オフィスの家賃は、契約したときの金額がずっと続くとは限りません。借り手の側から値下げを切り出すこともできますし、契約の更新が近づくと、貸主（ビルのオーナー）から値上げを打診されることもあります。
この記事では、事務所として借りているオフィスの家賃交渉について、値下げを切り出すタイミングとやり方、値上げを打診されたときに確かめることと対応を、借地借家法の決まりと例文を交えてまとめます。住まいの賃貸とは前提が違うところがあるため、住居の家賃交渉には当てはまらない内容も含みます。
家賃交渉の前に押さえておきたい3つの決まり
オフィスの家賃を変える話し合いは、貸主と借り手のどちらか一方だけでは決められません。交渉の土台になる法律の決まりを先に確かめておくと、何を材料に話せばよいかがはっきりします。
家賃の増減は、借り手からも貸主からも求められる
借地借家法32条1項は、建物の家賃が、税金などの負担の増減、土地や建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、または近くの同じような建物の家賃との比較によって不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって増額や減額を請求できると定めています。値下げを求めるときも、値上げを求められたときも、この3つの事情のどれに当たるかが話し合いの軸になります。
ただし、一定の期間は家賃を上げないという特約を結んでいる場合は、その定めが優先され、その間は増額を求められません（同項ただし書）。
話し合いがまとまらなければ、まず調停
当事者どうしで話がまとまらず、裁判で決めようとする場合も、いきなり訴えることはできません。家賃の増減をめぐる争いは、まず調停を申し立てる決まりです（民事調停法24条の2）。申し立てる先は、原則として建物の所在地を管轄する簡易裁判所です（同法24条）。
定期借家で「賃料改定の特約」があるときは別
契約の更新がない定期建物賃貸借（定期借家）で、家賃の改定について特約を結んでいる場合は、32条は適用されません（借地借家法38条9項）。家賃がどう変わるかは、その特約の定めに従います。交渉の前に、自社の契約が普通借家か定期借家か、家賃の改定について特約があるかを契約書で確かめてください。
東京のオフィス家賃は上がっている
交渉の進め方は、そのときの市況で変わります。三幸エステートとニッセイ基礎研究所が2026年7月31日に公表した「オフィスレント・インデックス」2026年第2四半期版によると、東京都心部のオフィスの成約賃料と空室率は次のとおりです。
| ビルの クラス | 成約賃料 （1坪・ 共益費除く） | 空室率 |
|---|---|---|
| Aクラス | 38,259円 | 0.8% |
| Bクラス | 22,804円 | 1.4% |
| Cクラス | 20,475円 | 1.8% |
前の四半期と比べると、Aクラスは639円、Cクラスは483円上がり、Bクラスは91円下がりました。Aクラスは前期比で11期連続の上昇です。Bクラスは前期からわずかに下がったものの、前年と比べると11期連続で上がっており、発表では「オーナー側には新規・継続賃料ともに条件の引き上げを積極的に進める強気な姿勢が目立っている」とされています。Cクラスも、オーナー側が募集条件を引き上げる動きが広がっていると書かれています。
空室が少なく家賃が上がっている時期は、借り手から値下げを求めても通りにくく、反対に更新の前に値上げを打診されやすくなります。この記事の後半で、値上げを打診されたときの対応を詳しく扱います。
値下げを切り出すタイミング
新しく借りる前（申し込みから契約まで）
最も話しやすいのは、契約書を交わす前です。家賃そのものに加えて、フリーレント（入居後の一定期間の家賃を無料にすること）、入居工事の負担、退去時の原状回復の範囲、敷金の月数なども、まとめて話し合えます。契約を結んだ後にこれらの条件を変えるには、あらためて貸主の合意が要ります。フリーレントの決め方はオフィスのフリーレントの解説で詳しく扱っています。
契約の更新の前（満了の1年前から6か月前まで）
入居中の会社にとっての節目は、契約の更新です。借地借家法26条1項では、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、更新しない旨や、条件を変えなければ更新しない旨の通知をしなかったときは、それまでと同じ条件で更新したものとみなされます。家賃を見直したいなら、この期間に入る前から話を始め、遅くとも満了の6か月前までに書面で申し入れておくのが確実です。
移転も視野に入れるなら、契約書の解約予告の期間もあわせて確かめます。解約を申し入れる期限を過ぎてから移転を決めると、今のオフィスと新しいオフィスの家賃を二重に払う期間が生じやすくなります。オフィスの解約予告期間の解説もあわせてご覧ください。
なお、家賃の増減の請求は、更新のときに限らず契約期間の途中でもできます（32条）。更新の前を勧めるのは、条件を見直す場として貸主も受け止めやすく、移転という選択肢も残せるからです。
契約書に家賃の見直しの時期が書かれているとき
契約書に「〇年ごとに協議のうえ賃料を改定する」といった見直しの定めがある場合は、その時期が話を切り出す自然な機会になります。貸主の側も見直しの時期として構えているため、根拠をそろえて臨めば、金額の話に入りやすくなります。
周りの家賃が下がったとき、ビルの空室が目立つとき
32条が挙げる「近くの同じような建物の家賃との比較」は、値下げを求める理由として説明しやすいものです。同じエリアで、広さや築年数が近いビルの募集家賃が自社の家賃より低くなっていれば、それが材料になります。同じビルで空室が長く続いている場合も、貸主にとっては今の借り手に出ていかれると空室がさらに増えるため、条件を見直す余地が生まれます。
反対に、いまの東京都心部のように、空室率がAクラスで1%を下回り、B・Cクラスでも1%台にとどまっている時期は、値下げそのものは通りにくいのが実情です。家賃が下がらないときは、後で触れる家賃以外の条件で折り合う道もあります。
家賃交渉の進め方
1. 契約書で確かめること
交渉の前に、契約書で次の点を確かめます。
- 契約の種類（普通借家か定期借家か）と、期間の満了日
- 家賃の改定についての特約（一定期間は増額しない、など）
- 解約予告の期間と、中途解約の決まり
- 原状回復の範囲と、敷金から差し引かれるもの
2. 周りの相場を調べる
比べる相手は、同じエリアで広さと築年数が近いビルです。募集中のオフィスの家賃は、東京の賃貸オフィス一覧でエリアや広さを絞って見られます。広さの違うオフィスどうしは、1坪あたりの家賃（坪単価）にそろえて比べます（坪単価の計算と東京の相場）。
比べるときは、家賃だけでなく共益費（管理費）を足した総額で見ます。ビルによって、家賃に共益費を含めて表示しているところと、分けて表示しているところがあるためです（賃貸オフィスの共益費の解説）。
募集家賃は交渉の前の金額で、実際に決まった家賃（成約賃料）とは差があることがあります。市場全体の動きは、上で触れた成約賃料の指数でつかめます。
3. 求める金額と理由をそろえる
「いくらにしてほしいか」と「なぜその金額か」をセットで伝えます。理由が32条の3つの事情（負担の増減・経済事情の変動・近くの家賃との比較）に沿っているほど、貸主も社内で検討しやすくなります。長く入居していること、支払いが遅れたことがないことなど、借り手としての実績も添えられます。
4. 書面で申し入れ、合意は覚書に残す
口頭だけのやり取りは、担当者が替わると伝わらないことがあります。申し入れはメールや書面で行い、合意した新しい家賃、始まる時期、据え置く期間などは覚書（合意書）にして、双方で保管します。
家賃のほかに求められる条件
家賃そのものが下がらなくても、実際の負担を減らせる条件があります。話しやすい時期とあわせて整理します。
| 条件 | 内容（話しやすい時期） |
|---|---|
| フリーレント | 入居後の一定期間、 家賃を無料にする （新しく借りるとき） |
| 入居工事の 負担 | 間仕切りや内装の 工事の一部を 貸主が持つ （新しく借りるとき） |
| 敷金の月数 | 預ける敷金を 少なくする （新しく借りるとき） |
| 原状回復の 範囲 | 退去時に元に戻す 範囲や費用の上限を 決める （契約・更新のとき） |
| 家賃の 据え置き | 一定期間は増額しない 約束をする （更新のとき） |
| 契約期間 | 長く借りる代わりに 条件を良くしてもらう （更新のとき） |
貸主にとっては、長く入居してもらえることや、空室になる心配が減ることにも価値があります。家賃を下げてほしいと伝えるときに、契約期間を延ばす提案を組み合わせると、貸主も検討しやすくなります。
原状回復の費用の目安はオフィスの原状回復費用の相場、敷金の月数の目安はオフィスの敷金相場で扱っています。
貸主から値上げを打診されたら
ここからは、反対に貸主から家賃の値上げを持ちかけられた場合です。値上げの通知が届いても、その金額でただちに決まるわけではありません。
まず、新しい金額・時期・理由を書面でもらう
値上げの話が口頭や電話で来たら、新しい家賃の額、いつから上げたいのか、何を理由にしているのか（32条のどの事情に当たるのか）を書面でもらいます。自社でも、上の手順で周りの相場を調べ、上げ幅が妥当かを見ます。理由ごとに確かめたいことは次のとおりです。
| 貸主が挙げる 理由 | 確かめること |
|---|---|
| 税金などの 負担が増えた | 固定資産税などが 前回の改定から どれだけ増えたか |
| 土地や建物の 価格が上がった | 何の指標で、 前回の改定から どれだけ変わったか |
| 周りの家賃が 上がった | 比べているビルの 場所・広さ・築年数と、 新しく借りる人の 募集家賃かどうか |
「周りの相場が上がった」だけで決まるわけではない
値上げの理由として、近くの新しい募集はもっと高い、と言われることがあります。ただし、入居中の家賃の妥当な額は、新しく借りる人の相場と同じとは限りません。国土交通省の不動産鑑定評価基準では、入居中の当事者の間の家賃を「継続賃料」と呼び、今の家賃を前提に、前回家賃を合意した時点（直近合意時点）から後の税金や土地・建物の価格、周りの家賃の変動に加えて、契約の経緯や家賃改定の経緯、契約の内容を総合的に考え、当事者間の公平に留意して決めるものとしています。求め方としては、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法などが挙げられています。
話し合いで折り合わず調停や裁判に進んだ場合は、不動産鑑定士による継続賃料の鑑定が判断の材料になることがあります。上げ幅に納得できないときは、前回家賃を決めてから何がどれだけ変わったのかを、貸主に具体的に示してもらいましょう。
合意しなければ、その金額には決まらない
家賃の値上げは、借り手が合意するか、調停や裁判で決まるまで確定しません。話し合いがまとまらない間は、借り手は自分が相当と考える額（たとえばそれまでの家賃）を払っていれば足ります（借地借家法32条2項）。ただし、後で裁判で増額が正当と認められると、不足していた分に年1割の利息を付けて払うことになります（同項ただし書）。
「値上げに応じないなら更新しない」と言われたら
普通借家の契約では、貸主が更新を断るには正当の事由が必要です（借地借家法28条）。正当の事由は、貸主と借り手がそれぞれ建物を使う必要性、これまでの経過、建物の利用状況や現況、立ち退き料などの申し出を考えて判断されるもので、値上げに応じないことは、この判断の材料として法律に挙げられていません。一方、定期借家は期間の満了で終わるため、再契約の条件として値上げを求められることがあります。
移転した場合の費用と比べる
値上げを受け入れるかを決める前に、移転した場合の費用と比べます。移転すると、新しいオフィスの敷金、仲介手数料、入居工事、今のオフィスの原状回復、引っ越しの費用がかかり、今の敷金が戻るのは退去して明け渡した後です。
新しいオフィスの敷金は、Growth Officeに掲載中の東京都の空室（2026年9月29日時点）の中央値で、10坪未満が家賃の2か月分、10〜50坪が6か月分、50〜100坪が10か月分、100坪以上が12か月分です。先の三幸エステートの発表でも、移転時の入居工事や原状回復工事にかかる費用が一段と上がっていることに触れています。費用の内訳はオフィス移転の初期費用の解説、移転先の候補は東京の賃貸オフィス一覧で確かめられます。
受け入れる代わりに出せる条件
比べた結果、今のオフィスに残ると決めた場合も、値上げをそのまま受け入れる必要はありません。次のような条件を付けて受け入れる方法があります。
- 上げ幅と開始時期：上げ幅を抑える、段階的に上げる、開始を数か月後にする
- 据え置きの約束：今回の改定の後、一定期間は増額しないという特約を結ぶ
- 契約期間：期間を延ばす代わりに、上げ幅を抑えてもらう
- 原状回復の範囲：退去時の負担の範囲や上限を、この機会に決めておく
- 敷金の一部返還：預けている敷金の一部を保証に置き換えて、入居したまま返してもらう
敷金の一部を返してもらう
オフィスの敷金は家賃の数か月分から1年分にもなり、退去して明け渡すまで戻らないお金です。値上げを受け入れる代わりに、預けている敷金の一部を保証会社の保証に置き換えて返してもらえば、家賃の負担が増える一方で、手元の現金を厚くできます。貸主にとっても、家賃収入が増え、万一の備えは保証で保てるため、検討しやすい提案です。
たとえば、月額賃料100万円・敷金12か月分（1,200万円）のオフィスで5%の値上げを受け入れると、負担は年60万円増えます。代わりに敷金の半分にあたる600万円を返してもらえれば、値上げ分の10年分が手元に戻ります。
Growth Officeを運営する日商保では、この形で敷金を返してもらう「敷金返還くん」を扱っています。返還できる額は、敷金の半額から最大で全額です。事務所や店舗など事業用の賃貸借が対象で、住まいの賃貸には使えません。ご利用には日商保の審査と、貸主（ビルのオーナー）の承諾が必要です。また、敷金の返還とは別に、日商保への保証料がかかります（審査により異なります）。流れは、日商保の審査、貸主への説明と承諾、契約の調整を経て敷金が返還されるもので、目安は審査の書類を出してから1か月半〜2か月ほどです（貸主への説明や契約の調整にかかる期間によって変わります）。
値上げへの対応は、日商保のコラム「オフィス・店舗の賃料値上げは拒否できる？交渉の進め方と例文、受け入れるときに出せる条件」でも詳しく扱っています。
家賃交渉で使える例文
そのまま送るのではなく、自社の契約と数字に置き換えて使ってください。
値下げを切り出すとき
いつもお世話になっております。〇年〇月の契約満了に向けて、賃料についてご相談させてください。弊社で周辺の同規模のビルの募集条件を確認したところ、坪〇円前後の物件が複数ございました。現在の賃料（坪〇円）との差を踏まえ、更新後の賃料を坪〇円としていただくことはできないでしょうか。今後も長く入居を続けたいと考えておりますので、ご検討をお願いいたします。
値上げの通知に、根拠を求めるとき
賃料改定のご連絡をいただき、ありがとうございます。社内で検討するため、改定後の賃料と開始時期、改定をお考えになった理由（比較されている物件や指標など）を書面でお送りいただけますでしょうか。
上げ幅と開始時期の調整を求めるとき
ご提示の賃料改定について、社内で検討いたしました。周辺の同規模のビルの募集条件と比べると、改定の幅がやや大きいと考えております。改定の幅を〇%とし、開始を〇年〇月からとしていただくことはできないでしょうか。あわせて、改定後〇年間は賃料を据え置く旨を覚書に定めていただけますと幸いです。
値上げを受け入れる代わりに、敷金の返還を求めるとき
ご提示の賃料改定について、社内で検討いたしました。改定をお受けする代わりに、お預けしている敷金の一部を保証会社の保証に置き換えて返還いただく形をご検討いただけないでしょうか。保証会社の保証が付くため、万一の際の備えは保たれます。仕組みの詳細は、保証会社からご説明いたします。
よくある質問
Q. 家賃交渉はいつ切り出すのがよいですか？
新しく借りるなら契約書を交わす前、入居中なら契約の更新の前です。更新の条件を変えたいときは、満了の6か月前までに書面で申し入れておくと確実です（借地借家法26条1項）。家賃の増減の請求そのものは、契約期間の途中でもできます（32条）。
Q. 家賃交渉で、どのくらい下げてもらえるものですか？
決まった相場はありません。32条の3つの事情のどれに当たるか、周りの同じようなビルと比べてどれだけ差があるかで変わります。比べたビルと自社の家賃の差を坪単価で示し、その範囲で金額を求めるのが現実的です。
Q. 値下げを断られたら、どうすればよいですか？
家賃以外の条件（フリーレント、原状回復の範囲、据え置きの約束など）で折り合えないかを話します。それでも合わなければ、調停を申し立てるか、移転した場合の費用と比べて判断します。
Q. 値上げの通知を放っておくとどうなりますか？
放っておいても値上げが決まるわけではありませんが、貸主が調停や裁判に進むことがあります。裁判で増額が正当と認められると、不足分に年1割の利息が付きます（借地借家法32条2項ただし書）。通知が届いたら、根拠を書面で求めて話し合いを始めるのが安全です。
Q. 値上げの話し合いがまとまるまで、家賃はいくら払えばよいですか？
借り手が相当と考える額（たとえばそれまでの家賃）を払えば足ります（借地借家法32条2項）。貸主が受け取らない場合は、法務局に供託する方法もあります（民法494条）。
Q. 住まいの賃貸でも同じように交渉できますか？
借地借家法32条は住まいの賃貸にも当てはまるため、家賃の増減を求めること自体はできます。ただし、敷金の月数や原状回復の考え方は事務所とは異なり、この記事で触れた敷金返還くんも事業用の賃貸借が対象です（原状回復ガイドラインと事業用の賃貸）。
Q. 値上げを受け入れる代わりに、敷金を返してもらえますか？
貸主が承諾すれば、預けている敷金の一部を保証会社の保証に置き換えて返してもらえます。Growth Officeを運営する日商保の「敷金返還くん」では、返還できる額は敷金の半額から最大で全額です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
まとめ
オフィスの家賃交渉は、借り手から値下げを切り出す場合も、貸主から値上げを打診された場合も、契約書と周りの相場を確かめ、金額と理由をそろえて書面で話すのが基本です。値下げは新しく借りる前と更新の前が切り出しやすく、東京都心部で家賃が上がっている今は、フリーレントや原状回復の範囲など家賃以外の条件も含めて考えると折り合いやすくなります。
値上げを打診されても、合意するまで金額は決まりません。移転した場合の費用と比べて残ると決めたら、上げ幅や据え置き、契約期間などの条件を付けて受け入れる方法があり、その一つとして、預けている敷金の一部を保証に置き換えて返してもらう方法もあります。
