青山・表参道のオフィス街｜明治神宮の参道と北青山三丁目の再開発、坪単価の高い空室

青山・表参道は、港区の南青山・北青山と、渋谷区の神宮前にまたがるオフィス街です。主な駅は、東京メトロの表参道駅・外苑前駅・青山一丁目駅・明治神宮前〈原宿〉駅と、JR山手線の原宿駅で、青山通り（国道246号）と表参道の2本の通りが街の軸になっています。

表参道は明治神宮の参道として1920年に完成した通りで、東京都の資料では、渋谷・原宿・表参道・青山エリアにファッション産業の事業所が集まっているとされています。青山通り沿いの北青山三丁目では、地上38階の事務所・ホテル・商業施設の複合ビルが2030年の竣工に向けて着工しています。

2026年10月29日時点の空室は94区画（63棟）で、約半分が渋谷区の神宮前にあります。20〜50坪の区画がほぼ半分を占め、内装と家具の付いたセットアップオフィスは1区画だけでした。通常の区画の坪単価は、東京全体を大きく上回る水準です。

※空室の数・賃料・敷金は、Growth Officeに掲載している東京の空室のうち、2026年10月29日時点で公開中で、募集情報を9月29日以降に更新した区画を集計した値です。青山・表参道は、港区の南青山・北青山と、渋谷区の神宮前・神南の区画を数えています。シェアオフィス・レンタルオフィスの部屋は含みません。中央値は、1棟の中の値を1つにまとめてから棟どうしで出しています。賃料は賃料を公開している区画だけで出しています。

1920年に明治神宮の参道として完成した表参道

国土技術政策総合研究所の「規範事例集【街路編】」によると、表参道は明治神宮の造営に際して整備された街路で、1920年に完成しました。路線名は東京都道413号赤坂杉並線で、渋谷区と港区にまたがる、延長約1km、幅員36.5m（120尺）、6車線の通りです。

同じ資料は、表参道には明治神宮に参詣する人のために広い歩道が確保され、ケヤキ並木の樹冠が道路を覆っているとしています。年表には、表参道の参道の沿道が風致地区に指定されたことも記されています。表参道に面したビルは、この並木の通りに入口を構えることになります。

港区側の北青山と南青山は、港区によると1966年の住居表示でできた町名で、厚木街道（今の青山通り・国道246号）の北側が北青山の起こりとされています。2026年10月29日時点の空室では、北青山と南青山をあわせた港区側に44区画があり、渋谷区側の神宮前とほぼ半分ずつです。

同潤会青山アパートの跡地に表参道ヒルズ

表参道の沿道では、旧同潤会青山アパートの建替事業として、表参道ヒルズが2006年2月11日に開業しました。地上6階・地下6階、延床面積34,061㎡で、約100店舗の専門店が集まる商業施設と、38戸の住宅からなる複合施設です。

2011年の都の資料でファッションの事業所が最も多い渋谷区

東京都の「渋谷地区ステップアップ・ガイドライン」（2011年）は、東京都産業労働局の資料をもとに、渋谷区にはファッション、建築、デザインの分野の事業所が都内のほかの区市町村より多く、特にファッションは都内の約4割の事業所があるとしています。

同じ資料の2009年の区市町村別の比較では、ファッションとデザインの事業所数は、どちらも渋谷区が1位、港区が2位でした。資料が作られた時点の数字のため今の数とは違う可能性がありますが、青山・表参道は、この上位の2つの区にまたがっています。

資料は、ファッション産業は交通の便、場所の知名度やイメージ、顧客の集まりやすさ、取引先や外注先との近さが立地の条件になるため、渋谷・原宿・表参道・青山エリアに集まっていると分析しています。

取引先や外注先が近いことは、ファッションやデザインの会社がこのエリアにオフィスを置く理由の1つになります。打ち合わせや商品の受け渡しが多い会社は、通勤の便に加えて、主な取引先までの距離も比べておくと判断しやすくなります。

2030年代に竣工する北青山三丁目と神宮外苑の再開発

北青山三丁目では地上38階の複合ビルが2030年に、神宮外苑地区では事務所棟を含む建物が2037年度に竣工する予定です。どちらも大きな事務所のフロアを含む計画で、今の青山・表参道の空室とは規模の違う選択肢になります。

事業	事業者	規模	時期
北青山三丁目地区	都市再生機構 東京建物 東急不動産	約2.9ha 地上38階 延床約178,000㎡	2026年6月着工 2030年竣工予定
神宮外苑地区	三井不動産 明治神宮 都市再生機構 伊藤忠商事	約17.5ha 事務所棟 約213,000㎡	2023年2月認可 2037年度竣工予定

北青山三丁目地区は東京建物・東急不動産の発表、神宮外苑地区は東京都都市整備局の事業概要によります。どちらも第一種市街地再開発事業で、北青山三丁目地区は都市再生機構が施行者、東京建物と東急不動産が事業パートナーです。

北青山三丁目は基準階が1フロア約840〜950坪

東京建物と東急不動産の2026年6月5日の発表によると、北青山三丁目地区第一種市街地再開発事業は、東京都の「北青山三丁目地区まちづくりプロジェクト」の一環で、2026年6月1日に着工し、2030年の竣工を予定しています。事業区域は港区北青山三丁目の一部の約2.9haです。

中心になるB-1街区は地上38階・地下2階、高さ約180m、延床面積約178,000㎡の、事務所・ホテル・商業施設などの複合ビルです。7〜37階の事務所の基準階は1フロア約2,800〜3,100㎡（約840〜950坪）で、発表は青山地域で最大級の広さとしています。

低層の7〜10階にはバルコニー付きの小割の区画を、5階には貸会議室と、短い期間の増床に使えるレンタルオフィスを設ける予定です。2階には約180名が入る多目的スタジオも計画されています。1フロアを1社で使う会社だけでなく、小さな区画や一時的な増床を求める会社も使える構成です。

発表の地図では、計画地は表参道駅と外苑前駅のそれぞれから徒歩4分です。先に都営住宅の建て替え（2019年竣工）と民間の事業（2020年竣工）が終わっていて、計画地の外構には、先行地区を含めて約1haの「樹林帯」が整えられます。先行地区の樹林帯では、地域の小学校や商店会と連携したイベントなども開かれています。

神宮外苑地区の事務所棟は延べ面積約21.3万㎡

東京都都市整備局によると、神宮外苑地区第一種市街地再開発事業の施行者は、三井不動産、明治神宮、独立行政法人都市再生機構、伊藤忠商事の4者です。施行地区は新宿区霞ヶ丘町と港区北青山一丁目・二丁目の約17.5haで、事業費は約3,445億円とされています。

計画される建物のうち、事務所棟は延べ面積約213,000㎡、複合棟Aは約127,300㎡で、どちらも事務所と店舗を含みます。ほかに、ラグビー場の棟と、野球場と野球場に併設するホテルの棟などが計画されています。施行認可は2023年2月で、建物の竣工は2037年度の予定です。

青山では、Honda青山ビルも建て替えられます。三井不動産・三井不動産レジデンシャルの2025年8月29日の発表によると、本田技研工業は本社機能を東京駅前の八重洲の再開発ビル（2029年1月末竣工予定）に移すことを決め、Honda青山ビルは三井不動産レジデンシャルが一部の権利を取得して、Hondaと共同で建て替える予定です。この発表では、建て替えたあとの用途と規模は示されていません。

今のオフィスの契約の満了が2030年前後にあたる会社は、北青山三丁目の竣工の時期と募集の始まりを追っておくと、新しいビルも候補に入れられます。それより早く移る会社は、次の節以降で見る今の空室から選ぶことになります。

最寄り駅は港区側が青山一丁目、渋谷区側が明治神宮前

募集情報の最寄り駅で見ると、港区側の区画は青山一丁目駅が、渋谷区側の区画は明治神宮前〈原宿〉駅が最も多くなっています。表参道駅と外苑前駅は、港区側と渋谷区側の両方の区画の最寄りです。

駅	路線	乗降人員	最寄りの区画 （港区・渋谷区）
表参道	銀座線 千代田線 半蔵門線	178,572人	23（10・13）
外苑前	銀座線	75,483人	21（15・6）
明治神宮前 〈原宿〉	千代田線・ 副都心線	109,891人	19（0・19）
青山一丁目	銀座線 半蔵門線 都営大江戸線	101,540人	18（18・0）
原宿	JR山手線	—	8（0・8）

銀座線・千代田線・半蔵門線・副都心線は東京メトロの路線です。乗降人員は東京メトロの2025年度の1日平均で、都営大江戸線とJRの人数は、鉄道会社ごとに数え方が違うため入れていません。

表の5駅のほかに、南青山には東京メトロ千代田線の乃木坂駅が最寄りの区画が1区画、渋谷区側には渋谷駅が最寄りの区画が3区画ありました。渋谷駅の周りのオフィスは、渋谷のオフィス賃料と魅力の記事で紹介しています。

駅からの徒歩の分数が分かる93区画のうち、69区画（約7割）が徒歩5分以内でした。同じ青山・表参道の中でも、港区側と渋谷区側で使える路線が変わるため、社員の通勤の路線と主な訪問先から先に駅を決めると、候補のビルを絞りやすくなります。

空室の約半分は渋谷区の神宮前に

2026年10月29日時点で青山・表参道で募集されていた空室（シェアオフィスを除く）は94区画（63棟）で、そのうち48区画が渋谷区の神宮前にありました。区ごとでは、渋谷区が50区画（31棟）、港区が44区画（32棟）です。

町名	区画数	うち20〜50坪
神宮前（渋谷区）	48	27
南青山（港区）	28	12
北青山（港区）	16	9
神南（渋谷区）	2	0

神宮前・南青山・北青山のどの町でも、20〜50坪の区画が最も多くなっています。空室の一覧は、港区側を青山の賃貸オフィス・セットアップオフィスの空室、渋谷区側を表参道の賃貸オフィス・セットアップオフィスの空室にまとめています。

半分を占める20〜50坪の区画

広さの段ごとに区画を数えると、20〜50坪が48区画で最も多く、94区画の51%を占めました。東京全体の空室（4,186区画）では20〜50坪が44%で、青山・表参道は東京全体より20〜50坪の割合が高いエリアです。この48区画は特定のビルに偏らず、最も多いビルでも7区画でした。

20〜50坪の51%のほかは、どの広さの段も東京全体の割合をやや下回ります。区画の広さの中央値は46.9坪でした。

広さ	区画数	割合	東京全体の 割合
20坪以下	2	2%	3%
20〜50坪	48	51%	44%
50〜100坪	22	23%	26%
100〜300坪	18	19%	21%
300坪超	4	4%	6%

人数に合う広さの目安は、オフィス面積と人数の目安の早見表にまとめています。

100坪を超える22区画のうち8区画は、神宮前のダイヤモンドビルの募集で、どれも約140〜165坪の区画で、入居は2027年2月からです。このビルを除くと、100坪を超える区画は14区画で、300坪を超える4区画はどれも別々のビルです。100坪を超える区画を探す会社にとって、選べるビルの数は区画数ほど多くありません。

三幸エステートの「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）によると、港区と渋谷区を含む都心5区の空室率は、2026年10月1日時点で1.48%でした。1フロアの面積で分けると、200坪以上の大規模ビルが0.97%、20〜50坪の小型ビルが3.39%で、小さいビルほど空室率が高くなっています。この分け方はビルの1フロアの面積によるもので、ここでの区画の広さとは数え方が違います。

1982〜1999年に建ったビルが63棟のうち30棟

空室のある63棟を竣工年で分けると、1982〜1999年に竣工したビルが30棟で最も多く、竣工年が分かる60棟のうち43棟（約7割）が1999年以前の竣工でした。

竣工年	棟数
1981年以前	13
1982〜1999年	30
2000〜2014年	10
2015年以降	7
分からない	3

1981年以前に竣工した13棟を候補にする場合は、耐震診断の結果や補強の有無を、申し込みの前に貸主側に確かめておきます。2015年以降に竣工した7棟は、後の節で紹介します。

年内に入れる区画は即入居を含めて49区画

入居の時期を見ると、即入居できる区画が34区画、2026年11月・12月から入れる区画が15区画、2027年に入る区画が24区画、時期を相談とする区画が9区画でした。ダイヤモンドビルの8区画も、2027年に入る区画に含まれます。2026年のうちに移りたい会社は、即入居の34区画と、11月・12月から入れる15区画が候補です。

2027年に入る区画は、今の事務所の解約の予告の期間から逆算して、移る時期が合うかを見ておきます。年明けの移転を考える会社は、2026年12月から入れる区画と2027年に入る区画を並べると、入居の日を選びやすくなります。

東京全体の約1.9倍になる青山・表参道の坪単価

賃料を公開している通常の区画（内装付きではない区画）の坪単価の中央値は33,000円（11棟）で、東京全体の通常の区画の17,196円（493棟）の約1.9倍でした。同じ時点の東京のほかのオフィス街では、銀座が36,000円（13棟）、西新宿・新宿が22,000円（13棟）で、青山・表参道は銀座を下回り、西新宿・新宿を大きく上回る水準です。坪単価の考え方は、賃貸オフィスの坪単価とはの記事で説明しています。

1棟ごとの坪単価は1万7千円台から4万6千円台まで

坪単価が分かる通常の区画のビル11棟の値は、1棟ごとに見ると1万7千円台から4万6千円台まで幅がありました。同じエリアの中でも、通りや駅からの距離、築年によって坪単価は大きく違います。

賃料を公開している通常の区画の月額の中央値は、約94.2万円（9棟）でした。月額は募集時の表示額で、共益費や消費税の扱いは区画ごとに違います。100坪を超える22区画のうち、坪単価か月額を公開しているのは2区画だけで、大きな区画の多くは賃料が公開されていません。

50棟のうち18棟が敷金12か月

通常の区画の敷金の中央値は8.5か月（50棟）で、東京全体の8.0か月（1,635棟）より少し多くなっています。棟ごとに見ると、12か月の棟が50棟のうち18棟と最も多く、区画ごとでも12か月の区画が最も多くありました。

青山・表参道は坪単価が高いため、同じ広さでも敷金の額が大きくなります。月額の中央値（約94.2万円）の区画で敷金が中央値の8.5か月分なら、敷金は約800万円です。

保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。敷金が約800万円の区画なら、半額で約400万円になる計算です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。

新しいビルの多くは地上10階以下の中低層

空室のあるビルのうち、2015年以降に竣工した（竣工予定を含む）ビルは7棟で、そのうち5棟は地上3〜10階の中低層のビルでした。区画の広さも、1棟を除いて20〜80坪台です。

ビル	竣工	規模	区画の 広さ
ヒューリック神宮前 タワービルディング	2017年	地上23階・ 地下3階	300.66坪
Terraza Harajuku	2022年	地上6階・ 地下1階	82.53坪
Op．St．M	2022年	地上4階・ 地下1階	47.32坪
P’s GAIENMAE	2022年	地上10階	21.23坪 （2区画）
バイオフィリア プレイス南青山	2023年	地上5階	60.35坪
VISTA 神宮前	2025年	地上3階	46.8坪
(仮)南青山 2丁目計画	2027年 （予定）	—	21.9坪

区画の広さは、そのビルで募集されている区画のうち最も広いものです。VISTA 神宮前は明治神宮前〈原宿〉駅から徒歩3分、P’s GAIENMAEは外苑前駅から徒歩2分、バイオフィリアプレイス南青山は青山一丁目駅から徒歩2分、(仮)南青山2丁目計画は青山一丁目駅から徒歩5分です。

20階を超えるのは新青山ビルとヒューリック神宮前タワービルディング

地上20階を超えるビルで空室があったのは2棟でした。1棟は、青山一丁目駅から徒歩1分の新青山ビル（青山ツインタワー）で、1978年竣工の地上23階・地下4階建てです。2区画（最も広い区画は67.74坪）が募集されていました。

もう1棟は、表に載せた2017年竣工のヒューリック神宮前タワービルディングで、明治神宮前〈原宿〉駅から徒歩4分です。300坪を超える区画を探す会社は、こうした高層のビルの募集と、北青山三丁目の再開発の竣工の時期をあわせて見ておきます。

家具付きの区画は南青山ヒルフラッツの1区画だけ

内装と家具の付いたセットアップオフィスの空室は、1区画（1棟）でした。東京全体では4,186区画のうち543区画（約13%）がセットアップオフィスで、青山・表参道はセットアップオフィスの少ないエリアです。

南青山ヒルフラッツは、東京メトロ千代田線の乃木坂駅から徒歩2分の、1988年竣工の地上6階建てのビルです。40.87坪の区画が家具付きのセットアップオフィスとして募集されていて、敷金は6か月分、入居は即可能です。賃料は公開されていません。セットアップオフィスの相場は、2026年10月の東京のセットアップオフィスの賃料相場でまとめています。

50坪までを駅の近くで探す会社に合う青山・表参道

青山・表参道の空室は、約半分が20〜50坪の区画で、駅から徒歩5分以内の区画が約7割です。50坪までの広さを駅の近くで探す会社、とくに取引先との近さを重んじるファッションやデザインの会社に、候補の多いエリアです。一方で、坪単価が高く、敷金12か月の棟も多いため、入居のときのお金は多めに見込みます。

広さが近く、セットアップオフィスが10区画ある六本木・麻布

六本木・麻布の空室は67区画（43棟）で、区画の広さの中央値は43.8坪と、青山・表参道の46.9坪に近い値です。セットアップオフィスは10区画（4棟）あり、内装と家具の付いた区画を青山・表参道の近くで探す会社は、あわせて見ると選べる区画が増えます。

広めの区画が中心の赤坂・溜池山王

赤坂・溜池山王の空室は105区画（58棟）で、大きな区画を募集する2棟を除くと区画の広さの中央値は60.2坪で、青山・表参道（46.9坪）より広めの区画が中心です。セットアップオフィスも10区画（6棟）あります。青山・表参道とあわせて探すと、50坪を超える区画の選択肢が増えます。

坪単価が1坪あたり13,200円低い五反田・大崎

五反田・大崎は、通常の区画の坪単価の中央値が19,800円（15棟）と、青山・表参道の33,000円（11棟）より1坪あたり13,200円低い水準です。大きな区画を募集する3棟を除くと、区画の広さの中央値は58.8坪（105区画）で、50〜100坪の区画が最も多く、山手線の駅の近くで坪単価を抑えて50坪を超える区画を借りたい会社には、比べる相手になります。

青山・表参道の中で候補を絞るときは、通勤の路線から表参道・外苑前・青山一丁目・明治神宮前〈原宿〉のどの駅の周りで探すかを決め、1999年以前に竣工したビルの多さと、2030年に竣工する北青山三丁目の時期も、移る時期とあわせて考えます。探し方の全体の流れは、賃貸オフィスの探し方ガイドで説明しています。Growth Officeでは、掲載していない区画も含めて、人数と予算に合うオフィスをスタッフがご提案しています。お問い合わせからご相談ください。

よくある質問

青山・表参道の範囲、坪単価と敷金、区画の広さ、セットアップオフィス、駅、再開発、集まる業種について、2026年10月29日時点の数字で答えます。

Q. 青山・表参道のオフィス街はどの範囲ですか？

港区の南青山・北青山と、渋谷区の神宮前が中心です。主な駅は、東京メトロの表参道駅・外苑前駅・青山一丁目駅・明治神宮前〈原宿〉駅と、JR山手線の原宿駅です。2026年10月29日時点の空室のうち、神宮前が48区画、南青山が28区画、北青山が16区画でした。

Q. 青山・表参道の賃貸オフィスの坪単価の相場は？

賃料を公開している通常の区画の坪単価の中央値は33,000円（11棟）で、東京全体の17,196円（493棟）の約1.9倍でした。月額の中央値は約94.2万円（9棟）です。

Q. 青山・表参道のオフィスの敷金は何か月分ですか？

通常の区画の敷金の中央値は8.5か月（50棟）で、東京全体の8.0か月（1,635棟）より少し多めでした。棟ごとに見ると、12か月の棟が50棟のうち18棟で最も多くありました。

Q. 青山・表参道の空室はどれくらいの広さが多いですか？

20〜50坪が48区画で、94区画の51%を占めました。区画の広さの中央値は46.9坪です。100坪を超える区画は22区画で、そのうち8区画は神宮前のダイヤモンドビルの募集でした。

Q. 青山・表参道にセットアップオフィスはありますか？

2026年10月29日時点では1区画（南青山ヒルフラッツの40.87坪、家具付き）でした。セットアップオフィスを中心に探す場合は、六本木・麻布や赤坂・溜池山王も候補に入れると、選べる区画が増えます。

Q. 青山・表参道で使える駅と路線は？

表参道駅は東京メトロの銀座線・千代田線・半蔵門線、外苑前駅は銀座線、青山一丁目駅は東京メトロの銀座線・半蔵門線と都営大江戸線、明治神宮前〈原宿〉駅は東京メトロの千代田線・副都心線が使えます。原宿駅はJR山手線の駅です。南青山の一部では千代田線の乃木坂駅も使えます。

Q. 青山・表参道ではどんな再開発が進んでいますか？

北青山三丁目では、地上38階・延床面積約178,000㎡の事務所・ホテル・商業施設などの複合ビルが2026年6月に着工し、2030年の竣工を予定しています。港区北青山一丁目・二丁目と新宿区霞ヶ丘町にまたがる神宮外苑地区（約17.5ha）では、事務所棟などを含む再開発が進み、建物の竣工は2037年度の予定です。

Q. 青山・表参道にはどんな業種の会社が集まっていますか？

東京都の「渋谷地区ステップアップ・ガイドライン」（2011年）は、渋谷区にはファッション、建築、デザインの事業所が多く、ファッション分野は都内の約4割の事業所が渋谷区にあるとしています。同じ資料の2009年の比較では、ファッションとデザインの事業所数は渋谷区が都内で1位、港区が2位でした。資料は、ファッション産業が渋谷・原宿・表参道・青山エリアに集まっていると分析しています。

Q. 青山・表参道で入居のときの敷金を減らす方法はありますか？

敷金の少ない区画を選ぶほかに、保証で敷金を減らす方法があります。保証会社の日商保の「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。

まとめ

• 青山・表参道は、港区の南青山・北青山と渋谷区の神宮前にまたがるオフィス街で、表参道は明治神宮の参道として1920年に完成しました。
• 東京都の資料（2011年）にある2009年の比較では、ファッションとデザインの事業所数は渋谷区が都内1位、港区が2位でした。
• 北青山三丁目では地上38階の複合ビルが2030年に、神宮外苑地区では事務所棟を含む建物が2037年度に竣工する予定です。
• 2026年10月29日時点の空室は94区画（63棟）で、神宮前に48区画と約半分が集まっていました。
• 区画の広さは20〜50坪が51%で、東京全体の44%より割合が高く、特定のビルに偏っていません。
• 100坪を超える22区画のうち8区画は、神宮前のダイヤモンドビルの募集でした。
• 通常の区画の坪単価の中央値は東京全体の約1.9倍で、敷金の中央値は8.5か月（50棟）です。
• セットアップオフィスは南青山ヒルフラッツの1区画だけで、近くの六本木・麻布や赤坂・溜池山王にはより多くあります。

※出典：国土技術政策総合研究所「規範事例集【街路編】」、港区「地名の歴史（赤坂地区）」、表参道ヒルズの公式サイト、東京都「渋谷地区ステップアップ・ガイドライン」（2011年。東京都産業労働局の資料を含む）、東京建物・東急不動産「北青山三丁目地区第一種市街地再開発事業 新築着工」（2026年6月5日）、東京都都市整備局「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」の事業概要、三井不動産・三井不動産レジデンシャルの発表（2025年8月29日）、港区の施設案内、東京メトロ「各駅の乗降人員ランキング」（2025年度）、三幸エステート「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）。ビルの竣工年・階数・駅からの距離は募集情報によります。