品川（港南・高輪・北品川）は、品川駅のまわりの、港区の港南・高輪と品川区の北品川にまたがるオフィス街です。範囲は港区の港南・高輪・白金・白金台の一部と品川区の北品川で、駅は品川駅を中心に、高輪ゲートウェイ駅、北品川駅、泉岳寺駅があり、北品川五丁目では大崎駅が最寄りになります。
江戸時代には北品川に東海道品川宿の本陣が置かれ、港南は幕末の台場の工事をきっかけに埋め立てが始まった土地です。1998年の品川インターシティと2003年の品川グランドコモンズで港南口に超高層のオフィスビルが並び、2026年3月には品川駅と田町駅の間の高輪ゲートウェイ駅の周辺で、高輪ゲートウェイシティがグランドオープンしました。品川駅の地下では、リニア中央新幹線の駅の工事が進んでいます。
2026年10月29日時点で募集されていた空室（シェアオフィスを除く）は63区画（30棟）で、区画の広さの中央値は108.8坪で、各階と1棟まとめての募集が重なって数えられているCIRCLES∞大崎を除いても94.3坪と、近くの五反田・大崎（大きな区画を募集する3棟を除くと58.8坪）や浜松町・田町・芝（59.9坪）より大きくなっています。ただし、100坪を超える区画の半分以上は、大崎駅に近い北品川五丁目のビルの区画です。
※空室の数・賃料・敷金は、Growth Officeに掲載している東京の空室のうち、2026年10月29日時点で公開中で、募集情報を9月29日以降に更新した区画を集計した値です。品川（港南・高輪・北品川）の区画は、所在地の町名が港区の港南・高輪・白金・白金台と、品川区の北品川の区画を数えています。シェアオフィス・レンタルオフィスの部屋は含みません。中央値は、1棟の中の値を1つにまとめてから棟どうしで出しています。賃料は賃料を公開している区画だけで出しています。
成り立ちの違う北品川と港南にまたがるオフィス街
品川のオフィス街は、江戸時代の宿場町だった北品川と、幕末から昭和にかけて海を埋め立てて生まれた港南にまたがっています。港南口の超高層のオフィスビルは、この埋立地の側に建っています。
品川区によると、北品川二丁目の区立聖蹟公園は「東海道品川宿本陣跡」で、品川宿の本陣は江戸時代中期には北品川宿だけになりました。本陣跡は品川三宿（歩行新宿・北品川宿・南品川宿）のほぼ中央にあたり、参勤交代の大名などの宿泊や休息の場所でした。
港区によると、港南地区の埋め立ては、ペリー来航にともなう江戸の軍事要塞の整備の必要から始まり、着工は1853年でした。芝浦沖に台場を築くための工事用地や鉄道用地が高輪沖にも造成され、1933年には埋立地に高浜町が生まれています。
1965年の新住居表示で、港区の南に位置することから「港南」という町名が付き、芝高浜町と芝海岸通の一部が港南一〜四丁目、品川埠頭の埋立地などが港南五丁目になりました。
品川インターシティと品川グランドコモンズが並ぶ港南口
品川駅の東口（港南口）は、1998年の品川インターシティと2003年の品川グランドコモンズで、基準階が600坪を超える超高層ビルも並ぶオフィス街になりました。
| ビル | 竣工 | 階数 | 延床面積 |
|---|---|---|---|
| 品川インターシティ | 1998年11月 | 地上31〜32階 | 337,126.4㎡ |
| 太陽生命品川ビル （品川グランド コモンズ） | 2003年3月 | 地上30階・ 地下3階 | 57,300㎡ |
| キヤノンSタワー （品川グランド コモンズ） | 2003年3月 | 地上29階・ 地下4階 | 59,448㎡ |
品川インターシティの延床面積は、オフィス棟・商業店舗棟・ホール棟からなる施設全体の値です。日鉄興和不動産の案内では、A棟が地上32階・地下2階で基準階390坪、B棟とC棟が地上31階・地下3階です。
港南口の開発の端緒になった品川インターシティ
日鉄興和不動産によると、品川インターシティは1998年12月に開業した、3つのオフィス棟と商業店舗棟・ホール棟からなる超高層の大型複合ビルで、品川駅東口（港南口）の開発の端緒となったプロジェクトです。事業者は日鉄興和不動産・住友生命保険・大林組です。
B棟とC棟の650坪を超える基準階は、大人数の部署を1つのフロアにまとめられる広さです。同社の2023年の発表は、国内外の企業がオフィスを構え、品川がビジネス街として発展してきたとしています。
7棟の高層ビルで構成される品川グランドコモンズ
大林組によると、品川グランドコモンズは品川駅東口再開発事業のB-1地区にあたり、53,000平方メートルの敷地に業務・商業・宿泊・住居の4つの機能を集めた7棟の高層ビルで構成されています。大林組が施工した太陽生命品川ビルやキヤノンSタワーは2003年3月に竣工し、全体は2003年4月にオープンしました。
レインボーロードとセントラルガーデンでつながる港南口
品川インターシティの開発では、品川駅の東西をつなぐ自由通路「レインボーロード」と、広い緑地の「セントラルガーデン」が整えられました。大林組によると、セントラルガーデンは全長450メートル・幅45メートルで、品川の自然や歴史をコンセプトにした植栽や水景があります。
地区の地下には南北に貫く自動車の地下通路があり、日鉄興和不動産も品川インターシティの特徴に地下車路ネットワークとセントラルガーデンを挙げています。駅から自由通路と緑地を通ってビルに向かえることは、来客の多い会社にとって港南口のビルを選ぶ理由になります。
2003年10月に開業した東海道新幹線の品川駅
JR東海によると、東海道新幹線の品川駅は2003年10月1日に開業しました。京急の品川駅の案内も、この開業で品川駅は羽田空港だけでなく新幹線を使うときの表玄関として役割を増しているとしています。
2026年3月に全体が開業した高輪ゲートウェイシティ
品川駅と田町駅の間の高輪ゲートウェイ駅の周辺では、高輪ゲートウェイシティが2026年3月28日にグランドオープンしました。港南口の超高層ビル街に加えて、品川駅の北側にも駅と一体で開発された街ができています。
東京都の広報によると、高輪ゲートウェイ駅は山手線で約49年ぶりの新駅として2020年に開業し、駅の周辺にはかつて田町車両センターがありました。その後、段階的に施設ができ、最も新しい施設は文化施設「MoN Takanawa: The Museum of Narratives」です。港区によると、高輪ゲートウェイシティのまちびらきは2025年3月27日でした。
高輪ゲートウェイ駅の付近で駅と一体的に開発を行う区域は「品川駅北周辺地区」と呼ばれます。2024年に高輪ゲートウェイ駅周辺地区広域連携連絡会がまとめたスマートシティ実行計画は、この地区を「リニア中央新幹線の起点となる品川駅や羽田空港に直結する立地」と位置づけています。
高輪ゲートウェイ駅は山手線で品川駅の隣の駅で、港南口のビルと高輪ゲートウェイ駅の周りのビルは、同じ品川駅の周りの候補として比べられます。街の運営には一般社団法人高輪ゲートウェイエリアマネジメントがかかわっています。東京都の広報は、駅と暮らしやビジネス、文化が一体化したプロジェクトとして、今後もまちづくりが進められるとしています。
地下に延長約1kmの駅を造るリニア中央新幹線
品川駅の地下では、リニア中央新幹線の起点となる品川駅を、延長約1kmの規模で造る工事が進んでいます。開業時期について、JR東海は2025年10月の発表で、その時点で見通すことができないとしていました。
JR東海によると、品川駅は最大幅約60m、面積約3.5haの規模で、運行中の鉄道の地下に大きな空間の構造物を設ける工事です。主に地表から掘り下げる開削工法で、地中連続壁工法で土留め壁を作ってから内側を掘っていきます。
JR東海は2011年5月に国土交通大臣から中央新幹線の営業主体・建設主体に指名され、品川・名古屋間は2014年10月に工事実施計画（その1）の認可を受けて工事を進めています。2025年10月29日の発表では、総工事費の見通しを11.0兆円とし、静岡工区のトンネル掘削工事に着手の見込みが立たないため、開業時期を見通すことができないとしました。総工事費の試算では開業を2035年と仮に置いていますが、開業時期の見通しを示したものではないとしています。
オフィスの移転を決めるときは、リニアの開業を前提にせず、いま使える東海道新幹線と在来線の便で判断します。
港南口は品川駅、北品川五丁目は大崎駅が最寄り
空室の区画の最寄り駅は品川駅と大崎駅が中心で、港南口のビルは品川駅、北品川五丁目のビルは大崎駅が最寄りです。品川駅と大崎駅を最寄りとする区画は合わせて45区画で、空室の71%を占めます。
| 駅 | 路線 | 最寄りの 空室の区画 |
|---|---|---|
| 品川 | JR山手線・ 京浜東北線 上野東京ライン・ 東海道本線 横須賀線・ 東海道新幹線 京急本線 | 23区画 |
| 大崎 | — | 22区画 |
| 北品川 | 京急本線 | 7区画 |
| 泉岳寺 | 京急本線・ 都営浅草線 | 3区画 |
JRの6路線と京急本線が使える品川駅
京急の案内では、京急本線の品川駅から、JR山手線・京浜東北線・上野東京ライン・東海道本線・横須賀線・東海道新幹線に乗り換えられます。京急本線では、品川駅の隣が北品川駅、反対側の隣が都営浅草線に乗り換えられる泉岳寺駅です。品川インターシティは、JRの品川駅から徒歩3分、京急の品川駅から徒歩6分です。
高輪二丁目のあたりでは、山手線の高輪ゲートウェイ駅と、京急本線・都営浅草線の泉岳寺駅の両方が使えます。
CIRCLES∞大崎の各階と1棟まとめての募集
大崎駅が最寄りの22区画は、どれも北品川五丁目のビルの区画で、そのうち17区画が100坪を超えています。最も多いCIRCLES∞大崎では、1〜9階の各階の区画（2〜7階は115.83坪）と、1棟まとめての貸し出し（917.45坪）の両方が募集されていて、1棟まとめての貸し出しと各階の区画は、同じ床を2通りに分けた募集です。白金・白金台の区画は、白金高輪駅、目黒駅、高輪台駅が最寄りです。
最寄り駅から徒歩5分以内の区画は、63区画のうち36区画（57%）でした。港南口の太陽生命品川ビルは品川駅から徒歩1分ですが、北品川の御殿山トラストタワーは品川駅から徒歩10分で、駅からの距離はビルによって差があります。
100坪を超える区画の半分以上は大崎駅寄りの北品川に
品川の空室は広い区画が多く、100坪を超える区画が半分を超えます。ただし、その半分以上は大崎駅に近い北品川五丁目のビルの区画で、品川駅が最寄りの区画に限ると、区画の広さの中央値は約79坪です。
| 町 | 区画数 | 区画の広さ の中央値 |
|---|---|---|
| 北品川（品川区） | 32 | 115.8坪 |
| 港南 | 16 | 79.5坪 |
| 高輪 | 7 | 55.4坪 |
| 白金台 | 5 | 58.1坪 |
| 白金 | 3 | 86.6坪 |
港南口のある港南は、16区画のうち50〜100坪が7区画と最も多くなっています。区画の一覧は、品川駅・高輪・港南の賃貸オフィス・セットアップオフィスの空室にまとめています。
品川は、100坪を超える区画が51%で、東京全体（4,186区画）の100〜300坪21%・300坪超6%を、どちらも大きく上回ります。
100坪を超える32区画のうち17区画は大崎駅が最寄りの北品川五丁目のビルの区画で、品川駅が最寄りの区画は8区画でした。品川駅が最寄りの23区画では、50〜100坪が10区画と最も多くなっています。300坪を超える8区画も、7区画が大崎駅が最寄りのビルの区画で、そのうち5区画は2棟に集まり、CIRCLES∞大崎の1棟まとめての貸し出しもこの中に入っています。残る1区画は、港南の品川インターシティC棟の3階の571.0坪です。
品川駅の近くで100坪を超える区画を探す場合は、候補が全体の数字より少ないことを前提に、大崎駅寄りの北品川五丁目も合わせて比べます。20坪以下と20〜50坪はあわせて10区画しかなく、少人数の会社は、37室募集されていたシェアオフィス・レンタルオフィスの部屋や、近くのエリアの区画も並べて比べます。
港南口の超高層ビルに出ている空室
地上20階以上のビルでは、港南口の品川グランドセントラルタワー（2003年竣工・地上32階）の4階・6階・9階・17階、太陽生命品川ビルの4階・5階・9階、品川インターシティC棟の3階に空室がありました。品川グランドセントラルタワーの6階と17階は、どちらも147.47坪です。
北品川の御殿山トラストタワー（1990年竣工・地上21階）では、5階の238.6坪と6階の274.4坪など、200坪を超える区画が出ていました。港南口の超高層ビルの空室は50〜150坪ほどが中心で、200坪を超える区画は北品川の側に多くなっています。
2027年4月からの入居が多い大崎駅寄りの区画
入居の時期で見ると、空室63区画のうち即入居が14区画、2026年中が10区画で、35区画は2027年からの入居でした。2027年4月からの区画が21区画と最も多く、その多くは、CIRCLES∞大崎など大崎駅寄りの北品川五丁目のビルの区画です。
2027年の春の移転を考えている会社にとっては、北品川五丁目の広い区画が比べやすい時期にそろっています。今の事務所の解約の予告の期間から逆算して、申し込みの時期を決めておきます。
港南口の超高層化と重なる2000年代のビル
| 竣工年 | 棟数 | 割合 |
|---|---|---|
| 1981年以前 | 3 | 10% |
| 1982〜1999年 | 15 | 50% |
| 2000〜2014年 | 8 | 27% |
| 2015年以降 | 4 | 13% |
空室のある30棟の半分が1982〜1999年の竣工で、竣工年の中央値は1990年代前半でした。2000〜2014年に竣工したビルが27%と、浜松町・田町・芝の11%より多いのは、2003年前後に港南口で超高層ビルの竣工が続いたことと重なります。1981年以前に竣工した3棟では、申し込みの前に、耐震診断の結果と補強の有無を貸主側に聞いておきます。
2015年以降に竣工したビルでは、高輪のAve. Takanawa（アベニュー高輪）（2026年竣工・地上10階・品川駅徒歩4分）に70.99坪の区画がありました。
三幸エステートの「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）によると、都心5区の1フロア200坪以上の大規模ビルの空室率は、2026年10月1日時点で0.97%と全体平均の1.48%より低く、同社の「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」（2026年10月）では、大規模ビルの募集賃料が35,146円/坪と11か月続けて上がっています。港南と高輪は港区で都心5区に入りますが、北品川は品川区で、この集計には入りません。広い区画を探す会社は、移転の時期に余裕を持って候補を集めます。
月額の1年分にあたる品川の敷金
品川の通常の区画（内装付きではない区画）の敷金の中央値は、賃料の12か月分（19棟）でした。東京全体の8か月分（1,635棟）より4か月分多く、入居のときに月額の1年分を預ける計算です。敷金の分かる19棟のうち13棟が12か月分で、12か月分より少ないビルは6棟でした。敷金の月数はビルごとに違うため、候補のビルの募集条件を並べ、月額と敷金の合計で比べます。
100坪を超える区画が多い品川では、月額も、それに比例する敷金の額も大きくなりやすくなります。保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。敷金12か月分の区画なら、半額で6か月分になる計算です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。
北品川五丁目と港南二丁目のセットアップオフィス
セットアップオフィス（内装を貸主が用意した区画）は2棟の4区画で、どれも50〜100坪、入居はどちらも2027年からです。敷金の月数は2棟とも公開されていません。いずれも2026年10月29日時点の条件で、募集の状況は変わることがあります。
CIRCLES∞大崎は、北品川五丁目の、大崎駅から徒歩6分の1988年竣工のビルです。65.85坪・69.11坪・87.51坪の3区画が家具付きのセットアップオフィスとして募集されていて、入居は2027年4月からです。
PMO品川は、港南二丁目の、品川駅から徒歩4分の2023年竣工の地上10階建てのビルです。79.01坪の区画がセットアップオフィスとして募集されていて、入居は2027年7月から、家具の有無は募集情報に書かれていません。
内装付きの区画は2棟だけのため、内装工事をせずに早く入りたい会社は、通常の区画を借りて内装を整える場合の工事の期間と費用も見積もって、入居の時期を比べます。
港南口と大崎寄りの北品川を、出張の多さと広さで選ぶ
新幹線で出張することが多い会社には、品川駅が最寄りの港南口のビルが合います。港南口では品川グランドセントラルタワーや太陽生命品川ビルのような超高層ビルの区画が出ていて、駅の近くで探せます。100坪を超える区画を広く比べたい会社は、大崎駅寄りの北品川五丁目の区画も候補になります。高輪・白金の側は、区画の広さの中央値が50〜80坪台と品川の中では小さめで、50坪前後の区画を探す会社は高輪・白金台の区画も見ておきます。敷金の月数が多いエリアのため、入居のときの資金は早めに見積もっておきます。
新幹線の品川駅に近い港南口か、大崎駅寄りの北品川か、高輪・白金の側かを通勤と来客の便で先に選び、100坪を超えるなら1フロアで使うか複数の区画に分けるかも決めておきます。超高層の大規模ビルの見方は、ハイグレードオフィスの記事で説明しています。
Growth Officeでは、掲載していない区画も含めて、人数と予算に合うオフィスをスタッフがご提案しています。お問い合わせからご相談ください。
近くのエリアと比べると、品川は区画の数が最も少なく、区画の広さは最も大きくなっています。
| エリア | 区画 （棟） | 広さの 中央値 | 竣工年の 中央値 |
|---|---|---|---|
| 品川 | 63 （30） | 94.3坪 （1棟を除く） | 1992年 |
| 浜松町・田町・芝 | 257 （135） | 59.9坪 | 1990年 |
| 五反田・大崎 | 152 （60） | 58.8坪 （3棟を除く） | 1989年 |
| 新橋・汐留 | 107 （73） | 41.4坪 （1棟を除く） | 1991年 |
竣工年の中央値は4つのエリアとも1989〜1992年で大きな差はなく、品川と近くのエリアを比べる軸は、区画の広さと選べる区画の数です。
区画が約4倍ある浜松町・田町・芝
浜松町・田町・芝のオフィス街は、品川の約4倍の区画があり、セットアップオフィスも多く、区画の広さの中央値は59.9坪でした。広さより選べる区画の数や内装付きの区画を重く見るなら、比べる相手になります。
大崎駅の近くで候補が増える五反田・大崎
五反田・大崎のオフィス街は、区画の数が品川の2倍を超え、大きな区画を募集する3棟を除くと区画の広さの中央値は58.8坪と、品川より小さめです。北品川五丁目の区画は大崎駅が最寄りのため、大崎駅の近くで探す会社は、五反田・大崎の区画と合わせて見ると候補が増えます。
区画の広さが品川の半分以下の新橋・汐留
新橋・汐留のオフィス街は、大きな区画を募集する1棟を除くと区画の広さの中央値が41.4坪で、品川の半分以下の小さめの区画が中心です。50坪前後までの区画を探す会社は、品川より候補を見つけやすいエリアです。
よくある質問
品川で借りる前に知っておきたい、港南口と大崎寄りの区画の違い、敷金、駅の路線、高輪ゲートウェイシティとリニアの今を、問いと答えの形で整理しました。
Q. 品川のオフィス街は、どの範囲を指しますか？
港区の港南、高輪、白金・白金台の一部と、品川区の北品川です。駅は品川駅を中心に、高輪ゲートウェイ駅、北品川駅、泉岳寺駅があり、北品川五丁目の区画では大崎駅が最寄りになります。
Q. 品川の空室は、どれくらいの広さの区画が多いですか？
2026年10月29日時点の空室63区画（30棟）のうち、100坪を超える区画が51%を占め、区画の広さの中央値は108.8坪でした。ただし100坪を超える32区画のうち17区画は、大崎駅が最寄りの北品川五丁目のビルの区画です。
Q. 品川駅の近くで100坪を超える区画は多いですか？
多くはありません。品川駅が最寄りの23区画のうち100坪を超える区画は8区画で、品川駅が最寄りの区画の広さの中央値は約79坪でした。100坪を超える区画を広く比べるなら、大崎駅寄りの北品川五丁目も候補になります。
Q. 品川の賃貸オフィスの敷金は、何か月分が多いですか？
通常の区画の敷金の中央値は、賃料の12か月分（19棟）でした。東京全体の8か月分（1,635棟）より4か月分多くなっています。
Q. 品川にセットアップオフィスはありますか？
2026年10月29日時点では、北品川五丁目のCIRCLES∞大崎と港南二丁目のPMO品川の2棟で、あわせて4区画が募集されていました。どれも50〜100坪で、入居は2027年からです。
Q. 品川のオフィスビルは、築年の古いものが多いですか？
多くは1980〜90年代に竣工したビルです。空室のある30棟のうち、1982〜1999年の竣工が15棟（50%）、2000〜2014年が8棟（27%）、2015年以降が4棟（13%）、1981年以前が3棟（10%）でした。
Q. 品川駅では、どの路線が使えますか？
京急の案内では、京急本線の品川駅から、JR山手線・京浜東北線・上野東京ライン・東海道本線・横須賀線・東海道新幹線に乗り換えられます。東海道新幹線の品川駅は2003年10月1日に開業しました。
Q. 品川の高輪ゲートウェイシティは、いつ開業しましたか？
高輪ゲートウェイ駅の周辺の高輪ゲートウェイシティは、2025年3月27日にまちびらきを迎え、2026年3月28日にグランドオープンしました。駅と一体的に開発を行う区域は、品川駅北周辺地区と呼ばれます。
Q. 品川のリニア中央新幹線の駅は、いつ開業しますか？
JR東海は2025年10月29日の発表で、品川・名古屋間の開業時期をその時点で見通すことができないとしていました。品川駅は延長約1km、最大幅約60mの規模で工事が進められています。
Q. 品川で借りるときの敷金を減らす方法はありますか？
品川では敷金の少ない区画を選ぶほか、保証を使う方法があります。日商保の「敷金半額くん」を使うと敷金を半額から最大0円まで減らせますが、日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。減る敷金と保証料を比べて、使うかどうかを決めます。
まとめ
- 品川は、東海道品川宿の本陣があった北品川と、幕末の台場の工事をきっかけに埋め立てが始まった港南にまたがるオフィス街です。
- 品川駅の港南口では、1998年の品川インターシティと2003年の品川グランドコモンズで超高層のオフィスビルが並びました。
- 品川駅では京急本線とJRの6路線が使え、東海道新幹線の品川駅は2003年10月に開業しました。
- 高輪ゲートウェイ駅の周辺の高輪ゲートウェイシティは、2026年3月28日にグランドオープンしました。
- リニア中央新幹線の品川駅は地下で工事が進んでいますが、JR東海は2025年10月の発表で開業時期を見通せないとしていました。
- 2026年10月29日時点の空室は63区画（30棟）で、100坪を超える区画が51%を占めます。
- 100坪を超える32区画のうち17区画は、大崎駅が最寄りの北品川五丁目のビルの区画です。
- 通常の区画の敷金の中央値は12か月分（19棟）で、東京全体の8か月分より多くなっています。
- セットアップオフィスは2棟の4区画で、入居はどちらも2027年からです。
※出典：品川区「東海道品川宿本陣跡」、港区「地名の歴史（芝浦港南地区）」「高輪ゲートウェイシティがまちびらきとなりました」、東京都「空から見た東京の「今」 変わりゆく街のビフォー＆アフター」、日鉄興和不動産「品川インターシティ開業25周年」（2023年12月4日）・「品川インターシティ」オフィスの案内、大林組「品川グランドコモンズ」工事実績、京浜急行電鉄「品川駅」「路線図・各駅情報」、東海旅客鉄道「沿革」「ターミナル駅の工事（リニア中央新幹線）」「中央新幹線品川・名古屋間の総工事費に関するお知らせ」（2025年10月29日）、高輪ゲートウェイ駅周辺地区広域連携連絡会「高輪ゲートウェイ駅周辺地区 スマートシティ実行計画［2024-2026年度］」（2024年）、三幸エステート「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」（2026年10月）。
