セットアップオフィス vs レンタルオフィス 徹底比較｜違い・費用・選び方を解説【2026年版】
「セットアップオフィスとレンタルオフィス、どちらが自社に合っているのか」。オフィス移転を検討する際に、多くの企業が直面する疑問です。どちらもすぐに使えるオフィスという点では共通していますが、契約形態・費用構造・自由度は大きく異なります。本記事では、両者の違いを7つの観点から比較し、企業規模別のおすすめまで詳しく解説します。
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セットアップオフィスとレンタルオフィスの定義
セットアップオフィスとは
セットアップオフィスは、内装や什器が完備された状態で賃貸借契約を結ぶオフィスです。一般的な賃貸オフィスと同じ「賃貸借契約」を締結するため、借地借家法の保護を受けられます。専有部分は自社だけが使用する個室空間です。
フルセットアップ（什器付き）とハーフセットアップ（内装のみ）の2種類があります。いずれも通常のオフィス賃貸と同じ枠組みで、区画を専有利用できます。
レンタルオフィスとは
レンタルオフィスは、運営事業者が用意した個室を利用契約で借りるオフィスです。賃貸借契約ではなく「利用契約」（サービス契約）であることが特徴です。個室内のデスク・チェア・インターネットなどが月額料金に含まれています。
会議室や受付、ラウンジなどは他の入居者と共用するのが一般的です。運営事業者がビルのワンフロアを借り上げ、小区画に分けて提供するモデルです。
シェアオフィスとの違い
シェアオフィスはオープンスペースを複数の企業・個人で共有するオフィスです。個室がない点でレンタルオフィスと異なります。本記事では比較対象としてシェアオフィスも含めて解説します。
セットアップオフィス vs レンタルオフィス vs シェアオフィス 3者比較表
| 比較項目 | セットアップオフィス | レンタルオフィス | シェアオフィス |
|---|---|---|---|
| 契約形態 | 賃貸借契約 | 利用契約（サービス契約） | 利用契約 |
| 法的保護 | 借地借家法の適用あり | 借地借家法の適用なし | 借地借家法の適用なし |
| 専有空間 | 区画全体を専有 | 個室を専有（共用部あり） | 個室なし（共用のみ） |
| 面積の自由度 | 10〜200坪以上まで幅広い | 1〜30坪程度 | 1席〜 |
| 内装のカスタマイズ | 限定的に可能 | 原則不可 | 不可 |
| 什器の持ち込み | 可能（ハーフの場合） | 原則不可 | 不可 |
| 法人登記 | 可能 | 可能（物件による） | 可能（物件による） |
| 初期費用 | 敷金3〜6か月分 | 敷金0〜3か月分 | 入会金0〜数万円 |
| 月額費用（10名） | 50〜80万円 | 40〜100万円 | 10〜30万円 |
| 契約期間 | 2年が多い | 1か月〜1年が多い | 1か月〜 |
| 原状回復 | 軽微（汚損のみ） | 原則不要 | 不要 |
| プライバシー | 高い | 中程度 | 低い |
| セキュリティ | 高い（独立区画） | 中程度（共用部あり） | 低い |
| 会議室 | 専用会議室あり | 共用（予約制） | 共用（予約制） |
| 受付サービス | 物件による | あり（有人が多い） | あり（無人も多い） |
| インターネット | 自社で契約（専用線可） | 共用回線（含まれる） | 共用回線（含まれる） |
| 向いている企業規模 | 10名以上 | 1〜30名 | 1〜5名 |
費用を詳しく比較する
初期費用の比較
セットアップオフィスの初期費用は、敷金（賃料の3〜6か月分）、礼金（0〜1か月分）、仲介手数料（1か月分）が主な内訳です。内装工事費・什器購入費は不要です。
レンタルオフィスの初期費用は、入会金（数万円〜数十万円）、敷金（0〜3か月分）が一般的です。セットアップオフィスより初期費用が低い傾向にあります。
月額費用の比較
月額費用は、利用人数と立地によって大きく異なります。東京都心5区での目安を示します。
セットアップオフィスは坪単価で計算されます。都心5区の相場は坪25,000〜35,000円です。10名規模（約15〜20坪）で月額37.5〜70万円が目安です。
レンタルオフィスは1席あたりの月額料金が設定されています。都心5区の相場は1席あたり5〜15万円です。10名利用で月額50〜150万円となります。ただし、インターネット費用や共用部利用料が含まれている場合が多いです。
費用シミュレーション：10名規模
| 費用項目 | セットアップオフィス（20坪） | レンタルオフィス（10名個室） |
|---|---|---|
| 初期費用（敷金等） | 200〜400万円 | 50〜150万円 |
| 月額賃料 | 50〜70万円 | 70〜120万円 |
| 共益費・管理費 | 5〜10万円 | 含む |
| インターネット | 1〜3万円 | 含む |
| 清掃費 | 2〜5万円 | 含む |
| 月額合計 | 58〜88万円 | 70〜120万円 |
| 年間コスト | 696〜1,056万円 | 840〜1,440万円 |
| 3年間トータルコスト | 2,288〜3,568万円 | 2,570〜4,470万円 |
| 退去費用 | 20〜60万円 | 0〜10万円 |
費用シミュレーション：30名規模
| 費用項目 | セットアップオフィス（50坪） | レンタルオフィス（30名個室） |
|---|---|---|
| 初期費用（敷金等） | 500〜1,000万円 | 150〜450万円 |
| 月額賃料 | 125〜175万円 | 210〜360万円 |
| 共益費・管理費 | 10〜20万円 | 含む |
| インターネット | 2〜5万円 | 含む |
| 清掃費 | 5〜10万円 | 含む |
| 月額合計 | 142〜210万円 | 210〜360万円 |
| 年間コスト | 1,704〜2,520万円 | 2,520〜4,320万円 |
| 3年間トータルコスト | 5,612〜8,560万円 | 7,710〜13,410万円 |
| 退去費用 | 50〜150万円 | 0〜30万円 |
10名規模では両者のコスト差は比較的小さいですが、30名規模になるとセットアップオフィスのコスト優位性が明確になります。人数が多くなるほど、1人あたりのコスト差が広がる傾向にあります。
初期費用の詳しいシミュレーションは、セットアップオフィスの賃料相場【2026年版】もご参照ください。
契約形態の違いとその影響
賃貸借契約（セットアップオフィス）
セットアップオフィスは賃貸借契約です。借地借家法の保護を受けるため、オーナー側からの一方的な退去要求は原則として認められません。入居者の権利が法的に保護される点がメリットです。
一方で、契約手続きは通常のオフィス賃貸と同等の審査・手続きが必要です。入居審査に1〜2週間、契約締結まで2〜4週間かかることが一般的です。
利用契約（レンタルオフィス）
レンタルオフィスは利用契約（サービス契約）です。借地借家法の適用がないため、契約条件は運営事業者が設定する約款に従います。
メリットは契約手続きが簡便なことです。最短1〜3営業日で入居できる物件もあります。デメリットは、運営事業者の経営状態によっては突然のサービス終了リスクがあることです。また、利用規約の変更が一方的に行われる可能性もあります。
オフィス選びでお悩みの方は、Growth Officeの専門スタッフにご相談ください。セットアップオフィスとレンタルオフィス、どちらが最適か一緒に考えます。
カスタマイズ性の比較
セットアップオフィスは、限定的ながらカスタマイズが可能です。ハーフセットアップなら什器を自由に選べます。フルセットアップでも、オーナーの許可があれば一部の什器追加やサイン設置が可能です。壁の色変更やパーテーション追加を認める物件もあります。
レンタルオフィスは、原則としてカスタマイズができません。個室内の什器は運営事業者の資産であり、入替や追加は認められないケースがほとんどです。自社のブランドイメージを反映したい場合は、セットアップオフィスが有利です。
プライバシーとセキュリティの比較
セットアップオフィスは独立した区画を専有するため、プライバシーとセキュリティが高いです。入口に自社専用の鍵やセキュリティシステムを設置できます。他社と共有するスペースは原則ありません。
レンタルオフィスは個室を確保できますが、廊下やラウンジ、会議室は共用です。壁の遮音性が物件によって大きく異なるため、機密性の高い会話が日常的にある企業は注意が必要です。
金融業やコンサルティング業など、情報管理が厳格な業種では、セットアップオフィスの方が適しています。
法人登記と信用面の比較
法人登記は、セットアップオフィス・レンタルオフィスともに可能な物件が多いです。ただし、一部のレンタルオフィスでは登記に追加料金がかかる場合があります。
信用面では、セットアップオフィスの方が有利な場合があります。銀行融資やVCからの資金調達の際、賃貸借契約書の提出を求められることがあります。利用契約よりも賃貸借契約の方が、事業の安定性を示す証拠として評価されやすいです。
代表的なレンタルオフィスサービスとの比較
H1O（エイチワンオー）
野村不動産が運営するレンタルオフィスブランドです。ハイグレードな内装と充実したサービスが特長です。1〜30名程度の個室を提供しています。賃料は1席月額10〜15万円程度と比較的高めの設定です。
CROSSCOOP（クロスコープ）
ソーシャルワイヤーが運営するレンタルオフィスです。六本木・新宿・青山などに展開しています。外資系企業の利用が多く、バイリンガル対応が充実しています。1席月額6〜12万円程度です。
WeWork（ウィーワーク）
世界最大のフレキシブルオフィスブランドです。コミュニティ機能が充実しており、他の入居企業とのネットワーキングが特長です。1席月額5〜10万円程度。大規模な個室（50名以上）にも対応しています。
これらのサービスは、少人数（1〜10名）での利用に向いています。10名以上の規模になると、セットアップオフィスの方がコスト面で有利になるケースが多いです。
セットアップオフィスのブランド比較は、東京のセットアップオフィスブランド比較【2026年版】をご覧ください。
どんな企業にどちらが向いているか
セットアップオフィスが向いている企業
- 従業員10名以上の企業
- 長期（2年以上）の入居を予定している企業
- 独立した空間でプライバシーを確保したい企業
- 自社のブランドイメージを反映したオフィスが欲しい企業
- 専用の会議室やサーバールームが必要な企業
- 金融・法律・コンサルなど機密情報を扱う企業
- 銀行融資やVC調達で賃貸借契約書が必要な企業
レンタルオフィスが向いている企業
- 従業員1〜10名程度の少人数の企業
- 短期（1年以内）の利用を予定している企業
- 初期費用を極力抑えたい企業
- 受付サービスや秘書サービスを利用したい企業
- 他の企業とのネットワーキングを重視する企業
- 複数拠点をフレキシブルに確保したい企業
- 日本市場のテスト進出を行う外資系企業
判断のフローチャート
迷った場合は、以下の順序で判断しましょう。
まず人数です。10名以上ならセットアップオフィスが有利です。次に入居期間です。2年以上ならセットアップオフィス、1年未満ならレンタルオフィスが合理的です。最後にプライバシーの重要度です。機密情報を扱うならセットアップオフィスを選びましょう。
両者の併用という選択肢
セットアップオフィスとレンタルオフィスを併用する企業も増えています。本社をセットアップオフィスに構え、営業拠点やサテライトオフィスをレンタルオフィスで確保するパターンです。
この方法であれば、本社の信用性を確保しつつ、柔軟な拠点展開が可能です。特に、全国に営業拠点が必要な企業に適した戦略です。
まとめ
セットアップオフィスとレンタルオフィスは、どちらも「すぐに使える」点では共通していますが、契約形態・費用構造・自由度が大きく異なります。
10名以上の規模で2年以上入居するなら、セットアップオフィスがコスト面・プライバシー面で有利です。少人数で短期利用なら、レンタルオフィスの手軽さが魅力です。
自社の規模・予算・入居期間・プライバシーの重要度を総合的に判断し、最適な選択をしましょう。
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