後楽園PREX｜水道橋駅徒歩1分・会議室とフォンブースを貸主が設けた69坪のセットアップオフィス

後楽園PREXの各階は、貸主が会議室2室と個室フォンブース2室を設け、執務エリアの天井をスケルトンにした状態で貸し出されています。この会議室・フォンブースと天井は、原状回復工事の対象外とされています。

後楽園PREXは、住友商事が開発し、2025年5月に竣工した地上10階のオフィスビルです。所在地は文京区本郷一丁目4番5号で、都営三田線の水道橋駅から徒歩1分にあります。2026年10月30日時点では、6階・7階・9階・10階の4区画（各69.27坪）が、即日入居の条件で募集されていました。

※募集中の区画・賃料・敷金は、Growth Officeに掲載している後楽園PREXの区画のうち、2026年10月30日時点で公開中のものです。賃料は、賃料が公開されている区画だけを記載しています。

会議室2室とフォンブース2室は貸主が設け、退去のときに元に戻さなくてよい

住友商事のPREXシリーズでは、2021年2月竣工の物件から「Half Setup賃貸方式」を取り入れています。後楽園PREXは各階がこの方式に対応していて、貸主が貸室の中に会議室2室と個室フォンブース2室を設置し、執務エリアの天井をスケルトンにしています。

入居する会社は、会議室とフォンブースを造る工事を自社で発注しないまま入居できます。この会議室・フォンブースと天井は、原状回復工事の対象外です。それ以外の部分をどこまで元に戻すかは契約で決まるため、入居の後に間仕切りや配線を足す場合は、退去のときの扱いを契約の前に確かめます。

募集情報では、4区画とも机や椅子などの什器が付かないセットアップで、会議室は2室、定員は22人とされています。69.27坪を22人で使うと、1人あたり約3.1坪です。この69.27坪には会議室2室とフォンブース2室も入っているため、執務の席に使えるのは、それらを除いた残りの広さです。

熊谷組は、後楽園PREXをPREXシリーズの最新のビルと紹介しています。住友商事の2023年10月の発表の時点で、シリーズは竣工済みが16棟、売却済みが13棟でした。

6・7階は坪27,039円、9・10階は共益費込みで坪29,060円と30,070円

4区画の月額は、6階・7階が1,872,992円、9階が2,012,986円、10階が2,082,949円です。どの階も6か月分の敷金で、即日から入居できます。

9階と10階は賃料に共益費を含み、10階は9階より坪単価で1,010円、月額で69,963円高くなっています。

6階・7階の坪27,039円は4区画でいちばん低い値ですが、共益費を含むかどうかは公開されていません。6階・7階に共益費が別にかかる場合、9階・10階との月々の差は表の賃料の差より小さくなります。階を選ぶときは、共益費を足した1か月の合計で並べます。

表の賃料を年額にすると、6階・7階は22,475,904円、9階は24,155,832円、10階は24,995,388円です。6階・7階と10階では、表の賃料のうえで年に2,519,484円の差があります。定員の22人で割ると、1人あたりの月額は6階・7階で約8.5万円、10階で約9.5万円です。

主要な鉄骨の約半分にグリーン鋼材を使い、ZEB Readyの認証を受けた地上10階

後楽園PREXは、「水道橋PREX新築工事」の名で熊谷組が設計から施工までを手がけ、2023年10月16日から2025年5月16日までの工期で建てられました。住友商事は着工前の2023年10月に、このビルを「(仮称)水道橋PREX」として発表しています。

主要な鉄骨部材およそ400tのうち約半分には、JFEスチールのグリーン鋼材「JGreeX」が使われています。熊谷組はこの採用を不動産・建築業界で初の試みとし、住友商事は、これによるCO2の削減を約400t（建物の新築時の排出量全体の1割以上）と見込んでいました。

構造体のコンクリートはすべて環境配慮型の「CELBIC」で、熊谷組によると、一般的なコンクリートと比べてCO2を28％減らしています。窓にはLow-E複層ガラスを使い、高性能な省エネの室外機を採用して、「ZEB Ready」の認証を取得しました。

各フロアの専用バルコニーと、緑のある屋上

熊谷組によると、各フロアの前面には専用バルコニーがあります。屋上には緑のある共用スペースが設けられていて、東京ドームを眺められます。屋上庭園には、喫煙スペースも併設されています。

天井高2,500mm、OAフロア100mm、電気容量50VA/㎡

天井高は2,500mmで、スケルトンにした部分の天井高は3,335〜3,435mmです。床荷重は500kg/㎡、OAフロアは100mm、空調は個別空調、電気容量は50VA/㎡で、照明はLEDです。パントリーは設置済みとされています。

出入りは機械警備で管理され、24時間の入退室が可能です。非接触型のカードリーダーは1階、エレベーターの中、専有部の中に設置されています。駐車場は普通車2台分です。

都営三田線は徒歩1分、JRは4分、丸ノ内線・南北線は後楽園駅から8分

後楽園PREXの最寄りの駅は3つで、使える路線は合わせて5つです。都営三田線で通う人なら、駅から1分でビルに着きます。

後楽園PREXから約520〜690m離れた、本郷三丁目駅の近くのビルでもセットアップオフィスの区画が募集されています。フロンティア本郷Ⅱ（本郷三丁目駅から徒歩2分、約524m）、いちご本郷三丁目ビル（同じく徒歩2分、約528m）、THE PORTAL本郷3丁目（徒歩1分、約685m）です。文京区のほかの区画は文京区のセットアップオフィスの空室にまとまっています。

定員22人分の机と椅子と、6階なら11,237,952円の敷金

4区画とも什器が付かないので、定員の22人分の机と椅子をそろえてから業務を始めます。即日から入居できる区画でも、家具の納品の日によって、移転の日程が決まります。

敷金はどの階も6か月分で、月額がいちばん低い6階・7階でも11,237,952円、10階では12,497,694円です。最初の月の賃料1,872,992円と合わせると13,110,944円になり、仲介の手数料と家具の費用はこれとは別にかかります。

保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。後楽園PREXの6階なら、月額1,872,992円・敷金6か月で11,237,952円が、半額なら5,618,976円です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。

Growth Officeでは、掲載していない区画も含めて、人数と予算に合うセットアップオフィスをスタッフがご提案しています。お問い合わせからご相談ください。

よくある質問

区画・賃料・敷金は、2026年10月30日時点で後楽園PREXで募集されていた区画の値です。

Q. 後楽園PREXの会議室とフォンブースは、借りた区画の中にありますか？

はい。貸主が各階の貸室の中に、会議室2室と個室フォンブース2室を設けています。

Q. 後楽園PREXを退去するとき、会議室やフォンブースを取り壊す必要はありますか？

貸主が設けた会議室・フォンブースと、スケルトンにした執務エリアの天井は、原状回復工事の対象外とされています。入居の後に自社で足した間仕切りや配線などの扱いは、契約で決まります。

Q. 後楽園PREXの6階・7階の賃料に共益費は含まれていますか？

6階・7階の月額1,872,992円が共益費を含むかどうかは公開されていません。9階の2,012,986円と10階の2,082,949円は、共益費込みの賃料です。

Q. 後楽園PREXのバルコニーや屋上は使えますか？

熊谷組によると、各フロアの前面に専用バルコニーがあり、屋上には緑のある共用スペースがあります。屋上庭園には喫煙スペースが併設されています。

Q. 後楽園PREXの6階の敷金11,237,952円は減らせますか？

保証会社の日商保の「敷金半額くん」を使うと、敷金を半額から最大0円まで減らせます。6階なら、半額で5,618,976円です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。

まとめ

• 後楽園PREXは、住友商事が開発し2025年5月に竣工した地上10階のビルです。
• 各階の貸室には、貸主が会議室2室と個室フォンブース2室を設けています。
• 会議室・フォンブースと天井は、原状回復工事の対象外とされています。
• 募集中の4区画はどれも69.27坪で、即日から入居できます。
• 月額は、6階・7階の1,872,992円から10階の2,082,949円までです。
• 敷金は4区画とも6か月分です。
• 主要な鉄骨の約半分にグリーン鋼材「JGreeX」が使われています。
• 都営三田線の水道橋駅から徒歩1分です。

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※出典：住商ビルマネージメント「後楽園ＰＲＥＸ」「PREX」、熊谷組「水道橋PREX新築工事」、住友商事「住友商事が開発するオフィスビル「(仮称)水道橋PREX」におけるグリーン鋼材「JGreeX」の採用について」（2023年10月2日）。