三鬼商事 2026年1月）
• 初期工事費：坪5〜15万円程度（間仕切り・配線工事）
• メリット：物件数が多く選択肢が豊富。レイアウトの自由度が高い
• デメリット：敷金が6〜12ヶ月と高額になりやすい

スケルトン物件

コンクリート打ちっぱなしの状態で引き渡される物件です。天井、壁、床、照明、空調すべてを一からつくる必要があり、内装工事費は最も高額になります。その代わり、完全に自社仕様の空間を実現できます。

• 賃料：通常オフィスより安い傾向（内装がないため）
• 初期工事費：坪20〜35万円（フルスケルトン工事）
• メリット：デザイン・レイアウトの完全自由。ブランド表現に最適
• デメリット：工事期間が1〜2ヶ月。退去時の原状回復費も高額

セットアップオフィス

内装工事済み＋什器（デスク・チェア・収納等）付きで引き渡される物件です。契約後すぐに業務を開始できるのが最大の特徴です。

• 賃料：通常オフィスの約1.3〜1.5倍（内装費が賃料に上乗せ）
• 初期工事費：ほぼ0円
• メリット：即入居可能。内装工事の手間・期間がゼロ。退去も簡易
• デメリット：レイアウトの自由度が低い。長期入居だとトータルコスト高

居抜きオフィス

前テナントが使っていた内装・什器がそのまま残っている物件です。セットアップオフィスとの違いは、賃料に内装費が上乗せされていない点です。

• 賃料：通常オフィスとほぼ同等
• 初期工事費：坪10〜15万円（部分改装）
• メリット：初期費用を抑えつつ通常賃料で入居できる
• デメリット：内装の自由度が低い。前テナントの設備状態に依存

タイプ別コスト比較（30坪・10人規模・3年入居の場合）

費用項目	通常オフィス	スケルトン	セットアップ	居抜き
月額賃料	66万円	55万円	92万円	66万円
敷金（6ヶ月）	396万円	330万円	0円※	396万円
内装工事費	150〜300万円	600〜1,050万円	0円	300〜450万円
什器費	150〜300万円	150〜300万円	0円	0〜50万円
3年間の賃料合計	2,376万円	1,980万円	3,312万円	2,376万円
3年間の総コスト	3,072〜3,372万円	3,060〜3,660万円	3,312万円	3,072〜3,272万円

※セットアップオフィスは敷金0円の物件が多い

3年程度の入居であれば、各タイプで総コストに大きな差はありません。ただし、初期費用の負担額はタイプによって数百万円の差があります。キャッシュフローを重視するなら、初期費用がほぼゼロのセットアップオフィスが有利です。5年以上の長期入居なら、賃料が安い通常オフィスや居抜きが有利になります。

企業ステージ別オフィスの選び方ガイド

スタートアップ期（〜10人）：コスト最小化と柔軟性

創業〜数年の企業にとって最優先は固定費の抑制と契約の柔軟性です。事業の方向性が定まっていない段階で長期契約を結ぶのはリスクが高く、人員の増減にも対応できる環境が求められます。

おすすめの選択肢：

• セットアップオフィス（初期費用ほぼゼロ、即入居可能）
• シェアオフィス・コワーキングスペース（月単位の柔軟な契約）
• 敷金0円物件（キャッシュフローを守る）

この段階では、内装のこだわりより「すぐ使えて、すぐ出られる」柔軟性を重視しましょう。

成長期（10〜50人）：拡張性と採用力

急速に人員が増えるフェーズでは、将来の増員に対応できるスペースと、優秀な人材を惹きつける立地・環境が重要になります。

おすすめの選択肢：

• 同一ビルでの増床が可能な物件
• 通常オフィスで自社ブランドに合った内装を実現
• 駅徒歩5分以内の物件（採用への効果大）

現在の人数ではなく、1〜2年後の目標人数で面積を計算してください。20人規模で60坪のオフィスを借りれば、30人までは追加移転なしで対応できます。

安定期（50人〜）：効率性とブランディング

事業が安定しているフェーズでは、長期的なコスト最適化と企業ブランドの確立を両立させる選択が可能になります。

おすすめの選択肢：

• 長期契約で賃料を交渉（5年契約で坪単価の割引を引き出す）
• グレードの高いビルで企業イメージを向上
• フリーアドレスやリモートワーク対応で面積効率を最大化

2026年のオフィス市場を踏まえた選び方

空室率0.9%──物件が選べない時代の戦略

2026年現在、東京Aグレードオフィスの空室率は0.9%と過去最低水準にあります（出典：JLL）。丸の内・大手町エリアは0.1%とほぼ満室状態です。

この環境では「理想の物件を探す」のではなく、「条件に合う物件が出たら即決する」スピード感が求められます。仲介会社に希望条件を伝えておき、条件に合う物件が市場に出た瞬間に連絡をもらえる体制をつくっておくことが重要です。

賃料上昇トレンドの中で最適なエリアを選ぶ

三鬼商事のデータによると、都心5区の平均賃料は24ヶ月連続で上昇中です。ただし、エリアによって上昇率には差があります。

コストを重視するなら、渋谷・港区のプライムエリアよりも、新宿区や中央区の比較的賃料が抑えめなエリアに目を向けるのも一つの戦略です。最寄り駅のアクセスさえ確保できれば、区をまたいだ移転でも業務への影響は最小限に抑えられます。

敷金0円・フリーレント活用でイニシャルコストを抑える

賃料が上昇している中でも、イニシャルコストの最適化は十分可能です。

• 敷金減額サービス：保証会社を活用して敷金を半額〜0円に。当社取扱の敷金0円物件は333件以上
• セットアップオフィス：内装工事費・什器費がゼロになり、初期費用を数百万円単位で削減
• フリーレント交渉：空室率の低下で以前より難しくなっているが、物件によっては1〜2ヶ月のフリーレントが付くケースもある

よくあるオフィス選びの失敗5選と対策

①立地だけで決めてコストオーバー

「渋谷の駅チカがいい」と立地を最優先にした結果、想定予算を大幅にオーバーしてしまうケースです。立地の良さは賃料に直結するため、エリアにこだわりすぎると固定費が経営を圧迫します。立地と賃料のバランスを冷静に見極め、「徒歩5分以内なら区にはこだわらない」など柔軟な条件設定が対策になります。

②人員増加を見込まず1年で手狭に

現在の人数ぴったりの面積で契約した結果、1年後の採用で手狭になり再移転が必要になるケースです。移転には数百万円のコストがかかるため、短期間での再移転は大きな損失です。1〜2年後の採用計画を織り込んで20〜30%の余裕を持った面積で契約するのが鉄則です。

③契約条件の確認不足で退去時に想定外の費用

原状回復の範囲や敷金の償却条件を契約前に確認しなかった結果、退去時に数百万円の追加費用が発生するケースです。特にB工事（オーナー指定業者による工事）の費用はテナント側でコントロールできないため、契約前にB工事の範囲と概算を確認しておくことが必須です。

④内覧1回で決めて設備不具合に気づかず

時間がないからと内覧を1回で済ませた結果、入居後に空調の効きが悪い、日中の騒音がひどいなどの問題が発覚するケースです。可能であれば時間帯を変えて最低2回は内覧を行い、実際の業務時間帯での環境を確認しましょう。

⑤繁忙期に移転して引っ越し費用が1.5倍に

1〜3月の繁忙期に移転を設定した結果、引っ越し業者の料金が通常の1.3〜1.5倍に跳ね上がるケースです。さらに、繁忙期は内装工事業者のスケジュールも埋まりやすく、工期遅延のリスクも高まります。可能であれば4〜6月の閑散期に移転を設定するだけで、数十万円のコスト削減が見込めます。

まとめ

オフィス選びは、立地・面積・賃料・設備・契約条件の5つの基準を軸に、自社の業種・ステージ・予算に応じた優先順位付けが重要です。

2026年現在のオフィス市場は空室率0.9%と厳しい環境ですが、セットアップオフィスや敷金0円物件、居抜き物件など、初期費用を抑えながら好条件で入居できる選択肢は確実に増えています。

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