ハーフセットアップオフィスとは？内装のみ・自由度の高いオフィスの選び方【2026年版】

ハーフセットアップオフィスとは？内装のみ完備のオフィスを徹底解説【2026年最新】

「内装はプロに任せたいが、什器は自社のこだわりで選びたい」。そんなニーズに応えるのがハーフセットアップオフィスです。内装は完成済みで什器は自分で選べるという、フルセットアップと通常オフィスの「いいとこ取り」ができるオフィス形態です。本記事では、ハーフセットアップオフィスの定義、含まれるもの・含まれないもの、メリット・デメリット、費用感、代表的なブランドまで詳しく解説します。

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ハーフセットアップオフィスの定義

ハーフセットアップオフィスとは、内装（壁・床・天井の仕上げ、会議室の造作、受付エントランスなど）が完成した状態で引き渡されるオフィスです。什器（デスク・チェア・キャビネットなど）は含まれず、入居者が自分で手配します。

「セットアップオフィス」と一口にいっても、什器の有無で「フル」と「ハーフ」に分かれます。ハーフセットアップは「内装のみセットアップ」と呼ばれることもあります。

通常のスケルトンオフィスでは、内装工事に坪30〜50万円、工事期間に1〜3か月が必要です。ハーフセットアップなら内装工事が不要なため、什器さえ手配すれば比較的短期間で入居できます。

ハーフセットアップオフィスに含まれるもの・含まれないもの

ハーフセットアップオフィスの内容を正確に把握しましょう。以下の表で整理します。

カテゴリ	項目	含まれる/含まれない	備考
内装	床（タイルカーペット・OAフロア）	含まれる	デザイン性のある仕上げが多い
内装	壁（クロス・塗装仕上げ）	含まれる	会議室の間仕切り壁も含む
内装	天井（仕上げ・照明）	含まれる	LED照明が標準的
造作	会議室の造作	含まれる	ガラスパーテーションが多い
造作	受付・エントランス	含まれる	カウンターやサイン設置スペース
造作	給湯室・ミニキッチン	含まれる	物件により内容が異なる
インフラ	空調	含まれる	個別空調が一般的
インフラ	電気配線・コンセント	含まれる	OAフロア内に配線済み
インフラ	インターネット回線引き込み	含まれる	回線契約は入居者が行う場合が多い
什器	デスク	含まれない	入居者が自社で手配
什器	オフィスチェア	含まれない	入居者が自社で手配
什器	キャビネット・収納	含まれない	入居者が自社で手配
什器	会議テーブル・チェア	含まれない	物件によっては含まれる場合も
什器	ソファ・応接セット	含まれない	入居者が自社で手配
設備	複合機・プリンター	含まれない	入居者がリースまたは購入

物件やブランドによって含まれる範囲は異なります。特に会議室の什器（テーブル・チェア）は、含まれる場合と含まれない場合があるため、必ず確認しましょう。

通常オフィス・ハーフセットアップ・フルセットアップの3者比較

オフィスの3つの形態を比較して、ハーフセットアップの位置づけを明確にします。

比較項目	通常オフィス（スケルトン）	ハーフセットアップ	フルセットアップ
内装工事	必要（自己負担）	不要（施工済み）	不要（施工済み）
什器の手配	必要（自己負担）	必要（自己負担）	不要（設置済み）
入居までの期間	2〜4か月	1〜2か月	最短2週間
内装の初期費用	坪30〜50万円	0円	0円
什器の初期費用	1人15〜30万円	1人15〜30万円	0円
月額賃料の水準	基準	基準の10〜20%増	基準の15〜30%増
レイアウトの自由度	高い	中程度	低い
什器の自由度	高い	高い	低い
原状回復の範囲	スケルトン戻し	什器撤去＋壁床汚損	壁床汚損のみ
総務・管理の工数	大きい	中程度	小さい

ハーフセットアップは、通常オフィスとフルセットアップの中間に位置します。内装工事は不要だが什器は自由に選びたい、という企業に最適な選択肢です。

セットアップオフィスの選び方について詳しくは、セットアップオフィスの選び方【2026年版】をご参照ください。

ハーフセットアップオフィスのメリット

1. 什器を自由に選べる

ハーフセットアップ最大のメリットは、什器の自由度の高さです。自社のブランドイメージや業務スタイルに合わせて、デスク・チェア・収納を選定できます。エンジニアが多い企業なら昇降デスクを導入する、デザイン会社ならクリエイティブな家具を選ぶ、といった対応が可能です。

2. 内装工事の費用と手間を削減できる

スケルトンからの内装工事費（坪30〜50万円）が不要です。20坪のオフィスなら600〜1,000万円のコスト削減になります。内装業者の選定・打合せ・工事監理といった手間も省けます。

3. フルセットアップより月額賃料が安い

什器分のコストが賃料に反映されないため、フルセットアップより月額賃料が低い傾向にあります。長期入居の場合、トータルコストでハーフセットアップが有利になることが多いです。

4. プロがデザインした内装空間を利用できる

ハーフセットアップの内装は、専門のデザイナーが設計しています。統一感のある空間を、自社でデザイン会社に依頼するよりも低コストで利用できます。

5. 入居後のレイアウト変更がしやすい

什器が自社の資産であるため、レイアウト変更や什器の入替を自由に行えます。フルセットアップではオーナーの許可が必要な場合が多く、この点でハーフセットアップは柔軟性に優れています。

ハーフセットアップオフィスのデメリット

1. 什器の手配に時間とコストがかかる

什器の選定・発注・搬入に2〜4週間、費用は1人あたり15〜30万円が目安です。10名規模なら150〜300万円の什器購入費が必要になります。この初期投資をどう捉えるかが判断のポイントです。

2. 退去時に什器の撤去・処分が必要

什器は自社資産のため、退去時に搬出・処分する必要があります。処分費用は什器の量にもよりますが、10名規模で20〜50万円程度かかることがあります。

3. 内装のデザインは変更できない

壁の色や会議室の位置、受付のデザインなどは変更できません。内装に強いこだわりがある企業には不向きです。ただし、物件によっては軽微な変更が認められる場合もあります。

4. フルセットアップより入居準備に時間がかかる

什器の手配が必要なため、入居までの期間はフルセットアップより長くなります。1〜2か月程度を見込んでおきましょう。ただし、通常オフィスの2〜4か月と比較すれば大幅な短縮です。

ハーフセットアップオフィスの物件探しは、Growth Officeにお任せください。ご要望に合った物件をご提案します。

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ハーフセットアップオフィスが向いている企業

什器にこだわりのある企業

ブランドイメージに合った什器を選びたい、特定メーカーのチェアを使いたいなど、什器へのこだわりがある企業に最適です。デザイン会社や広告代理店など、オフィスの見た目が事業に直結する業種にも向いています。

既存の什器を持ち込みたい企業

現在のオフィスの什器がまだ新しい場合、ハーフセットアップに持ち込むことで什器購入費を節約できます。什器の搬入スペースや搬入経路を事前に確認しておきましょう。

中長期で入居する予定の企業

3年以上の入居を予定している場合、月額賃料の差がトータルコストに大きく影響します。ハーフセットアップは月額賃料がフルセットアップより低いため、長期入居ではコストメリットが大きくなります。

段階的に什器を増やしたい企業

現在5名で将来的に10名に増員予定など、段階的な成長を見込む企業に向いています。最初は必要最低限の什器で入居し、増員に合わせて什器を追加できます。

業務特性に合った什器が必要な企業

設計事務所の大型モニター用デスクや、コールセンターの専用ブースなど、業務特性に合った什器が必要な企業にはハーフセットアップが最適です。

ハーフセットアップオフィスの費用感

東京都心5区で20坪・10名規模のオフィスを想定して、費用を試算します。

ハーフセットアップオフィスの月額賃料は、都心5区の一般オフィス平均坪単価（約21,000円）の10〜20%増が目安です。坪23,000〜25,000円程度、20坪で月額46〜50万円が相場です。

これに加えて什器購入費が必要です。10名分の什器で150〜300万円が目安です。ただし、中古什器やサブスクリプション型の什器レンタルを活用すれば、1人あたり5〜10万円に抑えることも可能です。

初期費用の合計は、敷金（賃料の4〜6か月分）＋什器購入費で400〜600万円程度です。通常オフィスの初期費用（750〜1,300万円）と比較すると、大幅にコストを削減できます。

エリアごとの賃料詳細は、セットアップオフィスの賃料相場【2026年版】をご確認ください。

代表的なハーフセットアップオフィスブランド

PREX（プレックス）

NTT都市開発が展開するセットアップオフィスブランドです。都内主要エリアに物件を展開しています。シンプルで洗練された内装デザインが特長です。什器なしの区画が多く、ハーフセットアップの代表格です。

ask（アスク）

大和ハウス工業が展開するセットアップオフィスです。ハーフセットアップとフルセットアップの両方の物件を展開しています。比較的リーズナブルな賃料設定が特長です。

その他のハーフセットアップ物件

ブランド化されていないハーフセットアップ物件も多数あります。ビルオーナーが独自に内装を施した物件で、ブランド物件より賃料が低い傾向にあります。Growth Officeでは、これらの物件も含めて幅広くご紹介しています。

各ブランドの詳しい比較は、東京のセットアップオフィスブランド比較【2026年版】をご覧ください。

ハーフセットアップオフィスの什器選びのポイント

搬入経路を事前に確認する

エレベーターのサイズや廊下の幅によっては、大型什器の搬入ができない場合があります。什器を発注する前に、必ずビルの搬入経路を確認しましょう。

OAフロアの耐荷重を確認する

大型の書庫やサーバーラックを設置する場合、OAフロアの耐荷重を確認する必要があります。耐荷重を超えると床が沈み込む可能性があります。

什器のサブスクリプションも検討する

近年、什器のサブスクリプションサービスが増えています。月額制で什器をレンタルでき、退去時の処分も不要です。初期費用を抑えたい企業や、短期入居の企業におすすめです。

統一感のあるコーディネートを意識する

内装は既にデザインされています。什器を選ぶ際は、内装のトーンや色味に合わせることが大切です。物件の内覧時に内装の写真を撮影し、什器業者と共有するとスムーズです。

まとめ

ハーフセットアップオフィスは、内装が完成した状態で什器を自由に選べるオフィスです。内装工事費の削減と什器の自由度を両立できる点が最大の魅力です。

フルセットアップと比較すると、入居準備に若干の時間がかかり、什器購入費も発生します。しかし、月額賃料が低く、レイアウトの自由度が高いため、中長期入居ではコストメリットが出やすいです。

自社のニーズに合わせて、フルセットアップとハーフセットアップを比較検討しましょう。什器にこだわりがあるか、入居スピードを重視するか、入居期間はどのくらいかが判断のポイントです。

Growth Officeでは、ハーフセットアップ・フルセットアップの両方の物件をご紹介しています。お気軽にご相談ください。

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