西新宿・新宿のオフィス街は、新宿駅の西口に広がる西新宿の超高層ビル街と、駅の東側の新宿三丁目・新宿御苑前の周辺からなります。範囲は西新宿・新宿・北新宿・歌舞伎町の町で、最寄りは新宿駅、西新宿駅、都庁前駅、新宿三丁目駅、新宿御苑前駅、初台駅などです。
西新宿は、淀橋浄水場の跡地に東京都が計画した新宿副都心から始まり、1971年の京王プラザホテル、1974年の新宿三井ビルディング、1991年の都庁舎の移転を経て、超高層ビルの集まる業務の街になりました。いまは新宿駅を「新宿グランドターミナル」へ造り直す事業と、築年の進んだ超高層ビル街の再整備が同時に進んでいます。
2026年10月29日時点の空室は、西口の西新宿に122区画、東側の新宿に79区画ありました。100坪を超える区画の大半は西新宿にあり、東側の新宿では20〜50坪の区画が中心です。
※空室の数・賃料・敷金は、Growth Officeに掲載している東京の空室のうち、2026年10月29日時点で公開中で、募集情報を9月29日以降に更新した区画を集計した値です。シェアオフィス・レンタルオフィスの部屋は含みません。中央値は、1棟の中の値を1つにまとめてから棟どうしで出しています。賃料は賃料を公開している区画だけで出しています。
淀橋浄水場の跡地を東京都が業務の街にした新宿副都心
西新宿の超高層ビル街は、東京都が浄水場の跡地を業務の街として造り直した計画から生まれました。道路と街区を先に整え、その上に民間が超高層ビルを建てる順で街ができています。
第一次首都圏基本計画で副都心に位置付けられた新宿
東京都都市整備局の資料によると、新宿副都心の整備は、1958年7月に定められた「第一次首都圏基本計画」で、渋谷、池袋とともに副都心として位置付けられたことに始まります。同じときに副都心となった池袋では、浄水場ではなく拘置所の跡地が大きな開発の舞台になりました（池袋のオフィス街の記事）。
約96haの計画のうち約56haで進んだ浄水場跡地の事業
1960年には、淀橋浄水場の跡地を中心とする新宿駅西口の約96haの区域で新宿副都心建設計画が定められ、このうち淀橋浄水場跡地地区の約56haで副都心建設事業が行われました。東京都の資料によると、この基盤の整備を踏まえて「特定街区制度」などで街区ごとに民間のビルの建設を誘導し、いまの西口の超高層ビル街が形成されました。
東京都財務局は、都庁舎の場所には1965年まで淀橋浄水場があったと紹介しています。新宿区も、西新宿地区は1960年に決定した新宿副都心計画などにもとづき、道路や公開空地の整備を進めて発展してきたとしています。
1994年に東口を含む約270haへ広がった副都心
東京都の同じ資料によると、浄水場の跡地の開発の効果は新宿駅の東口や南口にも及び、1994年2月の「副都心育成・整備方針」で、副都心の区域は新宿駅東口を含む約270haに広げられました。2002年7月には、ほぼ同じ区域が国の「都市再生緊急整備地域」に指定されています。
東京都の再開発で放射第6号線が通った北新宿
副都心の北西部の北新宿地区（約4.7ha）では、東京都が施行者となる第二種市街地再開発事業が行われ、事業の施行期間は1998年5月から2016年3月まででした。都市計画道路の放射第6号線を整えながら、業務・商業・住宅が調和した市街地をつくる事業です。
放射第6号線は2009年2月に車道の4車線化が完了し、東京都は中野坂上の方面と都心を結ぶ新しいルートができたとしています。北新宿の空室は10区画で、100坪を超える5区画は、どれもこの再開発で建った新宿フロントタワーの募集でした。
京王プラザホテルの開業から半世紀が過ぎた西口の超高層ビル
1971年の京王プラザホテルの開業から半世紀が過ぎ、西口でいま空室の募集がある主な超高層ビル12棟のうち9棟は、1970年代から1990年代の竣工です。改修の時期を迎えたビルと、2000年以降の新しいビルが同じ街に並んでいます。
47階建てで開業した京王プラザホテル
京王プラザホテルは、1971年6月5日に西新宿で開業した47階建ての超高層ホテルです。所在地は西新宿2-2-1で、都庁舎（西新宿2-8-1）と同じ西新宿二丁目にあり、西口のオフィスを訪ねる来客や出張者の宿泊先をビル街の中で選べます。
2022年3月時点でテナント103社の新宿三井ビルディング
東京都環境局の資料によると、新宿三井ビルディング（西新宿二丁目1番1号）は、1974年9月に竣工した地上55階・地下3階の事務所・店舗のビルで、延床面積は179,578.93㎡、事業者・所有者は三井不動産です。2022年3月時点のテナント数は103社でした。2026年10月29日時点では、このビルの最も広い空室は154.17坪でした。
1991年に丸の内から移ってきた都庁舎
東京都財務局によると、都庁舎は1991年から新宿で使われていて、それ以前は千代田区丸の内（いまの東京国際フォーラムのあたり）にありました。新宿の都庁舎は、過去に日本一の高さだったこともある超高層建築物だと紹介されています。都営地下鉄大江戸線の都庁前駅が最寄りで、JR新宿駅の西口からは徒歩約10分です。
超高層ビルの中でも50坪前後から選べる区画
2026年10月29日時点で空室の募集があった地上20階以上のビルのうち、主な12棟は次のとおりです。400坪を超える区画を持つビルがある一方で、小田急第一生命ビル（募集情報の名前は新宿第一生命ビル）のように、空室がすべて50坪未満のビルもありました。
| ビル | 竣工 | 地上 階数 | 最大の 区画 |
|---|---|---|---|
| 新宿三井ビルディング | 1974年 | 55階 | 154.17坪 |
| 東京オペラシティ （オフィス） | 1996年 | 54階 | 237.81坪 |
| 新宿野村ビル | 1978年 | 50階 | 386.73坪 |
| 新宿アイランドタワー | 1995年 | 44階 | 270.98坪 |
| 新宿スクエアタワー | 1994年 | 31階※ | 289.08坪 |
| 新宿エルタワー | 1989年 | 31階 | 98.6坪 |
| 新宿グリーンタワー | 1986年 | 29階 | 154.33坪 |
| Dタワー西新宿 | 2020年 | 29階 | 307.18坪 |
| 西新宿三井 ビルディング | 1999年 | 27階 | 476.8坪 |
| 小田急第一生命ビル | 1980年 | 26階 | 47.69坪 |
| フロンティア 新宿タワー | 2018年 | 24階 | 56.6坪 |
| 日土地西新宿ビル | 2002年 | 23階 | 180.23坪 |
※新宿スクエアタワーの地上の階数は、管理会社の東京建物は31階、所有者の日本プライムリアルティ投資法人は30階としています。
新宿野村ビルでは8つの階で区画が募集され、西新宿三井ビルディングでは23階の1フロア（476.8坪）を含む区画が募集されていました。300坪を超える区画は西新宿・新宿全体で9区画あり、そのうち3区画が新宿野村ビルで、残りは5棟に分かれています。
超高層ビルでもフロアを分けた区画が出ることがあり、20〜100坪を探す会社にとっても選択肢に入ります。
築30年を超える超高層ビルは改修の時期がまちまち
新宿区は、西新宿で築30年以上が経過した超高層ビルが、改修などの更新期を迎えているとしています。
古い超高層ビルは、空調や電気容量、エレベーター、共用部の改修の時期と内容がビルごとに違います。同じ坪単価の区画を比べるときは、改修の履歴と今後の予定を募集の資料で見比べ、耐震診断の結果や補強の有無は、申し込みの前に貸主側に確かめます。
2015年以降に建ったビルは7棟だけ
2015年以降に竣工したビルで空室の募集があったのは7棟でした。2025年竣工の新宿東栄ビル（地上12階、新宿三丁目駅から徒歩1分）では、6つの階で44.62坪の区画が募集されていました。2024年竣工のVORT西新宿NEX（地上9階、西新宿駅から徒歩1分）、2022年竣工のCIRCLES西新宿（地上11階、都庁前駅から徒歩6分）にも区画がありました。
超高層では、2020年竣工のDタワー西新宿と2018年竣工のフロンティア新宿タワーに空室がありました。新しいビルにこだわる会社にとっては、西新宿・新宿の中だけでは候補が少なく、竣工の年を条件に入れるなら範囲を周りのエリアまで広げることになります。
駅ビルの建て替えから始まる新宿グランドターミナル
東京都と新宿区は、新宿駅の駅ビルの建て替えをきっかけに、駅と駅前広場、駅ビルを一体で造り直す計画を進めています。西口では地上48階のビルの工事が進み、2035年度には線路の上空を東西に渡るデッキと駅前広場の一部が完成する予定です。
2018年の「新宿の拠点再整備方針」
東京都都市整備局によると、東京都と新宿区は2018年3月に「新宿の拠点再整備方針」を定めました。駅ビルの建て替えをきっかけに敷地を整え、東西のデッキの新設や駅前広場の再構成を進めて、「新宿グランドターミナル」へ再編することを目指しています。
東京都の広報は、新宿駅を、7路線8駅があり、1日の乗降人数で世界一のターミナルと紹介しています。そのうえで、東西のまちをつなぐ線路上空のデッキと、歩行者優先の駅前広場を整えるとしています。
東京都が施行する約10.1haの土地区画整理事業
この再編の基盤になるのが、東京都が施行する「新宿駅直近地区土地区画整理事業」です。施行地区は新宿三丁目と西新宿一丁目の各一部の約10.1haで、施行期間は2021年度から2046年度、総事業費は約728億円です。都市計画決定は2019年12月20日、事業計画決定は2021年7月7日でした。
東京都は、2035年度に東西のデッキと東西の駅前広場の一部を完成させ、2046年度に事業を終える予定としています。工事が20年以上続くため、西口の駅の近くで区画を借りる会社にとっては、駅からビルまでの歩く経路が工事の段階で変わることも入居の条件の1つになります。
地上48階の新宿駅西口地区開発計画は2029年度に竣工予定
新宿駅の西口では、小田急電鉄、東京メトロ、東急不動産の3社が「新宿駅西口地区開発計画」を進めています。3社の2024年3月25日の発表によると、3社の共同事業の「A区」は同じ日に新築工事に着工し、竣工は2029年度の予定です。
A区は地上48階・地下5階、最高高さ約260m、延床面積約251,000㎡で、主な用途は商業、事務所、駅施設などです。A区の事務所の部分は、2023年12月に建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）で「ZEB Ready」の評価を取得しました。小田急電鉄の単独事業の「B区」（地上8階・地下2階、最高高さ約50m）も、2029年度の竣工を予定しています。
同じ発表は、整備の方針の1つに「国際競争力強化に資する都市機能の導入」を掲げ、交流・連携・挑戦を生み出す「ビジネス創発機能」を整えるとしています。2029年度には、事務所を含む地上48階のビルが新宿駅の西口に加わる予定です。
西新宿グランドモールで変わる超高層ビル街の歩道
新宿区によると、西新宿では、道路と公開空地の高低差などから、一体的な空間や賑わいの連続性が不足していることが課題とされています。東京都と新宿区は2023年3月に「西新宿地区再整備方針」を定め、ビジネス街としての競争力の強化に加えて、多様な人の交流を促し、人が憩い歩ける都市空間へ造り直すことを目指しています。
2025年1月には「西新宿地区再整備ガイドライン」が、2026年3月には4号街路を「西新宿グランドモール」と位置付けたデザインコンセプトが定められました。このコンセプトは、新宿グランドターミナルから新宿中央公園をつなぐ賑わいの空間を目指し、2030年代から2040年代にかけて再整備を進めるとしています。長く入居する前提なら、ビルの改修の予定と合わせて、周りの街路の工事の時期も入居の判断に入ります。
新宿駅のほか西口と東側の4駅に分かれる最寄り駅
空室の区画の最寄り駅は新宿駅が最も多いものの、西口の西新宿駅・都庁前駅と、東側の新宿御苑前駅・新宿三丁目駅にも24〜36区画ずつ分かれています。どの駅を最寄りとするかで、通勤に使える路線と街の様子が変わります。
| 最寄り駅 | 区画数 | 東京メトロの 乗降人員 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 53 | 201,609人 |
| 西新宿駅 | 36 | 89,464人 |
| 新宿御苑前駅 | 35 | — |
| 新宿三丁目駅 | 29 | 159,057人 |
| 都庁前駅 | 24 | — |
| 大久保駅 | 9 | — |
| 初台駅 | 9 | — |
乗降人員は東京メトロの2025年度の1日平均です。表の東京メトロの3駅では、新宿駅に次いで東側の新宿三丁目駅の人数が多く、西口の西新宿駅を上回ります。このほか、新宿西口駅・東新宿駅・西武新宿駅を最寄りとする区画もあり、駅から徒歩5分以内の区画は、徒歩の分数が分かる208区画のうち171区画（約8割）でした。
新宿駅の周りに集まるJR・私鉄・地下鉄の駅
新宿駅には、JR、京王、小田急の各線や東京メトロなどが乗り入れています。都庁前駅は都営地下鉄大江戸線の駅、新宿三丁目駅は東京メトロ副都心線や都営地下鉄新宿線などが使える駅、新宿御苑前駅は東京メトロ丸ノ内線の駅で、歌舞伎町の近くには西武新宿線の西武新宿駅もあります。
社員の住まいが東西南北に分かれている会社でも、新宿駅か新宿三丁目駅に出られれば、多くの路線から通勤の経路を選べます。来客の多い会社は、取引先が使う路線から最寄り駅を決めると、駅からの距離の差が出にくくなります。
西新宿六丁目は西新宿駅、二丁目は都庁前駅が最寄り
空室のあった超高層ビルでは、西新宿六丁目の新宿アイランドタワー・西新宿三井ビルディング・Dタワー西新宿は西新宿駅、西新宿二丁目の新宿三井ビルディング・小田急第一生命ビルは都庁前駅が最寄りでした。西新宿三丁目の東京オペラシティ（オフィス）とフロンティア新宿タワーは、初台駅が最寄りです。
都の手続きや相談で都庁に通う会社は、都庁前駅が最寄りの西新宿二丁目の区画を選ぶと移動が短くなります。
西口の超高層ビルと東側の中小ビルに分かれる空室
2026年10月29日時点で西新宿・新宿で募集されていた空室（シェアオフィスを除く）は214区画（114棟）でした。100坪を超える区画は58区画で、そのうち46区画が西新宿にあり、東側の新宿の79区画は47区画が20〜50坪です。
東側の新宿では20〜50坪が約6割
町ごとに、広さの段別の区画数を並べると、西口と東側の違いがはっきりします。
| 広さ | 西新宿 | 新宿 | 北新宿・ 歌舞伎町 |
|---|---|---|---|
| 20坪以下 | 1 | 3 | 0 |
| 20〜50坪 | 44 | 47 | 7 |
| 50〜100坪 | 31 | 22 | 1 |
| 100〜300坪 | 40 | 6 | 3 |
| 300坪超 | 6 | 1 | 2 |
| 計 | 122 | 79 | 13 |
エリア全体では、20〜50坪の区画が98区画と最も多く、区画の広さの中央値は55.1坪でした。西新宿では、100坪を超える区画が122区画の4割近くを占めます。東側の新宿は100坪を超える区画が7区画にとどまり、空室のあったビルも51棟のうち45棟が地上10階以下でした。新宿御苑前駅を最寄りとする35区画の近くには、駅の出口1から徒歩5分で環境省の新宿御苑の新宿門があり、新宿三丁目駅からも徒歩5分です。
西新宿・新宿は、20〜50坪の区画が最も多く46%で、東京全体の44%とほぼ同じ割合です。超高層ビルの街という印象とは違い、少人数から中規模の会社が借りる広さの区画が中心で、そのうえで西口に大きな区画が集まっています。広さと人数の目安はオフィス面積と人数の目安の早見表にまとめています。
空室のあるビルの半数は1982〜1999年の竣工
空室のあった114棟の竣工年の中央値は1987年で、1982〜1999年に竣工したビルが57棟と半数を占めます。1981年以前のビルも28棟あり、2000年以降のビルは合わせて19棟でした。
東京全体より坪単価が高く敷金も重い西新宿・新宿
通常の区画の坪単価の中央値は22,000円（13棟）で、東京全体の17,196円（493棟）より4,804円高い水準でした。敷金の中央値も10か月分（85棟）と、東京全体の8か月分（1,635棟）より2か月多くなっています。
| 項目 | 西新宿・新宿 | 東京全体 |
|---|---|---|
| 空室の区画 （棟数） | 214 （114） | 4,186 （2,373） |
| 通常の区画の 坪単価 | 22,000円 （13棟） | 17,196円 （493棟） |
| 通常の区画の 敷金 | 10か月 （85棟） | 8か月 （1,635棟） |
| セットアップ の敷金 | 6か月 （5棟） | 6か月 （234棟） |
表の値は中央値で、括弧の中は値を出すのに使った棟数です。通常の区画で賃料を公開している棟は13棟と少なく、セットアップオフィスを含めると、坪単価の中央値は23,000円（15棟）でした。坪単価の考え方は賃貸オフィスの坪単価の記事で説明しています。
214区画のうち、内装付きのセットアップオフィスは10区画（7棟）で、残りの204区画は内装の付かない通常の区画でした。通常の区画では、賃料と敷金に加えて、内装工事と家具の費用、退去のときの原状回復の費用もかかります。
三幸エステートの「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）によると、新宿区を含む都心5区の1フロア200坪以上の大規模ビルの空室率は、2026年10月1日時点で0.97%でした。同社の「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」（2026年10月）では、大規模ビルの募集賃料は35,146円/坪で、11か月続けて上がっています。1フロアの大きい超高層ビルで広い区画を探す会社ほど、空室が出たときにすぐ内見できるよう、早めに条件を固めておく必要があります。
100坪を超える区画が4分の1を超える西新宿・新宿では、月額の大きい区画ほど、入居のときに預ける敷金の額も大きくなります。敷金の考え方はセットアップオフィスの敷金の記事でも整理しています。
保証会社の日商保が提供する「敷金半額くん」は、新しくオフィスを借りるときの敷金を、半額から最大0円まで減らすサービスで、設立3期未満の会社も対象です。西新宿・新宿の通常の区画の中央値である敷金10か月分（85棟）の区画なら、半額で5か月分になる計算です。セットアップオフィスの中央値の6か月分（5棟）なら、3か月分になります。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。
新宿御苑前と西新宿三丁目にある内装・家具付きの区画
内装付きのセットアップオフィスの空室は10区画で、例に挙げる4棟は、新宿一丁目に2棟、西新宿三丁目に2棟あります。敷金の中央値は6か月分（5棟）で、通常の区画より少なく、減額を含めて敷金0円で入居できる区画も4区画ありました。
広さは20坪以下が1区画、20〜50坪が3区画、50〜100坪が4区画、100〜300坪が2区画で、家具付きと明記した区画は6区画でした。東京全体のセットアップオフィスは543区画（273棟）あり、ほかの区やエリアの数は東京のセットアップオフィスの賃料相場の記事で比べられます。以下の条件は2026年10月29日時点のもので、募集の状況は変わることがあります。
| 物件 | 広さ | 敷金 | 入居の時期 |
|---|---|---|---|
| 新宿御苑フロント | 67.99坪 | 相談 | 即日 |
| THE PORTAL 新宿御苑 | 107.88坪 | 8か月 | 2027年3月 |
| フロンティア 新宿タワー | 44.5坪 | 減額を含め0円 | 即日 |
| フロンティア 新宿タワー | 56.6坪 | 8か月 | 2026年12月1日 |
| 新宿ワープ | 15.49坪 | 0か月 | 2026年12月 28日予定 |
新宿御苑フロント（新宿一丁目・67.99坪）
新宿御苑前駅から徒歩1分の、1988年竣工の地上9階・地下1階のビルです。2階の67.99坪が家具付きのセットアップオフィスとして募集されていて、月額は2,039,700円（坪30,000円）、入居は即日です。敷金は募集情報で「相談」とされています。
THE PORTAL 新宿御苑（新宿一丁目・107.88坪）
7階の107.88坪は、西新宿・新宿に2区画しかない100坪超のセットアップオフィスの1つで、家具付き、敷金は8か月分、入居は2027年3月です。ビルは新宿駅から徒歩8分、1991年竣工の地上10階・地下1階です。人数の多い会社が2027年の春に内装付きの区画へ移る計画なら、時期が合います。
フロンティア新宿タワー（西新宿三丁目・44.5坪と56.6坪）
4階で家具付きの44.5坪と56.6坪が募集されていました。44.5坪の区画は減額を含めて敷金0円で、即日入居できます。56.6坪の区画は敷金8か月分で、入居は2026年12月1日からです。2018年竣工の地上24階・地下1階の超高層ビルで、初台駅から徒歩5分です。2015年以降の超高層ビルで40〜50坪台の家具付きの区画を選べるのは、例の中ではこのビルです。
新宿ワープ（西新宿三丁目・15.49坪）
敷金0か月で入居できる、2階の15.49坪の家具付きの区画です。入居は2026年12月28日の予定で、少人数の会社が、入居のときの敷金を用意せずに西新宿に事務所を構えられます。ビルは1966年竣工の地上3階で、新宿駅から徒歩10分です。
このほか、地上50階の新宿野村ビルでも、18階の188.49坪がセットアップオフィスとして募集されていました。超高層ビルの中で内装付きの区画を探す会社は、新宿野村ビルの区画も比べる相手に入ります。
100坪を超える本社を超高層ビルに置くなら西新宿
西新宿には、新宿野村ビルの386.73坪や西新宿三井ビルディングの476.8坪のように、1つのフロアに本社をまとめられる広さの区画が複数の超高層ビルにあります。近くの池袋・飯田橋・麹町は、西新宿・新宿より坪単価が低く、区画の広さの中央値も小さいエリアです。
| エリア | 通常の区画 の坪単価 | 区画の広さ の中央値 | セット アップ |
|---|---|---|---|
| 西新宿・新宿 | 22,000円 （13棟） | 55.1坪 | 10区画 |
| 池袋 | 18,500円 （15棟） | 48.9坪 | 2区画 |
| 飯田橋・九段下・ 神保町 | 16,000円 （15棟） | 42.4坪 | 30区画 |
| 麹町・番町・ 永田町 | 18,425円 （16棟） | 44.9坪 | 18区画 |
坪単価は通常の区画の中央値で、括弧の中は棟数です。どれも2026年10月29日時点の同じ集計で、別々のビルどうしを比べた差のため、ビルの築年や駅からの距離の違いも含まれます。
坪3,500円低く、内装付きの区画が2区画の池袋
池袋の坪単価の中央値は18,500円（15棟）で、西新宿・新宿より3,500円低い水準です。東武東上線・西武池袋線の沿線から乗り換えなしで通える一方、セットアップオフィスは2区画しかありません。同じ副都心として成り立った経緯は、サンシャインシティから始まる池袋のオフィス街の記事で紹介しています。
内装付きの区画が3倍ある飯田橋・九段下・神保町
飯田橋・九段下・神保町は、坪単価の中央値が16,000円（15棟）と西新宿・新宿より6,000円低く、セットアップオフィスは30区画と西新宿・新宿の3倍あります。区画の広さの中央値は42.4坪で、小さめの区画を内装付きで探す会社には比べる相手になります（飯田橋・九段下・神保町のオフィス街の記事）。
坪3,575円低く、区画が小さめの麹町・番町・永田町
麹町・番町・永田町は、坪単価の中央値が18,425円（16棟）で、西新宿・新宿より3,575円低い水準です。空室は152区画（100棟）で、区画の広さの中央値は44.9坪と、西新宿・新宿より10坪ほど小さくなっています（麹町・番町・永田町のオフィス街の記事）。
西新宿・新宿の中で探すなら、最初に決めるのは、西口の超高層ビルか、東側の新宿三丁目・新宿御苑前の中小のビルかです。超高層ビルなら改修の履歴と西口の工事の時期を、東側なら新宿駅と新宿三丁目駅のどちらの出口から歩くかを比べると、候補を絞りやすくなります。賃貸オフィスの探し方の全体は賃貸オフィスの探し方ガイドで、エリアの空室は新宿・西新宿の賃貸オフィス・セットアップオフィスの空室で見られます。Growth Officeでは、掲載していない区画も含めて、人数と予算に合うオフィスをスタッフがご提案しています。お問い合わせからご相談ください。
よくある質問
答えの数字は、2026年10月29日時点で西新宿・新宿で募集されていた区画の集計です。
Q. 西新宿のオフィス街はどのようにしてできたのですか？
1958年の第一次首都圏基本計画で新宿が副都心に位置付けられ、1960年に淀橋浄水場の跡地を中心とする約96haで新宿副都心建設計画が定められました。うち約56haで副都心建設事業が行われ、その基盤の上に、特定街区制度などで民間の超高層ビルの建設が誘導されて、いまの西口の超高層ビル街ができました。1991年には都庁舎が丸の内から移っています。
Q. 西新宿・新宿の賃貸オフィスの坪単価の相場はどれくらいですか？
通常の区画の坪単価の中央値は22,000円（13棟）で、東京全体の通常の区画の中央値17,196円（493棟）より高い水準です。中央値は、通常の区画の賃料を公開している13棟の値です。
Q. 西新宿と池袋では、オフィスの賃料はどれくらい違いますか？
通常の区画の坪単価の中央値は、西新宿・新宿が22,000円（13棟）、池袋が18,500円（15棟）で、3,500円の差でした。区画の広さの中央値は西新宿・新宿が55.1坪、池袋が48.9坪です。
Q. 西新宿・新宿にはどれくらいの広さの空室が多いですか？
シェアオフィスを除く空室のうち、20〜50坪が46%と最も多くなっています。100坪を超える区画は58区画で、そのうち46区画が西新宿にあり、東側の新宿は20〜50坪の区画が中心です。
Q. 西新宿の超高層ビルで、小さな区画を借りることはできますか？
超高層ビルでも、フロアを分けた区画が募集されていることがあります。小田急第一生命ビル（地上26階）の空室は26.86〜47.69坪、フロンティア新宿タワー（地上24階）は44.5坪と56.6坪の区画でした。
Q. 新宿駅の周りでは、どんな再開発が進んでいますか？
東京都と新宿区の「新宿の拠点再整備方針」（2018年）にもとづき、駅・駅前広場・駅ビルを一体で造り直す「新宿グランドターミナル」への再編が進んでいます。東京都の土地区画整理事業は2035年度に東西のデッキと駅前広場の一部を完成させる予定で、西口では地上48階の新宿駅西口地区開発計画のA区が2029年度の竣工を予定しています。
Q. 西新宿・新宿で使える駅と路線は何ですか？
新宿駅ではJR、京王、小田急の各線や東京メトロなどが使えます。西口には都営地下鉄大江戸線の都庁前駅と東京メトロの西新宿駅、東側には東京メトロ副都心線や都営地下鉄新宿線などの新宿三丁目駅、東京メトロ丸ノ内線の新宿御苑前駅があり、歌舞伎町の近くには西武新宿線の西武新宿駅があります。
Q. 西新宿・新宿で敷金を減らす方法はありますか？
通常の区画の敷金の中央値は10か月分（85棟）で、東京全体の8か月分（1,635棟）より2か月多くなっています。保証会社の日商保の「敷金半額くん」を使うと、敷金を半額から最大0円まで減らせ、敷金10か月分の区画なら半額で5か月分になる計算です。日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかるため、減る敷金の額と保証料を比べて決めます。
まとめ
- 西新宿の超高層ビル街は、1958年に副都心に位置付けられた新宿で、1960年に淀橋浄水場の跡地を中心に計画された新宿副都心から生まれました。
- 1971年の京王プラザホテル（47階建て）、1974年の新宿三井ビルディング（地上55階）、1991年の都庁舎の移転を経て、業務の街になりました。
- 新宿駅では「新宿グランドターミナル」への再編が進み、西口の新宿駅西口地区開発計画（地上48階）は2029年度の竣工を予定しています。
- 西新宿では築30年以上の超高層ビルが更新期を迎え、東京都と新宿区は2023年に西新宿地区再整備方針を定めました。
- 2026年10月29日時点の空室は214区画（114棟）で、20〜50坪の区画が46%と最も多くなっていました。
- 100坪を超える区画58区画のうち46区画は西新宿にあり、東側の新宿は20〜50坪の区画が中心です。
- 通常の区画の坪単価の中央値は22,000円（13棟）、敷金の中央値は10か月分（85棟）でした。
- セットアップオフィスは新宿一丁目と西新宿三丁目に例があり、敷金の中央値は6か月分（5棟）です。
- 通常の区画の坪単価の中央値は、近くの池袋（18,500円・15棟）、麹町・番町・永田町（18,425円・16棟）、飯田橋・九段下・神保町（16,000円・15棟）より高い水準です。
※出典：東京都都市整備局「北新宿地区 事業のあらまし」、東京都第二市街地整備事務所「区画整理事業について（新宿駅直近地区）」、東京都財務局「都ちょうしゃ雑学」、東京都「都庁への交通案内」、東京都「新宿が生まれ変わる 利用しやすいグランドターミナルに」、東京都環境局「トップレベル事業所 新宿三井ビルディング」、新宿区「西新宿地区のまちづくり」、環境省「新宿御苑 アクセス」、小田急電鉄・東京地下鉄・東急不動産「新宿駅西口地区開発計画 新築着工」（2024年3月25日）、京王プラザホテル「京王プラザホテルについて」、小田急不動産「小田急第一生命ビル 物件概要」、東京建物・日本プライムリアルティ投資法人（新宿スクエアタワー）、NTT都市開発、野村不動産ホールディングス、新宿アイランド、三信、住友生命、大和ハウス工業、三井不動産、伊藤忠アーバンコミュニティ、中央日本土地建物の各社の公表資料（ビルの竣工年と階数）、東京メトロ「各駅の乗降人員ランキング」（2025年度）、三幸エステート「オフィスマーケット調査月報 東京都心5区」（2026年10月）、「オフィスマーケットレポート 東京都心5区」（2026年10月）。空室の数・賃料・敷金はGrowth Officeの集計です。
