フルセットアップオフィスとは？什器付きオフィスの全貌を徹底解説【2026年最新】
「オフィスを借りたいが、什器の手配まで手が回らない」「入居後すぐに業務を開始したい」。そんな悩みを抱えるスタートアップや成長企業に、フルセットアップオフィスが注目されています。本記事では、フルセットアップオフィスの定義から什器の内訳、ハーフセットアップとの違い、メリット・デメリット、費用感、代表的なブランドまで網羅的に解説します。
セットアップオフィスをお探しなら、Growth Officeにお任せください。東京都内のセットアップオフィスを多数掲載しています。
東京のセットアップオフィスを検索する ｜ お問い合わせはこちら
フルセットアップオフィスの定義
フルセットアップオフィスとは、内装・什器・設備がすべて揃った状態で引き渡されるオフィスのことです。デスクやチェア、キャビネットなどの什器に加え、会議室や受付の内装も完備されています。入居者はパソコンと個人の荷物を持ち込むだけで、すぐに業務を開始できます。
一般的な賃貸オフィスでは、契約後に内装工事や什器の手配が必要です。この準備期間は通常1〜3か月ほどかかります。フルセットアップオフィスなら、この期間を大幅に短縮できるのが最大の特長です。
近年、働き方の多様化やオフィス移転の迅速化ニーズを背景に、フルセットアップオフィスの供給は年々増加しています。特に東京都心5区（千代田・中央・港・渋谷・新宿）では、大手デベロッパーが積極的に展開しています。
フルセットアップオフィスに含まれる什器・設備一覧
フルセットアップオフィスには、どのような什器・設備が含まれるのでしょうか。以下の表で詳しく確認しましょう。
| カテゴリ | 什器・設備 | 詳細 |
|---|---|---|
| 執務スペース | デスク | フリーアドレス対応デスクまたは個別デスク。人数分を設置 |
| 執務スペース | オフィスチェア | エルゴノミクスチェアが多い。キャスター付きで移動可能 |
| 執務スペース | キャビネット・収納 | 個人用ロッカーや共有キャビネット。鍵付きが一般的 |
| 執務スペース | パーテーション | 部署間の仕切りやプライバシー確保用 |
| 会議室 | 会議テーブル | 4〜8人用が標準。大型物件では10人以上対応も |
| 会議室 | 会議用チェア | テーブルに合わせた人数分を設置 |
| 会議室 | ホワイトボード | 壁掛け式またはキャスター付き |
| 会議室 | モニター・プロジェクター | 物件によって設置の有無が異なる |
| 受付・エントランス | 受付カウンター | 来客対応用。企業ロゴの設置が可能な場合も |
| 受付・エントランス | ソファ・待合スペース | 来客用の応接セット |
| インフラ | 照明 | LED照明が標準。調光機能付きの場合も |
| インフラ | 空調 | 個別空調が一般的。ビル共有の場合もあり |
| インフラ | インターネット回線 | 光回線の引き込み済み。Wi-Fi環境は自社で構築が多い |
| 内装 | 床（タイルカーペット） | OAフロア対応。デザイン性のある仕上げ |
| 内装 | 壁・天井 | クロス仕上げまたは塗装仕上げ。一部スケルトン天井も |
物件やブランドによって、含まれる什器の内容やグレードは異なります。契約前に必ず什器リストを確認しましょう。
フルセットアップオフィスとハーフセットアップオフィスの違い
セットアップオフィスには「フル」と「ハーフ」の2種類があります。両者の違いを正しく理解することが、オフィス選びの第一歩です。
| 比較項目 | フルセットアップオフィス | ハーフセットアップオフィス |
|---|---|---|
| 什器（デスク・チェア等） | あり（設置済み） | なし（自社で手配） |
| 内装（壁・床・天井） | あり（施工済み） | あり（施工済み） |
| 会議室の内装 | あり（什器含む） | あり（什器は別途の場合も） |
| 受付・エントランス | あり（造作済み） | あり（造作済み） |
| 入居までの準備期間 | 最短2週間 | 1〜2か月 |
| 初期費用 | 中〜高（賃料に反映） | 中（什器購入費が別途発生） |
| カスタマイズ性 | 低い（什器の変更が困難） | 中程度（什器は自由に選択可能） |
| 原状回復 | 什器はオーナー資産のため返却 | 什器は自社資産のため撤去が必要 |
| 向いている企業 | スピード重視のスタートアップ | 什器にこだわりたい企業 |
| 代表ブランド | NOVEL WORK、+SHIFT、owns | PREX、askなど |
最大の違いは「什器が含まれるかどうか」です。フルセットアップは什器まですべて揃うため、入居準備の手間が最小限になります。一方、ハーフセットアップは内装のみ完成した状態で、什器は自社で手配します。
フルセットアップは入居スピードを重視する企業に向いています。ハーフセットアップは、什器のデザインや機能にこだわりたい企業に適しています。
ハーフセットアップオフィスについて詳しくは、セットアップオフィスの選び方【2026年版】もご参照ください。
フルセットアップオフィスのメリット
1. 入居までの期間を大幅に短縮できる
フルセットアップオフィス最大のメリットは、入居までのスピードです。通常のオフィスでは内装工事に1〜3か月、什器の選定・発注に2〜4週間かかります。フルセットアップなら最短2週間で入居可能です。
急な増員やオフィス統合など、スピードが求められる場面で大きなアドバンテージとなります。
2. 初期費用のうち内装工事費・什器購入費が不要
通常のオフィスでは、スケルトンからの内装工事に坪30〜50万円、什器購入に1人あたり15〜30万円が必要です。20坪・10名規模のオフィスなら、内装工事費600〜1,000万円、什器費150〜300万円で、合計750〜1,300万円にのぼります。
フルセットアップオフィスなら、これらの費用が不要です。その分、月額賃料には上乗せがありますが、初期投資を大幅に抑えられます。
3. 移転プロジェクトの工数を削減できる
通常のオフィス移転では、内装業者の選定、什器の比較検討、工事の監理など、多くの工数が発生します。フルセットアップオフィスなら、これらの業務がすべて不要です。総務・管理部門の負荷を大幅に軽減できます。
4. 退去時の什器処分費用がかからない
フルセットアップオフィスの什器はオーナーの資産です。退去時に什器を処分する必要がありません。通常のオフィスでは、什器の廃棄に数十万円〜数百万円かかることがあります。
5. デザイン性の高い空間を低コストで利用できる
フルセットアップオフィスは、プロのデザイナーが設計した空間が多いです。自社で同等のデザインを実現しようとすると、高額なデザイン費用が発生します。採用活動や来客対応での印象向上にもつながります。
フルセットアップオフィスのデメリット
1. レイアウトや什器の自由度が低い
什器が固定されているため、自社の業務スタイルに完全にフィットしない場合があります。特殊なレイアウトや特定メーカーの什器を使いたい企業には不向きです。
2. 月額賃料が通常オフィスより割高になる傾向
什器・内装のコストが賃料に反映されるため、坪単価は通常オフィスより10〜30%程度高くなる傾向があります。長期入居の場合、トータルコストが高くなる可能性があります。
賃料相場について詳しくは、セットアップオフィスの賃料相場【2026年版】をご確認ください。
3. 什器の劣化・使用感がある場合も
前入居者が使用した什器がそのまま残っているケースもあります。内覧時に什器の状態を必ず確認しましょう。新品に交換してもらえるか、交渉の余地があるかも確認ポイントです。
4. 入居人数の増減に対応しにくい
什器の数が固定されているため、急な増員時に追加のデスク・チェアを設置できない場合があります。オーナーとの交渉が必要になることも多いです。成長スピードが速い企業は注意が必要です。
セットアップオフィス選びに迷ったら、専門スタッフがご相談に応じます。お気軽にお問い合わせください。
フルセットアップオフィスが向いている企業
スタートアップ・ベンチャー企業
資金調達直後で、いち早くオフィスを構えたいスタートアップに最適です。初期費用を抑えつつ、デザイン性の高いオフィスを確保できます。採用面でもプラスに働きます。
急成長中の企業
四半期ごとに人数が増えるような急成長企業にとって、スピーディーな移転は事業の生命線です。フルセットアップなら、移転による業務停止期間を最小限に抑えられます。
プロジェクトベースで短期利用したい企業
1〜3年の期間限定プロジェクトで利用する場合、什器の購入・廃棄コストが不要なフルセットアップは合理的な選択です。
オフィスの管理工数を減らしたい企業
管理部門が少人数の企業や、コア業務にリソースを集中したい企業に向いています。什器のメンテナンスもオーナー側が対応してくれる場合が多いです。
外資系企業の日本進出
日本市場への参入時、迅速にオフィスを確保する必要があります。フルセットアップなら、現地での什器手配が不要です。本社と同等のデザイン水準を確保しやすいのも利点です。
フルセットアップオフィスの費用感
フルセットアップオフィスの費用を、通常オフィスと比較してみましょう。以下は東京都心5区で20坪・10名規模のオフィスを想定した試算です。
通常オフィスの場合、初期費用として内装工事費（坪30〜50万円）と什器購入費（1人15〜30万円）が必要です。20坪の内装工事で600〜1,000万円、10名分の什器で150〜300万円、合計750〜1,300万円が目安です。
フルセットアップオフィスの場合、これらの費用は不要です。ただし月額賃料が通常より10〜30%高くなります。都心5区の一般オフィス平均坪単価が約21,000円のところ、セットアップオフィスでは25,000〜35,000円程度になります。
3年間のトータルコストで比較すると、セットアップオフィスの方がコストメリットがある場合が多いです。特に3年以内に再移転を予定している企業では、セットアップオフィスが有利になります。
初期費用の詳しいシミュレーションについては、別途記事で解説しています。エリアごとの賃料相場はセットアップオフィスの賃料相場【2026年版】をご参照ください。
代表的なフルセットアップオフィスブランド
NOVEL WORK（ノベルワーク）
三菱地所が展開するフルセットアップオフィスブランドです。丸の内・大手町エリアを中心に展開しています。高品質な什器とデザイン性の高い空間が特長です。大企業の分室やプロジェクトオフィスとしての利用が多いです。
+SHIFT（プラスシフト）
野村不動産が展開するセットアップオフィスブランドです。新宿・日本橋エリアに複数物件を展開しています。スタートアップから中規模企業まで幅広いニーズに対応しています。共用ラウンジなど付帯サービスも充実しています。
owns（オウンズ）
東急不動産が展開するフルセットアップオフィスです。渋谷エリアを中心に物件を保有しています。IT・クリエイティブ企業向けのデザインが特長です。フレキシブルな契約条件も魅力のひとつです。
CROSSCOOP（クロスコープ）
ソーシャルワイヤーが運営するセットアップオフィスです。六本木・赤坂・新宿など都内主要エリアに展開しています。外資系企業の利用が多く、バイリンガル対応のスタッフが常駐しています。
各ブランドの特徴や違いについては、東京のセットアップオフィスブランド比較【2026年版】で詳しく解説しています。
フルセットアップオフィスを選ぶ際のチェックポイント
什器のメーカー・グレードを確認する
同じ「フルセットアップ」でも、什器のグレードは物件ごとに大きく異なります。オカムラやイトーキなど国内大手メーカーの什器が使われている物件もあれば、ノーブランドの什器が設置されている物件もあります。内覧時に実物を必ず確認しましょう。
什器の追加・入替が可能か確認する
入居後に人数が増えた場合、デスクやチェアの追加が可能かを事前に確認しておきましょう。また、特定の什器を自社のものに入れ替えたい場合の条件も確認が必要です。
原状回復の範囲を明確にする
フルセットアップオフィスは什器がオーナー資産のため、什器の原状回復は不要です。ただし、壁や床の汚損・破損については入居者負担となることが一般的です。契約書で原状回復の範囲を必ず確認しましょう。
什器の破損・故障時の対応を確認する
入居中に什器が壊れた場合の修理・交換費用の負担先を確認しましょう。経年劣化はオーナー負担、入居者の過失による破損は入居者負担、というのが一般的です。
共用部のサービスを確認する
ブランド系のフルセットアップオフィスでは、共用ラウンジや会議室、受付サービスなどが付帯することがあります。これらのサービスが共益費に含まれるのか、別途費用が必要なのかを確認しましょう。
フルセットアップオフィスの今後のトレンド
2026年現在、フルセットアップオフィス市場には以下のトレンドが見られます。
まず、供給面積の拡大です。従来は20〜50坪の小規模区画が中心でしたが、100坪超の大型区画にもフルセットアップが広がっています。中堅企業の本社利用も増えています。
次に、ABW対応の什器構成です。Activity Based Working（ABW）の考え方を取り入れ、集中ブース・コラボレーションスペース・リラックスエリアなど、多様な什器が配置される物件が増えています。
さらに、サステナビリティへの配慮です。什器のリユース・リサイクルを前提とした設計が増えています。環境配慮を重視する企業にとって、フルセットアップオフィスは合理的な選択肢です。
まとめ
フルセットアップオフィスは、什器・内装がすべて揃った状態で入居できるオフィスです。入居までのスピード、初期費用の削減、管理工数の軽減など、多くのメリットがあります。
一方で、レイアウトの自由度が低い、月額賃料が割高になるといったデメリットもあります。自社の優先事項（スピード重視か、カスタマイズ重視か）を明確にした上で、フルセットアップとハーフセットアップのどちらが適しているかを判断しましょう。
什器のグレードや原状回復の条件は物件ごとに異なります。複数の物件を比較検討し、契約前に条件をしっかり確認することが大切です。
Growth Officeでは、東京都内のフルセットアップオフィスを多数ご紹介しています。専門スタッフが最適な物件をご提案しますので、お気軽にご相談ください。
