「ハイグレードオフィス」は、オフィス探しでよく目にする言葉です。ところが、法律や業界団体が決めた定義はありません。調査会社や仲介会社がそれぞれの基準でビルを分けていて、同じビルでも資料によって呼び方が変わります。
いま東京では、この層のビルがとくに借りにくくなっています。三幸エステートとニッセイ基礎研究所の調べでは、東京都心部のAクラスビルの成約賃料は2026年4〜6月期に1坪あたり38,259円（共益費を除く）で、3年前の約1.5倍になりました。空室率は0.8%です。
この記事では、ハイグレードオフィスの基準を調査会社の公表資料で確かめたうえで、ビルの設備の見方、賃料と空室率の動き、2030年までの新しい供給、東京の主なエリア、入居にかかる費用と契約、候補の探し方までを順に整理します。
ハイグレードオフィスに決まった定義はない
「ハイグレード」は業界の呼び名
ハイグレードオフィスは、規模が大きく、設備と立地がすぐれたオフィスビルを指す呼び名です。同じ層のビルを「Aクラスビル」「グレードA」「Sクラス」と呼ぶこともあります。どれも法令上の用語ではなく、不動産の調査会社が市場データを集計するために、あるいは仲介会社が物件を紹介するために、それぞれ線を引いています。
線の引き方に共通しているのは、ビルの規模（延床面積と1フロアの面積）、立地、築年数、設備の4点です。このうち数字で比べやすいのが規模で、多くの基準が延床面積と1フロアの面積に下限を置いています。ここでは、公表されている代表的な基準を3つ見ていきます。
三幸エステートの「Aクラスビル」
市場データで最もよく引用されるのが、オフィス仲介の三幸エステートが公表している「東京都心部 A・B・Cクラスビル ガイドライン」です。区分ごとの目安は次のとおりです。
| 項目 | Aクラスビル | Bクラスビル | Cクラスビル |
|---|---|---|---|
| 対象エリア | 都心5区の主要オフィス街と周辺区のオフィス集積地域 | Aクラスと共通 | Aクラスと共通 |
| 延床面積 | 1万坪以上 | 制限なし | 制限なし |
| 1フロア面積 | 300坪以上 | 200坪以上 | 100坪以上200坪未満 |
| 築年数 | 15年以内（大規模改修などで見直しあり） | 制限なし | 制限なし |
| 設備（原則） | 天井高2.7m以上、個別空調、高い耐震・環境性能 | 制限なし | 制限なし |
周辺区のオフィス集積地域として挙げられているのは、五反田・大崎、北品川・東品川、湯島・本郷・後楽、目黒区です。
注意したいのは、Aクラスは数字だけで機械的に決まるものではない点です。ガイドラインには、基準を満たすビルの中から立地や建物の特性を個別に見て選んでいると書かれており、どのビルがAクラスに入っているかは公表されていません。竣工から15年が過ぎたビルはAクラスから外れ、1フロア200坪以上であればBクラスに入ります。
同じ資料には、統計上の「標準的なAクラスビル」の姿も載っています。1フロア600坪、地上35階、築12年、最寄駅から徒歩3分です。標準的なBクラスビルは1フロア450坪・地上18階・築16年、Cクラスビルは1フロア144坪・地上9階・築15年とされています。Aクラスは、Bクラスより階数が倍ほど多く、1フロアも広いビルだと考えるとイメージしやすいでしょう。
CBREの「グレードA」と森ビルの「大規模オフィスビル」
不動産サービス大手のCBREは、東京のオフィスビルを「グレードA」「グレードAマイナス」「グレードB」に分けています。同社の調査概要によると、規模の条件はグレードAが延床面積1万坪以上・基準階面積500坪以上・貸付総面積6,500坪以上、グレードAマイナスが延床面積7,000坪以上・基準階面積250坪以上・貸付総面積4,500坪以上、グレードBが基準階面積200坪以上・延床面積2,000坪以上7,000坪未満です。グレードAマイナスとグレードBには、新耐震基準に準拠していることも条件として付いています。
森ビルが毎年発表している「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」は、1986年以降に竣工した、事務所部分の延床面積が1万㎡以上のビルを「大規模オフィスビル」と呼んでいます。1万㎡は約3,025坪です。三幸エステートやCBREがAクラス・グレードAの下限にしている延床1万坪の3分の1ほどの規模から数えているため、同じ「大規模」という言葉でも、対象はかなり広くなります。
調査会社の数字を読むときは、どの基準で数えた数字かを必ず確かめてください。「大規模ビルの空室率」と「Aクラスビルの空室率」では、対象にしているビルの顔ぶれが違います。
「Sクラス」と中規模ハイグレード
Aクラスのさらに上を「Sクラス」と呼ぶこともあります。三幸エステートやCBREの区分にSクラスはなく、仲介会社や物件サイトが、Aクラスの中でもとくに規模の大きいビルを呼び分けるときに使う言葉です。線の引き方は使う会社によって違うため、Sクラスと書かれていたら、延床面積や基準階面積の数字で確かめるのが確実です。
反対に、規模はAクラスに届かなくても、設備はAクラス並みというビルもあります。野村不動産の「PMO」（プレミアム・ミッドサイズ・オフィス）や、日鉄興和不動産の「BIZCORE」のような、中規模ハイグレードと呼ばれるシリーズです。1フロアの面積はAクラスの300坪に届きませんが、PMOは大規模ビルと同等の機能とグレードを備えた中規模オフィスとして開発されています。BIZCOREも日鉄興和不動産が手がけるミッドサイズオフィスのブランドで、たとえばBIZCORE西新橋の基準階は約110坪です。社員50〜80名ほどの会社が1フロアを1社で使えるため、ハイグレードビルに入りたいが大型ビルの区画は広すぎる、という会社の候補になります。
設備で見るハイグレードビルの条件
規模の基準を満たしていても、竣工した時期によって設備の水準はかなり違います。内見や資料請求の段階で確かめたいのは、次の項目です。数字はビルの公式サイトや募集資料の「設備概要」「仕様」の欄に載っています。
| 項目 | 見る数値の例 | 何に影響するか |
|---|---|---|
| 天井高 | 2,700mm以上（Aクラスの原則）。新しい大型ビルは2,800〜3,000mm | 執務室の開放感、会議室の間仕切りの納まり |
| 床荷重 | 1㎡あたり500kg。一部を1,000kgにしたゾーンを持つビルもある | 書庫や金庫、サーバーラックを置けるか |
| OAフロア | 床下の高さ100mm | 配線の量、レイアウト変更のしやすさ |
| 空調 | 個別空調か。1フロアを何ゾーンに分けて制御できるか | 残業や休日の空調、会議室ごとの温度 |
| 電気容量 | コンセント容量（公表値の例は1㎡あたり30〜90VA） | パソコンやモニター、機器の多い業種 |
| 非常用発電・構造 | 燃料が何時間分あるか、制振・免震構造か | 停電や地震のときに事業を続けられるか |
天井高と床荷重は入居後に変えられない
天井高と床荷重は、入居してから工事で変えることができません。天井高は、三幸エステートがAクラスの原則として2.7m以上を挙げています。近年の大型ビルでは2,800〜3,000mmが増えていて、2026年2月に竣工したTOFROM YAESU TOWERは2,900mm、東京建物が仕様を公表している京橋エドグランも2,900mmです。天井が高いと同じ広さでも圧迫感が少なく、会議室を間仕切りで区切るときにも照明や空調の吹出口を避けやすくなります。
床荷重は、床が1㎡あたりどれだけの重さに耐えられるかを示す数字です。建築基準法施行令第85条は、事務室の床の構造計算に使う積載荷重を1㎡あたり2,900N（約296kg）と定めています。大型ビルの仕様書では、これを上回る500kg/㎡と書かれていることが多く、書庫やサーバーを置く区画のために1,000kg/㎡のゾーンを設けたビルもあります。一方で、同じ大型ビルでも天井高2,500〜2,600mm、床荷重300kg/㎡のビルはあります。規模だけで判断せず、仕様の数字をビルごとに確かめてください。
空調は「個別空調」と「ゾーン数」を見る
個別空調は、フロアや区画ごとに運転する時間と温度を決められる方式で、三幸エステートのAクラスの原則にも入っています。ビル全体で一括して運転するセントラル空調のビルでは、平日の日中以外に空調を使うと時間外の料金がかかることがあります。残業や休日出勤が多い会社は、運転できる時間と料金の決め方を必ず確認してください。
仕様書に「完全個別空調（1フロア63ゾーン）」のようにゾーン数が書かれていれば、1フロアをどれだけ細かく分けて温度を変えられるかの目安になります。窓際と内側、会議室と執務室で温度の感じ方は違うため、ゾーンが細かいほど調整しやすくなります。
非常用発電と構造は事業継続の前提になる
停電したときに専有部分へ電気を送れるかどうかは、非常用発電機があるか、燃料が何時間分あるかで決まります。公表されている仕様を見ると、10時間分から72時間分まで幅があり、ガスと重油の発電を組み合わせて10日以上をうたうビルもあります。構造では、揺れを吸収する制振構造や、建物と地面のあいだで揺れを伝えにくくする免震構造を採用した大型ビルが多くあります。
森ビルのオフィスニーズ調査では、多くの企業が本社オフィスに求める役割として「災害など有事における本部機能」を挙げています。システムを止められない業種や、災害時に社員が集まる拠点を必要とする会社は、専有部分に非常用電源を引けるか、何時間もつのかまで確認しておくと安心です。
エレベーターと入館の仕組みは内見で確かめる
エレベーターの台数、入館ゲートの仕組み、エントランスや共用ラウンジは、仕様書の数字より実際に見て確かめるほうが早い項目です。TOFROM YAESU TOWERのようにオフィス用エレベーターを32基備える超高層ビルもあります。朝の出社時間帯に内見できれば、エレベーターの待ち時間や混み具合もわかります。来客が多い会社は、受付からエレベーターまでの動線と、ゲストの入館手続きも見ておきましょう。
ハイグレードオフィスの賃料と空室率
Aクラスの成約賃料は3年で約1.5倍
三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で算出している「オフィスレント・インデックス」は、募集の賃料ではなく、実際に契約された賃料（成約賃料）をもとにした指数です。2026年4〜6月期の東京都心部の数値は、Aクラスビルが1坪あたり38,259円、Bクラスビルが22,804円、Cクラスビルが20,475円でした（いずれも共益費を除く）。
3年前の2023年4〜6月期と比べると、Aクラスは25,655円から約49%上がりました。BクラスとCクラスの上昇率はどちらも約23%です。Aクラスの賃料はBクラスの約1.4倍から約1.7倍に開いており、上位のビルほど賃料の上がり方が大きくなっています。Aクラスの賃料は11四半期続けて前の期を上回り、2020年7〜9月期以来の38,000円台に戻りました。
空室率は1%を下回っている
同じ調査で、Aクラスビルの空室率は2023年4〜6月期の5.9%から、2025年4〜6月期に2.3%へ大きく下がり、2025年10〜12月期には0.6%になりました。2026年4〜6月期は0.8%です。三幸エステートは、新築・築浅のビルを中心に空室の消化が進み、成約に向けた話が進む募集床が多く、品薄感が強いと説明しています。コロナ禍前の空室率の底も0.6%だったため、ここからさらに下がる余地は小さいとしています。
森ビルの調査でも、東京23区の大規模オフィスビルの空室率は2025年に2.3%まで下がり、2025年の吸収量（新たに埋まった面積）は164万㎡と、調査を始めてから3番目の多さでした。
募集中の区画の多くで成約に向けた話が進んでいる状況では、空室が出てから探し始めると選べる区画がかぎられます。移転の時期が決まっているなら、候補のビルを先に絞っておき、空きが出たときにすぐ判断できるように準備しておくことが大切です。
2030年までに出てくる新しいビル
森ビルの2026年の調査によると、東京23区の大規模オフィスビルの供給量は2025年が117万㎡でした。今後は2026年が99万㎡、2027年が44万㎡、2028年が67万㎡、2029年が117万㎡、2030年が84万㎡の見込みで、5年間の平均は年82万㎡です。1986〜2025年の平均である年102万㎡を下回ります。三幸エステートも、2026年のAクラスビルの新規供給を約16.6万坪と見込んでいます。
その一方で、1棟あたりの規模は大きくなっています。事務所部分の延床面積が10万㎡以上の物件が供給に占める割合は、2028年が94%、2029年が84%、2030年が92%の見込みです。これから新しく出てくる床の大半は、超大型ビルの床だということです。竣工の時期と場所を早めに押さえておくと、候補を絞りやすくなります。
東京でハイグレードビルが集まるエリア
これからの供給は東京駅の東西に集まる
森ビルの調査では、2026〜2030年に東京23区で供給される大規模オフィスビル412万㎡のうち、91%が都心5区に集まる見込みです。エリア別では、日本橋・八重洲・京橋が105万㎡（25%）で最も多く、丸の内・大手町・有楽町の84万㎡（21%）が続きます。東京駅の東側と西側の2つのエリアだけで、5年間の供給の半分近くを占めます。
エリアごとの募集中のオフィスは、Growth Officeのエリア別の一覧から探せます。
| エリア | 2026〜2030年の供給見込み（森ビル調べ） | 募集中のオフィス |
|---|---|---|
| 日本橋・八重洲・京橋 | 105万㎡（25%） | 八重洲・日本橋・京橋 |
| 丸の内・大手町・有楽町 | 84万㎡（21%） | 大手町・丸の内・有楽町 |
| 田町・浜松町 | 41万㎡（10%） | 浜松町・田町・芝公園 |
| 品川 | 30万㎡（7%） | 品川駅・高輪・港南 |
| 赤坂・六本木 | 19万㎡（5%） | 六本木・麻布 |
| 虎ノ門 | 12万㎡（3%） | 新橋・虎ノ門・神谷町 |
| 渋谷 | 10万㎡（2%） | 渋谷 |
日本橋・八重洲・京橋
東京駅の東側では、八重洲口前の再開発が続いています。2026年2月には、東京駅と直結する地上51階のTOFROM YAESU TOWERが竣工しました。基準階は約760坪、天井高は2,900mmです。森ビルの調査で2030年までの供給が最も多いと見込まれているエリアで、八重洲から日本橋にかけて大型の再開発が続いています。新幹線で全国の拠点と行き来する会社には、東京駅に近いことがそのまま強みになります。
丸の内・大手町・有楽町
東京駅の西側に広がる、大手企業の本社や金融機関が集まるオフィス街です。常盤橋地区では、三菱地所が高さ385mのTorch Towerの建設を進めています（Torch Towerの解説）。すでに大型ビルが建ち並ぶエリアですが、2030年までの供給量も八重洲側に次いで多く、新しい床はこれからも出てきます。
田町・浜松町と品川
山手線の南側では、田町・浜松町（41万㎡）と品川（30万㎡）で大きな供給が続きます。品川側では、高輪ゲートウェイ駅から徒歩1分の場所に、2026年竣工のTHE LINKPILLAR 2（基準階約1,100坪）があります。羽田空港や新幹線の品川駅に出やすく、まとまった面積の床がこれからも出てくるエリアなので、部署をワンフロアにまとめたい会社の候補になります。
虎ノ門・赤坂・六本木
虎ノ門から赤坂・六本木にかけては、大型の複合開発が続いてきたエリアです。2026〜2030年の供給見込みは赤坂・六本木が19万㎡、虎ノ門が12万㎡と、東京駅の周辺に比べると落ち着きます。新しいビルを待つより、竣工から数年たったビルで空きが出るのを待つ探し方が合うエリアです。募集中のオフィスは赤坂・溜池山王の一覧からも探せます。
渋谷と西新宿
渋谷は2030年までの供給見込みが10万㎡と多くはありませんが、駅の周辺で再開発が続いています。渋谷駅から徒歩1分の渋谷一丁目地区共同開発事業は2027年6月の竣工予定で、基準階は785坪です。IT企業が多いエリアで、採用の面から渋谷にこだわる会社も少なくありません。西新宿は、森ビルが挙げる7つの主要エリアには入っていませんが、1970年代から超高層ビルが集まってきた地区です。募集中のオフィスは新宿・西新宿の一覧から探せます。
ハイグレードビルに入るときの費用と契約
敷金は賃料の12ヶ月分が中心
Growth Officeに掲載中の東京都の募集区画（2026年9月26日時点）で、ビルの階数ごとに敷金の月数を集計すると、差ははっきりしていました。地上20階以上のビル111棟・412区画のうち、敷金の月数がわかる212区画では、187区画（88%）が賃料の12ヶ月分です。10〜19階のビルでは12ヶ月以上が32%、9階以下のビルでは25%にとどまります。
1坪あたり38,259円（Aクラスの成約賃料）の区画を100坪借りると、月額の賃料は約383万円で、敷金12ヶ月分は約4,591万円になります。民法第622条の2は、敷金を、賃料などの支払いを担保するために借主が貸主に預けるお金と定めています。返ってくるのは契約が終わって物件を明け渡したあとで、それまでに支払うべき賃料などがあれば差し引かれます。入居しているあいだ、この資金は手元に戻りません。
入居審査の進め方と、敷金の負担を軽くする方法は、日商保のコラムハイグレードオフィスの入居審査と敷金で詳しく説明しています。敷金の相場全体はオフィスの敷金相場はいくら？もあわせてご覧ください。
内装工事と原状回復の費用
大型ビルでは、空調や防災設備、電気の幹線など建物の設備に手を加える工事の多くが、入居する会社が費用を負担し、ビルの指定する業者が行う「B工事」になります。業者を選べないため、見積もりを他社と比べにくい点に注意が必要です。退去するときの原状回復も、ビルの定める仕様と業者で行うのが一般的です。
三幸エステートは2026年4〜6月期のレポートで、移転のときの入居前工事や原状回復工事にかかるコストが一段と上がっていると指摘しています。移転の予算は、賃料と敷金だけでなく工事費まで含めて組んでください。BクラスからAクラスへ移るときに増える費用は有名ビル・Aクラスビルへ移転する前に知るべき費用と選び方で整理しています。
契約の形と解約の条件
大型ビルでは、期間が来ると契約が終わる定期建物賃貸借（定期借家契約）で募集されることがあります。契約期間が終わったあとに再契約できるのか、途中で解約できるのか、解約するときは何ヶ月前に知らせる必要があるのかは、申し込みの前に確かめておきましょう。増床の可能性がある会社は、同じビルの中で床を広げられるかも聞いておくと、次の移転を先に延ばせることがあります。
ハイグレードビルの候補を探すには
ハイグレードビルは、空室が出てから探し始めると選べる区画がかぎられます。先に入りたいビルを決め、その中で空きが出るのを待つ、あるいは空きを探してもらう順番のほうが、希望に近い区画に入りやすくなります。
ハイグレードオフィスビルを一覧で比べられる検索サイトとしては、Primusなどもあります。候補のビルを絞るときの参考になります。
候補のビルが決まったら、Growth Officeで募集中の区画を探すか、ご希望の条件をお知らせください。エリア・広さ・予算・入居時期がわかれば、条件に合う区画をご提案します。ご相談は無料です。
よくある質問
Q. ハイグレードオフィスとAクラスビルは同じ意味ですか？
ほぼ同じ層のビルを指しますが、厳密には違います。Aクラスビルは三幸エステートなどが基準を公表している区分で、延床面積1万坪以上・1フロア300坪以上・築15年以内といった目安があります。ハイグレードオフィスには決まった基準がなく、Aクラスに加えて、Sクラスと呼ばれる超大型のビルや、規模は中くらいでも設備がAクラス並みのビルを含めて使われることの多い言葉です。
Q. 社員が数十人の会社でもハイグレードビルに入れますか？
入れます。Growth Officeに掲載中の地上20階以上のビルの募集区画412件のうち、30坪未満の区画は73件ありました（2026年9月26日時点）。ただし最も多いのは200坪以上の区画で、183件と全体の44%を占めます。小さな区画は数がかぎられるため、PMOやBIZCOREのような中規模ハイグレードのビル、大型ビルの中にある内装付きのセットアップオフィスもあわせて探すと候補が広がります。
Q. 築年数が古いビルはハイグレードではなくなりますか？
三幸エステートの基準では、竣工から15年を過ぎたビルはAクラスの対象から外れ、Bクラスに入ります。ただし、大規模な改修をしたビルは見直しの対象になるとされています。築年数が古くても、立地がよく、空調や共用部を更新したビルは、Aクラスに近い使い勝手のことがあります。天井高や床荷重のように改修では変えにくい数字を確かめたうえで判断してください。
Q. ハイグレードビルの賃料はいくらくらいですか？
実際に契約された賃料では、東京都心部のAクラスビルは2026年4〜6月期で1坪あたり38,259円です（共益費を除く、三幸エステート・ニッセイ基礎研究所）。これは多くのビルを統計的にならした値で、個別のビルの賃料は立地や階数によって大きく変わります。Growth Officeに掲載中の地上20階以上のビルの区画でも、約7割が賃料を「相談」としています。実際の金額は、候補のビルごとに確かめる必要があります。
まとめ
ハイグレードオフィスに法律上の定義はなく、調査会社や仲介会社がそれぞれ線を引いています。目安として最もよく使われるのは、三幸エステートのAクラスビルの基準（延床面積1万坪以上・1フロア300坪以上・築15年以内、天井高2.7m以上・個別空調など）です。
東京都心部のAクラスビルは、成約賃料が3年で約1.5倍の1坪38,259円に上がり、空室率は0.8%と、借りにくい状態が続いています。2030年までの新しい供給は日本橋・八重洲・京橋と丸の内・大手町・有楽町に集中し、1棟あたりの規模はさらに大きくなる見込みです。
入居を考えるなら、規模の基準だけでなく天井高・床荷重・空調・非常用電源の数字をビルごとに確かめ、敷金12ヶ月分と工事費まで含めた資金計画を早めに立てておくことが大切です。候補のビルを先に絞り、空きが出たときにすぐ動けるようにしておきましょう。
ハイグレードビルへの移転を考えている方へ
Growth Officeでは、ご希望のエリア・広さ・入居時期をお知らせいただければ、条件に合う区画をご提案します。ご相談は無料です。
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出典：三幸エステート「東京都心部 A・B・Cクラスビル ガイドライン」、三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス 2026年第2四半期」（2026年7月31日）、CBRE「調査概要」、森ビル「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2026」（2026年5月29日）、建築基準法施行令第85条、民法第622条の2、Growth Office掲載データ（2026年9月26日時点）。
