セットアップオフィスは、内装（多くは家具も）が用意された状態で借りられるため、内装工事の費用と期間を省けます。それでも入居のときには、まとまったお金が必要です。その中で最も大きいのが敷金です。「通常のオフィスより安いのか」「賃料の何か月分を用意すればよいのか」「退去のときにいくら戻るのか」は、物件を比べる前に押さえておきたい点です。
GOに掲載している東京のセットアップオフィスの空室（2026年10月3日時点）では、敷金の中央値は賃料の6か月分で、広さ別の中央値は2〜8か月分です。同じ広さの通常の区画より月数は少なく、坪単価が高い分、1坪あたりの敷金の金額は、10坪未満と50坪以上では通常の区画とほぼ同じ、10〜20坪では少なめ、20〜50坪では多めでした。そのうえで、内装工事の費用がかかりません。敷金0円で入居できる区画も69区画ありました。
この記事では、このデータと業界団体の調査、法律の決まりをもとに、セットアップオフィスの敷金の月数と金額、通常のオフィスとの違いを整理します。あわせて、償却と原状回復、退去のときの精算、敷金を抑える方法、契約の前に確かめることをまとめます。
セットアップオフィスの敷金は、賃料の何か月分か
GOに掲載している東京の空室のうち、セットアップ（内装付き）の区画は462区画です（2026年10月3日時点。内装の欄が居抜きの10区画を含む）。このうち敷金の月数を公開している367区画の中央値は賃料の6か月分で、真ん中の半数は3〜8か月分に収まります。3か月分以下の区画が29%ある一方、10か月分以上の区画も18%あり、物件ごとの差は大きくなっています。
敷金の月数は、広さによってはっきり変わります。セットアップの中央値は、10坪未満で2か月分、10〜20坪で3か月分、20〜50坪で5か月分、50〜100坪で6か月分、100坪以上で8か月分です。小さい区画ほど月数が少ないのは、通常の区画でも同じです。
| 広さ | セット アップ | それ 以外の 区画 |
|---|---|---|
| 10坪未満 | 2か月 | 2.5か月 |
| 10〜20坪 | 3か月 | 6か月 |
| 20〜50坪 | 5か月 | 6か月 |
| 50〜100坪 | 6か月 | 10か月 |
| 100坪以上 | 8か月 | 12か月 |
表の値は、GOに掲載している東京の空室の敷金の中央値です（2026年10月3日時点）。集計したのは、敷金の月数を公開しているセットアップ367区画（広さの順に29・31・141・132・34区画）と、それ以外の3,082区画（90・211・1,396・726・659区画）です。広さの区切りは、下の値以上・上の値未満です。
区ごとの敷金
区ごとに見ると、セットアップの敷金の中央値は、千代田区が5か月分、港区・渋谷区・新宿区・文京区が6か月分、中央区が7か月分でした。敷金0円で入居できる区画は、渋谷区16区画、千代田区15区画、港区14区画と、都心の区にまとまってあります。
| 区 | 敷金の 中央値 | 敷金0円で 入居できる 区画 |
|---|---|---|
| 千代田区 | 5か月 | 15区画 |
| 中央区 | 7か月 | 6区画 |
| 港区 | 6か月 | 14区画 |
| 新宿区 | 6か月 | 7区画 |
| 渋谷区 | 6か月 | 16区画 |
| 文京区 | 6か月 | 6区画 |
GOに掲載している東京のセットアップの空室で、敷金の月数を公開している区画が20区画以上ある区の値です（2026年10月3日時点。千代田区85・中央区93・港区66・新宿区27・渋谷区46・文京区22区画）。
敷金の欄が「相談」または空欄の区画は除いています。貸主が、借り手の会社の状況や保証会社を使うかどうかを見て決める場合もあるため、こうした区画の月数は問い合わせて確かめます。同じ区画でも、保証会社を使うかどうかで敷金が変わることがある点は、後の「敷金を抑えてセットアップオフィスに入る方法」で説明します。
通常のオフィスとの違い：月数は少なく、金額は広さによって変わる
通常のオフィスの敷金は、賃料の1年分以内が中心
通常のオフィスビルでは、敷金（保証金）は賃料の半年分から1年分が中心です。日本ビルヂング協会連合会と東京ビルヂング協会の「ビル実態調査のまとめ 2024年度」では、会員のビルの標準的な賃貸借契約における敷金・保証金の月数は、東京の205棟で「6か月超〜1年以内」が86%、「6か月以内」が7%でした。全国の608棟でも、賃料の1年分以内が約9割を占めています。
大手のオフィスブランドの公式サイトでも、敷金12か月分を通常の条件として扱っています。野村不動産のPMOはよくある質問で敷金を賃料の12か月分と案内しており、東急不動産のQUICKは「通常 敷金12ヶ月」と比べて敷金0か月の条件を示しています。野村不動産のH¹Oも、一般のオフィスの敷金12か月分と比べた試算を載せています（いずれも各社の公式サイト、2026年10月3日確認）。
同じ広さで比べると、セットアップは月数が少ない
GOのデータで同じ広さどうしを比べると、セットアップの敷金の月数は、それ以外の区画より少なくなっています。全体の中央値も、セットアップの6か月分に対して、それ以外の区画は8か月分です。10か月分以上の区画の割合は、セットアップの18%に対して、それ以外の区画は47%でした。
背景として考えられることが2つあります。1つは、退去のときの原状回復の範囲です。JLLの解説は、セットアップオフィスにも原状回復の義務はあるものの、通常は借り手が負担する内装を貸主が用意しているため、原状回復の範囲は一般のオフィスより少ない傾向だとしています。もう1つは、保証会社の利用です。野村不動産のH¹Oのように、原則として敷金の代わりに保証会社の保証を使う形で募集する物件もあります（公式サイト、2026年10月3日確認）。
1坪あたりの金額で比べる
ただし、敷金の金額は「月額賃料×月数」で決まります。JLLの解説が指摘するとおり、セットアップは内装工事や家具の費用が賃料に含まれるため、坪単価は周辺の相場より高くなります。GOに掲載している東京の空室で、賃料を公開している区画の坪単価の中央値は、セットアップが28,000円、それ以外の区画が18,000円でした。
そこで、賃料と敷金の月数をどちらも公開している区画ごとに「坪単価×月数」で1坪あたりの敷金の金額を出して比べると、次のようになります。
| 広さ | セット アップ | それ 以外の 区画 |
|---|---|---|
| 10坪未満 | 約9.5万円 | 約9.6万円 |
| 10〜20坪 | 約10.2万円 | 約11.5万円 |
| 20〜50坪 | 約11.6万円 | 約9.5万円 |
| 50〜100坪 | 約15.0万円 | 約14.4万円 |
| 100坪以上 | 約20.1万円 | 約19.2万円 |
表の値は、1坪あたりの敷金の金額の中央値です（GO掲載・東京・2026年10月3日時点。セットアップは広さの順に28・27・100・69・21区画、それ以外は86・191・1,199・521・284区画）。
月数の少なさと坪単価の高さが打ち消し合い、1坪あたりの敷金の金額は、10坪未満と50坪以上ではほぼ同じでした。10〜20坪ではセットアップのほうが少なく、20〜50坪ではセットアップのほうが多めです。30坪前後（25〜35坪）の区画の1坪あたりの中央値を30坪に当てはめると、セットアップが約353万円（45区画）、それ以外の区画が約270万円（472区画）です。
また、通常の区画では入居の前に内装工事と家具の購入が必要になり、その費用と期間がかかります。入居のときの総額で比べるときは、敷金だけでなく、内装と家具の費用まで含めてください。面積別の総額の目安はセットアップオフィスの初期費用シミュレーションで扱っています。
敷金を比べるときに見る順番
セットアップオフィスの敷金を比べるときは、次の順に見ると、入居のときと退去のときのお金の動きがつかみやすくなります。
- 敷金の月数（賃料の何か月分か）
- 敷金の金額（坪単価×面積×月数）
- 返ってこない分（償却と礼金）
- 退去のときに戻す範囲（原状回復）
- 敷金を減らす選択肢（敷金0円の条件・保証の利用）
敷金の基本：保証金との違いと、返ってくる時期
敷金は、賃料の支払いや退去のときの原状回復の費用など、借り手が貸主に払うべきお金の支払いを担保するために預けるお金です。民法622条の2は、「いかなる名目によるかを問わず」、こうした目的で借り手が貸主に渡すお金を敷金と定めています。オフィスの契約では「保証金」と呼ぶことも多いですが、同じ目的で預けるお金であれば、法律上は敷金として扱われます。
担保されるのは、賃料だけではありません。民法の定義は「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる」借り手の支払いとしており、退去のときの原状回復の費用や、借り手の使い方で建物や家具を傷めたときの費用も含まれます。退去のときに差し引かれるのは、こうした支払いのうち済んでいないものです。
貸主は、賃貸借が終わって物件を返してもらったとき、または借り手が適法に賃借権を譲り渡したときに、預かった敷金から、未払いの賃料など借り手が払うべきお金を差し引いた残りを返さなければなりません（民法622条の2第1項）。日本ビルヂング協会連合会の定期建物賃貸借標準契約書の雛型も、借り手が原状回復をして明け渡しを終えたあとに、敷金の残りを返すと定めています。返る時期は明け渡しのあとです。原状回復の工事の費用を明け渡しの前に借り手が払う契約では、その費用は敷金が返る前に用意することになり、移転先の初期費用と一時的に重なります。工事の費用を敷金から差し引いて精算する契約もあるので、精算の方法を契約書で確かめてください。
入居中に借り手が賃料などを払わないとき、貸主は敷金をその支払いに充てることができますが、借り手の側から「敷金から払ってほしい」と求めることはできません（同条第2項）。敷金は賃料の前払いではないということです。また、標準契約書の雛型は「敷金には、利息を付さない」と定めており、預けている間に利息が付かないのが一般的です。
退去から敷金が返るまでは、一般に次の順で進みます。標準契約書の雛型も、原状回復をして明け渡しを終えたあとに残りを返す順番で定めています。
- 契約で決めた期限までに解約を予告する（期間を決めた定期借家では、期間満了の時期を確かめる）
- 退去の日までに、原状回復の範囲と費用を貸主と確かめる
- 原状回復の工事を済ませ、物件を明け渡す
- 貸主から、差し引く費用の明細（精算書）を受け取って確かめる
- 敷金の残りが返る
具体的な返還の期限（明け渡しから何か月以内か）は契約で決めます。返還の時期と、差し引かれるものの範囲は、契約書で確かめてください。
移転のときは、新旧の敷金が一時的に重なる
今のオフィスから移転するときは、新しいオフィスの敷金を契約のときに払い、今のオフィスの敷金は明け渡しのあとに返ってきます。その間は、2つの敷金を同時に預けている状態になります。
計算の例として、30坪・月額賃料45万円・敷金6か月分（270万円）の通常のオフィスから、30坪・月額賃料80万円・敷金4か月分（320万円）のセットアップオフィスに移る場合を考えます。新しいオフィスの契約から、今のオフィスの敷金が返ってくるまでの間は、合わせて590万円を預けていることになります。移転の資金計画は、この重なる期間と、今のオフィスの原状回復の費用を払う時期を入れて立ててください。
償却（敷引き）があるかを確かめる
償却は、退去のときに敷金の一部を返さないと、契約であらかじめ決めておくものです。敷引きとも呼びます。「償却1か月」なら賃料の1か月分、「償却20%」なら敷金の20%が、原状回復の費用とは別に差し引かれます。償却の分は、入居した時点で戻らないことが決まっているお金です。
同じ「償却」でも、書き方で額が変わります。月額賃料80万円・敷金4か月分（320万円）の例では、「償却1か月」なら80万円、「償却20%」なら64万円が差し引かれます。月数で書くか割合で書くか、いつ差し引くのかまで確かめてください。
GOに掲載している東京の空室で、償却の有無を記載している区画のうち、償却ありはセットアップで12%（270区画中33区画）、それ以外の区画で37%（2,148区画中787区画）でした（2026年10月3日時点）。セットアップは償却を設けない区画が多い傾向ですが、ある物件もあります。敷金の月数だけでなく、償却があるか、ある場合は何か月分か、何%かを確かめてください。
住宅の賃貸では、敷引きの特約が消費者契約法に照らして争われてきました。最高裁平成23年3月24日判決は、住宅の敷引特約について、それだけで直ちに無効とはいえないものの、敷引金の額が高額に過ぎる場合は、賃料が相場より大幅に安いなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効になるとしています。ただし、これは貸主が事業者で、借り手が個人の消費者である住宅の契約についての判断です。会社がオフィスを借りる契約は消費者契約にあたらないため（消費者契約法2条）、償却の有無と額は、公序良俗に反するような場合（民法90条）を除き、契約で合意した内容が基準になります。
償却の分は返ってこないので、会計上も、返ってくる敷金とは扱いが分かれます。返ってくる敷金は「差入保証金」などの資産で、払った時点では費用になりません。返ってこない償却の分は、礼金と同じく繰延資産として償却します。勘定科目と経理の処理は、日商保のコラム敷金・礼金の勘定科目で扱っています。
退去のときの原状回復と精算：セットアップは入居時の状態に戻す
法律と判例の決まり
民法621条は、借り手は退去のとき、入居したあとに生じた損傷を元に戻す義務を負うと定めています。ただし、通常の使い方で生じた損耗と経年変化は除かれ、借り手の責任でない損傷も対象外です。通常の使い方で生じた損耗まで借り手の負担にするには、その範囲を契約書に具体的に書くなどして、特約を明確に合意しておく必要があるとした最高裁の判決もあります（最高裁平成17年12月16日判決）。事案は住宅ですが、判決は建物の賃貸借一般について理由を述べています。
一方、オフィスの賃貸借契約では、通常の使い方で生じた損耗も含めて借り手が元に戻すという原状回復の条項が置かれることがあります。日本ビルヂング協会連合会の標準契約書の雛型も、壁・天井・床の仕上げ材を塗り替え・張り替えたうえで、引き渡されたときの状態に戻すと定めています。国土交通省の原状回復のガイドラインは住宅を想定したもので、オフィスにそのまま当てはまるものではありません。ガイドラインが紹介している東京高裁平成12年12月27日判決は、オフィスビルについて、原状回復の条項にもとづき、通常の使い方による損耗も含めて借りたときの状態に戻す義務があるとした例です。オフィスでは、契約書の原状回復の条項と民法621条で判断し、通常の損耗も借り手の負担とする特約がないか、あればその範囲が具体的に書かれているかを確かめてください。
セットアップは「入居時の状態」に戻すのが基本
同じ雛型は、借り手が自分の費用で付けた造作や設備を撤去し、入居時の原状確認書にもとづいて、引き渡されたときの状態に戻して明け渡すと定めています。セットアップの場合、引き渡されたときの状態には貸主が用意した内装が含まれます。戻す先は、内装を壊したスケルトンではなく、貸主の内装（家具付きなら家具も）がそろった入居時の状態です。
JLLの解説も、セットアップオフィスの原状回復の範囲は一般のオフィスより少ない傾向で、借り手が独自に行ったレイアウトの変更や造作は借り手の負担になるとしています。野村不動産のPMOは、入居後のレイアウト変更について、退去のときに入居時のレイアウトに戻すことを前提に変更できるとしており、原状回復の費用は広さや使い方、什器・設備の状態で変わるとしています。
JLLの解説は、貸主の側のデメリットとして、一般のオフィスより原状回復の範囲が分かりにくく、退去のときにトラブルになるおそれも挙げています。どこまでを戻すかは、契約と原状確認書で入居の前に決めておくのが確実です。
精算で差し引かれやすいもの
敷金の精算で差し引かれやすいのは、次のような費用です。
- 家具や備品の破損、欠品の補修や買い替え
- 床・壁・天井の汚れや傷の補修
- 借り手が加えた配線、間仕切り、看板などの撤去
- 退去のときのクリーニング（契約で借り手の負担と決めている場合）
- 未払いの賃料や共益費
入居の日に、内装と家具の状態を写真で残し、家具の一覧と数を原状確認書などで貸主と確認しておくと、退去のときの精算がしやすくなります。退去の流れと費用はセットアップオフィスの退去時の注意点で扱っています。
返ってくる額の計算例
返ってくる額は「預けた敷金−償却−原状回復などの費用−未払いの賃料など」です。計算の例として、30坪・月額賃料80万円・敷金4か月分（320万円）のセットアップオフィスで、償却がない場合と1か月分の場合を比べると、次のようになります。原状回復などの費用の50万円も例です。
| 計算の例 | 償却 なし | 償却 1か月 |
|---|---|---|
| 預けた敷金 | 320万円 | 320万円 |
| 償却 | 0円 | 80万円 |
| 原状回復 などの費用 | 50万円 | 50万円 |
| 返ってくる額 | 270万円 | 190万円 |
償却が1か月分あるだけで、返ってくる額は80万円少なくなります。セットアップは償却のない区画が多いとはいえ、契約の前に償却の有無を確かめる意味は大きいといえます。
敷金のほかに、入居のときにかかる費用
入居のときには、敷金のほかにも費用がかかります。セットアップかどうかで変わるものと変わらないものを分けると、次のとおりです。
| 費用 | 中身 | セット アップ |
|---|---|---|
| 前家賃 | 入居月の 賃料と共益費 | 同じ |
| 礼金 | 返ってこない 一時金 | 少ない |
| 仲介 手数料 | 仲介会社へ 払う報酬 | 同じ |
| 保証料 | 保証会社を 使うとき | 条件の 物件も |
| 火災 保険 | 家財と 賠償の保険 | 同じ |
| 内装 工事 | 間仕切り・ 床・配線など | 原則 不要 |
| 家具・ 什器 | デスク・ 椅子など | 付いて いる 物件が 多い |
礼金は、GOに掲載している東京の空室で、礼金の有無を記載している区画のうち、礼金ありはセットアップで4%（280区画中12区画）、それ以外の区画で21%（2,205区画中456区画）でした（2026年10月3日時点）。セットアップは、償却と同じく礼金のある区画も少なめです。
仲介手数料は、国土交通省の告示で、仲介会社が貸主と借り手の双方から受け取る報酬の合計が、賃料の1か月分の1.1倍（消費税を含む）以内と決められています。借り手がいくら負担するかは契約ごとに違います。
計算の例として、30坪・月額賃料80万円・敷金4か月分のセットアップオフィスに入る場合、敷金320万円、前家賃1か月分80万円、仲介手数料を上限まで負担した場合の88万円を合わせて、488万円です。このほかに共益費や火災保険料などがかかり、保証会社を使う場合は保証料もかかります。内装工事と家具の購入が要らない区画では、入居のときに必要なお金の大部分は敷金です。
家具がどこまで付いているかも物件で違います。GOに掲載している東京のセットアップの空室462区画のうち、内装の欄が「セットアップ（什器有）」の区画は309区画、「セットアップ（什器無）」の区画は66区画でした。什器なしの区画では、デスクや椅子を別に用意する費用がかかります。
敷金を抑えてセットアップオフィスに入る方法
敷金0円で入居できる区画を選ぶ
GOに掲載している東京のセットアップの空室のうち、敷金0円で入居できる区画は69区画です（2026年10月3日時点）。敷金の月数を公開しているセットアップの区画の約2割にあたり、敷金0円で入居できる区画はセットアップに多く集まっています。69区画のうち27区画は、もともと敷金が0円の区画です。
敷金0円で入居できる区画は敷金0円で入居できるセットアップオフィスの一覧にまとめています。
保証会社を使って、敷金を減らす
69区画のうち42区画は、保証会社の審査を通れば、敷金を最大0円まで減らせる区画です。借り手が保証料を払い、保証会社が賃料の支払いや退去のときの費用などを保証する代わりに、貸主に預ける敷金を減らす仕組みです。
大手のセットアップオフィスにも、この形を基本にしているブランドがあります。野村不動産のH¹Oは、原則として指定の保証会社と保証契約を結ぶ形で、敷金での対応は相談としています。PMOは、指定の保証会社を使えば敷金0円の契約もできるとしており、東急不動産のQUICKも、保証会社の利用で敷金0か月の条件を示しています（いずれも各社の公式サイト、2026年10月3日確認）。
敷金で預ける場合と、保証を使う場合の違いは、次のとおりです。
| 比べる こと | 敷金で 預ける | 保証を 使う |
|---|---|---|
| 入居の ときに 出すお金 | 敷金の 全額 | 減らした 分だけ 少ない |
| 退去の とき | 精算後の 残りが返る | 保証料は 返らない |
| かかる 費用 | なし | 保証料 |
| 手続き | なし | 保証会社の 審査と、 貸主の承諾 |
保証料の払い方は、保証会社や物件で違います。契約のときに払う初回の保証料だけの形のほか、初回の保証料に加えて毎月の保証料を払う形もあります。野村不動産のH¹OとPMOは、初回の保証料と毎月の保証料を払う形を案内しています（各社の公式サイト、2026年10月3日確認）。比べるときは、契約の期間を通して払う保証料の合計で見てください。
手元に残るお金を採用や事業に回せる効果と、払う保証料を比べて選んでください。仕組みは敷金減額サービスとはで扱っています。
気に入った区画が敷金0円の条件を用意していない場合でも、保証で敷金を減らせることがあります。日商保の「敷金半額くん」は、新しく借りるオフィスの敷金・保証金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、減らした分の代わりに日商保が貸主に保証を提供します。個人事業主や設立3期未満の会社も使えます。物件の申し込みの前に相談してください。利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
小さめの区画から始める
敷金の月数は広さで変わり、セットアップの中央値は10〜20坪で3か月分、20〜50坪で5か月分です。人数が増える見込みがあっても、最初は小さめの区画に入り、増えた段階で広い区画に移るほうが、入居のときに預けるお金は少なく済みます。セットアップは内装工事が要らないので、移るときの手間も通常のオフィスより小さくなります。
契約の期間と、途中で解約するときの条件もあわせて見る
セットアップオフィスには、契約の期間を決めた定期借家契約で貸す物件もあります。野村不動産のPMOは定期借家契約・契約期間3年を基本としており、H¹Oは36か月の契約で、6か月前の予告で期間内に解約できるとしています。東急不動産のQUICKは、最短3か月の短期利用ができるとしています（いずれも各社の公式サイト、2026年10月3日確認）。
敷金の少ない区画を比べるときは、契約の期間、途中で解約できるか、解約の予告の期限もあわせて確かめると、移転の計画を立てやすくなります。
入居したあとに、敷金の一部を返してもらう
すでに入居していて、まとまった敷金を預けている場合は、預けている敷金の一部を保証に置き換えて、入居したまま返してもらう方法もあります。日商保の「敷金返還くん」は、この仕組みのサービスで、借り入れではありません。利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
契約の前に確かめること
仲介会社が契約の前に説明する重要事項には、敷金など契約の終わりに精算するお金の精算に関する事項と、契約の期間と更新に関する事項が含まれます（宅地建物取引業法施行規則16条の4の3）。重要事項説明書と契約書で、次の点を確かめておくと安心です。
| 確かめる こと | 見るところ |
|---|---|
| 敷金の 月数と金額 | 月額賃料の何か月分か。 共益費を含む計算か |
| 償却の有無 | 何か月分か、何%か。 いつ差し引くか |
| 返還の時期 | 明け渡しのあと 何か月以内か |
| 原状回復 の範囲 | 入居時の状態か。 原状確認書はあるか |
| 家具の扱い | 一覧と数、 壊れたときの負担 |
| 保証会社 | 要否と保証料、 敷金が減るか |
| 契約の期間 | 定期借家か普通借家か、 解約予告の期限 |
セットアップは、貸主が用意した内装（家具付きなら家具も）がそろった状態が「入居時の状態」になります。内見のときは、家具の数と傷み、壁や床の傷、設備の動きを見ておき、気になる点は申し込みの前に貸主に伝えて、原状確認書に書いてもらうと、退去のときの精算で入居前からの傷と区別できます。
敷金以外も含めた契約の確認項目はセットアップオフィスの契約時に確認すべき10項目で扱っています。通常のオフィスも含めた敷金の相場はオフィスの敷金相場、セットアップと居抜きの違いはセットアップオフィスと居抜きオフィスの違いで扱っています。
よくある質問
Q. セットアップオフィスの敷金は、通常のオフィスより安いですか？
月数は少ないことが多く、1坪あたりの金額は広さによって変わります。GOに掲載している東京の空室で同じ広さどうしを比べると、セットアップの敷金の月数は少なめですが、坪単価が高いため、1坪あたりの敷金の金額は10坪未満と50坪以上でほぼ同じ、10〜20坪で少なめ、20〜50坪で多めでした。通常の区画では、敷金とは別に内装工事と家具の費用がかかります。
Q. 敷金と保証金は違いますか？
呼び方が違っても、賃料などの支払いを担保するために預けるお金であれば、民法上はどちらも敷金です（民法622条の2）。オフィスでは保証金と呼ぶことも多くあります。契約で償却を決めている場合は、その分が返ってこない点を確かめてください。
Q. 敷金0円のセットアップオフィスはありますか？
あります。GOに掲載している東京のセットアップの空室では、敷金0円で入居できる区画が69区画あります（2026年10月3日時点）。このうち42区画は、保証会社の審査を通れば敷金を最大0円まで減らせる区画です。敷金0円で入居できるセットアップオフィスの一覧から探せます。
Q. 退去したら、敷金はいつ返ってきますか？
物件を明け渡したあとです。民法は、賃貸借が終わって物件を返してもらったときに、未払いの賃料などを差し引いた残りを返すと定めています（民法622条の2）。具体的な期限は契約で決めるので、明け渡しから何か月以内に返すかを契約書で確かめてください。
Q. 設立したばかりの会社でも、敷金を減らせますか？
減らせる場合があります。敷金0円の条件を用意している区画のほか、日商保の「敷金半額くん」は、個人事業主や設立3期未満の会社も使えるサービスで、新しく借りるオフィスの敷金を半額から最大0円まで減らせます。利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
Q. セットアップオフィスでも、原状回復の費用はかかりますか？
かかります。セットアップオフィスにも原状回復の義務はあり、借り手が加えたレイアウトの変更や造作は借り手の負担です。範囲は一般のオフィスより少ない傾向ですが、費用は広さや使い方、家具・設備の状態で変わります。どこまで戻すかは、契約と入居時の原状確認書で確かめてください。
Q. 敷金0円の区画を選ぶときは、何を確かめればよいですか？
保証会社を使う条件かどうか、保証料の払い方と合計、審査の有無、契約の期間と途中で解約するときの条件です。敷金0円の条件は、保証会社の利用と組み合わせて用意されていることが多いので、保証料を含めた入居から退去までの費用で比べてください。
Q. 敷金に利息は付きますか？
付かないのが一般的です。日本ビルヂング協会連合会の定期建物賃貸借標準契約書の雛型は「敷金には、利息を付さない」と定めています。個々の契約の扱いは、契約書で確かめてください。
Q. 家具を壊したら、敷金から差し引かれますか？
借り手の使い方で壊した家具の補修や買い替えの費用は、退去のときの精算で差し引かれるのが一般的です。通常の使い方による傷みをどこまで借り手が負担するかは、契約の原状回復の条項で決まります。入居の日に家具の状態を写真で残しておくと、精算のときの確認がしやすくなります。
Q. 敷金は会社の経費になりますか？
返ってくる敷金は、払った時点では経費になりません。「差入保証金」などの資産として計上し、退去のときに返ってきたら差入保証金を減らします（取り崩します）。償却などで返ってこない分は、礼金と同じく繰延資産として償却します。詳しくは敷金・礼金の勘定科目で扱っています。
Q. 入居したあとに、敷金を減らすことはできますか？
貸主との話し合いで減らすほか、預けている敷金の一部を保証に置き換えて、入居したまま返してもらう方法があります。日商保の「敷金返還くん」は、この仕組みのサービスです。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。
まとめ
- 東京のセットアップの空室の敷金は、中央値で賃料の6か月分です。
- 広さ別の中央値は、10坪未満の2か月分から100坪以上の8か月分までです。
- 同じ広さで比べると、セットアップの敷金の月数は通常の区画より少なめです。
- 坪単価が高い分、1坪あたりの敷金の金額は、広さによって通常の区画より多くも少なくもなります。
- 入居のときの総額は、敷金に内装工事と家具の費用を足して比べます。
- 敷金は名目を問わず、明け渡しのあとに残りが返ります。
- 償却と礼金のある区画は、セットアップのほうが少なめです。
- セットアップの原状回復は、スケルトンではなく入居時の状態に戻すのが基本です。
- 敷金0円で入居できるセットアップの区画は69区画あり、保証を使って敷金を減らす方法もあります。
