セットアップオフィスの初期費用シミュレーション｜面積別・エリア別の具体的な費用を解説

セットアップオフィスの初期費用シミュレーション｜面積別・エリア別の具体的な試算【2026年版】

セットアップオフィスの最大のメリットは、通常オフィスと比較して初期費用を大幅に削減できることです。しかし、「具体的にいくらかかるのか」「通常オフィスとどれくらい差があるのか」を把握している方は多くありません。本記事では、自社データベースのリアルな賃料データをもとに、10坪・20坪・30坪・50坪の4パターンで初期費用を具体的にシミュレーションします。3年間のトータルコスト比較やコスト削減の方法まで、実践的な内容をお届けします。

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セットアップオフィスの初期費用の内訳

まず、セットアップオフィスの初期費用を構成する項目を整理します。

敷金（保証金）

賃料の3〜6か月分が相場です。通常オフィスの6〜12か月分と比較して低めに設定されています。最近は敷金0〜2か月の物件も増えています。退去時に原状回復費を差し引いた残額が返還されます。

礼金

賃料の0〜1か月分が相場です。礼金なしの物件も多くあります。近年は礼金を廃止する物件が増加傾向にあります。

仲介手数料

賃料の1か月分（税別）が上限です。仲介会社を通さず直接契約する場合は不要です。ただし、仲介会社を活用した方が物件の選択肢が広がり、条件交渉もしやすくなります。

前払賃料

入居月の賃料を前払いします。月の途中から入居する場合は日割り計算となることが一般的です。共益費も同様に前払いとなります。

保証会社費用

賃料の0.5〜1か月分が相場です。連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合に発生します。近年はほとんどの物件で保証会社の利用が必須です。更新時に年間保証料（1〜2万円）がかかる場合もあります。

火災保険料

2年契約で2〜5万円程度です。借家人賠償責任保険を含む包括的な保険に加入するのが一般的です。

内装工事費・什器購入費

セットアップオフィスでは不要です。これが通常オフィスとの最大の差額を生む項目です。通常オフィスでは内装工事に坪30〜50万円、什器に1人あたり15〜30万円が必要です。

エリア別の賃料データ（2026年最新）

シミュレーションの前提となる、東京都心のセットアップオフィスの賃料データです。Growth Officeのデータベースから算出した実績値を使用します。

エリア	セットアップオフィス平均坪単価	一般オフィス平均坪単価（参考）	差額
千代田区	29,529円	約21,000円	+8,529円
中央区	29,480円	約21,000円	+8,480円
港区	31,284円	約21,000円	+10,284円
渋谷区	39,333円	約21,000円	+18,333円
新宿区	29,736円	約21,000円	+8,736円
品川区	25,300円	約18,000円	+7,300円

セットアップオフィスの坪単価は一般オフィスより高いですが、内装工事費・什器購入費が不要であるため、トータルコストでは逆転するケースが多くあります。エリアごとの賃料相場はセットアップオフィスの賃料相場【2026年版】で詳しく解説しています。

面積別 初期費用シミュレーション

以下のシミュレーションでは、都心5区の平均的な条件を想定しています。セットアップオフィスの坪単価は30,000円、一般オフィスは21,000円で計算します。

シミュレーション1：10坪（想定5〜8名）

スタートアップや少人数のプロジェクトチームに多い規模です。

セットアップオフィスの場合

• 月額賃料：30,000円 × 10坪 = 300,000円
• 共益費（賃料の15%想定）：45,000円
• 月額合計：345,000円

通常オフィスの場合

• 月額賃料：21,000円 × 10坪 = 210,000円
• 共益費（賃料の15%想定）：31,500円
• 月額合計：241,500円

シミュレーション2：20坪（想定10〜15名）

成長期のスタートアップや中小企業に多い規模です。

セットアップオフィスの場合

• 月額賃料：30,000円 × 20坪 = 600,000円
• 共益費：90,000円
• 月額合計：690,000円

通常オフィスの場合

• 月額賃料：21,000円 × 20坪 = 420,000円
• 共益費：63,000円
• 月額合計：483,000円

シミュレーション3：30坪（想定15〜25名）

中規模企業の本社やベンチャーの成長フェーズに多い規模です。

セットアップオフィスの場合

• 月額賃料：30,000円 × 30坪 = 900,000円
• 共益費：135,000円
• 月額合計：1,035,000円

通常オフィスの場合

• 月額賃料：21,000円 × 30坪 = 630,000円
• 共益費：94,500円
• 月額合計：724,500円

シミュレーション4：50坪（想定25〜40名）

中堅企業の本社や大企業の分室に多い規模です。

セットアップオフィスの場合

• 月額賃料：30,000円 × 50坪 = 1,500,000円
• 共益費：225,000円
• 月額合計：1,725,000円

通常オフィスの場合

• 月額賃料：21,000円 × 50坪 = 1,050,000円
• 共益費：157,500円
• 月額合計：1,207,500円

面積別の初期費用比較表

各面積での初期費用を一覧で比較します。セットアップオフィスは敷金4か月・礼金1か月・仲介手数料1か月、通常オフィスは敷金6か月・礼金1か月・仲介手数料1か月で計算しています。

費用項目	10坪（セットアップ）	10坪（通常）	20坪（セットアップ）	20坪（通常）	30坪（セットアップ）	30坪（通常）	50坪（セットアップ）	50坪（通常）
敷金	120万円	126万円	240万円	252万円	360万円	378万円	600万円	630万円
礼金	30万円	21万円	60万円	42万円	90万円	63万円	150万円	105万円
仲介手数料	30万円	21万円	60万円	42万円	90万円	63万円	150万円	105万円
前払賃料	34.5万円	24.2万円	69万円	48.3万円	103.5万円	72.5万円	172.5万円	120.8万円
保証会社費用	30万円	21万円	60万円	42万円	90万円	63万円	150万円	105万円
火災保険	3万円	3万円	3万円	3万円	4万円	4万円	5万円	5万円
内装工事費	0円	300〜500万円	0円	600〜1,000万円	0円	900〜1,500万円	0円	1,500〜2,500万円
什器購入費	0円	75〜240万円	0円	150〜450万円	0円	225〜750万円	0円	375〜1,200万円
初期費用合計	約248万円	約591〜956万円	約492万円	約1,179〜1,879万円	約738万円	約1,769〜2,894万円	約1,228万円	約2,946〜4,771万円
削減額	343〜708万円の削減		687〜1,387万円の削減		1,031〜2,156万円の削減		1,718〜3,543万円の削減

面積が大きくなるほど、セットアップオフィスのコスト削減効果は拡大します。50坪規模では、通常オフィスと比較して1,700〜3,500万円以上の初期費用を削減できます。

具体的な物件のシミュレーションをご希望の方は、Growth Officeにお問い合わせください。ご予算に合わせた最適な物件をご提案します。

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3年間トータルコスト比較

初期費用だけでなく、3年間のトータルコストで比較することが重要です。セットアップオフィスは月額賃料が高いため、長期入居ではコスト差が縮まります。

以下は20坪規模のオフィスで、3年間のトータルコストを比較した表です。通常オフィスの内装工事費は中央値（坪40万円）、什器購入費は12名分（1人20万円）で計算しています。

費用項目	セットアップオフィス（20坪）	通常オフィス（20坪）	差額
初期費用（敷金除く）	222万円	927万円	-705万円
月額費用 × 36か月	2,484万円	1,739万円	+745万円
退去時原状回復費	40万円	150万円	-110万円
什器処分費	0円	30万円	-30万円
3年間トータルコスト	2,746万円	2,846万円	-100万円

3年間のトータルコストで比較しても、セットアップオフィスの方が約100万円安くなります。ただし、この差は入居期間によって変わります。

4年以上入居する場合は、月額賃料の差が蓄積し、通常オフィスの方が安くなるケースが出てきます。5年以上の長期入居が確実な場合は、通常オフィスの方が経済的な場合があります。

一方で、3年以内に移転する可能性がある場合は、セットアップオフィスが明確にコスト優位です。初期費用の差額が大きいため、短期〜中期の利用ではセットアップオフィスが有利です。

敷金0円物件のメリットと注意点

メリット

敷金0円のセットアップオフィスは、初期費用をさらに大幅に削減できます。20坪・月額60万円の物件で敷金4か月分が不要になると、240万円の初期費用が浮きます。

スタートアップなど、手元資金を事業投資に回したい企業にとって大きなメリットです。資金調達前の段階では、特にこの差が効いてきます。

注意点

敷金0円の物件は、以下の点に注意が必要です。

• 月額賃料が相場より高く設定されている場合がある
• 退去時の原状回復費が別途全額請求される
• 短期解約の違約金が高く設定されている場合がある
• 保証会社の利用が必須で、保証料が割高になることがある

敷金0円は初期費用の面では有利ですが、トータルコストで本当にメリットがあるかは慎重に検討しましょう。

初期費用を削減する具体的な方法

1. フリーレント交渉を行う

フリーレント（賃料無料期間）は、最も効果的なコスト削減方法です。セットアップオフィスでは1〜3か月のフリーレントが付く物件があります。20坪・月額69万円の物件で2か月のフリーレントが付けば、138万円の削減です。

フリーレント交渉は、空室期間が長い物件や、竣工直後で入居率が低い物件で成功しやすい傾向にあります。仲介会社を通じて交渉するのが効果的です。

2. 敷金の減額交渉を行う

敷金は交渉の余地があります。保証会社の利用を条件に、敷金を減額してもらえるケースがあります。6か月分の敷金を4か月分に減額できれば、20坪の物件で120万円の削減です。

3. 品川区・文京区など周辺エリアを検討する

都心5区にこだわらず、品川区（平均坪単価25,300円）などの周辺エリアを検討することで、月額賃料を10〜30%削減できます。品川駅や五反田駅周辺は交通利便性が高く、コストパフォーマンスに優れています。

4. 20〜30坪の「ちょうどいい」サイズを選ぶ

必要以上に広い物件を選ぶと、使っていないスペースにも賃料を支払うことになります。現在の人数と1〜2年後の増員見込みを踏まえ、適切なサイズを選びましょう。1人あたり2〜3坪が標準的な面積です。

5. 築年数の古いビルを選ぶ

築年数が古いビルのセットアップオフィスは、新築物件より坪単価が低い傾向にあります。セットアップオフィスは内装がリニューアルされているため、ビルの築年数を感じさせない物件も多くあります。ビルの管理状態やエレベーター・空調の更新状況を確認した上で検討しましょう。

6. 仲介会社に複数物件の相見積もりを依頼する

1つの物件に絞らず、複数の候補物件で条件比較を行いましょう。オーナー側も空室を埋めたいため、競合物件があると交渉が有利に進みやすいです。

7. 入居時期をオフシーズンに合わせる

オフィス移転の繁忙期は1〜3月です。この時期は物件の需要が高く、交渉が難しくなります。5〜8月のオフシーズンは、フリーレントや敷金の減額交渉がしやすい傾向にあります。

エリア別・面積別のおすすめ物件の探し方

予算に合った物件を効率的に探すためのポイントを紹介します。

コスト重視なら品川区・新宿区

品川区は坪単価25,300円と都心エリアで最も低い水準です。新宿区も坪単価29,736円と比較的リーズナブルです。交通アクセスも良好で、コストパフォーマンスに優れています。

ブランド力重視なら千代田区・港区

大手町・丸の内・虎ノ門などは企業の信用力に直結するエリアです。坪単価は高いですが、対外的な信用力や採用面でのメリットがあります。

IT・スタートアップなら渋谷区

渋谷区は坪単価39,333円と最も高いですが、IT企業やスタートアップの集積地です。採用面でのメリットが大きく、コワーキングスペースやスタートアップ支援施設も充実しています。

物件の選び方について詳しくは、セットアップオフィスの選び方【2026年版】をご参照ください。

まとめ

セットアップオフィスの初期費用は、通常オフィスと比較して大幅に削減できます。最大の理由は、内装工事費（坪30〜50万円）と什器購入費（1人15〜30万円）が不要な点です。

20坪規模のオフィスでは、通常オフィスと比較して約700〜1,400万円の初期費用削減が可能です。50坪規模なら1,700〜3,500万円以上の削減になります。

3年間のトータルコストで比較しても、セットアップオフィスが同等以下のコストに収まるケースが多いです。3年以内に再移転の可能性がある場合は、セットアップオフィスが明確にコスト優位です。

初期費用をさらに削減するには、フリーレント交渉、敷金の減額交渉、周辺エリアの検討が有効です。仲介会社を活用して複数物件を比較検討しましょう。

Growth Officeでは、ご予算に合わせたセットアップオフィスのシミュレーションを無料で承っています。「このくらいの人数で、このエリアで、いくらで借りられるか」のご質問もお気軽にどうぞ。

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