初期費用がほとんどかからないオフィスは、敷金0円の物件と、内装があらかじめ用意されたセットアップオフィスです。この2つを兼ねた「敷金0円のセットアップオフィス」なら、敷金と内装工事がかからず、入居時に支払う費用の中心は前家賃と仲介手数料になります。月額100万円の例では、この2つで約210万円です。敷金8〜12か月で内装工事から始める通常のオフィスと比べると、内装工事を除いても800万〜1,200万円の差になります。
この記事では、初期費用がかからないオフィスの種類を比べたうえで、初期費用の内訳、月額100万円の例での比較、敷金を0円にする方法、そのほかの抑え方、選ぶときの注意点を順に解説します。
初期費用がかからないオフィスの種類
初期費用を抑えられるオフィスには、いくつかの種類があります。種類ごとに、かからない費用と残る費用が違うため、まず一覧で比べます。
| 種類 | かからない費用 | 残る主な費用 |
|---|---|---|
| 敷金0円の セットアップ | 敷金・内装工事 | 前家賃・仲介手数料 |
| 敷金0円のオフィス | 敷金 | 内装工事・家具 前家賃・仲介手数料 |
| セットアップ オフィス | 内装工事 | 敷金・前家賃 仲介手数料 |
| シェアオフィス・ レンタルオフィス | 内装工事・家具 | 保証金・入会金など |
| 居抜きオフィス | 内装工事の一部 | 敷金・造作の費用 前家賃・仲介手数料 |
| フリーレントの物件 | 一定期間の賃料 | 敷金・内装工事など |
敷金0円のセットアップオフィス
敷金0円とセットアップの両方を満たすオフィスで、初期費用が最も少なくなる組み合わせです。初期費用のなかで特に大きい敷金と内装工事がどちらもかからないため、入居時に支払うのは前家賃と仲介手数料が中心になります。物件によっては、保証料や火災保険料、家具の費用が加わります。Growth Officeでは、敷金0円のオフィスとセットアップオフィスの一覧から探せます。
敷金0円のオフィス
敷金を0円で入居できるオフィスです。初期費用のなかで最も大きい敷金がかからないため、入居時に支払う額が大きく下がります。敷金0円で入居できる物件には、貸主がはじめから敷金を0か月で募集している物件と、保証会社の保証を使って敷金を0円にする物件があります。後者の例が、保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」で、日商保の審査と貸主の承諾を経て、敷金を半額から最大0円まで減らせます。
内装の付かない通常のオフィスであれば、内装工事と家具の費用は自社で負担します。家賃保証会社への加入を条件にしている物件もあるため、敷金以外の条件もあわせて確認します。
セットアップオフィス（内装付きオフィス）
貸主が内装を整えたうえで貸し出すオフィスです。会議室や受付、照明、配線などが用意されていて、家具まで付く「フルセットアップ」と、内装だけの「ハーフセットアップ」があります。入居時の内装工事がいらないため、工事の費用と期間の両方を省けます。
セットアップオフィスは、通常のオフィスより敷金を少なめに設定している物件が多くみられます。その代わり、月々の賃料は内装の分だけ高めです。都心5区の賃貸ビルを対象にした三幸エステートの調査では、同じビルの通常の区画と比べたフルセットアップの上乗せは、1坪あたり5,000円が最も多い結果（26.7%）でした。家具が付くかどうかは物件ごとに違うため、区画ごとに確認します。広さごとの費用の例はセットアップオフィスの初期費用シミュレーションで紹介しています。
シェアオフィス・レンタルオフィス
家具や会議室、受付、ネット回線などがそろった個室や席を借りる形のオフィスです。内装工事は不要で、保証金は月額の1か月分程度の施設が多く、初期費用を小さく抑えられます。入会金や事務手数料がかかる施設もあります。
ただし、1人あたりの月額は賃貸のオフィスより高めで、人数が増えるほど割高になります。1〜10人程度で小さく始める段階に向く選択肢です。
居抜きオフィス
前の入居者が残した内装や設備をそのまま引き継いで使うオフィスです。内装工事の一部を省けるため、工事の費用を抑えられます。一方で、敷金は通常どおりかかることが多く、内装を引き継ぐ代わりに造作の譲渡の費用がかかる場合や、レイアウトが自社の働き方に合わない場合があります。退去時にどこまで元に戻すかの取り決めも、事前に確認が必要です。
フリーレントの物件
入居後の一定期間、賃料が無料になる物件です。入居直後の賃料負担を減らせますが、敷金や内装工事は通常どおりかかります。決められた期間より前に解約すると、無料にした分の賃料や違約金を支払う条件が付くことが多いため、契約内容の確認が欠かせません。仕組みはオフィスのフリーレントの記事にまとめています。
オフィスの初期費用の内訳
オフィスを借りるときの初期費用は、物件の契約にかかる費用と、オフィスとして使える状態に整える費用に分かれます。どの費用がかからなくできるのかを、内訳ごとに整理します。
| 費用 | 目安 | かからなくする方法 |
|---|---|---|
| 敷金・保証金 | 賃料の 8〜12か月分が多い | 敷金0円の物件を選ぶ 保証会社の保証で減らす |
| 礼金 | なしの物件が多い | 礼金なしの物件を選ぶ |
| 仲介手数料 | 原則の上限は 賃料1か月分と消費税 | 減らせる余地は小さい |
| 前家賃 | 契約月の日割りと 翌月分など | フリーレントで 減ることがある |
| 保証料 | 保証会社を 使うときにかかる | 保証が条件でない 物件ではかからない |
| 火災保険料 | 加入が条件の 物件が多い | なくすことは できない |
| 内装工事 | 通常のオフィスは 自社で負担 | セットアップか 居抜きを選ぶ |
| 家具・IT | 机・椅子・回線など | 家具付きの物件を選ぶ リースにする |
| 引越し | 荷物の量と 時期で変わる | 繁忙期を避けて 抑える |
最も大きいのは敷金と内装工事
初期費用のなかで特に大きいのが、敷金と内装工事です。敷金は、賃料の不払いや退去時の原状回復の費用に備えて貸主に預けるものです。日商保によると、オフィスや店舗の敷金は賃料の8〜12か月分にあたることが多く、賃料100万円のオフィスなら800万〜1,200万円になります。広さの小さい区画では、それより少ない月数の物件もあります。
内装工事は、壁や会議室、照明、配線などを自社で整える費用で、広さや仕様によって大きく変わります。複数の工事会社から見積もりを取って比べるのが基本です。この2つを減らせるかどうかで初期費用の総額が大きく変わるため、「初期費用がかからないオフィス」を探すときは、敷金と内装工事の両方を見るのが近道です。
仲介手数料と前家賃は、どの物件でもかかりやすい
宅地建物取引業者が賃貸の仲介で受け取れる報酬は、原則として、貸主と借り手の双方から受け取る合計で賃料の1か月分と消費税が上限です。オフィスでは借り手が1か月分を支払う例が多くみられます。前家賃は、契約を始める月の日割りの賃料と翌月分を、入居前にまとめて支払うのが一般的です。この2つは、敷金0円の物件でも残る費用です。仲介手数料の仕組みはオフィス賃貸の仲介手数料の記事で詳しく解説しています。
移転では二重家賃にも注意
今のオフィスから移る場合は、新しいオフィスの賃料が始まってから今のオフィスを退去するまでの間、両方の賃料がかかる「二重家賃」が生じやすくなります。オフィスの賃貸借契約では、解約の数か月前までに予告を求めることが多く、新しいオフィスの内装工事の期間が長いほど、重なる期間も延びます。工事の期間がいらないセットアップオフィスは、重なる期間を短くしやすい選択肢です。
月額100万円のオフィスで比べる初期費用
敷金がどれだけ初期費用を左右するかを、月額100万円・敷金12か月のオフィスを例に計算しました。前家賃は1か月分、仲介手数料は賃料の1か月分に消費税10%を加えた額としています。
| 借り方 | 敷金 | 前家賃 | 仲介 手数料 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 敷金12か月 | 1,200万円 | 100万円 | 110万円 | 1,410万円 |
| 保証で半額に （6か月分） | 600万円 | 100万円 | 110万円 | 810万円 ＋保証料 |
| 保証で0円に | 0円 | 100万円 | 110万円 | 210万円 ＋保証料 |
| 敷金0円で 募集の物件 | 0円 | 100万円 | 110万円 | 210万円 |
礼金、火災保険料、引越しの費用は含めていません。内装の付かない通常のオフィスでは、この表の金額に加えて内装工事と家具の費用がかかります。
敷金12か月の場合、初期費用の8割以上を敷金が占めます。保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」を使い、日商保の審査と貸主の承諾を経て敷金を保証に置き換えると、半額なら初期費用は810万円、0円なら210万円まで下がります（保証料は別にかかります）。減った敷金は借入ではないため、返済も利息もなく、そのまま採用や開発に回せます。
敷金を0円にできれば、初期費用は前家賃と仲介手数料の約210万円、月額の約2.1か月分が中心になります。そこに礼金や火災保険料などの物件ごとの費用が加わります。敷金0円のセットアップオフィスなら、内装工事の費用もかかりません。
敷金を0円にする方法
新しく借りるオフィスの敷金を0円にする方法は、大きく分けて2つあります。敷金0円で募集している物件を選ぶ方法と、保証会社の保証で敷金を減らす方法です。
敷金0円で募集している物件を選ぶ
はじめから敷金を0か月で募集している物件を選ぶ方法です。手続きは通常の契約と同じで、敷金を保証に置き換えるための保証料もかかりません。広さや場所、入居時期の条件に幅を持たせて探すと、候補を見つけやすくなります。
保証会社の保証で敷金を減らす（敷金半額くん）
敷金の減額をそのまま貸主に相談する方法もありますが、貸主にとっては賃料の不払いや原状回復の費用への備えが減るため、応じてもらいにくい場合があります。そこで、敷金を保証に置き換える方法があります。敷金は備えのために預けるものなので、同じ備えを保証で用意できれば、貸主は現金で預からなくても損をしません。
保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、オフィスや店舗を借りる会社が貸主に預ける敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスです。減らした分は、日商保が貸主に保証を提供します。主な条件は次のとおりです。
- 対象は事業用の物件（オフィス・店舗など）で、住居は対象外
- 貸主の承諾が必要で、貸主への説明は日商保が行う
- 審査の結果は3〜5営業日で回答され、手続きは書類の提出から1〜1.5か月ほどで完了する
- 設立3期未満の会社や赤字の会社にも利用実績があり、代表者の連帯保証は不要
- 保証料がかかり、額は賃料や減らす額、契約の条件で決まる
貸主の承諾が必要なため、利用する場合は、物件に申し込む前に相談するのが確実です。申し込みや契約のあとでは、条件を変えにくくなるためです。物件が決まる前の段階でも相談できます。サービスの詳細は日商保の敷金半額くんのページにあります。
初期費用を抑えるそのほかの方法
敷金と内装工事のほかにも、初期費用を抑える方法があります。効果は敷金ほど大きくありませんが、組み合わせると総額を下げられます。
フリーレントの条件を確認する
フリーレントが付く物件では、入居直後の賃料負担が軽くなります。期間と、途中で解約したときの条件を確認したうえで選びます。
家具・IT機器をリースにする
通常のオフィスで家具やIT機器をそろえる場合、購入ではなくリースにすると、入居時の支払いを月々の支払いに分けられます。総額は購入より高くなることがあるため、使う期間で比べます。
引越しの時期を選ぶ
引越し業者の繁忙期を避けると、見積もりが下がることがあります。移転の日に余裕がある場合は、時期をずらして見積もりを比べます。
入居中のオフィスの敷金を、新しい拠点の資金にあてる
今のオフィスを使い続けながら拠点を増やす場合は、入居中のオフィスに預けている敷金を資金にする方法もあります。保証会社の日商保が提供する「敷金返還くん」は、預けている敷金の半額から最大全額を、入居したまま現金で取り戻すサービスです。審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。取り戻した資金は、新しい拠点の初期費用などにあてられます。詳しくは日商保の敷金返還くんのページにあります。
初期費用がかからないオフィスを選ぶときの注意点
初期費用が少ないオフィスは、月々の賃料や契約の条件に、その分の負担が含まれていることがあります。契約の前に、次の点を確認します。
月々の賃料と、借りる年数での総額
初期費用が少なくても、月々の賃料が高ければ、借りる年数によっては総額が増えます。初期費用だけでなく、2年、3年と借りた場合の賃料の合計で比べます。三幸エステートの調査では、借りる期間が2〜5年ほどと比較的短いなら、入居時の内装工事と退去時の原状回復まで含めた総費用は、セットアップオフィスのほうが通常のオフィスより少なく済む例が多いとしています。
契約の形と、途中で解約できる時期
セットアップオフィスには、定期借家契約で期間を決めて貸す物件があります。定期借家契約は期間が終わると更新がなく、続けて借りるには再契約が必要です。途中で解約できる時期と、解約の予告の期間も確認します。
退去時にかかる費用
セットアップオフィスは、原状回復が基本的に不要です。ただし、退去時のクリーニング費などがかかる場合があり、範囲は契約によって異なります。通常のオフィスは、内装を入居前の状態に戻す原状回復の工事が必要になるのが一般的です。敷金0円の物件では、退去時の費用が敷金から差し引かれないため、別に支払います。退去時の費用の全体像はオフィスの退去費用の記事にまとめています。
保証料と、保証の条件
保証で敷金を0円にする物件では、保証料がかかります。保証料の額と支払い方、入居後の審査の有無を確認し、敷金を預ける場合と比べて判断します。敷金は退去時に返還されますが、保証料は返還されません。その代わり、預けるはずだった資金を事業に使えます。
入居できる時期
新しいビルの物件などでは、入居が数か月先になる場合があります。移転の日が決まっている場合は、入居できる時期を先に確認します。
初期費用がかからないオフィスが向いている会社
初期費用を抑えたオフィスは、次のような会社に向いています。
- 設立して間もなく、手元の資金を採用や開発に回したいスタートアップ
- 人数が急に増え、内装工事を待たずに早く移りたい会社
- 2〜5年ほどで次の移転や拡張を見込んでいる会社
- 支店や営業所を新しく出す会社
- シェアオフィスから、自社の部屋のあるオフィスに移りたい会社
一方で、1か所に長く入居する予定の会社や、内装を自社の仕様にしたい会社は、通常のオフィスも比較に入れます。その場合も、敷金を保証で減らせば初期費用を抑えられます。
貸主と仲介会社にとっての敷金0円
敷金0円は、借りる会社だけでなく、貸す側と仲介する側にも利点のある仕組みです。それぞれの立場から整理します。
貸主：賃料を下げずに空室を埋める
空室を早く埋めたい貸主には、賃料を下げる、フリーレントを付けるといった方法もあります。ただ、賃料を下げると物件の収益が下がり、フリーレントはその期間の収入が減ります。敷金を下げれば、賃料の水準を保ったまま、入居する会社の初期費用だけを軽くできます。
日商保のオーナー向けの敷金半額くんでは、減らした敷金と同じ額を日商保が保証するため、賃料の不払いや原状回復の費用への備えは保たれます。入居する会社は日商保が審査し、入居後も毎年決算書を受け取って再審査します。詳しくはオーナー様向けの敷金半額くんのページにあります。
仲介会社：敷金がネックの申し込みを前に進める
移転を検討する会社にとって、敷金は申し込みをためらう理由になりやすい費用です。仲介会社が敷金半額くんを提案すると、審査と貸主の承諾を経て敷金を減らせるため、条件の合う物件への申し込みを進めやすくなります。入居する会社と貸主へのサービスの説明や、三者の契約の調整は日商保が行うため、仲介会社の手続きの負担は大きく増えません。
初期費用がかからないオフィスについてよくある質問
初期費用と敷金0円について、よく寄せられる質問に回答します。
Q. 初期費用がかからないオフィスはありますか？
初期費用が最も少ないのは、敷金0円で内装付きのセットアップオフィスです。敷金と内装工事がかからないため、入居時に支払う費用の中心は前家賃と仲介手数料になり、月額100万円の例では約210万円（月額の約2.1か月分）です。前家賃と仲介手数料は、敷金0円の物件でもかかる費用です。
Q. オフィスの初期費用を抑える方法は？
効果が大きいのは、敷金と内装工事を減らすことです。敷金は、敷金0円の物件を選ぶほか、保証会社の日商保の「敷金半額くん」を使い、日商保の審査と貸主の承諾を経て、半額から最大0円まで減らす方法があります。内装工事は、セットアップオフィスや居抜きオフィスを選ぶと省けます。あわせて、フリーレントの物件、家具・IT機器のリース、引越しの時期の調整も検討します。
Q. オフィスの初期費用は、賃料の何か月分が目安ですか？
敷金12か月の通常のオフィスなら、敷金・前家賃・仲介手数料の合計で賃料の約14か月分になり、ここに内装工事の費用が加わります。敷金0円の物件なら、前家賃と仲介手数料の約2か月分が中心です。
Q. 敷金を0円にする方法はありますか？
敷金0円で募集している物件を選ぶ方法と、保証会社の保証で敷金を減らす方法があります。保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、事業用のオフィスや店舗の敷金を、審査と貸主の承諾を経て半額から最大0円まで減らすサービスです。審査の結果は3〜5営業日で回答されます。
Q. 敷金0円のオフィスは、賃料が高くなりますか？
物件によります。敷金0円で募集している物件は、周辺の相場と比べて賃料を確認します。保証会社の保証で敷金を0円にする場合は、賃料はそのままで、保証料が別にかかります。
Q. 設立したばかりの会社でも、敷金を0円にできますか？
敷金0円で募集している物件なら、通常の入居審査に通れば契約できます。保証を使う場合、日商保の敷金半額くんには、設立3期未満の会社や赤字の会社にも利用実績があります。審査の書類は直近3期分の決算書が基本で、設立から3期に満たない会社も申し込めます。
Q. セットアップオフィスとシェアオフィスは、どちらが初期費用を抑えられますか？
入居時の費用だけなら、保証金が月額の1か月分程度のシェアオフィスが小さく済みやすいです。ただし、1人あたりの月額はシェアオフィスのほうが高めで、人数が増えると割高になります。10人前後を超えて自社の部屋が必要になったら、敷金0円のセットアップオフィスが候補になります。
Q. 敷金0円のオフィスでは、退去時に費用はかかりますか？
かかる場合があります。セットアップオフィスは原状回復が基本的に不要ですが、クリーニング費などがかかる契約があります。敷金を預けていない場合、退去時の費用は敷金から差し引かれず、別に支払います。範囲は契約で決まるため、契約の前に確認します。
Q. 仲介手数料も無料にできますか？
仲介手数料の上限は、原則として、貸主と借り手の双方から受け取る合計で賃料の1か月分と消費税です。借り手の負担が少ない物件もありますが、敷金ほど大きく減らせる費用ではありません。初期費用を減らす効果が大きいのは、敷金と内装工事です。
Q. 貸主が敷金0円で募集するメリットは何ですか？
賃料の水準を下げずに、入居する会社の初期費用だけを軽くできることです。日商保のオーナー向けの敷金半額くんでは、減らした敷金と同じ額を日商保が保証するため、賃料の不払いや原状回復の費用への備えも保たれます。
Q. 仲介会社が敷金の減額を提案することはできますか？
できます。日商保の敷金半額くんは、仲介会社からの提案でも利用でき、入居する会社と貸主へのサービスの説明や契約の調整は日商保が行います。敷金が理由で申し込みをためらっている会社に、審査と貸主の承諾を前提に提案できます。
初期費用がかからないオフィスのまとめ
最後に、この記事の要点をまとめます。
- 初期費用が最も少ないのは、敷金0円で内装付きのセットアップオフィス
- 初期費用のなかで大きいのは敷金と内装工事で、この2つを減らせるかで総額が大きく変わる
- 月額100万円・敷金12か月の例では、初期費用は1,410万円で、敷金を0円にすると210万円（どちらも前家賃と仲介手数料を含む）
- 敷金0円でも前家賃と仲介手数料は残り、保証で0円にする物件では保証料もかかる
- 敷金は、日商保の敷金半額くんで半額から最大0円まで減らせる（審査と貸主の承諾が必要）
- セットアップオフィスは月々の賃料が高めのため、借りる年数での総額で比べる
- 貸主にとっての敷金0円は、賃料を下げずに空室を埋める方法で、仲介会社にとっては敷金がネックの申し込みを進める方法になる
- 契約の前に、契約の形、解約できる時期、退去時の費用、保証料、入居の時期を確認する
Growth Officeでは、東京の敷金0円のオフィスと東京のセットアップオフィスを掲載しています。初期費用を抑えたオフィスを探すときに、あわせてご活用ください。
※出典：三幸エステート「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」（2025年12月15日）、日商保「敷金半額くん」「敷金返還くん」「オーナー様向けの敷金半額くん」のサービス紹介。
