東京で募集中の空室（2026年10月23日時点）を集計すると、20坪以下の賃貸のセットアップオフィスは37区画（26棟）でした。30坪以上の区画が中心のセットアップオフィスの中で、2〜5名ほどの会社が借りられる広さの区画は、どこに、いくらで、どんな条件で出ているのかを数字で整理します。
比べる相手は、同じ広さの内装付きではない通常の区画と、シェアオフィス（レンタルオフィス）の部屋です。月額、敷金、人数と広さの目安、契約の前に確かめること、物件の例の順にまとめます。
※空室の数・賃料・敷金は、Growth Officeに掲載している東京の空室のうち、2026年10月23日時点で公開中で、募集情報を9月23日以降に更新した区画を集計した値です。同じ区画の二重の掲載は1つにまとめ、サービス付きのレンタルオフィスとして貸しているビルや階はシェアオフィスの側に、セットアップオフィスの区画もあるビルの内装なしの区画は比べる相手から外して数えています。
20坪以下のセットアップオフィスは37区画（26棟）
ここで数えたのは、内装と家具を貸主が用意した賃貸の区画で、内装だけを用意したハーフセットアップの区画も含みます。シェアオフィスやレンタルオフィスの部屋は含みません。比べる相手の通常の区画は、内装付きではない賃貸の区画です。
月額の中央値は、10坪以下で約19万円、15〜20坪で約44万円
1棟に同じ広さの区画がいくつもあるビルがあるため、中央値は、1棟の中の値を1つにまとめてから、棟どうしで出しました。賃料と坪単価は、賃料を公開している区画だけで出しています。
| 広さ | 区画数 （棟数） | 月額 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|---|
| 10坪以下 | 11（8） | 約19.1万円 | 27,038円 | 1か月 |
| 10〜15坪 | 6（6） | 約36.5万円 | 30,236円 | 1か月 |
| 15〜20坪 | 20（13） | 約44.2万円 | 28,000円 | 4か月 |
| 20坪以下の全体 | 37（26） | 約36.1万円 | 27,272円 | 2.5か月 |
| （参考）20〜30坪 | 25（22） | 約73.9万円 | 29,719円 | 3か月 |
表の値はどれも中央値です。月額は広さの順に6・4・6・16・10棟、坪単価は6・4・7・17・11棟、敷金は8・5・11・24・19棟の値から出しています。棟の数が偶数のときは真ん中の2つの値の平均で、20坪以下の全体の敷金の2.5か月はそのためです。月額は募集時の表示額で、共益費や消費税の扱いは区画ごとに違います。10坪は「10坪以下」に、15坪は「10〜15坪」に入れました。
坪単価は2.7万〜3.0万円台にまとまっており、広さによる違いはわずかです。差が出るのは敷金で、20坪以下の全体の中央値は賃料の2.5か月分でした。同じ20坪以下の通常の区画は6か月分（27棟）で、敷金の月数は通常の区画の半分以下です。
| 広さ | セットアップの 敷金 | 通常の区画の 敷金 |
|---|---|---|
| 10坪以下 | 1か月（8棟） | 2.5か月（4棟） |
| 10〜15坪 | 1か月（5棟） | 1か月（7棟） |
| 15〜20坪 | 4か月（11棟） | 6か月（16棟） |
10坪以下と15〜20坪では、セットアップオフィスの敷金の中央値が通常の区画より少なく、10坪以下では1か月分と2.5か月分、15〜20坪では4か月分と6か月分でした。10〜15坪は、どちらも1か月分です。
10〜15坪は6区画（6棟）と、3つの段の中で最も少ない広さです。3〜4名の会社は、10坪以下で席を詰める案と、15〜20坪で会議室を区画の中に持つ案も合わせて見ると、比べられる区画が増えます。
都心3区に25区画
区ごとに分けると、港区・中央区・千代田区の都心3区に25区画があり、全体の約3分の2を占めました。
| 区 | 区画数 （棟数） | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 13（13） | 27,038円 | 3か月 |
| 中央区 | 9（4） | — | 2.5か月 |
| 目黒区 | 7（2） | — | — |
| 千代田区 | 3（3） | — | — |
| そのほかの4区 | 5（4） | — | — |
坪単価と敷金は1棟を1つとして数えた中央値で、値のある棟が4棟以上の区だけを載せています（港区の坪単価は8棟、敷金は11棟）。そのほかの4区は、新宿区・台東区・品川区・渋谷区です。
港区は13区画が13棟に分かれ、浜松町・田町・芝公園に5区画、新橋・虎ノ門・神谷町に4区画、六本木・麻布に3区画ありました。中央区は9区画のうち6区画が人形町・馬喰町・浜町にあります。千代田区は、セットアップオフィス全体では41区画ありますが、20坪以下は3区画でした。同じ都心3区でも、八重洲・日本橋・京橋は1区画で、小さなセットアップオフィスは町ごとに偏って出ています。
渋谷区は、30坪を超えるセットアップオフィスでは24区画あるのに対して、20坪以下は1区画でした。渋谷に近い場所で探す場合は、目黒区の池尻大橋・中目黒・祐天寺の近く（7区画・2棟。駅から徒歩10分前後の物件を含む）まで広げると、比べられる区画が出てきます。
10坪以下では、シェアオフィスの部屋が205室
同じ広さで並べると、10坪以下ではシェアオフィスの部屋が205室あり、賃貸のセットアップオフィスの11区画を大きく上回ります。10〜15坪ではシェアオフィスの部屋が11室、賃貸のセットアップオフィスが6区画で、15〜20坪になると賃貸のセットアップオフィスが20区画、シェアオフィスの部屋が4室と逆転します。
内装付きではない通常の区画も、20坪以下は31区画で、そのほとんどが10坪を超える区画です。10坪以下で探すと選択肢の中心はシェアオフィスの部屋になり、15坪を超えると賃貸のセットアップオフィスと通常の区画が並びます。
駅から徒歩5分以内が24区画
37区画の最寄り駅からの徒歩の分数は中央値で3分で、徒歩3分以内が19区画、徒歩5分以内が24区画でした。徒歩10分を超える区画はありません。
建物の竣工年が分かる24棟では、2020年以降の新しいビルが4棟、1989年以前のビルが6棟でした。古いビルの区画を貸主が内装し直したセットアップオフィスもあり、内装の新しさと建物の古さは分けて見る必要があります。
建築基準法の耐震の基準は1981年6月1日に改められ、それ以降に建築確認を受けた建物が、いまの基準（新耐震基準）で建てられています。竣工年は募集資料で確かめられるので、1980年代前半までに竣工したビルを選ぶ場合は、耐震診断や補強工事の有無を内見で聞いてください。
15〜20坪の13棟は、シリーズのビルと新築・改修のビル
15〜20坪の20区画がある13棟には、CIRCLES、CANVUS、NOVEL WORK、WORK VILLAなど、名前を付けた複数のビルで区画を募集しているシリーズのビルが並びます。
竣工年は1964年から2025年までで、1989年以前のビルが4棟、2020年以降のビルが3棟でした。築年の幅が大きい分、同じ広さでも、建物の新しさで坪単価と使い勝手が変わります。
何名で何坪か：20坪で約5名
2〜5名の会社では、1〜2名の違いで選ぶ広さの段が変わります。オフィスの1人あたりの面積の調査を基準に、人数と広さの対応を出します。
在籍1人あたり3.8坪で計算する
ザイマックス総研の「1人あたりオフィス面積調査（2025年）」は、ザイマックスグループが管理・運営するオフィスビルに入居するテナントを対象にしており、東京23区の527テナントでは、在籍1人あたりのオフィス面積の中央値が3.8坪でした。面積は契約上の賃借面積で、執務室のほかに受付、会議室、休憩室、倉庫などを含みます。
| 在籍人数 | 3.8坪で計算した広さ | 見る広さの段 |
|---|---|---|
| 2〜3名 | 約7.6〜11.4坪 | 10坪以下・10〜15坪 |
| 4名 | 約15.2坪 | 15〜20坪 |
| 5名 | 約19.0坪 | 15〜20坪 |
| 6〜8名 | 約22.8〜30.4坪 | 20〜30坪 |
調査の527テナントには規模の大きな会社も含まれるため、2〜5名の会社にそのまま当てはまるとは限りませんが、受付や会議室まで含めた広さの目安として使えます。20坪以下で無理なく入れるのは、在籍5名前後までです。6〜8名の会社は、20〜30坪の区画も合わせて見ると席の配置に余裕を持てます。
出社する人数で数えるなら4.7坪
同じ調査では、出社する人数で割った出社1人あたりの面積も出しており、東京23区の中央値は4.7坪、平均の出社率は78.8%でした。ふだん出社する人数で広さを決める場合は、4.7坪を掛けて計算します。出社が4名なら約19坪で、15〜20坪の段です。
人が増える見込みがあるとき
1〜2年のうちに人が増える見込みがある場合は、契約期間の終わりに見込む人数で広さを考えます。5名で入り、2年後に8名を見込むなら、3.8坪で計算すると約30坪が必要です。少し広めの区画で余裕を持たせるか、期間内に解約できる契約を選んで人が増えた時点で移るかを、物件を比べる前に決めておくと、候補を絞りやすくなります。
坪単価は、20坪以下では通常の区画と1坪あたり月約2,700円の差
セットアップオフィスの賃料には、貸主が用意した内装と家具の分が含まれます。その分が小さな区画ではどれくらいの差になるのかを、同じ広さの通常の区画と比べました。
20坪以下では差が小さく、20〜30坪では大きい
1棟を1つとして数えた坪単価の中央値は、20坪以下ではセットアップオフィスが27,272円（17棟）、通常の区画が24,545円（11棟）で、差は1坪あたり月2,727円でした。20〜30坪では、セットアップオフィスが29,719円（11棟）、通常の区画が17,743円（124棟）で、差は11,976円です。
通常の区画は、20坪以下になると坪単価が高くなります。セットアップオフィスの坪単価は広さでほとんど変わらないため、20坪以下では差が縮まっていました。20坪以下の通常の区画は11棟と数が少なく、立地や築年の違いも含んだ、目安としての比較です。坪単価を出した区画のうち、共益費を含む表示はセットアップオフィスが23区画中22区画、通常の区画が12区画中8区画で、残りは共益費の扱いが書かれていません。
15坪なら月約4.1万円、2年で約98万円
20坪以下どうしの差を当てはめると、10坪で月約2.7万円、15坪で月約4.1万円、20坪で月約5.5万円です。2年間に直すと、15坪で約98万円になります。
通常のオフィスを借りる場合は、これとは別に内装工事と、デスク・椅子・会議室の家具をそろえる費用がかかります。15坪でその見積もりが2年分の差の約98万円を上回るなら、2年の間はセットアップオフィスのほうが総額は小さくなります。同じ場所に長く入るほど差の合計は増えるため、見積もりと入居する年数を並べて比べてください。
入居のときに用意するお金（15坪・月45万円の計算）
入居のときには、敷金、前払いの賃料、仲介手数料などがかかります。セットアップオフィスは内装工事と家具の購入が原則いらない一方、敷金の月数は区画によって0〜6か月分と幅があり、用意するお金はここで大きく変わります。
| 項目 | 敷金 1か月分 | 敷金 4か月分 | 敷金 6か月分 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 45万円 | 180万円 | 270万円 |
| 前払いの賃料（1か月分） | 45万円 | 45万円 | 45万円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 49.5万円 | 49.5万円 | 49.5万円 |
| 合計 | 139.5万円 | 274.5万円 | 364.5万円 |
礼金、火災保険料、保証会社を使う場合の保証料は物件によって違うため、表には入れていません。区画の数で見ると、20坪以下のセットアップオフィスで最も多い敷金は1か月分（10区画）でした。
仲介手数料は、国土交通省の告示で、貸主と借り手から受け取る合計が原則として賃料の1か月分（消費税を含めて1.1か月分）以内と決められています。事務所の賃貸借で返還されない権利金がある場合は、権利金をもとに計算する方法もあります。敷金と礼金の違い、退去のときの精算は、セットアップオフィスの敷金の記事で詳しく整理しています。
シェアオフィスの部屋との分かれ目は5名前後
小さな会社がセットアップオフィスと一緒に検討することが多いのが、シェアオフィス（レンタルオフィス）の部屋です。月額で比べると、人数によって有利なほうが入れ替わります。
席数ごとのシェアオフィスの部屋の月額
東京のシェアオフィスの部屋で、席数と月額を公開している部屋を、1拠点を1つとして数えた中央値です。
| 席数 | 部屋数 （拠点数） | 月額 | 部屋の広さ |
|---|---|---|---|
| 1〜2名 | 31（24） | 約5.9万円 | 約1.2坪 |
| 3〜4名 | 47（29） | 約14.8万円 | 約2.5坪 |
| 5〜6名 | 23（13） | 約42.2万円 | 約4.1坪 |
| 7〜10名 | 30（13） | 約70.3万円 | 約7.1坪 |
| 11名以上 | 11（8） | 約169.6万円 | 約14.8坪 |
シェアオフィスの部屋は、受付、会議室、ラウンジ、複合機を館内で共用にしているため、部屋そのものは小さく、5〜6名の部屋でも4坪ほどです。月額には共用の設備の利用料が含まれることが多く、10坪以下の部屋の敷金の中央値は1か月分でした。
2〜4名：月額はシェアオフィスの部屋が安い
2名なら、1〜2名用のシェアオフィスの部屋（約5.9万円）と10坪以下のセットアップオフィス（約19.1万円）の差は月約13.2万円、2年間で約317万円です。3〜4名でも、シェアオフィスの3〜4名の部屋（約14.8万円）に対して、10〜15坪のセットアップオフィスは約36.5万円でした。
この人数でセットアップオフィスを選ぶのは、月額の差を払っても自社の区画が必要な会社です。たとえば、来客を自社の受付で迎えたい、区画の中に会議室を持ちたい、書類や機材を自社だけの部屋に置きたい、登記の住所として自社の区画を使いたい、といった理由があれば、10坪以下や10〜15坪の区画が選択肢になります。
5名前後：月額の差は5%ほど
5名になると、シェアオフィスの5〜6名の部屋（約42.2万円）と、15〜20坪のセットアップオフィス（約44.2万円）の月額の差は約2.0万円で、5%ほどに縮まります。5名で2年間入居した場合は、次のとおりです。
| 項目 | シェアオフィスの 5〜6名の部屋 | 15〜20坪の セットアップ |
|---|---|---|
| 月額（中央値） | 約42.2万円 | 約44.2万円 |
| 2年間の賃料 | 約1,012万円 | 約1,061万円 |
| 仲介手数料 | 物件による | 上限 約49万円 |
| 敷金（中央値の月数） | 約42万円（1か月分） | 約177万円（4か月分） |
2年間の賃料の差は約48万円で、仲介手数料の上限を足すと約97万円、月あたり約4.0万円です。この差で、4坪ほどの部屋に代えて15〜20坪の区画を自社だけで使えます。
敷金は退去のあとに精算して返るお金ですが、入居のときの負担はセットアップオフィスのほうが大きいため、敷金の月数が少ない区画を選ぶか、保証で敷金を減らす方法も合わせて考えます。両者の違いはセットアップオフィスとレンタルオフィスの比較の記事でも整理しています。
6〜10名：20〜30坪のセットアップと比べる
6〜10名になると、20坪以下では席が足りなくなるため、比べる相手は20〜30坪のセットアップオフィスです。シェアオフィスの7〜10名の部屋は約70.3万円、20〜30坪のセットアップオフィスは約73.9万円で、月額の差は約3.6万円でした。この人数では、月額はほぼ同じで、使える広さは約7.1坪の部屋に対して20〜30坪と、セットアップオフィスのほうが大きく上回ります。
セットアップオフィスが合う会社、ほかの形も比べたい会社
ここまでの数字を、人数、入居する期間、会議と来客、内装へのこだわりの4つの条件にまとめると、次のようになります。
| 条件 | セットアップが合う | 通常の区画やシェアも比べたい |
|---|---|---|
| 人数 | 5名前後から | 2〜4名で、自社の区画が要る理由がまだ無い |
| 入居する期間 | 坪単価の差の合計が内装の見積もりより小さい期間 | 同じ場所に長く入る |
| 会議と来客 | 自社の受付と会議室を持ちたい | 共用の会議室で足りる |
| 内装 | 用意された内装で足りる | 自社の仕様で作り込みたい |
創業期の会社でも、5名前後になって自社の区画が必要になり、移転の手間と内装のお金を抑えたい段階なら、セットアップオフィスは十分に選択肢に入ります。人数の見通しが立たないうちはシェアオフィスの部屋で始め、5名前後で小さなセットアップオフィスに移る進め方もあります。
契約の前に確かめること
20坪以下の区画は、契約の条件や設備が物件ごとに大きく違います。申し込みの前に、次の点を物件の資料と内見で確かめてください。
定期借家か、期間内に解約できるか
セットアップオフィスには、契約の期間が決まった定期借家契約で募集する物件があります。定期借家契約は、借地借家法38条にもとづく更新のない賃貸借で、期間が終わると契約も終わり、貸主は契約の前にそのことを書面で説明しなければなりません。期間が終わったあとに再契約できる物件もあります。
大手のブランドでは、野村不動産のPMOが定期借家契約・契約期間3年を基本としており、同じ野村不動産のH¹Oのセットアップオフィスは、36か月の契約で6か月前に予告すれば期間内に解約できるとしています（いずれも公式サイト、2026年10月23日確認）。
人が増えたときに移る可能性があるなら、期間内の解約の可否と予告の月数、同じビルに広い区画があるかを聞いておきます。契約書で見る項目は、セットアップオフィスの契約時に確認すべき10項目にまとめています。
会議室は区画の中か、館内の共用か
20坪以下では、会議室の数が分かる区画は4区画だけでした。「会議室あり」が区画の中の部屋か、予約して使う館内の共用の部屋かで、使い勝手は大きく変わります。会議室の数だけでは分からないことがあるため、内見で確かめてください。オンライン会議の多い会社は、同時に開ける会議の数と、電話ブースの場所も聞いておきます。
家具の範囲：セットアップとハーフセットアップ
セットアップオフィスは内装と家具の両方を貸主が用意した区画、ハーフセットアップは内装だけを用意し、デスクや椅子は借り手がそろえる区画です。
37区画のうち、家具付き（什器有）と明記している区画が12区画、家具なしのハーフセットアップが2区画で、23区画は家具の有無が書かれていませんでした。書かれていない区画は、写真と資料で、デスク・椅子・会議室の家具・受付のどこまで付くかを確かめます。違いはハーフセットアップオフィスの記事でも説明しています。
審査に出す書類と保証会社
設立から間もなく決算書をまだ出せない会社は、事業計画や代表者の資料で審査されることがあり、貸主によっては保証会社の利用を条件にします。内見の段階で、出す書類と、どの保証会社を使えるかを聞いておくと、申し込みから契約までが早く進みます。保証で敷金そのものを減らす方法は、後の節で説明します。
原状回復の範囲
セットアップオフィスの退去は、スケルトンに戻すのではなく、入居したときの状態に戻す形が基本ですが、範囲と費用の負担は契約ごとに違います。家具の傷や、壁に付けた棚の扱いは、セットアップオフィスの退去時の注意点で確認できます。
入居できる時期
37区画のうち、入居の時期が「即入居可」「即日」の区画が11区画、時期を書いている区画が11区画（すでに過ぎた日付の2区画を含む）、「相談」が9区画、空欄が6区画でした。入居できる日は募集の状況で変わるため、移転の日が決まっている会社は、内見を申し込むときに入居できる日を確かめると、比べる区画を絞れます。
回線と本店の移転の登記
インターネット回線は開通までに日数がかかることがあるため、契約が決まった時点で手配を始めます。本店をセットアップオフィスに移す場合は、移した日から2週間以内に本店移転の登記が必要です（会社法915条・916条）。登記の住所が変わると、税務署などへの届け出や取引先への案内も要るため、入居日が決まったら手続きを一覧にしておきます。
20坪以下の物件の例
20坪以下の区画から、広さとエリアの違う9件を紹介します。条件は2026年10月23日時点で、募集の状況は変わることがあります。
| 物件（区） | 広さ | 月額 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| Biz Feel Ichigaya（千代田区） | 9.29坪 | 非公開 | 6か月 |
| シティインデックス西五反田ビル（品川区） | 11.68坪 | 313,449円 | 1か月 |
| AUSPICE神田小川町（千代田区） | 14.68坪 | 499,986円 | 3か月 |
| Feel A 渋谷ビル（渋谷区） | 15.4坪 | 420,000円 | 1か月 |
| CIRCLES秋葉原駅前（千代田区） | 16.07坪 | 非公開 | 6か月 |
| サーラ・プラティコ（港区） | 16.68坪 | 409,091円 | 1か月 |
| CANVUS MEGURO AOBADAI（目黒区） | 17.03坪 | 650,000〜750,000円 | — |
| ADW日本橋人形町（中央区） | 17.53坪 | 464,545〜490,840円 | 4か月 |
| 新富太陽ビル（中央区） | 19.71坪 | 非公開 | 6か月 |
賃料を公開している区画の坪単価は、24,526円（サーラ・プラティコ）から44,040円（CANVUS MEGURO AOBADAIの4階）まで開きがあります。どちらも16〜17坪台の区画で、同じ広さでも坪単価に約1.8倍の差があり、ビルとエリアで月額が大きく変わります。
Biz Feel Ichigaya（千代田区・9.29坪）
市ケ谷駅から徒歩1分にある、1985年竣工のビルの1階です。9.29坪の区画は家具付きで、募集情報では会議室1室です。敷金は6か月分で、賃料は公開されていません。2〜3名で市ケ谷・九段下の近くに拠点を置きたい会社の比較の材料になります。区画のページ
シティインデックス西五反田ビル（品川区・11.68坪）
東急池上線の大崎広小路駅から徒歩3分、五反田駅から徒歩6分の、2010年竣工のビルです。11階の11.68坪は月額313,449円（共益費込み・坪26,836円）で、敷金は1か月分です。3名前後の会社が、五反田の近くで月額と入居のときのお金を抑えて自社の区画を持てます。家具が付く範囲は、写真と募集資料で確かめてください。区画のページ
AUSPICE神田小川町（千代田区・14.68坪）
都営新宿線の小川町駅と、東京メトロ千代田線の新御茶ノ水駅から徒歩1分です。2025年竣工のビルの4階で、14.68坪の区画は家具付き、月額は499,986円（坪34,059円）、敷金は3か月分です。募集情報の会議室の数は0室のため、打ち合わせの多い会社は、ビルの共用の会議室の有無を内見で確かめると判断しやすくなります。区画のページ
Feel A 渋谷ビル（渋谷区・15.4坪）
渋谷区円山町にある、2004年竣工のビルです。渋谷駅から徒歩7分、京王井の頭線の神泉駅からは徒歩3分です。5階の15.4坪は家具付きで、月額420,000円（共益費込み・坪27,272円）、敷金は1か月分です。渋谷区の20坪以下のセットアップオフィスはこの1区画のため、渋谷で4名前後の区画を探す会社は、まず比べたい区画です。区画のページ
CIRCLES秋葉原駅前（千代田区・16.07坪）
三菱地所のコンパクトオフィスシリーズ「CIRCLES」のビルで、2023年竣工、JR秋葉原駅から徒歩2分です。2階の16.07坪は家具付きのセットアップの区画で、敷金は6か月分です。賃料は公開されていないため、ほかの15〜17坪台の区画と比べる場合は、お問い合わせで条件を確かめてください。区画のページ
サーラ・プラティコ（港区・16.68坪）
三田駅と芝公園駅から徒歩6分の、2010年竣工のビルです。7階の16.68坪は月額409,091円（共益費込み・坪24,526円）と、紹介する9件の中で坪単価が最も低く、敷金も1か月分です。家具付きで、募集情報では会議室1室です。港区で月額と入居のときのお金を両方抑えたい場合に、まず比べたい区画です。区画のページ
CANVUS MEGURO AOBADAI（目黒区・17.03坪）
池尻大橋駅から徒歩10分、中目黒駅から徒歩11分の、1993年竣工のビルを使ったセットアップオフィスです。17.03坪の区画が6階（月額650,000円）と4階（月額750,000円）にあり、どちらも共益費込みです。同じビルで7坪・10坪の区画も募集しており、人数に合わせて広さを選び分けられます。区画のページ
ADW日本橋人形町（中央区・17.53坪）
2025年7月竣工のビルで、人形町駅から徒歩1分です。17.53坪の区画が3〜8階で募集されており、月額は464,545〜490,840円（坪26,500〜28,000円）、敷金は4か月分です。
入居は2026年11月上旬からの階と、12月から相談の階があります。同じ広さで階を選べるため、内見で日当たりや眺めを比べられます。区画のページ
新富太陽ビル（中央区・19.71坪）
新富町駅から徒歩1分、築地駅から徒歩3分の、1992年竣工のビルです。5階の19.71坪は内装だけを用意したハーフセットアップで、家具は借り手がそろえます。敷金は6か月分です。
手持ちの家具を活かしたい会社や、デスクの配置を自社で決めたい会社にとっては、家具付きの区画より使い勝手がよい場合があります。区画のページ
ほかの区画は、東京のセットアップオフィスの一覧で広さを20坪以下に絞って探せます。内装付きではない区画も含めて比べる場合は、東京の小規模オフィス・スモールオフィスの一覧が使えます。
Growth Officeでは、掲載していない区画も含めて、人数と予算に合うセットアップオフィスをスタッフがご提案しています。人数や時期がまだ決まっていない段階でも、お問い合わせからご相談ください。
敷金を抑えて入居する方法
入居のときの敷金を抑える方法は、敷金の月数が少ない区画を選ぶ、敷金0円の区画を選ぶ、保証で敷金を減らす、の3つです。
敷金1か月分の区画、0円の区画を選ぶ
20坪以下のセットアップオフィスでは、敷金1か月分の区画が10区画と最も多く、敷金0円で入居できる区画も3区画ありました（もともと0円の区画と、減額の条件で0円になる区画を含む）。広さを20〜30坪まで広げると、敷金0円の区画が11区画加わります。敷金0円の区画は、東京の敷金0円オフィスの一覧でまとめて探せます。
保証で敷金を減らす
保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。
15坪・月45万円で敷金4か月分（180万円）の区画なら、半額で90万円になる計算です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。物件を探している段階から申し込みの前までが、相談に適した時期です。
よくある質問
20坪以下のセットアップオフィスについて、よく聞かれることへの答えです。
Q. 20坪以下のセットアップオフィスには何名まで入れますか？
在籍1人あたり3.8坪（東京23区の中央値）で計算すると、20坪は約5名です。ふだん出社する人数で数える場合は、出社1人あたり4.7坪で計算し、20坪なら出社4名ほどが目安になります。
Q. 20坪以下のセットアップオフィスの賃料の相場は？
東京の空室では、1棟を1つとして数えた月額の中央値が、10坪以下で約19.1万円、15〜20坪で約44.2万円です。坪単価の中央値は27,272円で、同じ20坪以下の通常の区画より1坪あたり月2,727円高い水準でした。
Q. 東京のどのエリアに多いですか？
37区画のうち25区画が港区・中央区・千代田区にあり、港区の浜松町・田町・芝公園と新橋・虎ノ門・神谷町、中央区の人形町に集まっています。渋谷区の20坪以下は1区画でした。
Q. シェアオフィスの部屋とセットアップオフィスは、どちらが安いですか？
月額は、2〜4名ならシェアオフィスの部屋のほうが安く、5名前後では差が5%ほどに縮まります。5名で2年間入居すると、15〜20坪のセットアップオフィスのほうが、賃料と仲介手数料で約97万円多くかかる計算で、その代わりに4坪ほどの部屋ではなく15〜20坪の区画を自社だけで使えます。
Q. セットアップオフィスとハーフセットアップオフィスの違いは？
家具が付くかどうかです。セットアップオフィスは内装と家具の両方を貸主が用意し、ハーフセットアップオフィスは内装だけを用意して、デスクや椅子は借り手がそろえます。20坪以下では「什器有」の区画が12区画、ハーフセットアップが2区画でした。
Q. 人が増えたら、契約の途中で広い区画に移れますか？
移れるかどうかは契約によります。定期借家契約では期間内の解約ができないことや、予告の期間が決まっていることがあり、H¹Oのセットアップオフィスのように6か月前の予告で期間内に解約できる形もあります。申し込みの前に、解約の条件と同じビルの広い区画の有無を確かめてください。
Q. 設立したばかりの会社でも借りられますか？
借りられる物件はあります。決算書の代わりに事業計画や代表者の資料で審査されることがあり、保証会社の利用を求められる場合もあります。敷金を減らしたいときは、設立3期未満の会社も対象の日商保の「敷金半額くん」を検討できます。
Q. 小さなセットアップオフィスの敷金を減らす方法はありますか？
あります。20坪以下では敷金1か月分の区画が最も多く、敷金0円で入居できる区画も3区画ありました。保証を使う場合は、新しく借りるオフィスの敷金を半額から最大0円まで減らす、日商保の「敷金半額くん」があります。
まとめ
- 東京の20坪以下の賃貸のセットアップオフィスの空室は37区画（26棟）で、都心3区に25区画があります（2026年10月23日時点）。
- 1棟を1つとして数えた月額の中央値は、10坪以下で約19.1万円、15〜20坪で約44.2万円です。
- 20坪以下では、通常の区画との坪単価の差が1坪あたり月2,727円で、20〜30坪の11,976円より小さくなります。
- 敷金の中央値は、20坪以下のセットアップが2.5か月分、同じ広さの通常の区画が6か月分です。
- 在籍1人あたり3.8坪で計算すると、20坪以下で無理なく入れるのは5名前後までです。
- 月額は2〜4名ならシェアオフィスの部屋が安く、5名前後では差が5%ほどに縮まります。
- 申し込みの前に、定期借家かどうかと期間内の解約、会議室が区画の中か館内か、家具の範囲を確かめます。
- 東京のセットアップオフィスの一覧を20坪以下に絞って候補を探し、敷金を抑えたい場合は敷金1か月分・0円の区画か、日商保の敷金半額くんを検討します。
