2026年10月に東京で募集されていたセットアップオフィスの空室は510区画（268棟）でした。坪単価の中央値は28,000円、敷金の中央値は賃料の6か月分です。内装付きではない通常の区画は、坪単価の中央値が17,422円、敷金が8か月分でした。2024年以降に竣工した（竣工予定を含む）新しいビルのセットアップオフィスは152区画（41棟）で、坪単価の中央値は35,530円です。
この記事では、2026年10月の東京のセットアップオフィスを、広さ別、区・エリア別、入居時期と家具の範囲、敷金と入居のときのお金の順に数字で整理し、そのあとで新しいビルのセットアップオフィスを特集します。最後に、探す手順と契約の前に確かめることをまとめます。都心5区のオフィス市場の動きは、三幸エステートの公開資料から紹介します。
※セットアップオフィスと通常の区画の数・賃料・敷金は、Growth Officeに掲載している東京の空室のうち、2026年10月27日時点で公開中で、募集情報を9月27日以降に更新した区画を集計した値です（10月27日に、集計の時点を10月23日から改め、新しいビルの特集を加えました。10月23日時点の219区画から区画数が増えたのは、掲載している区画の内装の種類と募集情報の確認日を見直したためで、市場の空室が4日で増えたものではありません）。シェアオフィス・レンタルオフィスの部屋は含みません。同じ区画の二重の掲載は1つにまとめ、比べる相手の通常の区画からはセットアップオフィスの区画もあるビルを除いています。中央値は、1棟の中の値を1つにまとめてから棟どうしで出しています。月額は募集時の表示額で、共益費や消費税の扱いは区画ごとに違います。
2026年10月の東京のセットアップオフィスは510区画（268棟）
はじめに、全体の数と、賃料・敷金の中央値をまとめます。ここで数えたセットアップオフィスは、内装を貸主が用意した賃貸の区画で、家具付きのものと、家具なしのハーフセットアップがあります。
全体の数字
| 項目 | セットアップ オフィス | 通常の区画 |
|---|---|---|
| 区画数 （棟数） | 510 （268） | 3,404 （2,063） |
| 坪単価の 中央値 | 28,000円 （85棟） | 17,422円 （495棟） |
| 月額の 中央値 | 約101.3万円 （73棟） | — |
| 敷金の 中央値 | 6か月 （234棟） | 8か月 （1,603棟） |
| 敷金0円で 入居できる 区画 | 60区画 | — |
| 即入居 できる区画 | 198区画 | — |
括弧の中は、その値を出すのに使った棟数です。賃料と坪単価は、賃料を公開している区画だけで出しています。
区画の約9割が100坪以下
510区画のうち469区画（約9割）が100坪以下で、区画の広さの中央値は44.8坪でした。数名から数十名の会社が借りる広さが中心です。
三幸エステートの調査「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」（2025年12月15日）でも、都心5区のセットアップオフィスは100坪以下の面積帯の募集区画が多く、エリア別では千代田区と中央区、ビルの規模別では1フロア50〜200坪の中型・大型ビルで供給が多い傾向があるとしています。
都心5区のオフィス市場の動き
三幸エステートの「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）によると、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の賃貸オフィスの空室率は、2026年10月1日時点で1.48%でした。同社の「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」（2026年10月）では、1フロア200坪以上の大規模ビルの募集賃料が2026年9月末時点で35,146円/坪となり、11か月続けて上がっています。
同じ月報では、都心5区の大規模ビルの募集中の面積272,470坪（10月1日時点）のうち、竣工前のビルが126,053坪で46.3%を占めています。同社のセットアップオフィスの調査は、建築工事費の高騰と工事期間の長期化を背景に、早く入居したい会社や、入居のときの費用を抑えたい会社にも、セットアップオフィスの需要が広がっているとしています。
坪単価の中央値は28,000円、広さ別では2.7万〜3.0万円
広さを5つに分けて、区画数、月額、坪単価、敷金を並べます。100坪を超える区画は、賃料を公開している棟が4棟と少ないため、月額と坪単価を載せていません。
| 広さ | 区画数 （棟数） | 月額 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|---|
| 20坪以下 | 69（42） | 約40.9万円 （17棟） | 27,843円 （19棟） | 4か月 （37棟） |
| 20〜30坪 | 76（54） | 約73.6万円 （16棟） | 29,719円 （19棟） | 4.5か月 （46棟） |
| 30〜50坪 | 144（92） | 約107.3万円 （18棟） | 28,000円 （23棟） | 6か月 （78棟） |
| 50〜100坪 | 180（95） | 約160.3万円 （23棟） | 27,000円 （27棟） | 6か月 （81棟） |
| 100坪超 | 41（21） | — | — | 8か月 （14棟） |
表の値はどれも中央値で、括弧の中は値を出すのに使った棟数です。20坪は「20坪以下」に、30坪は「20〜30坪」に入れました。棟の数が偶数のときは真ん中の2つの値の平均で、20〜30坪の敷金の4.5か月はそのためです。
坪単価は広さでほとんど変わらず、2.7万〜3.0万円
100坪以下では、セットアップオフィスの坪単価の中央値は27,000〜29,719円の範囲に収まり、広さによる違いはわずかでした。区画が広くなるほど月額は上がりますが、1坪あたりの水準はほぼ同じです。区画数が最も多いのは50〜100坪の180区画で、30〜50坪の144区画が続きます。
通常の区画との差は、20坪を超えると1坪あたり約1万〜1.3万円
同じ広さの通常の区画と坪単価の中央値を比べると、20〜30坪では1坪あたり月12,719円、30〜50坪では11,000円、50〜100坪では9,672円の差がありました。
| 広さ | セットアップ | 通常の区画 | 差 |
|---|---|---|---|
| 20坪以下 （参考） | 27,843円 （19棟） | 24,545円 （14棟） | 3,298円 |
| 20〜30坪 | 29,719円 （19棟） | 17,000円 （151棟） | 12,719円 |
| 30〜50坪 | 28,000円 （23棟） | 17,000円 （157棟） | 11,000円 |
| 50〜100坪 | 27,000円 （27棟） | 17,328円 （133棟） | 9,672円 |
20坪以下は、賃料が分かる通常の区画が14棟と少ないため参考の値です。少人数の会社の区画は、小規模のセットアップオフィスの記事で詳しく整理しています。
この差は、セットアップオフィスのある棟と、通常の区画のある棟を比べた値です。竣工年が分かる棟のうち2020年以降に竣工したビルは、セットアップオフィスのある棟で25.2%、通常の区画のある棟で7.3%でした。駅から徒歩5分以内の区画も、セットアップオフィスが87.0%、通常の区画が77.5%です。セットアップオフィスは2020年以降に竣工したビルや駅に近いビルに多いため、内装と家具の分に加えて、立地と築年の違いも差に含まれています。
同じビルの中の上乗せは、フルセットアップで坪5,000円が最多（三幸エステート調べ）
三幸エステートの調査は、都心5区の1フロア20坪以上の賃貸ビルのうち、通常の区画とセットアップオフィスの区画の両方の募集賃料が分かるものについて、セットアップオフィスの上乗せの額を調べています。フルセットアップ（内装と家具付き）では「1坪あたりプラス5,000円」が全体の26.7%と最も多く、ハーフセットアップ（内装のみ）では「プラス2,000〜3,000円」が43.5%を占めました。ハイグレードな内装と家具を備えた区画では、上乗せが10,000円/坪を超える例も少なくないとしています。
同じ調査は、入居のときの内装工事と退去のときの原状回復の費用を考えると、2〜5年ほどの比較的短い期間の賃借では、通常のオフィスより総費用を抑えられるケースが多いとしています。比べるときは、1坪あたりの上乗せに広さと借りる月数を掛けた合計と、通常の区画で内装工事・家具・退去のときの原状回復にかかる見積もりの合計を並べます。
人数で見る広さの目安
ザイマックス総研の「1人あたりオフィス面積調査（2025年）」では、東京23区の在籍1人あたりのオフィス面積の中央値は3.8坪でした。面積は、受付や会議室なども含めた契約上の賃借面積です。この値で広さの段を人数に置き換えると、次のようになります。
| 広さ | 在籍人数の 目安 | 月額の 中央値 |
|---|---|---|
| 20坪以下 | 5名まで | 約40.9万円 |
| 20〜30坪 | 6〜7名 | 約73.6万円 |
| 30〜50坪 | 8〜13名 | 約107.3万円 |
| 50〜100坪 | 14〜26名 | 約160.3万円 |
| 100坪超 | 27名以上 | — |
セットアップオフィスの区画数が多い30〜100坪は、在籍8〜26名ほどの会社が借りる広さにあたります。1〜2年のうちに人が増える見込みがある場合は、契約期間の終わりに見込む人数で広さの段を選びます。
区・エリア別のセットアップオフィス
区ごとに、区画数、坪単価、同じ区の通常の区画の坪単価、敷金、敷金0円で入居できる区画の数を並べます。坪単価と敷金は、値のある棟が5棟以上の区だけを載せています。
| 区 | 区画数 （棟数） | 坪単価 | 通常の 坪単価 | 敷金 | 敷金 0円 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 129（69） | 27,000円 | 19,000円 | 6か月 | 4 |
| 港区 | 128（64） | 27,843円 | 18,606円 | 6か月 | 17 |
| 千代田区 | 113（64） | 28,000円 | 18,000円 | 6か月 | 13 |
| 渋谷区 | 41（22） | 39,426円 | 24,298円 | 5.5か月 | 13 |
| 新宿区 | 27（15） | — | 18,000円 | 4か月 | 4 |
| 文京区 | 22（8） | 28,000円 | 12,728円 | 6か月 | 5 |
| 目黒区 | 17（5） | — | 19,788円 | 2か月 | 2 |
| 品川区 | 16（11） | — | 19,028円 | 6か月 | 2 |
| そのほかの5区 | 17（10） | — | — | — | 0 |
坪単価の棟数は、中央区22棟、千代田区18棟、港区17棟、渋谷区8棟、文京区5棟です。そのほかの5区は、台東区・墨田区・江東区・豊島区・世田谷区です。
中央区・港区・千代田区に370区画（約7割）
中央区・港区・千代田区の都心3区に370区画があり、全体の約7割を占めました。三幸エステートの調査でも、千代田区と中央区で供給が多いとされています。
坪単価の中央値は、千代田区28,000円、港区27,843円、中央区27,000円で、ほぼ同じ水準です。同じ区の通常の区画との差は、千代田区で1万円、港区で約9,200円、中央区で8,000円でした。
中央区は区画数が最も多く、港区は敷金0円の区画が多い
中央区は129区画（69棟）と最も多く、坪単価の中央値は27,000円と、都心3区の中で最も低い水準でした。新富町・築地、茅場町・新川・八丁堀、人形町・馬喰町・浜町など、区画が集まるエリアが複数あります。
港区は128区画（64棟）で、敷金0円で入居できる区画が17区画と、区ごとに見て最も多くなりました。浜松町・田町・芝公園に57区画が集まっています。千代田区は113区画（64棟）で、神田・御茶ノ水と、飯田橋・九段下・神保町に区画が集まっています。
渋谷区は坪単価が最も高い
渋谷区は41区画（22棟）で、坪単価の中央値は39,426円と、区ごとに見て最も高い水準でした。敷金の中央値は5.5か月分で、敷金0円で入居できる区画も13区画ありました。
渋谷区の41区画のうち12区画は、竣工前の計画のビル1棟の区画で、坪単価が9万円を超えます。この棟を除いても坪単価の中央値は38,851円で、渋谷区が最も高いことは変わりません。
エリアごとでは浜松町・田町・芝公園が57区画
区の中のエリアに分けると、区画数の多い順は次のとおりです。坪単価は、値のある棟が5棟以上のエリアだけを載せています。
| エリア（区） | 区画数 （棟数） | 坪単価 |
|---|---|---|
| 浜松町・田町・ 芝公園 （港区） | 57（28） | — |
| 神田・御茶ノ水 （千代田区） | 35（23） | — |
| 六本木・麻布 （港区） | 35（10） | 27,000円 |
| 渋谷 （渋谷区） | 34（16） | 38,227円 |
| 新富町・築地 （中央区） | 32（14） | — |
| 飯田橋・九段下・ 神保町 （千代田区） | 31（17） | 25,004円 |
浜松町・田町・芝公園の57区画には、2027年に竣工を予定している田町・三田の新しいビルの区画も入っています。1つのエリアの中でも、ビルによって坪単価は大きく違うため、エリアを決めたら同じエリアの複数のビルを並べて比べます。
都心3区の外と渋谷区で選べる既存のビルの区画
都心3区の外の下北沢と両国、坪単価の高い渋谷区から、既存のビルの区画を3件紹介します。条件は2026年10月27日時点で、募集の状況は変わることがあります。
| 物件（区） | 広さ | 月額 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| SYCL by KEIO（ミカン下北B街区） （世田谷区） | 24.55坪 | 736,500円 | 3か月 |
| ユースクエア渋谷神山町 （渋谷区） | 33.45坪 | 1,103,850円 | 2か月 |
| AZXIA BLD. 両国 （墨田区） | 45.46坪 | 1,045,580円 | 6か月 |
SYCL by KEIO（ミカン下北B街区）（世田谷区・24.55坪）
下北沢駅から徒歩2分の、2022年竣工のビルです。3階の24.55坪は月額736,500円（坪30,000円）、敷金は3か月分で、入居の時期は相談です。都心3区の外で、駅から近い区画の候補になります。物件のページ
ユースクエア渋谷神山町（渋谷区・33.45坪）
代々木公園駅から徒歩9分の、2020年竣工のビルです。6階の33.45坪は月額1,103,850円（坪33,000円）で、渋谷区の中央値より坪単価が低く、敷金も2か月分です。即入居が可能です。物件のページ
AZXIA BLD. 両国（墨田区・45.46坪）
両国駅から徒歩2分の、1984年竣工のビルです。2階・4階・7階に45.46坪の区画があり、どれも家具付きで、月額1,045,580円（坪23,000円）、敷金は6か月分、即入居が可能です。都心3区より坪単価を抑えて、10名を超える会社が入れる広さを選べます。1980年代のビルのため、耐震診断の有無は内見で確かめます。物件のページ
入居時期と家具の範囲
区画を比べるときに、坪単価と並んで差が出やすい入居の時期と家具の範囲を数えました。
即入居できる区画は198区画
入居の時期が「即入居」「即日」の区画は198区画で、全体の約39%でした。時期を書いている区画が244区画、「相談」が35区画、空欄が33区画です。時期を書いている区画には、竣工前のビルで2027年以降の入居を予定している区画も含まれます。入居できる日は募集の状況で変わるため、移転の日が決まっている会社は、内見を申し込むときに確かめてください。
家具付きは216区画
510区画のうち、家具付き（什器有）と明記している区画は216区画、家具なし（内装のみ）は58区画で、236区画は家具の有無が書かれていませんでした。
家具なしの区画は、手持ちのデスクや椅子を持ち込みたい会社に向きます。書かれていない区画は、デスク・椅子・会議室の家具・受付のどこまでが付くかを、写真と募集資料で確かめます。違いはフルセットアップオフィスとハーフセットアップオフィスの記事でも説明しています。
敷金と、入居のときに用意するお金
セットアップオフィスは内装工事がいらない分、入居のときのお金は敷金で大きく変わります。広さ別の敷金、敷金0円の区画、40坪で計算した入居のときのお金、保証で敷金を減らす方法の順にまとめます。
敷金は通常の区画より少なめ
| 広さ | セットアップ の敷金 | 通常の区画 の敷金 |
|---|---|---|
| 20坪以下 | 4か月 （37棟） | 6か月 （32棟） |
| 20〜30坪 | 4.5か月 （46棟） | 6か月 （404棟） |
| 30〜50坪 | 6か月 （78棟） | 7か月 （503棟） |
| 50〜100坪 | 6か月 （81棟） | 10か月 （486棟） |
| 100坪超 | 8か月 （14棟） | 12か月 （326棟） |
どの広さでも、セットアップオフィスの敷金の中央値は通常の区画より少なく、50〜100坪では通常の区画の10か月分に対して6か月分でした。区画の数で見ると、最も多い敷金は6か月分（146区画）で、12か月分の区画も57区画あります。敷金と礼金の違いや退去のときの精算は、セットアップオフィスの敷金の記事で整理しています。
敷金0円で入居できる区画は60区画
敷金0円で入居できる区画は60区画で、全体の約12%でした。もともと敷金0か月の区画が33区画、減額の条件で0円になる区画が27区画です。区別では港区17区画、渋谷区13区画、千代田区13区画の順で、広さ別では30〜50坪が24区画、50〜100坪が19区画でした。敷金0円の区画は、東京の敷金0円オフィスの一覧でまとめて探せます。
40坪で比べる入居のときのお金
30〜50坪の坪単価の中央値（セットアップオフィス28,000円、通常の区画17,000円）で40坪を借りるとして、敷金・前払いの賃料・仲介手数料を計算しました。月額はセットアップオフィスが112万円、通常の区画が68万円です。敷金は、この段の中央値（セットアップオフィス6か月分、通常の区画7か月分）で計算しています。
| 項目 | セットアップ オフィス | 通常の 区画 |
|---|---|---|
| 敷金 | 672万円 | 476万円 |
| 前払いの賃料 （1か月分） | 112万円 | 68万円 |
| 仲介手数料 （上限・ 税込） | 123.2万円 | 74.8万円 |
| 敷金・前払い・ 仲介手数料の計 | 907.2万円 | 618.8万円 |
通常の区画では、これとは別に内装工事と家具の費用がかかり、退去のときには原状回復の工事も必要です。礼金、火災保険料、保証会社を使う場合の保証料は物件によって違うため、表には入れていません。仲介手数料は、国土交通省の告示で、貸主と借り手から受け取る合計が原則として賃料の1か月分（消費税を含めて1.1か月分）以内と決められています。
月々の賃料の上乗せは、三幸エステートの調査の幅で見ると、40坪ではハーフセットアップ（坪2,000〜3,000円）で月8万〜12万円、フルセットアップ（坪5,000円）で月20万円、ハイグレードな区画（坪1万円超）で月40万円を超えます。この上乗せの合計と、通常の区画で内装工事・家具・原状回復にかかる見積もりを、借りる年数で並べて比べてください。
保証で敷金を減らす
50〜100坪の区画は、月額の中央値が約160.3万円、敷金の中央値が6か月分で、月160万円の区画なら敷金だけで960万円になります。敷金12か月分の区画なら1,920万円です。敷金の少ない区画が見つからないときは、保証で敷金を減らす方法があります。
保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。敷金960万円の区画なら、半額で480万円になる計算です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。物件を探している段階から申し込みの前までが、相談に適した時期です。
新しいビルのセットアップオフィスは坪約3.5万円、既存のビルより約3割高い
ここからは、2024年以降に竣工した（竣工予定を含む）新しいビルのセットアップオフィスを特集します。以下、2023年以前に竣工したビルを既存のビルと呼びます。新しいビルのセットアップオフィスは152区画（41棟）で、坪単価の中央値は35,530円（10棟）、既存のビルは27,000円（65棟）でした。
| 項目 | 新しい ビル | 既存の ビル |
|---|---|---|
| 区画数 （棟数） | 152 （41） | 331 （213） |
| 坪単価の 中央値 | 35,530円 （10棟） | 27,000円 （65棟） |
| 敷金の 中央値 | 6か月 （33棟） | 6か月 （190棟） |
| 敷金12か月 の棟 | 約24% | 約13% |
| 家具付きと 明記した区画 | 57 （約38%） | 147 （約44%） |
| 即入居 できる区画 | 67 （約44%） | 118 （約36%） |
新しいビルは賃料を「相談」としている区画が多く、坪単価を出せたのは41棟のうち10棟でした。この10棟には、2027年に竣工を予定している（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画（坪約9万〜14万円）が入っています。この1棟を除いた9棟の中央値は34,059円で、既存のビルとの差は1坪あたり7,059円（約26%）、除かない場合は8,530円（約32%）です。50坪の区画なら、月に約35万〜43万円の違いになります。
敷金の中央値はどちらも6か月分ですが、敷金12か月分の棟は新しいビルで約4分の1と、既存のビルより多くなっています。竣工年が分からない区画は、新しいビルと既存のビルのどちらにも入れていません。
竣工年で見ると、2015年以降に竣工したビルは坪3万円台
セットアップオフィス全体の坪単価を、ビルの竣工年で4つに分けて並べます。竣工年が分かる254棟のうち、竣工年の中央値は1992年で、古いビルの区画を貸主が内装し直したセットアップオフィスも多くあります。
坪単価の中央値は、1999年以前に竣工したビルが27,000円（45棟）、2000〜2014年が27,038円（14棟）で、ほぼ横ばいでした。2015〜2023年は31,500円、2024年以降は35,530円です。2015〜2023年は6棟と少ないため参考の値ですが、2015年以降に竣工したビルは坪3万円台に入っています。築年の古いビルを貸主が内装し直した区画は、新しいビルより1坪あたり7,000〜8,500円ほど抑えられます。
建築基準法の耐震の基準は1981年6月1日に改められているため、1980年代前半までに竣工したビルを選ぶ場合は、耐震診断や補強工事の有無を内見で聞いておきます。
新しいビルどうしでは、セットアップが1坪5,900〜7,400円高い
2024年以降に竣工したビルの通常の区画（内装付きではない区画）の坪単価の中央値は28,150円（21棟）でした。新しいビルのセットアップオフィス（35,530円、超高層の1棟を除くと34,059円）との差は、1坪あたり5,909〜7,380円です。比べているのは別々のビルどうしで、通常の区画は千代田・中央・港の3区の外にも多く、立地の違いを含んだ差です。
1坪5,900〜7,400円の差は、50坪の区画を3年借りると合計で約1,060万〜1,330万円です。新しいビルの通常の区画を借りて自社で内装を整える場合は、この金額と、内装工事・家具の費用、工事の期間の賃料、退去のときの原状回復の費用を並べて比べます。入居のときのお金の目安は、セットアップオフィスの初期費用シミュレーションで広さごとに試算しています。
新しいビルの通常の区画（28,150円）と、既存のビルのセットアップオフィス（27,000円）は、坪単価がほぼ同じでした。これも別々のビルどうしの比較で、立地の違いを含みます。既存のビルのセットアップオフィスは、坪単価が分かる65棟のうち45棟が1999年以前の竣工です。同じくらいの坪単価で、新しいビルに入って内装を自社で整えるか、既存のビルで内装の付いた区画にすぐ入るかを選べます。
新しいビルの約9割は千代田・中央・港の3区
新しいビル41棟のうち36棟が、千代田区（13棟38区画）・中央区（10棟38区画）・港区（13棟57区画）の3区にあります。渋谷区は3棟14区画で、新宿区には新しいビルのセットアップオフィスの募集はありませんでした。港区の13棟は、田町・三田の駅の近くに6棟（ACN三田ビル、Expert Tamachi、CADRE tamachi、M.BALANCE三田、SUNLIT三田、スイテ田町）、新橋・内幸町・御成門の駅の近くに5棟（CIRCLES＋新橋、PMO新橋Ⅱ、TWG新橋Ⅱ、REVZO新橋、BIZCORE西新橋）が集まっています。
竣工年ごとでは、2026年に竣工した（竣工する）ビルが14棟55区画で最も多く、2025年が12棟47区画、2024年が10棟12区画でした。2027年に竣工を予定しているビルは5棟ですが、1棟あたりの区画が多く、38区画が竣工の前から募集されています。
新しいビルは50坪以上の区画が56%
新しいビルのセットアップオフィス152区画のうち、50坪以上は85区画（約56%）でした。既存のビルでは331区画のうち128区画（約39%）で、新しいビルのほうが広い区画の割合が高くなっています。1フロアをそのまま1区画として募集するビルが多く、100坪以上の区画も、新しいビルが26区画で、既存のビルの14区画より多くありました。20坪未満は、新しいビルが23区画、既存のビルが42区画です。
目的で選ぶ新しいビルのセットアップオフィス
新しいビルのセットアップオフィスは、坪単価だけでなく、敷金の月数、家具の有無、入居の時期、同じビルにある区画の広さが物件ごとに大きく違います。目的ごとに、後で紹介する物件から候補を挙げます。
| 目的 | 候補 | 理由 |
|---|---|---|
| 坪単価を 抑えたい | ADW日本橋人形町 後楽園PREX BizNest八丁堀 | 坪26,500〜 30,070円 |
| 敷金を 抑えたい | CADRE tamachi BizNest八丁堀 | 敷金0か月・ 1か月 |
| すぐに 入りたい | CIRCLES大手町 the North REVZO新橋 ソラス神保町 | 即入居 |
| 手持ちの家具を 使いたい | 後楽園PREX ソラス神保町 | 家具なしの区画 |
| 人が増えたときに 同じビルで移りたい | CIRCLES＋築地 SUNLIT三田 | 広さの違う 区画がある |
| 100坪以上が 要る | ソラス神保町 WORK VILLA YAESU | 1フロア 107〜263坪 |
| 2027年に 移る | スイテ田町 スイテ日本橋人形町 SUNLIT三田 | 竣工の前 から募集 |
新しいビルの41棟には、CIRCLES（4棟）、BIZCORE（3棟）、PREX・スイテ・owns・ACN（各2棟）のように、同じ名前のシリーズのビルが多く入っています。竣工前の区画は、同じシリーズの竣工済みのビルを見ると内装を想像しやすくなります。シリーズごとの特徴は、東京のセットアップオフィスのブランドの記事でまとめています。
ここからは、2024〜2026年に竣工したビルのセットアップオフィスを、ビルの中でいちばん小さい区画の広さで4つに分けて紹介します。区画の条件は2026年10月27日時点のもので、募集の状況は変わることがあります。
20坪未満の区画がある新しいビルのセットアップオフィス
20坪未満の区画は、新しいビルでは数が少なく、ここでは3棟を紹介します。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| AUSPICE神田小川町 （千代田区） | 14.68坪×4 | 34,059円 | 3か月 |
| ADW日本橋人形町 （中央区） | 17.53坪×6 | 26,500〜 28,000円 | 4か月 |
| 麻布台ヒルズ S-Office （港区） | 11〜31坪×20 | 相談 | 2〜12か月 |
AUSPICE神田小川町（千代田区・14.68坪）
小川町駅と新御茶ノ水駅から徒歩1分の、2025年に竣工した鉄骨造・地上14階建てのビルです。各階が約14坪のコンパクトな区画で、4・6・7・8階の14.68坪の4区画が家具付きのセットアップオフィスとして募集されています。月額は499,986円（坪34,059円）、敷金は3か月分です。2つの駅のすぐ近くの新しいビルで、1フロアを自社だけで使えるのが特徴です。物件のページ
ADW日本橋人形町（中央区・17.53坪）
人形町駅から徒歩1分、水天宮前駅から徒歩4分の、2025年7月に竣工した地上9階建てのビルです。全区画が家具付きのフルセットアップで、執務席のレイアウトは2つの案から選べます。3〜8階の17.53坪の6区画が募集されていて、月額は464,545〜490,840円（坪26,500〜28,000円）、敷金は4か月分です。
契約は2年の普通借家で、入居は2026年11月上旬から、または12月からの相談です。紹介する新しいビルの区画の中で坪単価が最も低く、駅前の新しいビルに入れます。物件のページ
麻布台ヒルズ S-Office（港区・募集中は11〜31坪の20区画）
森ビルの麻布台ヒルズの住宅棟「麻布台ヒルズ レジデンスB」の、2〜5階に設けられた小規模のオフィスです。1区画は9〜32坪で、全68区画あります。六本木一丁目駅から徒歩3分です。募集中のセットアップオフィスは11〜31坪の20区画で、敷金は区画によって2か月分から12か月分まで違います。麻布台ヒルズの中に自社の部屋を持てるのが特徴です。物件のページ
20〜50坪の区画がある新しいビルのセットアップオフィス
新しいビルのセットアップオフィスでは、20〜50坪の区画がある棟が20棟と最も多く、ここでは6棟を紹介します。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| BizNest八丁堀 （中央区） | 20.36坪 | 29,719円 | 1か月 |
| CADRE tamachi （港区） | 23.92〜 35.41坪×5 | 37,000〜 41,000円 | 0か月 |
| Biz Feel 茅場町 （中央区） | 25.96坪 | 相談 | 相談 |
| KiGi AKIHABARA （千代田区） | 30.73坪・30.84坪 | 相談 | 相談 |
| CIRCLES大手町 the North （千代田区） | 35.48坪×3 | 相談 | 6か月 |
| 明治薬科大学 剛堂会館 （千代田区） | 47.10坪 | 相談 | 12か月 |
BizNest八丁堀（中央区・20.36坪）
八丁堀駅から徒歩6分の、2026年に竣工したビルです。9階の20.36坪が家具付きのセットアップオフィスで、月額605,079円（共益費込み・坪29,719円）、即入居が可能です。敷金は1か月分で、新しいビルに入るときのお金を大きく抑えられます。少人数の会社の最初のオフィスの候補です。物件のページ
CADRE tamachi（港区・23.92〜35.41坪）
田町駅から徒歩5分、三田駅から徒歩8分の、2026年1月に竣工した地上8階建てのビルです。4〜8階の23.92〜35.41坪の5区画が家具付きのセットアップオフィスで、月額は932,880〜1,451,810円（坪37,000〜41,000円）です。紹介する新しいビルの中で、敷金0か月で募集しているのはこの1棟だけです。坪単価は高めですが、入居のときに大きな敷金を用意しなくてよいため、手元の資金を事業に回したい会社に向きます。物件のページ
Biz Feel 茅場町（中央区・25.96坪）
人形町駅から徒歩3分の、2024年に竣工した鉄筋コンクリート造・地上10階建てのビルです。天井高は2,680mmで、木を生かした内装と、1階の共用のラウンジがあります。3階の25.96坪がセットアップオフィスとして募集されていて、入居の時期は相談です。来客を1階のラウンジで迎えられます。物件のページ
KiGi AKIHABARA（千代田区・30坪台）
サンケイビルが初めて手がけた木造の中高層オフィスビルで、2026年5月に竣工し、同年7月に開業しました。秋葉原駅・浅草橋駅・岩本町駅から徒歩6分です。木造と鉄骨造を組み合わせた地上9階建てで、1階は誰でも使えるカフェ、2階はオフィスの利用者向けの共用ラウンジ、3〜9階がオフィスで、屋上にはテラスがあります。
8階の30.73坪と9階の30.84坪がセットアップオフィスで、即入居が可能です。木を多く使った建物で、カフェやラウンジを打ち合わせにも使えます。物件のページ
CIRCLES大手町 the North（千代田区・35.48坪）
三菱地所の中規模オフィスビルのシリーズ「CIRCLES」の、2026年5月に竣工したビルです。小川町駅と新御茶ノ水駅から徒歩2分、淡路町駅から徒歩3分の神田錦町にあり、地上10階建てで、天井高は3,170mm以上あります。2階・4階・6階の35.48坪の3区画がセットアップオフィスで、敷金は6か月分、即入居が可能です。3つの駅が徒歩3分以内で使える、天井の高い新しいビルにすぐ移れます。物件のページ
明治薬科大学 剛堂会館（千代田区・47.10坪）
明治薬科大学が1974年に紀尾井町に建てた剛堂会館を建て替え、2026年3月に竣工した地上8階・地下1階建てのビルです。麹町駅から徒歩3分、永田町駅から徒歩4分です。2階には6つの部屋をつなげて大きな会場にもできるカンファレンスホールと、入居する会社が入会できる有料の「めいやくラウンジ」があります。
47.10坪のセットアップオフィスは、デスクと椅子、打ち合わせのスペースを備えた区画で、即入居が可能です。敷金は12か月分です。国会議事堂や官公庁に近い紀尾井町で、セミナーや大きな会議にホールを使えます。物件のページ
50〜100坪の区画がある新しいビルのセットアップオフィス
50〜100坪では、1フロアをそのまま1区画として募集している例が多く、ここでは4棟を紹介します。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| REVZO新橋 （港区） | 67.64坪 | 相談 | 12か月 |
| CIRCLES＋築地 （中央区） | 68.53〜 160.96坪×11 | 相談 | 12か月 |
| 後楽園PREX （文京区） | 69.27坪×4 | 27,039〜 30,070円 | 6か月 |
| 岩本町PREX （千代田区） | 72.15坪×10 | 40,194〜 41,580円 | 6か月 |
REVZO新橋（港区・67.64坪）
中央日本土地建物のオフィスのブランド「REVZO」のビルで、同社のグループが初めて手がけた、木造と鉄骨造を組み合わせた地上10階建てです。2026年2月に竣工しました。2〜10階は約67.64坪の柱のない整形のフロアで、天井高は最大3,000mm、緑化したバルコニーと屋上のテラスがあります。内幸町駅から徒歩2分、新橋駅から徒歩5分です。
最上階の10階の67.64坪は家具付きのセットアップオフィスで、即入居が可能、敷金は12か月分です。柱のないフロアに家具ごと入り、屋上のテラスも使えます。物件のページ
CIRCLES＋築地（中央区・68.53〜160.96坪）
築地駅から徒歩2分、新富町駅と東銀座駅から徒歩4分の、2026年に竣工した地上10階建てのビルです。2〜9階に68.53坪・74.98坪・160.96坪などの11区画があり、どれも家具付きのセットアップオフィスで、即入居が可能、敷金は12か月分です。同じビルの中で広さの違う区画を選べるため、人が増えたときに大きい区画へ移ることも考えられます。物件のページ
後楽園PREX（文京区・69.27坪）
住友商事グループの中規模オフィスビルのシリーズ「PREX」の、2025年5月に竣工したビルです。都営三田線の水道橋駅から徒歩1分、JRの水道橋駅から徒歩4分で、鉄骨造（一部CFT造）・地上10階建て、基準階は69.27坪です。パントリーと、喫煙スペースのある屋上庭園があります。
各階が「ハーフセットアップ」で、貸主が区画の中に会議室2室と個室のフォンブース2室を設け、執務エリアの天井をスケルトンにしています。これらは原状回復工事の対象外です。6・7・9・10階の月額は1,872,992〜2,082,949円（坪27,039〜30,070円）、敷金は6か月分で、即入居が可能です。家具なしの区画なので、手持ちのデスクや椅子を使いながら、会議室の工事をせずに入れます。物件のページ
岩本町PREX（千代田区・72.15坪）
同じ「PREX」のシリーズの、2026年に竣工する地上13階建てのビルです。小伝馬町駅から徒歩3分、岩本町駅から徒歩6分です。基準階は72.15坪で、2〜11階の10区画がセットアップオフィスとして募集されています。9〜11階の月額は2,900,000〜3,000,000円（坪40,194〜41,580円）、敷金は6か月分です。入居は2026年12月からのため、年明けまでに移りたい会社に合い、同じ広さの区画が10フロアあるので階も選べます。物件のページ
100坪以上の区画がある新しいビルのセットアップオフィス
1フロアが100坪を超える新しいビルから、2棟を紹介します。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| ソラス神保町 （千代田区） | 106.92坪×6 | 30,864〜 34,044円 | 6か月 |
| WORK VILLA YAESU （中央区） | 253.76〜 263.30坪×4 | 55,070円 | 6〜10か月 |
ソラス神保町（千代田区・106.92坪）
神保町駅から徒歩2分、九段下駅から徒歩5分の、2026年に竣工した鉄骨造（一部CFT造）・地上12階建てのビルです。基準階は106.92坪で、4・5・8〜11階の6区画が、家具の付かないセットアップオフィスとして募集されています。月額は3,300,000〜3,639,984円（坪30,864〜34,044円）、敷金は6か月分で、即入居が可能です。100坪を超える新しいビルの区画としては坪単価が3万円台前半に収まり、手持ちの家具で1フロアを使えます。物件のページ
WORK VILLA YAESU（中央区・253.76〜263.30坪）
宝町駅から徒歩3分、東京駅から徒歩8分の、交差点に面した2026年5月竣工の地上13階・地下2階建てのビルです。基準階は約263坪で、天井高が3.7mのスケルトン天井を採用しています。2・5・9・12階の4区画がセットアップオフィスで、5階と9階の月額は14,499,931円（坪55,070円）、即入居が可能です。家具付きの区画と家具なしの区画があり、本社を1フロアにまとめる移転先の候補になります。物件のページ
2027年に竣工を予定している新しいビルのセットアップオフィス
竣工の前から区画の募集が始まっているビルも5棟あります。竣工の1年ほど前から申し込みを受け付けるビルもあり、移転の時期が決まっている会社は、早めに候補に入れておくと選べる区画が増えます。
| 物件（区） | 入居の時期 | 区画 |
|---|---|---|
| SUNLIT三田 （港区） | 相談 | 37.47〜 87.67坪×10 |
| スイテ田町 （港区） | 2027年春 | 97.40坪・98.31坪×12 |
| スイテ日本橋人形町 （中央区） | 2027年春 | 110坪×3 |
| O-PLACE日本橋人形町 （中央区） | 2027年11月上旬 （予定） | 125.25坪 |
| （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 （渋谷区） | 2028年2月 | 35〜141坪×12 |
SUNLIT三田（港区・37〜87坪）
JR田町駅から徒歩3分、都営三田線・浅草線の三田駅から徒歩1分の、2027年3月に竣工を予定している地上8階・地下2階建てのビルです。4〜8階の各階に2区画ずつ、37.47〜87.67坪の10区画がセットアップオフィスとして募集されています。同じ階の広さの違う2つの区画から、人数に合う方を選べます。物件のページ
スイテ田町（港区・約97坪）
阪急阪神不動産の中規模オフィスのシリーズ「SUITE（スイテ）」のビルで、2027年春に竣工を予定している鉄骨造・地上13階建てです。三田駅から徒歩2分、田町駅から徒歩4分で、第一京浜に面しています。オフィスの各階をフルセットアップとして計画していて、2〜13階の約97〜98坪の12区画が、入居は2027年春から、敷金は6か月分で募集されています。2027年の移転に合わせて1フロアを選べます。物件のページ
スイテ日本橋人形町（中央区・110坪）
同じ「スイテ」のシリーズで、人形町駅から徒歩1分の、2027年春に竣工を予定している鉄骨造・地上11階建てのビルです。1フロアを1社で使う造りで、2〜4階の110坪の3区画が募集されています。入居は2027年春から、敷金は6か月分です。人形町の駅前で1フロアを自社だけで使えます。物件のページ
O-PLACE日本橋人形町（中央区・125.25坪）
水天宮前駅から徒歩2分、人形町駅から徒歩4分の、2027年9月下旬に竣工を予定している鉄骨造・地上9階建てのビルです。基準階は約131坪で、天井高は2.8m、ZEBの認証を取得しています。2階の125.25坪がセットアップオフィスとして募集されていて、入居は2027年11月上旬の予定、敷金は12か月分、契約は定期建物賃貸借です。物件のページ
（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画（渋谷区・35〜141坪）
渋谷駅に近い道玄坂二丁目に、2027年の竣工を予定している地上31階・地下2階建ての超高層のオフィスビルです。基準階は約478坪あります。8〜9階の35〜141坪の12区画がセットアップオフィスとして先行して募集されていて、月額は4,900,000〜14,100,000円、入居は2028年2月からです。坪単価は約9万〜14万円と、ほかの新しいビルの2倍を超える水準です。物件のページ
新しいビルのセットアップオフィス41棟の一覧
2024年以降に竣工した（竣工予定を含む）ビルで、セットアップオフィスを募集している41棟を、区ごとに竣工の順で並べます。物件の名前から、それぞれの物件のページに移れます。竣工年が登録されていない棟は含みません。
| 物件 | 区 | 竣工 | 区画 |
|---|---|---|---|
| ACN三田ビル | 港区 | 2024年 | 22.94坪 |
| CIRCLES＋新橋 （サークルズプラス新橋） | 港区 | 2024年 | 99.99坪×2 |
| Expert Tamachi | 港区 | 2024年 | 48.14坪 |
| PMO新橋Ⅱ | 港区 | 2024年 | 85.72坪 |
| TWG新橋Ⅱ | 港区 | 2025年3月 | 18.87坪 |
| 麻布台ヒルズ S-Office （AZABUDAI HILLS S-office） | 港区 | 2025年 | 11〜31坪×20 |
| BIZCORE西新橋 | 港区 | 2025年 | 110.59坪 |
| H¹O浜松町 | 港区 | 2025年 | 33.62坪 |
| CADRE tamachi （キャドレ田町） | 港区 | 2026年1月 | 23.92〜 35.41坪×5 |
| REVZO新橋 | 港区 | 2026年2月 | 67.64坪 |
| M.BALANCE三田 | 港区 | 2026年8月 | 25.65坪 |
| SUNLIT三田 | 港区 | 2027年3月（予定） | 37.47〜 87.67坪×10 |
| スイテ田町 | 港区 | 2027年（予定） | 97.4〜 98.31坪×12 |
| ACN秋葉原SQUARE （ACN秋葉原スクエア） | 千代田区 | 2024年 | 30.06坪 |
| ARISTO平河町 | 千代田区 | 2024年 | 33.65坪 |
| VORT秋葉原Ⅶ | 千代田区 | 2024年 | 32.04坪×2 |
| owns平河町 | 千代田区 | 2024年 | 3.13坪 |
| AUSPICE神田小川町 | 千代田区 | 2025年 | 14.68坪×4 |
| BIASTA JIMBOCHO | 千代田区 | 2025年 | 45.03坪×2 |
| 明治薬科大学 剛堂会館 | 千代田区 | 2026年3月 | 47.1坪 |
| BIZCORE神保町Ⅱ | 千代田区 | 2026年5月 | 89.33坪×2 |
| CIRCLES大手町 the North | 千代田区 | 2026年5月 | 35.48坪×3 |
| KiGi AKIHABARA | 千代田区 | 2026年5月 | 30.73〜 30.84坪×2 |
| ソラス神保町 | 千代田区 | 2026年 | 106.92坪×6 |
| 岩本町PREX | 千代田区 | 2026年 | 72.15坪×10 |
| 神保町専大通りビル | 千代田区 | 2026年 | 48.45坪×3 |
| Biz Feel 茅場町 | 中央区 | 2024年 | 25.96坪 |
| ADW日本橋人形町 | 中央区 | 2025年7月 | 17.53坪×6 |
| BIZCORE日本橋 | 中央区 | 2025年 | 49.15〜 75.63坪×2 |
| owns八丁堀 | 中央区 | 2025年 | 101.09〜 101.11坪×4 |
| CIRCLES日本橋小伝馬町 | 中央区 | 2026年4月 | 69.41〜 92.58坪×5 |
| WORK VILLA YAESU | 中央区 | 2026年5月 | 253.76〜 263.3坪×4 |
| BizNest八丁堀 | 中央区 | 2026年 | 20.36坪 |
| CIRCLES＋築地 | 中央区 | 2026年 | 68.53〜 160.96坪×11 |
| O-PLACE日本橋人形町 | 中央区 | 2027年9月（予定） | 125.25坪 |
| スイテ日本橋人形町 | 中央区 | 2027年（予定） | 110坪×3 |
| ReRaiMa渋谷道玄坂 | 渋谷区 | 2024年 | 20.74坪 |
| COERU渋谷二丁目 （コエル渋谷2丁目） | 渋谷区 | 2025年 | 64.65坪 |
| （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 渋谷区 | 2027年（予定） | 35〜141坪×12 |
| 後楽園PREX | 文京区 | 2025年5月 | 69.27坪×4 |
| M Crest | 品川区 | 2025年 | 72.26坪 |
セットアップオフィスを探す手順
ここまでの数字を使うと、セットアップオフィスは次の順で候補を絞れます。
- 在籍人数と、1〜2年後に見込む人数から、広さの段を決めます（1人あたり3.8坪が目安）。
- 広さの段の坪単価の中央値（2.7万〜3.0万円）に広さを掛けて、月額の目安を出します。新しいビルなら坪3.5万円前後で見ます。
- 通勤と来客の便から区とエリアを選び、そのエリアの区画数と坪単価を確かめます。
- 敷金の月数を比べ、敷金0円の区画や、保証で敷金を減らす方法も含めて、入居のときのお金を見積もります。
- 通常の区画も候補にする場合は、内装工事・家具・原状回復の見積もりと、セットアップオフィスの上乗せの合計を、借りる年数で並べます。
- 内見で、家具と設備の範囲、契約の期間と期間内の解約、原状回復の範囲を確かめます。
月額と敷金の目安を先に出しておくと、内見に行く区画を絞りやすくなります。Growth Officeでは、掲載していない区画も含めて、人数と予算に合うセットアップオフィスをスタッフがご提案しています。お問い合わせからご相談ください。
契約の前に確かめること
セットアップオフィスは、内装と家具が用意されている分、契約の条件が通常の区画と違う点があります。新しいビルでは竣工前に申し込むことも多くあります。申し込みの前に、次の5つを確かめます。
契約の期間と、期間内の解約
セットアップオフィスには、契約の期間が決まった定期借家契約で募集する区画があります。定期借家契約は、借地借家法38条にもとづく更新のない賃貸借で、期間が終わると契約も終わります。紹介した新しいビルでも、O-PLACE日本橋人形町は定期建物賃貸借、ADW日本橋人形町は2年の普通借家と、契約の形が分かれています。人が増えたときに移る可能性があるなら、期間内の解約の可否と予告の月数を聞いておきます。契約書で見る項目は、セットアップオフィスの契約時に確認すべき10項目にまとめています。
竣工前の区画は、引き渡しの時期と内見の方法
竣工前の区画は、完成予想の図や同じシリーズのほかのビルで内装を確かめることになります。引き渡しの時期が遅れた場合の扱いと、竣工後に区画を見てから契約を決められるかを確かめます。今の事務所の解約の予告の期間から逆算して、引き渡しの時期に余裕がある区画を選びます。
家具と設備の範囲
家具付きの区画でも、会議室の家具、受付、電話ブース、回線の設備まで付くかは区画ごとに違います。内見のときに、付いているものの一覧をもらっておくと、ほかの区画と比べやすくなります。同じ名前で複数のビルに区画があるセットアップオフィスは、東京のセットアップオフィスのブランドの記事でまとめています。
レイアウトの変更と追加の工事
セットアップオフィスは、貸主が会議室や配線を作り込んでいる分、入居後に会議室を増やしたり、壁を動かしたりできる範囲が限られることがあります。会議室や個室ブースを足せるか、足した工事の費用はどちらが持つか、退去のときに元に戻す範囲に入るかを、申し込みの前に確かめます。
退去のときの原状回復
三幸エステートの調査は、セットアップオフィスの退去のときの原状回復は、クリーニングだけで済む場合もあれば、タイルカーペットや壁紙の張り替え、家具の入れ替えが要り、通常のオフィスと同じくらいの費用になる場合もあるとしています。後楽園PREXのように、貸主が設けた会議室やフォンブースを「原状回復工事の対象外」と明記している物件もあります。契約の条件によって費用の差が大きいため、範囲と負担を契約の前に確かめます。注意点はセットアップオフィスの退去時の注意点で確認できます。
よくある質問
2026年10月の東京のセットアップオフィスについて、よく聞かれることへの答えです。
Q. 2026年10月の東京のセットアップオフィスの坪単価の相場は？
2026年10月27日時点で募集されていた東京の空室では、1棟を1つとして数えた坪単価の中央値が28,000円でした。千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の都心5区でも28,000円です。100坪以下では、広さによる違いはほとんどなく、27,000〜29,719円の範囲でした。
Q. セットアップオフィスの月額はいくらくらいですか？
1棟を1つとして数えた月額の中央値は、20坪以下で約40.9万円、20〜30坪で約73.6万円、30〜50坪で約107.3万円、50〜100坪で約160.3万円でした。月額は募集時の表示額で、共益費や消費税の扱いは区画ごとに違います。
Q. 通常のオフィスと比べて、どれくらい高いですか？
棟どうしで比べた坪単価の中央値の差は、20坪を超える区画で1坪あたり約1万〜1.3万円でした。この差には立地や築年の違いも含まれます。通常の区画とセットアップオフィスの区画の両方の募集賃料が分かるビルを調べた三幸エステートの調査では、フルセットアップの上乗せは1坪あたりプラス5,000円が26.7%で最も多くなっていました。
Q. 新しいビルのセットアップオフィスの坪単価は？
2024年以降に竣工した（竣工予定を含む）ビルのセットアップオフィスは152区画（41棟）で、坪単価の中央値は35,530円（10棟）でした。坪9万円を超える超高層の1棟を除くと34,059円（9棟）です。2023年以前に竣工した既存のビルは27,000円（65棟）で、新しいビルは約3割高い水準です。築年の古いビルを貸主が内装し直した区画は、新しいビルより1坪あたり7,000〜8,500円ほど抑えられます。
Q. セットアップオフィスの敷金は何か月分ですか？
敷金の中央値は6か月分で、通常の区画の8か月分より少なめでした。広さ別では、20坪以下が4か月分、20〜30坪が4.5か月分、30〜50坪と50〜100坪が6か月分です。
Q. 2026年10月の都心5区のオフィス市場はどんな状況ですか？
三幸エステートの「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」によると、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の賃貸オフィスの空室率は2026年10月1日時点で1.48%でした。同社の「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」では、1フロア200坪以上の大規模ビルの募集賃料が9月末時点で35,146円/坪と、11か月続けて上がっています。
Q. 東京のどの区に多いですか？
中央区129区画、港区128区画、千代田区113区画、渋谷区41区画の順で、中央区・港区・千代田区に全体の約7割があります。新しいビルのセットアップオフィスも、41棟のうち36棟がこの3区にあります。
Q. 敷金0円のセットアップオフィスはありますか？
あります。2026年10月27日時点で募集されていた区画のうち、敷金0円で入居できる区画は60区画で、全体の約12%でした。港区17区画、渋谷区13区画、千代田区13区画の順に多くなっています。
Q. どれくらいの広さの区画が多いですか？
50〜100坪が180区画と最も多く、30〜50坪が144区画で続きます。100坪以下が全体の約9割で、区画の広さの中央値は44.8坪でした。20坪以下の区画は69区画です。
Q. すぐに入居できる区画はどれくらいありますか？
入居の時期が「即入居」「即日」の区画は198区画で、全体の約39%でした。竣工前のビルなど、2027年以降の入居を予定している区画もあるため、入居できる日は内見を申し込むときに確かめてください。
Q. 竣工前のビルのセットアップオフィスにも申し込めますか？
申し込めます。2027年に竣工を予定しているビルでは、5棟38区画が竣工の前から募集されていました。完成予想の図で内装を確かめることになるため、引き渡しの時期と、遅れた場合の扱いを確かめてから申し込みます。
Q. 通常の区画とセットアップオフィスは、どちらが向いていますか？
入居の時期が迫っている会社や、2〜5年ほどで移る見込みがある会社は、内装工事と原状回復の費用と期間を抑えられるセットアップオフィスが候補になります。同じ場所に長く入る会社や、内装を自社の仕様で作り込みたい会社は、通常の区画も並べて比べます。比べるときは、月々の上乗せの合計と、内装工事・家具・原状回復の見積もりを、借りる年数で並べます。
Q. 家具は付いていますか？
家具付き（什器有）と明記している区画が216区画でした。家具なし（内装のみ）が58区画あり、236区画は家具の有無が書かれていません。家具の範囲は、写真と募集資料で確かめてください。
まとめ
- 2026年10月27日時点で東京で募集されていたセットアップオフィスの空室は510区画（268棟）で、約9割が100坪以下でした。
- 坪単価の中央値は28,000円で、100坪以下では広さによらず2.7万〜3.0万円です。
- 通常の区画との坪単価の差は、20坪を超えると1坪あたり約1万〜1.3万円でした。
- 敷金の中央値は6か月分で、通常の区画の8か月分より少なくなっています。
- 敷金0円で入居できる区画は60区画あります。
- 40坪を借りるときの敷金・前払いの賃料・仲介手数料の合計は、セットアップオフィスで約907万円でした。
- 中央区・港区・千代田区に約7割が集まり、渋谷区は坪単価が39,426円と最も高い水準です。
- 2024年以降に竣工した（竣工予定を含む）新しいビルのセットアップオフィスは152区画（41棟）で、坪単価の中央値は約3.5万円と、既存のビルより約3割高くなっています。
- 新しいビルは50坪以上の区画が約56%です。
- 新しいビルでは、敷金12か月分の棟が約4分の1あります。
- 2027年に竣工を予定しているビルでも、5棟38区画が竣工の前から募集されています。
- 申し込みの前に、契約の期間と期間内の解約、竣工前の区画の引き渡し、家具と設備の範囲、追加の工事、原状回復の範囲を確かめます。
※出典：三幸エステート「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）、「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」（2026年10月）、「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」（2025年12月15日）、ザイマックス総研「1人あたりオフィス面積調査（2025年）」。物件の説明は、各社の公式サイト・ニュースリリース・募集資料によります。
