オフィス賃貸のリース会計とは？新リース基準の影響と対応方法を解説

オフィス賃貸のリース会計とは？なぜ今注目されているのか

オフィス賃貸のリース会計とは、企業がオフィスの賃貸借契約を締結した際に、その契約をリース取引として会計処理する方法のことです。従来、オフィスの賃料は毎月の費用（地代家賃）として損益計算書に計上するだけで済んでいましたが、新しいリース会計基準の導入により、賃貸借契約をバランスシート（貸借対照表）に資産と負債として計上する「オンバランス化」が求められるようになりました。

この会計基準の変更は、オフィスの賃貸借契約を持つすべての企業に影響を与える可能性があります。特に、長期の賃貸借契約を多数保有する企業にとっては、バランスシートの構成が大きく変わり、財務指標にも影響を及ぼします。

2026年現在、日本の上場企業に対しても新リース基準の適用が進んでおり、中堅・中小企業にとっても他人事ではありません。この記事では、新リース会計基準の概要からオフィス賃貸への具体的な影響、実務上の対応ポイントまで、わかりやすく解説します。

新リース会計基準の概要

リース会計基準は、国際的に大きな変革が進んでいます。ここでは、主要な3つの基準（IFRS16・ASC842・日本基準）について解説します。

IFRS16（国際財務報告基準）

IFRS16は、国際会計基準審議会（IASB）が2016年に公表し、2019年1月から適用が開始されたリース会計基準です。最も大きな特徴は、借手側のリース取引について、ファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分を廃止し、原則としてすべてのリースをオンバランス化することです。

IFRS16の主なポイントは以下の通りです。

• 借手は、リース期間にわたる使用権資産（Right-of-Use Asset）とリース負債（Lease Liability）を貸借対照表に計上する
• 損益計算書には、使用権資産の減価償却費とリース負債の利息費用を計上する
• 従来のオペレーティング・リースのような「賃借料」としての一括費用処理は認められない
• 短期リース（12ヶ月以下）と少額リースには免除規定がある

ASC842（米国会計基準）

ASC842は、米国財務会計基準審議会（FASB）が公表したリース会計基準で、2019年12月から上場企業に適用が開始されました。IFRS16と同様に、借手側のリースをオンバランス化することが最大の特徴です。

ただし、IFRS16とは異なり、ASC842ではオペレーティング・リースとファイナンス・リースの区分を維持しています。損益計算書における費用認識の方法に違いがあります。

項目	ファイナンス・リース	オペレーティング・リース
貸借対照表	使用権資産・リース負債を計上	使用権資産・リース負債を計上
損益計算書	減価償却費＋利息費用（前半に費用が多くなる）	定額のリース費用（従来と同様のイメージ）

日本基準（企業会計基準第34号）

日本においても、企業会計基準委員会（ASBJ）がリース会計基準の改正を進めています。2024年9月に公表された企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」（従来の企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」を置き換える新基準）は、IFRS16の考え方を取り入れ、借手のリースについて原則としてオンバランス処理を求める内容となっています。

日本基準の主なポイントは以下の通りです。

• 適用時期：2027年4月1日以後開始する事業年度から適用（早期適用も可能）
• 対象企業：上場企業および会計監査人を設置する企業が主な対象
• 中小企業：中小企業の会計に関する指針に従う企業は、当面の間、従来の会計処理を継続可能
• オンバランス化：ファイナンス・リースだけでなく、従来オフバランスだったオペレーティング・リース（通常の賃貸借契約含む）もオンバランス化の対象

3つの基準の比較

項目	IFRS16	ASC842	日本基準（改正後）
適用開始	2019年1月	2019年12月（上場企業）	2027年4月（予定）
リース区分	区分廃止（原則すべてオンバランス）	ファイナンス/オペレーティング区分維持	区分廃止（IFRS16に近い）
オンバランス化	原則すべて	原則すべて	原則すべて
短期リース免除	12ヶ月以下	12ヶ月以下	12ヶ月以下（予定）
少額リース免除	あり（5,000米ドル以下目安）	なし	あり（予定）

オフィス賃貸への具体的な影響

新リース会計基準の導入は、オフィスの賃貸借契約を持つ企業に具体的にどのような影響を与えるのでしょうか。ここでは、財務諸表・財務指標・実務面への影響を詳しく解説します。

貸借対照表（バランスシート）への影響

最大の影響は、これまでオフバランス（バランスシートに載らない）だったオフィスの賃貸借契約が、資産と負債としてオンバランスされることです。

具体例を見てみましょう。月額賃料100万円・契約期間5年のオフィス賃貸借契約の場合、以下のような使用権資産とリース負債が計上されます（割引率3%で計算）。

項目	金額
年間賃料	1,200万円
契約期間	5年
割引率	3%
リース負債（現在価値）	約5,490万円
使用権資産	約5,490万円

つまり、月額100万円のオフィスを5年契約で借りているだけで、バランスシートに約5,500万円の資産と負債が追加されることになります。複数拠点を持つ企業や、大型オフィスを借りている企業では、その影響はさらに大きくなります。

損益計算書への影響

従来は「地代家賃」として毎月定額で費用計上していたものが、以下の2つに分解されます。

• 使用権資産の減価償却費：リース期間にわたって定額法で計上
• リース負債の利息費用：実効金利法で計上（リース期間の前半ほど多い）

費用の総額は従来とほぼ変わりませんが、費用の認識パターンが変わります。利息費用はリース期間の前半に多く、後半に少なくなるため、損益計算書上は初年度の費用が従来よりも多くなる傾向があります。

主要な財務指標への影響

財務指標	影響	解説
総資産	増加	使用権資産が追加されるため
負債総額	増加	リース負債が追加されるため
自己資本比率	低下	総資産の増加により自己資本の比率が下がる
D/Eレシオ（負債資本倍率）	悪化	負債の増加により比率が上昇する
ROA（総資産利益率）	低下	総資産の増加により利益率が下がる
EBITDA	増加	賃借料が減価償却費＋利息費用に変わるため、EBITDAは増加する
営業利益	微増の傾向	利息費用が営業外費用に区分されるケースでは営業利益が増加

特に、自己資本比率やD/Eレシオへの影響は大きく、金融機関の与信審査や格付けに影響する可能性があります。銀行借入の際のコベナンツ（財務制限条項）に抵触するリスクもあるため、事前に金融機関と協議することが重要です。

オンバランス化の仕組みと会計処理の流れ

ここでは、オフィス賃貸借契約のオンバランス化について、具体的な会計処理の流れを解説します。

ステップ1：リースの識別

まず、契約がリースに該当するかどうかを判定します。リースとは「特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する契約」と定義されています。オフィスの賃貸借契約は、ほとんどの場合リースに該当します。

ただし、以下のような場合はリースに該当しないことがあります。

• コワーキングスペースのフリーアドレス利用（特定された資産の使用支配がない）
• サービス契約として区分される部分（受付サービス、清掃サービスなど）

ステップ2：リース期間の決定

リース期間は、解約不能期間に加えて、延長オプションを行使することが合理的に確実な期間、および解約オプションを行使しないことが合理的に確実な期間を含めて決定します。

例えば、契約書上の契約期間が2年で、その後の更新について特段の制限がない場合、実質的に何年利用する見込みかを判断する必要があります。これは企業の事業計画や過去の実績などを考慮して判断します。

ステップ3：割引率の決定

リース負債の現在価値を計算するための割引率を決定します。原則として「リースの計算利子率」を使用しますが、これが容易に算定できない場合は「借手の追加借入利子率」を使用します。

追加借入利子率とは、借手が同様の経済環境において、同様の期間・担保条件で資金を借り入れる場合に適用される利子率です。一般的には、企業の信用格付や借入実績に基づいて決定します。

ステップ4：使用権資産とリース負債の初期認識

リース開始日に、以下の金額で使用権資産とリース負債を計上します。

リース負債の初期認識額：

• リース期間にわたるリース料の現在価値

使用権資産の初期認識額：

• リース負債の初期認識額
• ＋リース開始日以前に支払ったリース料（前払い賃料など）
• ＋借手に発生した初期直接コスト
• ＋原状回復義務に関する見積コスト
• －受領したリース・インセンティブ（フリーレントなど）

ステップ5：その後の測定

使用権資産：リース期間にわたって定額法で減価償却します。

リース負債：実効金利法で利息費用を計上し、リース料の支払いにより減少させます。

具体的な仕訳例（月額賃料100万円・リース期間5年・割引率3%の場合）を見てみましょう。

リース開始時：

借方	金額	貸方	金額
使用権資産	5,490万円	リース負債	5,490万円

毎月のリース料支払時：

借方	金額	貸方	金額
リース負債	約86.3万円	現金預金	100万円
支払利息	約13.7万円

毎月の減価償却：

借方	金額	貸方	金額
減価償却費	約91.5万円	使用権資産	約91.5万円

短期リース・少額リースの免除規定

新リース会計基準には、すべてのリースをオンバランス化する原則に対して、2つの重要な免除規定が設けられています。オフィス賃貸においてこの免除規定を活用できるかどうかは、大きなポイントです。

短期リースの免除

リース期間が12ヶ月以下のリースは、オンバランス化の免除が認められます。この場合、従来通り賃借料として損益計算書に費用計上するだけで済みます。

ただし、以下の点に注意が必要です。

• 「リース期間」は契約書上の期間だけでなく、更新オプションの行使可能性も考慮して判断する
• 購入オプションが付いている場合は短期リースに該当しない
• 短期リースの免除を適用する場合は、同種のリースすべてに一貫して適用する必要がある

契約期間が1年以下のオフィス賃貸借契約（マンスリーオフィスや短期利用のレンタルオフィスなど）は、この免除規定の対象となる可能性があります。

少額リースの免除

IFRS16および日本基準（改正後）では、少額リースの免除が認められています。少額の基準は明確に金額が規定されているわけではありませんが、IFRS16では「新品時の価値が概ね5,000米ドル（約75万円）以下」が目安とされています。

オフィスの賃貸借契約は通常この基準を大幅に上回るため、少額リースの免除はオフィス賃貸には適用されません。少額リースの免除は、主にPC・タブレット・小型機器などのリースを想定したものです。

免除規定の活用と契約期間の関係

契約期間	短期リース免除	オンバランス化	代表的なオフィス形態
1ヶ月〜12ヶ月	適用可能	不要	マンスリーオフィス、短期レンタルオフィス
13ヶ月〜24ヶ月	適用不可	必要	セットアップオフィス（短期契約）、一部レンタルオフィス
2年〜5年	適用不可	必要	通常の賃貸オフィス
5年超	適用不可	必要（影響大）	大型・長期賃貸オフィス

実務上の対応ポイント5つ

新リース会計基準への対応は、会計部門だけでなく、不動産管理・法務・IT部門など、多くの部署が関わる全社的なプロジェクトになります。以下の5つのポイントを押さえて、計画的に対応を進めましょう。

ポイント1：リース契約の棚卸し

まず、自社が保有するすべてのリース契約を洗い出します。オフィスの賃貸借契約だけでなく、以下のような契約もリースに該当する可能性があります。

• オフィス賃貸借契約
• 駐車場の賃貸借契約
• 倉庫・物流施設の賃貸借契約
• 社宅の賃貸借契約
• 車両のリース契約
• 複合機・サーバーなどのリース契約
• 土地の賃貸借契約

これらの契約について、契約期間・賃料・更新条件・解約条件・原状回復義務などの情報を一元管理するデータベースを構築することが重要です。

ポイント2：リース期間と割引率の判定基準の整備

リース期間の決定と割引率の選定は、オンバランスされる金額に大きく影響します。社内で統一的な判定基準を整備し、監査法人との事前協議を行うことが重要です。

特にオフィスの賃貸借契約では、「普通借家契約で2年ごとに更新」というケースが多く、実質的なリース期間をどう判定するかが論点になります。過去の更新実績、移転の実現可能性、内装投資の回収期間などを総合的に考慮する必要があります。

ポイント3：システム対応

多数のリース契約を管理し、毎月の会計処理を行うためには、リース管理システムの導入が不可欠です。主要なERPベンダー（SAP、Oracle、Microsoft Dynamicsなど）はリース会計モジュールを提供しています。また、リース会計に特化したクラウドサービスも多数登場しています。

システム選定の際は、以下の要件を確認しましょう。

• 複数の会計基準（IFRS16、日本基準など）に対応しているか
• 契約変更（賃料改定、期間延長など）に柔軟に対応できるか
• 監査対応に必要な証跡・レポートを出力できるか
• 既存の会計システムとのデータ連携が可能か
• 外貨建てリースに対応しているか（グローバル企業の場合）

ポイント4：ステークホルダーへの説明

新リース会計基準の適用により財務指標が変動するため、以下のステークホルダーへの事前説明が必要です。

• 経営層：財務指標への影響と対応策の説明
• 取締役会：会計方針の変更承認
• 金融機関：借入条件のコベナンツへの影響と対応
• 株主・投資家：有価証券報告書での開示内容
• 監査法人：会計処理の方針と判断基準の事前協議

ポイント5：不動産戦略の見直し

新リース会計基準の導入は、単なる会計処理の変更にとどまらず、企業の不動産戦略そのものを見直すきっかけになります。以下のような戦略的な検討が求められます。

• 長期契約から短期契約への切り替え（オンバランス金額の抑制）
• 拠点の集約・統合による契約数の削減
• セットアップオフィスやフレキシブルオフィスの活用
• リース期間の最適化（短期リース免除の活用）
• 賃料と変動リース料の構成の見直し

セットアップオフィスのリース会計上のメリット

新リース会計基準の導入に伴い、セットアップオフィスが注目されている理由を解説します。

短期契約によるオンバランス金額の抑制

セットアップオフィスは、通常の賃貸オフィスに比べて短い契約期間（1〜2年）で提供されているケースが多いです。契約期間が短ければ、オンバランスされるリース負債の金額も小さくなります。

以下は、月額賃料100万円のオフィスで、契約期間によるリース負債の違いを示したものです（割引率3%）。

契約期間	年間賃料	リース負債（現在価値）	通常賃貸比の削減率
1年（12ヶ月以下で免除適用可能）	1,200万円	0円（免除適用時）	100%削減
2年	1,200万円	約2,310万円	58%削減
3年	1,200万円	約3,400万円	38%削減
5年（通常賃貸の一般的な契約期間）	1,200万円	約5,490万円	基準値

特に注目すべきは、契約期間が12ヶ月以下であれば短期リース免除の対象となり、オンバランス化自体が不要になるという点です。1年契約で更新する形態のセットアップオフィスは、この免除規定を活用できる可能性があります（ただし、更新の合理的確実性の判定が必要です）。

原状回復義務の軽減

通常の賃貸オフィスでは原状回復義務が使用権資産の取得原価に含まれるため、原状回復費用の見積額分だけオンバランス金額が増加します。セットアップオフィスは原状回復が不要または軽微なケースが多く、この面でもオンバランス金額を抑制できます。

柔軟なオフィス戦略との親和性

リース会計基準の変更を機に、オフィスの使い方そのものを見直す企業が増えています。セットアップオフィスは、以下のような柔軟なオフィス戦略と親和性が高いです。

• 事業規模に応じたオフィスの拡張・縮小
• プロジェクトベースでの短期利用
• ハイブリッドワーク導入に伴う面積の最適化
• M&Aや事業再編時のスムーズな拠点統合

オフィス賃貸のリース会計に関するよくある質問（FAQ）

Q1. すべての企業に新リース基準が適用されますか？

2026年現在、日本基準の新リース会計基準は、2027年4月1日以後開始する事業年度から上場企業等に適用されます。中小企業の会計に関する指針に従う企業は、当面の間、従来の会計処理を継続できる見通しです。ただし、大企業との取引において新基準への対応が求められるケースもあるため、動向を注視する必要があります。

Q2. 普通借家契約のリース期間はどう判定しますか？

普通借家契約では、契約書上の期間（通常2年）に加えて、更新する合理的確実性がある期間を含めてリース期間を判定します。過去の更新実績、移転の実現可能性、内装投資の回収期間、ビジネスプランなどを総合的に考慮します。監査法人との協議が不可欠です。

Q3. フリーレント期間はどう扱いますか？

フリーレント（賃料無料期間）は、リース・インセンティブとして取り扱います。使用権資産の取得原価から控除するか、リース期間全体にわたってリース料を按分して計算する方法があります。フリーレント期間中もリース期間には含まれます。

Q4. 賃料の改定（値上げ・値下げ）があった場合はどうなりますか？

変動リース料のうち、指数やレートに連動する部分は、リース負債の再測定が必要です。市場環境に基づく賃料改定が見込まれる場合は、改定時にリース負債と使用権資産の金額を見直します。

Q5. 共益費・管理費もリース負債に含めますか？

リースの構成要素とサービスの構成要素を区分する必要があります。共益費・管理費がリース料と明確に区分されている場合は、サービス部分はリース負債に含めず、従来通り費用処理します。区分が困難な場合は、全額をリースとして処理する方法も認められています。

Q6. 新リース基準の適用にあたって、過去の契約はどう処理しますか？

新基準の適用初年度には、過去の契約についても遡及適用または経過措置の適用が必要です。すべての既存リース契約について、使用権資産とリース負債を認識する必要があるため、事前の準備が重要です。

Q7. 税務上の取り扱いはどうなりますか？

会計上のリース処理と税務上の取り扱いは異なる場合があります。税務上は、従来通りリース料の支払い時に損金算入する方法が認められるケースが多いですが、会計と税務の差異（一時差異）が生じるため、繰延税金資産・負債の計上が必要になることがあります。

Q8. サブリース（転貸）の場合はどう処理しますか？

サブリースを行っている場合、中間の借手は、ヘッドリース（大家との契約）とサブリース（転貸先との契約）の両方について会計処理が必要です。ヘッドリースは借手として、サブリースは貸手としての会計処理を行います。

Q9. 敷金や保証金も使用権資産としてオンバランスされますか？

返還される敷金は使用権資産には含めず、従来どおり差入保証金（資産）として計上します。ただし企業会計基準第34号では、契約上返還されないことが定められている金額（敷引き・償却部分）は使用権資産の取得価額に含めるとされています。また、返還時期が長期にわたる場合には現在価値への割引を検討する論点もあります。

参考までに、東京の賃貸オフィスにおける敷金の実勢データを示します（Growth Office掲載の東京都・空室6,375区画の集計、2026年7月時点。平均7.6ヶ月・中央値7ヶ月）。

敷金の設定水準（賃料の月数）	割合
1ヶ月以下	1.9%
2〜3ヶ月	11.0%
4〜6ヶ月	36.6%
7〜9ヶ月	11.8%
10〜12ヶ月	38.3%
13ヶ月以上	0.3%

月額賃料100万円のオフィスなら、およそ700万〜1,200万円が敷金として契約期間中ずっと寝ることになります。損益には影響しないものの総資産を膨らませて資産効率（ROA・ROIC）を押し下げるため、新基準対応で財務を見直す際には、敷金そのものを保証会社の保証で置き換えて預託額を圧縮する敷金保証サービス（敷金半額くん）もあわせて検討される選択肢です。

Q10. 具体的な仕訳例で見ると、いくら計上されますか？

月額賃料100万円（年1,200万円）・解約不能期間5年・割引率2%のオフィスを例にすると（年払い・後払いの簡便計算）、リース負債は将来賃料の現在価値＝1,200万円×4.7135（年金現価係数）≒約5,656万円となり、使用権資産もほぼ同額を計上します。初年度の費用は減価償却費約1,131万円（5年定額）＋支払利息約113万円＝約1,244万円。従来の地代家賃1,200万円と比べ、利息が逓減する分だけ適用初期ほど費用が大きくなる（前傾化する）のが新基準の特徴です。

Q11. 自己資本比率にはどの程度影響しますか？

上記の例（使用権資産・リース負債とも約5,656万円）を、総資産10億円・自己資本4億円（自己資本比率40%）の会社が計上すると、総資産だけが約10.57億円に膨らむため、自己資本比率は約37.9%へ低下（約2.1ポイントの悪化）します。借入の財務制限条項（コベナンツ）に自己資本比率や有利子負債系の指標が含まれている場合は、適用前に金融機関への説明と条項の確認が必要です。

Q12. 原状回復費用は新リース基準でどう扱いますか？

賃借オフィスの原状回復義務は、資産除去債務（企業会計基準第18号）として負債計上し、対応する除去費用相当額を使用権資産に加えて減価償却するのが原則です。なお、敷金を差し入れている建物賃貸借では、資産除去債務を負債計上せず、敷金のうち回収が見込めない金額を合理的に見積もって費用配分する簡便的な処理も認められています。いずれも原状回復費用の見積りが起点になるため、実勢相場の把握が欠かせません（目安はオフィス原状回復費用の相場解説を参照）。

まとめ：新リース基準を見据えたオフィス戦略

新リース会計基準は、オフィスの賃貸借契約を持つ企業に大きな影響を与えます。この記事の要点をまとめます。

• IFRS16・ASC842・日本基準の改正により、オフィス賃貸借契約のオンバランス化が求められる
• 使用権資産とリース負債がバランスシートに計上され、自己資本比率やD/Eレシオなどの財務指標に影響する
• 短期リース（12ヶ月以下）には免除規定があり、オンバランス化を回避できる
• セットアップオフィスの短期契約は、リース負債の抑制に効果的
• 対応にはリース契約の棚卸し、システム導入、ステークホルダーへの説明が必要
• 単なる会計対応ではなく、不動産戦略全体の見直しのきっかけとして活用すべき

日本基準の新リース会計基準は2027年4月から適用が予定されています。対応には最低でも1年程度の準備期間が必要とされており、2026年の今こそ本格的に準備を始めるべきタイミングです。まずは自社のリース契約の棚卸しから着手し、オフィス戦略の見直しも含めた包括的な対応を進めましょう。