SOHO（ソーホー）とは「Small Office / Home Office（スモールオフィス・ホームオフィス）」の略で、自宅や小さな事務所を仕事場にする働き方と、そのための物件のことです。賃貸物件の広告に「SOHO可」「SOHO利用可」とあれば、住まいとして借りる部屋を、仕事場としても使ってよいという意味で使われています。
独立したばかりの個人事業主や、数人で始めた会社にとって、SOHOは家賃と通勤の負担を抑えられる形です。一方で、住まいとして借りる部屋と事務所とでは、契約の種類も、入居するときに預ける敷金の月数も大きく違います。東京で募集中の区画を比べると、SOHO可の賃貸は敷金1か月以下が87%を占めるのに対し、10〜20坪の事務所は6か月が中央値でした。
この記事では、SOHOの意味と働く場所の形、メリットとデメリット、SOHO可の物件で確かめること、向いている仕事、費用の比べ方、事務所に移るタイミングを順に説明します。
SOHOとは
Small Office / Home Office の略
SOHOは、会社の大きなオフィスではなく、自宅の一室や住まいを兼ねた部屋、少人数の小さな事務所で仕事をすることを指します。働く人でいえば、個人事業主やフリーランス、数人の会社の経営者が中心で、在宅で働く会社員が自宅の一室を仕事場にしている場合も含まれます。
よく似た言葉にフリーランスがありますが、フリーランスは会社に雇われずに仕事を請け負う「働き方の立場」を、SOHOは「働く場所」を指します。フリーランスがSOHOで働くことは多いものの、同じ意味ではありません。
「SOHO可」「SOHO利用可」は物件の条件
不動産の広告では、住まいとして貸す部屋のうち、仕事場として使うことを貸主が認めたものを「SOHO可」「SOHO利用可」「事務所利用可」と表示します。認められる範囲は物件ごとに違い、パソコンでの作業だけを認めるもの、会社の登記まで認めるもの、来客や看板を禁じるものなど、中身は契約書と特約を見ないとわかりません。
「SOHO可」は「事務所として何をしてもよい」という意味ではなく、住まいとして借りる部屋を仕事で使うことを一部認めたものです。この違いが、後で説明する契約の種類や費用の違いにつながります。
SOHOで働く場所は4つの形
SOHOで働く場所は、大きく4つに分かれます。住めるかどうか、契約の種類、入居時の敷金、登記と来客の扱いを並べると次のとおりです。
| 形 | 住める | 契約 | 入居時の 敷金 | 登記・来客 |
|---|---|---|---|---|
| 自宅兼事務所 | ○ | 今の住まい のまま | 追加なし | 賃貸は 貸主の承諾、 分譲は 管理規約しだい |
| SOHO可の賃貸 | ○ | 住まいの契約に 仕事での利用を 追加 | 1か月以下が 9割近く | 物件ごとに 違う |
| 小さな事務所 | × | 事業用の契約 | 6か月が中心 （10〜20坪） | できる |
| シェアオフィス・ レンタルオフィス | × | 施設の 利用契約 | 施設ごとに 違う | プランに よる |
自宅兼事務所
今住んでいる家の一室を仕事場にする形です。新しく部屋を借りるお金がかからず、通勤もありません。独立した直後や、副業から始める段階では、最も負担の小さい形です。
賃貸の住まいを仕事場にするときは、契約書の使用目的を確かめてください。分譲マンションなら、管理規約も関係します。国土交通省のマンション標準管理規約の解説では、住宅として使っているかどうかは、そこが住む人の生活の本拠かどうかで判断するとしています。暮らしながら自室で静かに仕事をすることと、人の出入りや荷物の出し入れが多い使い方とでは、扱いが変わりえます。来客や会社の登記を伴うなら、貸主の承諾を取っておくのが安全です。
SOHO可の賃貸
住まいとして借りる部屋のうち、仕事での利用が認められた物件です。東京で募集中のSOHO可の賃貸559区画を集めると、家賃の中央値は19万円、広さの中央値は約36㎡で、間取りはワンルーム・1LDK・1Kで約7割を占めていました。住まいと仕事場を1部屋にまとめたい、1〜2人向けの広さが中心です。
入居時の敷金は1か月以下が87%で、礼金のない物件も4割ありました。事務所を借りるより、入居時の負担はずっと軽く済みます。東京でSOHO可・事務所利用可の賃貸を探すなら、そうした物件だけを集めた東京SOHO賃貸検索が便利です。区や駅、間取りから、仕事で使える部屋を絞り込めます。
小さな事務所
住まいとは別に、仕事のためだけの部屋を事業用の契約で借りる形です。登記や来客、看板の掲示に制約が少なく、名刺や会社案内に載せる住所としても使えます。Growth Officeでは20坪以下の区画を小規模オフィスとしてまとめており、4〜6人なら10坪前後、7〜10人なら15〜20坪が広さの目安です。
その代わり、入居時の敷金は住まいより大幅に重くなります。Growth Officeに掲載中の東京の10〜20坪の区画では、敷金の月数がわかる252区画の中央値が6か月で、3か月を超えるものが78%を占めました。内装や家具がそろったセットアップオフィスを選べば、入居工事の手間と費用を減らせます。
シェアオフィス・レンタルオフィス
共用のフロアや個室を月単位で借りる形です。家具や通信がそろっていて、会議室や受付を使えるため、来客のある仕事にも対応できます。契約は建物の賃貸借ではなく、施設の利用契約であることが多く、会社の登記や住所の利用ができるかはプランによって違います。
それぞれの形の違いと選び方は、オフィス全7種類の特徴とタイプ別の選び方で詳しく説明しています。
SOHOで働くメリットとデメリット
メリット：固定費と通勤の負担が小さい
SOHOの一番の利点は、仕事場のための固定費を小さくできることです。自宅兼事務所なら新しい家賃はかからず、SOHO可の賃貸でも、住まいと仕事場の家賃を1つにまとめられます。入居時の敷金も、事務所を借りるよりずっと少なく済みます。売上が安定する前の時期に、手元の現金を残しておけるのは大きな違いです。
通勤の時間がなくなり、その分を仕事や生活に回せるのも大きな点です。始業や終業の時間を自分で決めやすく、育児や介護と仕事を両立しやすい働き方でもあります。個人事業主なら、家賃や光熱費のうち仕事に使った部分を必要経費にできます（くわしくは後の「毎月の費用と税金」で説明します）。
デメリット：住所の制約と、生活との境目
住まいを仕事場にすると、住所の扱いに制約が出ます。会社の本店として登記できない物件があり、名刺やWebサイトに載せる住所が住まいと同じになることもあります。住まいの住所を取引先や求人の応募者に知らせたくない人にとっては、悩みの種になります。
仕事と生活の境目があいまいになりやすい点にも注意が必要です。同じ部屋で1日を過ごすと気持ちの切り替えがしにくく、家族と暮らしている場合は、打ち合わせの声や夜の作業が生活に響きます。来客を迎えにくく、人と会う機会が減って孤立しやすいことも、SOHOならではの悩みです。こうしたデメリットが仕事の妨げになってきたら、事務所に移ることを考える時期です。移る目安は、この記事の後半で説明します。
SOHO可の物件で確かめること
契約書の使用目的と特約
SOHO可の物件を借りるときは、契約書の「使用目的」がどう書かれているかを最初に確かめます。「住居」とだけ書かれ、特約で仕事での利用を認めている場合と、「住居兼事務所」と書かれている場合とで、認められる範囲も税金の扱いも変わります。
違いがはっきり出るのが家賃の消費税です。消費税法は住宅の貸付けを非課税としていますが、非課税になるのは、契約で人が住むために使うことが明らかにされている場合に限るとしています（別表第二 第13号）。住まいとして借りる部屋の家賃には消費税がかからず、事務所として借りる部屋の家賃にはかかります。
分譲マンションは管理規約も確かめる
分譲マンションの1室を借りる場合は、部屋の持ち主（貸主）が認めていても、マンション全体の管理規約で住宅以外の使い方が禁じられていることがあります。国土交通省が規約づくりの手本として示しているマンション標準管理規約は、各部屋を「専ら住宅として使用する」と定めています。その解説では、住宅としての使用かどうかは「専ら居住者の生活の本拠があるか否か」で判断し、生活の本拠であるために必要な平穏さを保つことを求めています。
SOHOとして使えるかどうかは、貸主との契約と管理規約の両方で決まると考えてください。来客や人の出入りが多い仕事ほど、規約との関係が問題になりやすくなります。
会社の登記・来客・看板
SOHO可の物件でも、会社の本店として登記できるか、来客を受けてよいか、表札や郵便受けに会社名を出してよいかは、物件ごとに違います。登記が認められていない部屋に本店を置くと、契約違反を問われるおそれがあります。
確かめ方と、登記できない場合の選択肢は、SOHO物件で法人登記ができるかどうかの解説が詳しくまとめています。
契約の前に確かめておきたいこと
SOHO可の物件は条件が物件ごとに違うため、申し込みの前に、次の点を貸主や仲介会社に確かめておくと安心です。
| 確かめること | 理由 |
|---|---|
| 契約書の使用目的の書き方 | 認められる範囲と、 家賃の消費税が変わる |
| 会社の本店の登記 | 認められていないと 契約違反になるおそれ |
| 来客・表札・郵便受けの表示 | 取引先を迎えられるか、 会社名を出せるか |
| インターネット回線と 電気の容量 | 仕事の機材を 動かせるか |
| 火災保険の補償の範囲 | 仕事の機材や在庫が 対象になるか |
| 解約予告の期間 | 事務所に移るときの 二重家賃の長さが決まる |
事務所に移る時期がある程度見えている場合は、とくに解約予告の期間を確かめておくと、移るときに今の部屋と新しい事務所の家賃が重なる期間を見込みやすくなります。
一戸建ての自宅兼事務所は建物の用途も
一戸建ての自宅を事務所と兼ねる場合は、建物の用途の決まりにも気をつけます。建築基準法施行令は、第一種低層住居専用地域に建てられる事務所を兼ねた住宅を、延べ面積の2分の1以上を住まいに使い、事務所などに使う部分の床面積が50㎡を超えないものとしています（第130条の3）。住宅地で仕事場の比重を大きくするときは、この基準に収まるかを確かめておきましょう。
SOHOに向いている仕事・向いていない仕事
SOHOに向くかどうかは、職種の名前よりも、来客・荷物・音・人数の4つで考えるとわかりやすくなります。
| 見るところ | 向いている | 向いていない |
|---|---|---|
| 来客 | 打ち合わせは オンラインか先方で | 毎日のように 人が訪ねてくる |
| 荷物 | パソコンと資料で 完結する | 在庫や商品を 大量に置く |
| 音 | 静かな作業が中心 | 機械や楽器の 音が出る |
| 人数 | 1〜3人 | 人を雇って 増やしていく |
この4つに当てはめると、Webサイトの制作やデザイン、プログラミング、ライティングや翻訳、経理や事務の代行、コンサルティング、オンラインの講師などは、SOHOで続けやすい仕事です。どれもパソコンと通信があれば仕事が回り、打ち合わせもオンラインで済ませやすいからです。反対に、来店を前提にした店や教室、商品の在庫を抱える物販、機械を使う工房は、住まいを兼ねた部屋では続けにくくなります。
向いている仕事でも、取引先の担当者が定期的に訪ねてくる、顧客の個人情報や機密の書類を多く扱う、といった事情があれば、住まいとは別の部屋を用意したほうが安心です。同じ職種でも、仕事の進め方によって向き不向きは変わります。
許可や登録が要る仕事では、事務所の条件が決められていることがあります。たとえば労働者派遣事業の許可では、事業に使える面積がおおむね20㎡以上あることが基準の一つです。許可を受けて行う仕事を始めるときは、申請先の基準を先に確かめてください。
SOHOの費用：住まいと事務所で何が違うか
入居時の敷金は1か月と6か月
SOHO可の賃貸と事務所の費用で最も大きく違うのは、入居時に預ける敷金です。東京で募集中の区画で比べると、SOHO可の賃貸は敷金1か月以下が87%（敷金なしの12%を含む）で、中央値は1か月でした。これに対して、10〜20坪の事務所は3か月を超えるものが78%で、中央値は6か月です。
家賃19万円の部屋で比べると、敷金1か月なら19万円ですが、6か月なら114万円です。敷金は退去して部屋を返すまで戻らないお金なので、同じ家賃でも、事務所に移ると手元の現金が大きく減ります。SOHO可の賃貸の家賃の相場は、東京SOHO賃貸検索が毎月出しているSOHO賃貸の家賃相場レポートで確かめられます。
毎月の費用と税金
毎月の費用は、家賃・管理費に、光熱費と通信費が加わります。個人事業主が自宅兼事務所やSOHO可の賃貸で働く場合、家賃や光熱費のうち仕事に使った部分は、必要経費にできます（家事按分）。
所得税法施行令は、仕事と生活の両方にかかる費用のうち、主な部分が仕事に必要で、その部分をはっきり分けられる場合に、その部分を必要経費にできるとしています（第96条第1号）。青色申告をしている人は、取引の記録などで仕事に直接必要だったと明らかにできる部分も必要経費にできます（同条第2号）。仕事部屋の床面積の割合や、仕事に使う時間の割合など、説明できる基準で分けて記録しておくことが大切です。たとえば40㎡の部屋のうち10㎡の部屋を仕事だけに使っているなら、家賃の4分の1を仕事の分とする、といった分け方です。
事務所として借りる部屋の家賃には消費税がかかるため、SOHO可の賃貸と事務所の見積もりを比べるときは、税込みの額でそろえてください。消費税の申告をしている事業者は、支払った消費税を納める消費税から差し引ける場合があります。
事務所に移るタイミング
SOHOから事務所に移る目安は、売上の額よりも、今の部屋で仕事に支障が出ているかどうかで考えると判断しやすくなります。次のどれかに当てはまったら、移る準備を始める時期です。
人を雇う・チームが増える
住まいを兼ねた部屋に、家族以外の人が毎日通って働くのは、広さの面でも契約の面でも無理が出てきます。4〜6人なら10坪前後、7〜10人なら15〜20坪の事務所がひとつの目安です。
来客が定期的にある
取引先との打ち合わせや採用の面接で、人を迎えることが増えると、住まいの部屋では対応しにくくなります。SOHO可の物件でも来客を禁じていることがあり、分譲マンションなら管理規約との関係も出てきます。
登記・口座・許認可で住所が問題になる
会社を作る、法人の口座を開く、許可や登録を申請するといった場面では、事業の住所をどこにするかを決めなければなりません。本店として登記できない部屋にいる、許認可の事務所の条件を満たせない、といった問題が出てきたら、事業用の契約で借りる事務所を考える時期です。
住まいの住所を出したくない
求人を出すときや、新しい取引先と契約を結ぶときには、会社の住所が相手の目に触れます。住まいと同じ住所を出したくない場合や、仕事場を見せる機会が増えてきた場合も、移る理由になります。
仕事と生活を分けたい
1日中同じ部屋にいると、仕事の時間と生活の時間の区切りがつきにくくなります。家族と暮らしながら働く場合は、打ち合わせの声や夜の作業が生活に影響することもあります。
移る先を探すときは、初期費用を抑えられる物件から見ていくと、手元の現金を残しやすくなります。Growth Officeでは、東京の小規模オフィス（20坪以下）のほか、敷金0円の物件や敷金を減らせる物件を条件ごとにまとめています。
事務所の敷金の月数と金額の目安、保証を使って敷金を減らす方法は、日商保のコラムSOHOの敷金と事務所の敷金はどう違う？で詳しく説明しています。
よくある質問
Q. SOHOとフリーランスは同じ意味ですか？
同じ意味ではありません。SOHOは自宅や小さな事務所という「働く場所」を、フリーランスは会社に雇われずに仕事を請け負う「働き方の立場」を指します。フリーランスがSOHOで働くことは多いものの、SOHOには小さな会社の経営者や、在宅で働く会社員も含まれます。
Q. 「SOHO可」の物件なら会社の登記もできますか？
物件によって違います。「SOHO可」は住まいとして借りる部屋を仕事で使うことを認めたもので、会社の本店として登記することまで認めているとは限りません。登記が必要なら、契約の前に、貸主との契約と、分譲マンションなら管理規約の両方で確かめてください。
Q. SOHO可の賃貸の敷金は何か月分が多いですか？
東京で募集中のSOHO可の賃貸559区画では、敷金1か月以下が87%で、中央値は1か月でした。敷金のない物件は12%です。10〜20坪の事務所（中央値6か月）と比べると、入居時の負担はずっと軽く済みます。
Q. SOHOの家賃に消費税はかかりますか？
契約の使用目的によります。住まいとして借りる契約なら家賃に消費税はかからず、事務所として借りる契約ならかかります。「住居兼事務所」のような契約では、契約書にどう書かれているかで扱いが変わるため、契約の前に確かめてください。
Q. SOHOから事務所に移るのはいつがよいですか？
人を雇ってチームが増えたとき、来客が定期的にあるとき、登記や許認可で住所が問題になったときが目安です。事務所は敷金が6か月前後かかることが多いため、移ると決めたら、初期費用を抑えられる物件から探し始めると、資金の計画が立てやすくなります。
まとめ
SOHOは「Small Office / Home Office」の略で、自宅や小さな事務所を仕事場にする働き方と、そのための物件を指します。「SOHO可」の物件は、住まいとして借りる部屋を仕事で使うことを一部認めたもので、登記や来客、看板の扱いは、契約書と特約、分譲マンションなら管理規約で決まります。
費用の面では、SOHO可の賃貸は敷金1か月以下が9割近くを占め、事務所に移ると敷金は6か月前後に増えます。人数や来客、登記の必要が増えてきたら、敷金の負担も含めて、事務所への移り方を早めに考えておきましょう。
SOHOから事務所への移転をご検討の方へ
Growth Officeでは、初めての事務所探しや、SOHOからの移転のご相談を承っています。ご希望のエリア・広さ・入居時期をお知らせください。ご相談は無料です。
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出典：消費税法別表第二 第13号、建築基準法施行令第130条の3、所得税法施行令第96条、国土交通省「マンション標準管理規約」（単棟型・令和7年改正）、厚生労働省「労働者派遣事業関係業務取扱要領」（許可基準）、東京SOHO賃貸検索 掲載データ（2026年9月27日時点・募集中559区画）、Growth Office 掲載データ（2026年9月27日時点・東京都の10〜20坪で募集中の306区画のうち、敷金の月数がわかる252区画）。
