セットアップオフィスは、内装・家具が最初から備わった状態で入居できるオフィスです。初期費用を抑えながらデザイン性のある空間をすぐに使い始められるため、スタートアップから上場企業まで幅広い企業に選ばれています。
しかし、物件ごとに内装の仕様や契約条件は大きく異なります。「おしゃれだから」と見た目だけで決めてしまい、入居後に後悔するケースも少なくありません。
この記事では、セットアップオフィスの基本知識から選び方の7つのポイント、エリア別の賃料相場、よくある失敗パターンまで具体的な数字とともに解説します。初めてセットアップオフィスを検討する方も、比較検討中の方も、ぜひ参考にしてください。
セットアップオフィスとは？基本をおさらい
まずはセットアップオフィスの基本を整理しましょう。通常のオフィスや居抜きオフィスとの違いを正しく理解することが、後悔しない物件選びの第一歩です。
通常オフィス・居抜き・セットアップの違い
オフィス物件は大きく3つのタイプに分かれます。それぞれ初期費用・入居までの期間・自由度が異なるため、自社の状況に合ったタイプを見極めることが重要です。
| 項目 | 通常オフィス（スケルトン） | 居抜きオフィス | セットアップオフィス |
|---|---|---|---|
| 内装 | なし（コンクリートむき出し） | 前テナントの内装が残存 | オーナーが新たに施工済み |
| 家具・什器 | なし | 一部残っている場合あり | デスク・チェア等が付属 |
| 内装工事費 | 坪20〜40万円 | 0〜10万円（補修程度） | 原則0円 |
| 入居までの期間 | 2〜3ヶ月（工事期間） | 2週間〜1ヶ月 | 最短2週間 |
| デザインの自由度 | 高い（完全自由設計） | 低い（前テナント依存） | 中程度（選択肢の中から選ぶ） |
| 原状回復義務 | スケルトン戻し（高額） | 契約による | 軽微または免除が多い |
セットアップオフィスの最大の特長は、内装工事の費用と時間をかけずに整ったオフィスに入居できる点です。通常オフィスでは坪20〜40万円かかる内装工事費がほぼゼロになるため、30坪のオフィスなら600〜1,200万円の初期コスト削減につながります。
一方で、内装デザインはオーナーが決めた仕様になるため、完全に自社好みのレイアウトにしたい場合は通常オフィスのほうが適しています。「コストと時間を抑えたい」「デザイン性も妥協したくない」という方にセットアップオフィスは最適な選択肢です。
セットアップオフィスの基本をもっと詳しく知りたい方は、セットアップオフィスとは？メリット・デメリットを徹底解説もあわせてご覧ください。
セットアップオフィスの初期費用の目安
セットアップオフィスの初期費用は、通常オフィスと比べて大幅に抑えられます。具体的な目安を見てみましょう。
| 費用項目 | 通常オフィス（30坪） | セットアップオフィス（30坪） |
|---|---|---|
| 敷金 | 賃料の6〜12ヶ月分 | 賃料の3〜6ヶ月分 |
| 内装工事費 | 600〜1,200万円 | 0円 |
| 什器・家具 | 300〜600万円 | 0円（付属） |
| 引っ越し費用 | 30〜75万円 | 30〜75万円 |
| 合計（概算） | 1,500〜3,000万円超 | 300〜700万円程度 |
セットアップオフィスでは、内装工事費と什器費が不要なため、初期費用を通常オフィスの3分の1〜5分の1に圧縮できます。敷金も通常オフィスより低く設定されるケースが多く、キャッシュフローの面でも大きなメリットがあります。
ただし、坪単価（月額賃料）は通常オフィスより5〜15%ほど高めに設定される傾向があります。内装・家具のコストがオーナー負担となっている分、賃料に上乗せされるためです。トータルコストでどちらが有利かは契約期間によって変わるため、3〜5年の長期視点で比較検討することをおすすめします。
セットアップオフィスを選ぶ前に決めておくべきこと
物件検索を始める前に、3つの条件を明確にしておきましょう。条件が曖昧なまま物件を見始めると、比較基準がブレて判断に時間がかかります。
入居人数と必要面積の算出
オフィスの広さは「1人あたりの必要面積」から逆算します。一般的な目安は以下のとおりです。
| ワークスタイル | 1人あたりの目安面積 | 10人なら | 20人なら |
|---|---|---|---|
| 固定席（標準的） | 3〜4坪 | 30〜40坪 | 60〜80坪 |
| フリーアドレス | 2〜3坪 | 20〜30坪 | 40〜60坪 |
| ゆとりのある配置 | 4〜5坪 | 40〜50坪 | 80〜100坪 |
上記は執務スペースの目安です。会議室・受付・休憩スペースなどの共用部を含めると、全体の20〜30%の追加面積が必要になります。10人で固定席なら、36〜52坪程度を目安にしましょう。
また、今後1〜2年の採用計画も考慮してください。増員予定があるなら、現在の人数に加えて20〜30%のバッファを見込んでおくと、すぐに手狭になるリスクを避けられます。
エリアの優先順位
エリア選びは「社員の通勤利便性」「取引先へのアクセス」「ブランドイメージ」の3つの観点から検討します。
- 通勤利便性：社員の居住エリアを考慮し、主要路線のターミナル駅付近が無難です
- 取引先アクセス：訪問頻度の高い取引先が集まるエリアを優先しましょう
- ブランドイメージ：採用活動や企業イメージに直結します。渋谷はIT・スタートアップ、丸の内は金融・コンサルのイメージが強い傾向にあります
セットアップオフィスは都心部を中心に供給が増えています。特に千代田区・港区・渋谷区はセットアップオフィスの物件数が多く、選択肢が豊富です。
予算（坪単価と月額賃料）
オフィスの賃料は一般的に売上の5〜10%が適正とされています。これを超えると経営を圧迫するリスクがあるため、上限の目安として意識しておきましょう。
月額賃料は「坪単価 × 面積（坪）」で算出します。たとえば坪単価30,000円・30坪であれば月額90万円です。共益費（賃料の5〜10%が目安）も加えた総額で予算を組みましょう。
セットアップオフィスの坪単価はエリアによって大きく異なります。後述の「エリア別の賃料相場と特徴」で詳しく解説しますが、品川区の25,300円から渋谷区の39,333円まで約14,000円の差があります。同じ30坪でも月額42万円の差になるため、エリア選定は慎重に行いましょう。
セットアップオフィスの選び方7つのポイント
条件が整理できたら、いよいよ物件の比較検討です。セットアップオフィスならではの確認ポイントを7つに絞って解説します。この7項目をチェックリストとして使えば、物件ごとの比較がスムーズに進みます。
1. 内装のデザインと実用性のバランス
セットアップオフィスの魅力は、プロのデザイナーが手がけた洗練された内装です。しかし、見た目の良さだけで判断するのは危険です。実際に毎日業務で使うことを想定し、以下の点を確認しましょう。
- 執務スペースのレイアウト：デスクの配置に無理がないか。柱や壁の位置で使えないスペースがないか
- 収納スペース：書類・備品を保管する棚やキャビネットは十分か
- 動線：エントランスから執務室、会議室、給湯室への移動はスムーズか
- 照明：作業に適した明るさが確保されているか。調光機能はあるか
- カラースキーム：自社のコーポレートカラーやブランドイメージと著しく矛盾しないか
内覧時は写真だけでなく、実際にデスクに座ってPC作業をするイメージで確認してください。「写真映えするけど実務では使いにくい」という物件は意外と多いです。
2. 会議室・フォンブースの有無と数
会議室の数と大きさは、日々の業務効率に直結します。セットアップオフィスでは会議室が備え付けの物件と、別途レンタルが必要な物件があります。
| 入居人数 | 推奨会議室数 | 備考 |
|---|---|---|
| 5〜10人 | 1〜2室 | 4人用×1、2人用×1が理想 |
| 10〜20人 | 2〜3室 | 6人用×1、4人用×1、2人用×1 |
| 20〜50人 | 3〜5室 | 大小の組み合わせ＋フォンブース2〜3台 |
リモートワークが定着した現在、Web会議用のフォンブース（個室ブース）の需要が急増しています。オープンスペースでのWeb会議は周囲の迷惑になるため、フォンブースが1〜2台以上ある物件を優先することをおすすめします。
会議室やフォンブースが足りない場合、後から増設できるかも確認しておきましょう。
3. OAフロア・空調の仕様
見落としがちですが、OAフロア（床下配線）と空調の仕様は入居後の快適性を大きく左右します。
OAフロア
- OAフロアが施工済みなら、電源ケーブルやLANケーブルを床下に収納でき、足元がすっきりします
- 未施工の場合、配線がむき出しになり見栄えが悪く、つまずきの原因にもなります
- セットアップオフィスではOAフロア施工済みの物件が多いですが、一部未施工のものもあるため必ず確認してください
空調
- 個別空調：自社専用で温度調整が自由。残業時も使える。推奨
- セントラル空調：ビル全体で一括管理。時間帯が制限されることがある
特に空調は、入居後に「暑い」「寒い」と不満が出やすいポイントです。内覧時に空調の方式を確認し、可能であれば稼働状態で体感してみましょう。
4. セキュリティ（入退室管理等）
オフィスのセキュリティは、情報漏えい防止と社員の安全確保の両面で重要です。セットアップオフィスで確認すべきセキュリティ項目は以下のとおりです。
- エントランスのセキュリティ：ICカード・暗証番号・顔認証などの入退室管理
- 専有部の施錠：カードキーやスマートロックの有無
- 防犯カメラ：共用部に設置されているか
- 24時間入館：夜間・休日のアクセスは可能か
- 警備体制：有人警備か機械警備か
ISMS（情報セキュリティマネジメントシステム）やプライバシーマークを取得している企業は、物理的なセキュリティ要件が定められている場合があります。自社の情報セキュリティポリシーと照らし合わせて確認しましょう。
5. 契約条件（敷金・契約期間・原状回復）
セットアップオフィスの契約条件は物件によって大きく異なります。以下の3項目は必ず比較してください。
敷金（保証金）
- セットアップオフィスの敷金は賃料の3〜6ヶ月分が一般的です
- 通常オフィス（6〜12ヶ月分）より低い傾向がありますが、物件によってばらつきがあります
- 償却（退去時に返還されない割合）の有無も確認しましょう
契約期間と解約予告
- 一般的な契約期間は2年間です。中途解約の可否と違約金を必ず確認してください
- 解約予告期間は3〜6ヶ月前が標準です
- 急成長中の企業は、契約期間の柔軟性（短期契約の可否）も重視しましょう
原状回復
- セットアップオフィスでは原状回復義務が軽微または免除されるケースが多いです
- ただし、入居者が追加した造作物（壁・棚など）は撤去を求められることがあります
- 「どこまでが原状回復の範囲か」を契約前に書面で明確にしておきましょう
契約条件の詳細は物件ごとに異なるため、複数物件を横並びで比較することをおすすめします。
6. ビル共用部の充実度（エントランス・EV等）
ビルの共用部は、来客時の第一印象とビルの管理品質を測るバロメーターです。専有部の内装がどれだけ良くても、共用部が古びていては企業イメージに影響します。
- エントランス：清潔感があるか。企業の受付として恥ずかしくない雰囲気か
- エレベーター：台数と待ち時間。朝のラッシュ時に混雑しないか
- トイレ：男女別か。清掃頻度は十分か。ウォシュレット付きか
- 給湯室：使いやすい場所にあるか。冷蔵庫・電子レンジは置けるか
- ゴミ置き場：分別ルールは明確か。回収頻度は十分か
- 駐車場・駐輪場：必要に応じて確認
内覧時はエントランスからエレベーター、廊下、トイレまで、来客と同じ動線で歩いてみることをおすすめします。「ビルの顔」であるエントランスの印象は、採用面接に来た求職者にも影響します。
7. 拡張性（増床・フロア追加の可能性）
成長企業にとって、オフィスの拡張性は重要なチェックポイントです。入居時は十分な広さでも、採用が進めばすぐに手狭になります。
- 同じビル内での増床：空きフロアや空き区画があるか。増床の優先権はあるか
- 分割貸しの可否：フロアの一部だけを追加で借りられるか
- 同エリア内での移転：オーナーが複数ビルを所有している場合、別ビルへの移転がスムーズなことがあります
急成長企業の場合、「今の人数＋50%」で入れる物件を選ぶのも一つの戦略です。一見すると賃料の無駄に見えますが、1〜2年後に再び移転する費用（引っ越し・敷金・業務停止の機会損失）を考えると、最初から余裕のある物件のほうがトータルコストを抑えられることがあります。
オーナーや管理会社に「同じビルで増床実績があるか」を聞いてみると、拡張性の判断材料になります。増床の優先権を契約時に盛り込めるかどうかも交渉のポイントです。
エリア別の賃料相場と特徴
セットアップオフィスの賃料はエリアによって大きく異なります。当社のデータベースから算出した、東京主要7区のセットアップオフィス平均坪単価をご紹介します。
| エリア | 平均坪単価（税別） | 30坪の月額賃料目安 |
|---|---|---|
| 渋谷区 | 39,333円 | 約118.0万円 |
| 港区 | 31,284円 | 約93.9万円 |
| 新宿区 | 29,736円 | 約89.2万円 |
| 千代田区 | 29,529円 | 約88.6万円 |
| 中央区 | 29,480円 | 約88.4万円 |
| 文京区 | 28,377円 | 約85.1万円 |
| 品川区 | 25,300円 | 約75.9万円 |
エリアごとの特徴を見ていきましょう。
渋谷区（坪単価39,333円）
7区中で最も高い坪単価です。IT・スタートアップ企業の集積地として人気が高く、物件の競争率も激しい傾向があります。渋谷駅周辺は大規模再開発によりハイグレードなセットアップオフィスが増加中です。若手人材の採用に強いエリアでもあります。
港区（坪単価31,284円）
六本木・赤坂・新橋など多様なエリアを含みます。外資系企業や大手企業の本社が多く、ビジネスの中心地としてのブランド力が高いエリアです。交通アクセスに優れ、複数路線が利用可能な立地が多いのも特長です。
新宿区（坪単価29,736円）
都内最大級のターミナル駅を擁し、交通利便性は抜群です。西新宿のオフィス街を中心に、多様な規模のセットアップオフィスが供給されています。渋谷区と比べて約1万円安い坪単価で、コストパフォーマンスに優れたエリアです。
千代田区（坪単価29,529円）
丸の内・大手町・神田など、日本を代表するビジネス街を含みます。金融・コンサル・士業など信頼感を重視する業種に適したエリアです。官公庁が近いため、行政手続きが多い企業にも便利です。
中央区（坪単価29,480円）
日本橋・銀座・八丁堀など、伝統と革新が共存するエリアです。近年は日本橋エリアの再開発が進み、スタートアップ向けのセットアップオフィスも増えています。千代田区と同水準の坪単価で、落ち着いたビジネス環境が手に入ります。
文京区（坪単価28,377円）
後楽園・本郷エリアを中心に、都心でありながら落ち着いた環境が特長です。大学や研究機関が多く、教育・医療・研究系企業に人気があります。都心5区より若干安い坪単価ながら、アクセスは良好です。
品川区（坪単価25,300円）
7区中で最もリーズナブルな坪単価です。五反田・大崎エリアはIT企業の集積地として注目されており、「五反田バレー」とも呼ばれています。渋谷区と比べて坪単価で約14,000円、30坪なら月額42万円の差があり、コスト重視の企業に適しています。
上記の坪単価はあくまで平均値です。同じ区内でも駅徒歩分数・築年数・ビルグレードによって坪単価は上下します。予算が限られる場合は、駅から徒歩7分以上の物件や築年数の古いビルにも目を向けると、相場より安いセットアップオフィスが見つかることがあります。
エリアの賃料相場についてさらに詳しくは、セットアップオフィスの賃料相場【2026年最新版】で解説しています。
セットアップオフィスでよくある失敗パターン
ここまで選び方のポイントを解説してきましたが、実際にありがちな失敗パターンも押さえておきましょう。当社にご相談いただくお客様からも、過去のオフィス選びで「こうしておけばよかった」というお声をよく伺います。同じ失敗を避けるために、3つの代表的なケースを紹介します。
見た目だけで決めてしまう
セットアップオフィスはデザイン性の高い物件が多いため、内覧時に「おしゃれだから」と即決してしまうケースがあります。しかし、見た目と実用性は必ずしも一致しません。
失敗例
- 開放感のあるガラス張りの会議室を気に入ったが、防音性が低くWeb会議の音が筒抜けだった
- おしゃれなカフェ風の内装だが、収納が少なく書類の置き場所に困った
- コンクリート打ちっぱなしの壁がかっこいいが、冬場は冷え込みがひどかった
- 写真映えする広いラウンジがあるが、その分執務スペースが狭く全員分の席が取れなかった
対策：内覧は最低2回、できれば時間帯を変えて行いましょう。1回目は全体の印象を確認し、2回目は上記のチェックポイントに沿って細かく確認します。可能であれば、実際に入居する社員も内覧に同行させると、現場目線での気づきが得られます。
契約条件を確認しない
内装や立地に満足して契約したものの、契約条件で想定外の出費が発生するケースです。
失敗例
- 敷金が「賃料の6ヶ月分、うち2ヶ月分は償却」と知らず、退去時に想定より返還額が少なかった
- 2年契約の途中解約に「残存期間の賃料50%」の違約金が発生し、移転のタイミングを逃した
- 「原状回復不要」と聞いていたが、実際にはオフィス内に設置した壁やパーテーションの撤去費用がかかった
- 共益費に含まれると思っていた水道光熱費が別途請求で、月額コストが予算を超えた
対策：契約書は必ず隅々まで確認し、不明点は契約前に書面で回答をもらいましょう。特に「敷金の償却条件」「中途解約の違約金」「原状回復の範囲と負担」「共益費に含まれる項目」の4点は必ず確認してください。
成長を見越さない
現在の人数にぴったりの広さで契約した結果、1年も経たずに手狭になるケースです。特にスタートアップや成長期の企業で頻発します。
失敗例
- 10人で入居したが、半年で15人に増え、執務スペースが窮屈になった
- 増員に対応するため急いで追加のオフィスを借りたが、チームが分散して連携が悪化した
- 契約期間2年のうち1年で手狭になり、中途解約の違約金を払って移転することになった
対策：前述のとおり、1〜2年後の人員計画を織り込んだ面積で物件を探しましょう。同じビル内で増床できる物件を選ぶのも有効な手段です。フリーアドレスの導入で1人あたりの面積を抑える方法もあります。
また、成長スピードが読めない場合は、契約期間の短いセットアップオフィスを選ぶのも一つの方法です。通常オフィスと違い初期費用が抑えられるため、移転のハードルが低いのがセットアップオフィスのメリットです。
まとめ
セットアップオフィスは、初期費用と入居までの時間を大幅に抑えながら、デザイン性の高いオフィス環境を実現できる選択肢です。ただし、物件ごとに内装の仕様・契約条件・設備は大きく異なるため、しっかりと比較検討することが重要です。
この記事で解説した選び方のポイントをまとめます。
- 事前準備：入居人数・エリア・予算の3条件を明確にする
- 内装：デザイン性だけでなく実用性（収納・動線・照明）を確認する
- 設備：会議室・フォンブース・OAフロア・空調・セキュリティをチェックする
- 契約：敷金・契約期間・原状回復の条件を書面で確認する
- 将来性：成長を見越した面積と拡張性を検討する
- エリア：坪単価は品川区25,300円〜渋谷区39,333円。予算と優先度で選ぶ
セットアップオフィスは物件数が増加傾向にあり、選択肢は年々広がっています。一方で、好立地・好条件の物件はすぐに埋まるため、条件に合う物件が見つかったら早めに内覧・申し込みを進めることをおすすめします。
物件選びでお困りの方、条件に合うセットアップオフィスを探したい方は、お気軽にご相談ください。専門スタッフがご希望に合った物件をご提案いたします。
