2026年11月の東京のセットアップオフィスの賃料相場は、坪単価の中央値が28,000円、月額の中央値が約102.6万円で、敷金は中央値で賃料の6か月分でした。100坪以下では広さによる坪単価の差が小さく、どの広さの段も26,857〜29,000円の間に収まります。内装のない通常の区画では、中央値が坪17,018円、敷金8か月分です。数えたのは、Growth Officeに11月8日時点で掲載している東京のセットアップオフィス544区画（278棟）です。そのうち、2024年以降に竣工した（竣工予定を含む）ビル（以下、新しいビル）の170区画（43棟）は、坪単価の中央値が35,530円でした。
この記事では、全体の数をまとめたあと、広さ別、区・エリア別の順に相場を見て、都心3区の外で選べる区画の例、入居時期と家具、敷金と入居時に必要なお金を取り上げます。続いて2026年10月の版（10月27日時点）から変わったことを短くまとめます。後半は新しいビルの特集で、43棟の一覧も載せます。最後に、探す手順、契約の前に確かめること、よくある質問、まとめを置いています。
※この記事の区画数や賃料、敷金の値は、Growth Officeに載せている東京の空室のうち、2026年11月8日時点で公開中で、かつ募集情報を10月9日以降に更新した区画から出しています。シェアオフィスやレンタルオフィスの部屋は数に入れていません。同じ区画を二重に掲載している場合は1区画として数え、比較用の通常の区画には、セットアップオフィスの区画も募集しているビルを入れていません。中央値は、まずビルごとに値を1つにまとめ、その値をビルどうしで並べて出しました。月額は募集のときに表示されていた金額で、共益費や消費税を含むかどうかは区画によって異なります。
東京のセットアップオフィスの相場は坪28,000円、敷金6か月
最初に、全体の規模と、賃料・敷金の中央値を押さえます。この記事でいうセットアップオフィスは、貸主が内装を整えたうえで貸し出す区画です。家具まで付くものと、内装だけのハーフセットアップの両方を含みます。
11月8日時点の区画数と、賃料・敷金の中央値
| 指標 | セットアップ | 通常の区画 |
|---|---|---|
| 区画数 （棟数） | 544 （278） | 3,574 （2,139） |
| 坪単価 （中央値） | 28,000円 （111棟） | 17,018円 （489棟） |
| 月額 （中央値） | 約102.6万円 （102棟） | — |
| 敷金 （中央値） | 6か月 （234棟） | 8か月 （1,674棟） |
| 敷金0円の 区画 | 58区画 | — |
| 即入居の 区画 | 212区画 | — |
括弧内の棟数は、それぞれの中央値の計算に入ったビルの数です。月額と坪単価は、賃料が公開されている区画に限って計算しました。セットアップオフィスは、通常の区画と比べて坪単価が1万円あまり高く、敷金は2か月分少ない水準です。月々の賃料と入居時の敷金のどちらを重く見るかで、向く区画が変わります。
100坪以下が491区画、広さの中央値は45.3坪
544区画のうち491区画、およそ9割が100坪以下でした。区画の広さの中央値は45.3坪で、100坪を超える区画は53区画です。数名から数十名ほどの会社が入る規模の区画が、募集の中心を占めています。
三幸エステートが2025年12月15日に公表した調査「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」も、都心5区のセットアップオフィスの募集は100坪以下の面積帯に多いとしています。エリアでは千代田区と中央区で供給が多い傾向も、同じ調査で示されています。
広さ別のセットアップオフィスの賃料相場と坪単価
区画の広さを5つの段に分け、段ごとの区画数と、月額・坪単価・敷金の中央値を並べました。100坪を超える段は、賃料の分かるビルが坪単価で7棟、月額で8棟と、ほかの段（17〜40棟）より少なく、1棟の値で中央値が動きやすいため、参考の値として載せます。
| 広さの段 | 区画数 （棟数） | 月額 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|---|
| 20坪以下 | 71（42） | 約34.2万円 （17棟） | 26,857円 （19棟） | 3か月 （33棟） |
| 20〜30坪 | 76（52） | 約70.2万円 （21棟） | 29,000円 （23棟） | 4か月 （44棟） |
| 30〜50坪 | 149（98） | 約102.6万円 （36棟） | 28,000円 （40棟） | 6か月 （83棟） |
| 50〜100坪 | 195（97） | 約170.5万円 （28棟） | 27,775円 （32棟） | 6か月 （78棟） |
| 100坪超 （参考の値） | 53（26） | 約455.1万円 （8棟） | 35,000円 （7棟） | 8か月 （17棟） |
どの値も中央値で、括弧内は計算に入ったビルの数です。ちょうど20坪の区画は「20坪以下」、ちょうど30坪の区画は「20〜30坪」の段に入れています。ビルの数が偶数の段では、真ん中の2つの値の平均をとるため、50〜100坪の坪単価のように端数の出る値があります。
50〜100坪と100坪超の区画数には、スイテ田町、owns芝大門、owns芝など、竣工前で賃料がまだ公開されていないビルの区画も入っています。これらは坪単価と月額の計算には入っていません。
100坪以下は、どの広さでも坪26,857〜29,000円
100坪以下の4つの段を比べると、坪単価の中央値は最も低い20坪以下の26,857円から、最も高い20〜30坪の29,000円までの間に収まりました。段どうしの差は1坪あたり2,000円あまりで、広さによる違いはわずかです。月額のほうは、20坪以下の約34.2万円から50〜100坪の約170.5万円まで、広さに応じて大きく開きます。
区画の数が最も多い段は50〜100坪の195区画で、30〜50坪の149区画が続き、この2つの段で全体の6割を超えます。100坪超の35,000円はほかの段より高い値ですが、7棟から出した参考の値です。坪単価が広さでほぼ変わらないので、予算を考えるときは「坪単価×必要な広さ」で月額を見積もり、段を1つ上げたときに月額がどれだけ増えるかを先に押さえておきます。
通常の区画より坪約1万〜1.2万円高い（20〜100坪）
広さの段をそろえて通常の区画と並べると、20〜30坪と30〜50坪ではセットアップオフィスのほうが1坪あたり12,000円、50〜100坪では9,775円高くなっていました。
| 広さの段 | セットアップ | 通常 | 差 |
|---|---|---|---|
| 20坪以下 | 26,857円 （19棟） | 22,909円 （14棟・ 参考の値） | 3,948円 |
| 20〜30坪 | 29,000円 （23棟） | 17,000円 （145棟） | 12,000円 |
| 30〜50坪 | 28,000円 （40棟） | 16,000円 （151棟） | 12,000円 |
| 50〜100坪 | 27,775円 （32棟） | 18,000円 （140棟） | 9,775円 |
20坪以下の通常の区画は、賃料の分かるビルが14棟で、ほかの段（140〜151棟）よりずっと少ないため参考の値としました。少人数の会社に向く区画の探し方を、小規模のセットアップオフィスの記事にまとめました。100坪超は、セットアップオフィスが参考の値で35,000円（7棟）、通常の区画が17,996円（74棟）で、図と表には入れていません。
この差は、同じビルの中で比べたものではありません。比べているのは、セットアップオフィスを募集しているビルと、通常の区画だけを募集しているビルの中央値どうしです。竣工年の分かるビルのうち2020年以降に竣工したものは、セットアップオフィスのあるビルで25.1%（263棟のうち66棟）、通常の区画のあるビルでは7.3%にとどまります。駅との距離でも、徒歩5分以内の区画の割合はセットアップオフィスが85.4%（徒歩の分数が分かる534区画のうち456区画）、通常の区画が77.8%です。坪単価の差には、内装と家具の分だけでなく、築年の新しさと駅からの近さの違いも入っています。
三幸エステートの調査に見る、同じビルの中での上乗せ額
同じビルの中で比べた上乗せの額は、三幸エステートの調査が参考になります。調べた対象は都心5区の賃貸ビルで、同じビルに通常の区画とセットアップオフィスの区画があり、どちらの募集賃料も分かるものです。内装と家具が付くフルセットアップでは、1坪あたり5,000円の上乗せが26.7%で最も多く、内装だけのハーフセットアップでは2,000〜3,000円の上乗せが43.5%でした。グレードの高い内装と家具をそろえた区画では、坪1万円を超える上乗せも珍しくないとしています。
この調査は、入居時の内装工事と退去時の原状回復まで費用に含めると、2〜5年ほどの短めの期間で借りる場合は、通常のオフィスより総費用が少なく済む例が多いとしています。上乗せの額を40坪に当てはめた計算は、後の敷金の節で示します。
在籍人数から、広さと月額の目安をつかむ
ザイマックス総研の「1人あたりオフィス面積調査（2025年）」によると、東京23区のオフィスでは、在籍1人あたりの面積の中央値が3.8坪でした。この面積は契約上の賃借面積で、会議室や受付の広さも含みます。3.8坪を1人分として、広さの段を在籍人数に置き換えたのが次の表です。
| 広さの段 | 在籍人数 （目安） | 月額 （中央値） |
|---|---|---|
| 20坪以下 | 5名まで | 約34.2万円 |
| 20〜30坪 | 6〜7名 | 約70.2万円 |
| 30〜50坪 | 8〜13名 | 約102.6万円 |
| 50〜100坪 | 14〜26名 | 約170.5万円 |
| 100坪超 | 27名以上 | 約455.1万円 （参考の値） |
募集の多い30〜100坪の段は、在籍が8名から26名ほどの会社に合う広さです。採用の予定がある会社は、今の人数ではなく、契約が終わるころに見込む人数に3.8坪を掛けて、必要な広さを出しておきます。
東京の区・エリア別に見る坪単価と敷金
区ごとの区画数、坪単価の中央値、同じ区の通常の区画の坪単価、敷金の中央値、敷金0円の区画数を一覧にしました。坪単価と敷金の欄には、2026年10月の版と同じ基準で、値の分かるビルが5棟以上ある区だけ数字を入れています。
| 区 | 区画数 （棟数） | 坪単価 | 通常の 区画の 坪単価 | 敷金 | 敷金 0円 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 142（75） | 27,000円 | 18,608円 | 6か月 | 4 |
| 港区 | 142（63） | 27,109円 | 18,650円 | 6か月 | 15 |
| 千代田区 | 116（65） | 27,500円 | 17,328円 | 6か月 | 12 |
| 渋谷区 | 41（21） | 40,503円 | 24,298円 | 5.5か月 | 12 |
| 新宿区 | 30（19） | 30,000円 | 17,508円 | 4か月 | 5 |
| 文京区 | 23（8） | 28,000円 | 13,114円 | 6か月 | 6 |
| 品川区 | 16（11） | — | 19,028円 | 4.5か月 | 2 |
| 目黒区 | 16（5） | — | 20,000円 | — | 2 |
| そのほかの5区 | 18（11） | — | — | — | 0 |
坪単価の計算に入ったビルは、中央区27棟、千代田区26棟、港区22棟、渋谷区10棟、新宿区9棟、文京区5棟です。新宿区は、10月版（10月27日時点）では値の分かるビルが5棟に届かず「—」でしたが、今回は9棟になったため坪単価を載せました。品川区と目黒区は坪単価の分かるビルが3棟、目黒区の敷金は4棟のため、載せていません。そのほかの5区は、台東区（9区画・6棟）、墨田区（3区画・1棟）、江東区（3区画・1棟）、豊島区（2区画・2棟）、世田谷区（1区画・1棟）を足した数です。
都心3区（千代田・中央・港）に400区画、全体の約7割
千代田区・中央区・港区の3区を合わせると400区画で、全体のおよそ7割にあたります。渋谷区と新宿区を加えた都心5区では471区画です。三幸エステートの調査で供給が多いとされた千代田区と中央区は、今回も区画の多い区に入りました。
3区の坪単価の中央値は、千代田区27,500円、港区27,109円、中央区27,000円で、開きは500円の中に収まります。同じ区の通常の区画より、千代田区は約1万円、港区と中央区は約8,400〜8,500円高い水準です。3区のどこを選んでも坪単価の水準はほとんど変わらないため、区で比べるよりも、通いやすい駅やエリア、ビルごとの条件で比べるほうが違いが見えます。
中央区と港区は142区画、千代田区は116区画
中央区と港区は、どちらも142区画（中央区は75棟、港区は63棟）で同じ数になりました。中央区の坪単価の中央値は27,000円で、3区の中では最も低い値です。中央区で区画の多いエリアは、新富町・築地（33区画）、茅場町・新川・八丁堀（31区画）、八重洲・日本橋・京橋と人形町・馬喰町・浜町（各26区画）です。
港区は、敷金0円で入居できる区画が15区画あり、区別で最も多い数です。区画は浜松町・田町・芝公園に77、六本木・麻布に33が集まっています。入居時のお金を抑えたい会社は、港区の敷金0円の区画から当たると候補を絞りやすくなります。
千代田区は116区画（65棟）で、神田・御茶ノ水（36区画）、飯田橋・九段下・神保町（29区画）、秋葉原・岩本町（27区画）に区画が多くあります。
渋谷区の坪単価は40,503円で、区別で最も高い
渋谷区は41区画（21棟）で、坪単価の中央値は40,503円でした。区ごとに比べて最も高く、同じ区の通常の区画（24,298円）との開きも、表の区の中で最も大きくなっています。敷金は中央値が5.5か月分で、敷金0円で入れる区画も12区画あります。
41区画のうち12区画は、竣工前の（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画の区画で、どれも坪単価が9万円を超えています。この1棟を除いた29区画で計算しても、坪単価の中央値は40,000円（9棟）で、渋谷区が最も高いことは同じです。渋谷区で探す場合は、隣の新宿区（30,000円）や都心3区（27,000〜27,500円）の区画も並べて、坪単価の差と通勤の便を比べます。
エリア別では浜松町・田町・芝公園が77区画で最も多い
区をさらにエリアに分け、区画数の多い順に10のエリアを並べました。坪単価の欄も、値の分かるビルが5棟以上のエリアに限っています。
| エリア名（区） | 区画数 （棟数） | 坪単価の 中央値 |
|---|---|---|
| 浜松町・田町・ 芝公園 （港区） | 77（29） | 27,218円 |
| 神田・御茶ノ水 （千代田区） | 36（23） | 25,000円 |
| 新富町・築地 （中央区） | 33（15） | 25,000円 |
| 六本木・麻布 （港区） | 33（10） | 27,000円 |
| 渋谷 （渋谷区） | 32（14） | 41,250円 |
| 茅場町・新川・ 八丁堀 （中央区） | 31（15） | — |
| 飯田橋・九段下・ 神保町 （千代田区） | 29（17） | 25,004円 |
| 秋葉原・岩本町 （千代田区） | 27（11） | 27,000円 |
| 八重洲・日本橋・ 京橋 （中央区） | 26（13） | 31,818円 |
| 人形町・馬喰町・ 浜町 （中央区） | 26（14） | 26,133円 |
浜松町・田町・芝公園の77区画には、竣工前のスイテ田町（12区画）、SUNLIT三田、owns芝、owns芝大門（各10区画）の4棟が入っています。4棟とも賃料は公開されておらず、坪単価の27,218円（7棟）には入っていません。坪単価は、神田・御茶ノ水、新富町・築地、飯田橋・九段下・神保町の3エリアが25,000円前後と低めで、八重洲・日本橋・京橋は31,818円、渋谷は41,250円でした。同じ中央区でも、新富町・築地と八重洲・日本橋・京橋では1坪あたり7,000円近い差があります。候補のエリアを2つか3つに絞ったら、エリアごとに区画を並べ、坪単価と敷金を合わせて見ると、予算との差がはっきりします。
新宿区・文京区・台東区の既存のビルのセットアップオフィス
千代田区・中央区・港区の外にも、2023年以前に竣工したビル（以下、既存のビル）で、賃料と敷金を公開しているセットアップオフィスがあります。ここでは新宿区・文京区・台東区から、20〜30坪、30〜50坪、50〜100坪と広さの段が違う3件を取り上げます。載せた条件は、11月8日時点の募集内容です。
| 物件（区） | 広さ | 月額 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| NOVEL WORK 新宿御苑 （新宿区） | 24.89坪 | 698,000円 | 4か月 |
| THE PORTAL本郷3丁目 （文京区） | 45.85坪 | 1,100,400円 | 6か月 |
| T・F・A BLD（TFAビル） （台東区） | 63.5坪 | 1,333,500円 | 7か月 |
NOVEL WORK 新宿御苑（新宿区・24.89坪・1区画）
新宿御苑前駅から徒歩5分、1990年竣工のビルの4階にある24.89坪の家具付きの区画です。坪28,043円（月額698,000円）、敷金は4か月分で、入居は2026年11月17日の予定です。坪単価は新宿区の中央値（30,000円）より低く、在籍6〜7名の会社が、年内に新宿で家具付きの区画へ移りたいときの候補になります。物件のページ
THE PORTAL本郷3丁目（文京区・45.85〜64.1坪・2区画）
本郷三丁目駅から徒歩1分、2002年竣工のビルです。募集は2階の45.85坪と地下1階の64.1坪の2区画で、月額が出ているのは2階です。2階は坪24,000円（月額1,100,400円）で、文京区の中央値（28,000円）より1坪あたり4,000円低く、敷金は6か月分、家具付きで即日入居ができます。地下1階の64.1坪は、坪22,000円が示されていますが、月額は出ていません。駅から1分の立地を優先したい、在籍8〜13名ほどの会社に合います。物件のページ
T・F・A BLD（TFAビル）（台東区・63.5坪・1区画）
浅草橋駅から徒歩2分、1992年竣工のビルの2階にある63.5坪の区画です。坪21,000円（月額1,333,500円）で、50〜100坪の段の中央値（27,775円）より1坪6,775円低い水準です。敷金は7か月分で、家具付き（什器有）、すぐに入居できます。在籍14〜26名ほどの会社が、坪単価を抑えて家具付きの区画にすぐ移りたいときに向きます。台東区の通常の区画の坪単価の中央値は13,941円（30棟）なので、内装のない区画を自社で整える費用とも比べてから決めます。物件のページ
セットアップオフィスの入居時期と、家具が付くかどうか
坪単価の近い区画どうしでも、いつ入れるかと、家具がどこまで付くかで、移転の段取りは大きく変わります。
即入居の区画は212区画、全体の39.0%
入居の時期が「即入居」「即日」となっている区画は212区画で、全体の39.0%でした。時期を日付や月で示した区画が277区画、「相談」が25区画、時期の書かれていない区画が30区画です。時期の書かれた277区画の中には、竣工前のビルの区画で、入居が2027年以降になるものも入っています。移転の期日が決まっている会社は、内見を申し込む段階で、引き渡しの日と賃料が発生する日を聞いておきます。
家具付きと明記した区画は246区画
544区画のうち、家具付き（什器有）と書かれている区画が246区画、家具なし（内装のみ）が56区画でした。残る242区画は、家具の有無が募集情報に書かれていません。
家具なしの区画は、今使っているデスクや椅子を持っていきたい会社に向きます。家具の有無が書かれていない区画では、執務席、会議室の机と椅子、受付まわりのどこまでが含まれるかを写真と募集資料で見ておくと、内見で聞く点を絞れます。内装と家具の範囲の違いは、フルセットアップオフィス・ハーフセットアップオフィスのそれぞれを扱った記事で説明しています。
セットアップオフィスの敷金と、入居時に必要なお金
内装工事の要らないセットアップオフィスでは、入居時のお金の大きさを左右するのは主に敷金です。広さ別の敷金の中央値、敷金0円の区画、40坪の区画で計算した入居時のお金、保証を使って敷金を減らす方法の順に整理します。
広さ別の敷金は、通常の区画より2〜4か月少ない
| 広さの段 | セットアップ | 通常の区画 |
|---|---|---|
| 20坪以下 | 3か月 （33棟） | 6か月 （57棟） |
| 20〜30坪 | 4か月 （44棟） | 6か月 （409棟） |
| 30〜50坪 | 6か月 （83棟） | 8か月 （517棟） |
| 50〜100坪 | 6か月 （78棟） | 10か月 （509棟） |
| 100坪超 | 8か月 （17棟） | 12か月 （340棟） |
表の値は敷金の月数の中央値です。5つの段のすべてで、セットアップオフィスの敷金は通常の区画より少なく、差は2〜4か月分でした。差が大きいのは50坪を超える段で、50〜100坪では6か月分と10か月分、100坪超では8か月分と12か月分です。区画の数で数えると、6か月分が133区画で最も多く、次が12か月分の53区画、4か月分の40区画の順です。礼金との違いや、退去時に戻る敷金の精算の考え方は、セットアップオフィスの敷金を扱った記事にまとめています。
敷金0円で入れる区画は58区画（10.7%）
敷金0円で入居できる区画は58区画で、全体の10.7%でした。内訳は、募集の時点で敷金が0か月の区画が33区画、減額の条件を満たすと0円になる区画が25区画です。減額で0円になる区画は、どんな条件で減るのかを申し込みの前に確かめます。
区別では港区が15区画で最も多く、千代田区と渋谷区が12区画ずつ、文京区が6区画、新宿区が5区画で続きます。広さの段で分けると、最も多いのは30〜50坪の24区画で、50〜100坪の20区画、20〜30坪の12区画、20坪以下の2区画の順でした。100坪を超える段にはありません。敷金0円の区画だけを見たいときは、東京の敷金0円オフィスの一覧が使えます。
40坪の区画で、入居時のお金を試算する
40坪を借りる場合の、敷金・最初の月の賃料・仲介手数料を試算しました。使った坪単価は30〜50坪の段の中央値で、セットアップオフィスが28,000円、通常の区画が16,000円です。40坪を掛けた月額は、セットアップオフィスで112万円、通常の区画で64万円になります。敷金の月数も同じ段の中央値をとり、セットアップオフィスは6か月分、通常の区画は8か月分としました。
| 内訳 | セットアップ | 通常の区画 |
|---|---|---|
| 敷金 | 672万円 | 512万円 |
| 最初の月の 賃料 | 112万円 | 64万円 |
| 仲介手数料 （税込の 上限） | 123.2万円 | 70.4万円 |
| 3つの合計 | 907.2万円 | 646.4万円 |
この表だけを見ると通常の区画のほうが少なく済みますが、通常の区画では内装工事と家具の費用が別に必要で、退去時には原状回復の工事もあります。礼金、火災保険料、保証会社に払う保証料は、物件ごとに金額が違うため含めていません。仲介手数料については、宅地建物取引業者が貸主と借り手の双方から受け取れる額の合計を、原則として賃料の1か月分（消費税込みで1.1か月分）までとする国土交通省の告示があります。表の金額は、この上限を借り手が払う場合で計算しました。
月々の賃料の差は、三幸エステートの調査の上乗せ額を40坪に当てはめると見当がつきます。坪2,000〜3,000円のハーフセットアップなら月8万〜12万円、坪5,000円のフルセットアップなら月20万円、坪1万円を超えるグレードの高い区画では月40万円を上回ります。借りる予定の年数分だけ上乗せを積み上げた額と、通常の区画を自社で整える場合の内装工事・家具・原状回復の見積もりを並べると、どちらの総額が少ないかが分かります。
保証を使って敷金を減らす方法
50〜100坪の段では、月額の中央値が約170.5万円、敷金の中央値が6か月分です。月額170万円の区画を借りるなら、敷金だけで1,020万円を用意することになり、敷金12か月分の区画では2,040万円にのぼります。敷金の月数が少ない区画が候補に無い場合は、保証を使って預ける敷金を減らすやり方もあります。
日商保（保証会社）の「敷金半額くん」は、オフィスを新しく借りるときの敷金を減らすサービスで、減らせる幅は半額から最大0円までです。設立3期未満の会社も使えます。敷金1,020万円の区画で半額になれば、用意する敷金は510万円です。使うには日商保の審査と、貸主の承諾が要ります。保証料もかかるので、減らせる敷金の額と保証料を比べて判断します。相談は、申し込みより前、候補を比べている間に済ませておきます。
2026年10月の版と比べて変わったこと
全体の坪単価の中央値（28,000円）と敷金の中央値（6か月分）は、2026年10月の版（10月27日時点）と同じでした。広さ別や区別の中央値には動いたものがあり、たとえば20坪以下の坪単価は27,843円から26,857円に、港区は27,843円から27,109円になっています。両方の時点の掲載データを並べると、次のようになります。
| 指標 | 10月版 （10月27日 時点） | 11月 （11月8日 時点） |
|---|---|---|
| 区画数 （棟数） | 510（268） | 544（278） |
| 坪単価 （中央値） | 28,000円 （85棟） | 28,000円 （111棟） |
| 月額 （中央値） | 約101.3万円 （73棟） | 約102.6万円 （102棟） |
| 敷金 （中央値） | 6か月 （234棟） | 6か月 （234棟） |
| 通常の区画 の坪単価 | 17,422円 | 17,018円 |
| 新しいビル | 152区画 （41棟） | 170区画 （43棟） |
| 敷金0円の 区画 | 60区画 | 58区画 |
| 即入居の 区画 | 198区画 | 212区画 |
11月8日時点の544区画のうち、477区画は10月27日時点にもあった区画です。10月27日時点にだけあった33区画のうち25区画は、成約や募集の終了などで公開中の一覧から外れました。今回にだけある67区画には、10月27日には公開中でなかった48区画のほか、募集情報の更新や内装の種類の見直しで数えに入った区画があります。区画数の差は、市場の空室の増減を表すものではありません。
両方の時点にある区画のうち55区画で賃料が新たに公開され（麻布台ヒルズ S-Officeの17区画が最多）、新たに掲載された区画とあわせて、坪単価を出せたビルは85棟から111棟に増えました。両方の時点で月額が分かる区画で金額が変わったのは、JP-BASE渋谷の5階の1区画だけです。月額の中央値の動きは、月額の分かるビルが73棟から102棟に増えたことによるものです。通常の区画の坪単価は17,422円から17,018円になりましたが、数えた区画も3,404区画から3,574区画に入れ替わっており、同じ区画の賃料を比べた値ではありません。
新しいビルは152区画（41棟）から170区画（43棟）になり、坪単価の中央値は35,530円のままでした。owns芝、owns芝大門、合人社江戸日本橋ビルが加わり、REVZO新橋は、記事の数え方に入る区画（募集情報を10月9日以降に更新したセットアップの区画）が無くなりました。この入れ替わりなどで、新しいビルの敷金12か月以上の棟は約24%から18.2%に、家具付きと明記した区画は約38%から46.5%になりました。10月版の一覧でowns八丁堀として載せた中央区のビル（101坪台の4区画）は、今回は今の名前のグレイス八丁堀で載せています。
新しいビルのセットアップオフィスの坪単価は35,530円
11月8日時点で、新しいビルのセットアップオフィスは170区画（43棟）あります。坪単価の中央値は新しいビルが35,530円（12棟）、既存のビルが27,000円（89棟）で、差は1坪8,530円（31.6%）です。
| 項目 | 新しい ビル | 既存の ビル |
|---|---|---|
| 区画数 （棟数） | 170 （43） | 343 （220） |
| 坪単価の 中央値 | 35,530円 （12棟） | 27,000円 （89棟） |
| 敷金の 中央値 | 6か月 （33棟） | 6か月 （190棟） |
| 敷金12か月 以上の棟 | 18.2% | 12.6% |
| 家具付きと 明記 | 79区画 （46.5%） | 156区画 （45.5%） |
| 即入居の 区画 | 68区画 （40.0%） | 126区画 （36.7%） |
賃料を公開していない区画が多いため、新しいビルで坪単価が分かるのは43棟中12棟です。12棟のうち、竣工前で入居が2028年2月からの（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画は、坪約9万〜14万円です。10月版（10月27日時点）と同じくこの1棟を外すと、中央値は34,059円（11棟）で、既存のビルより1坪7,059円（約26%）高い水準です。麻布台ヒルズ S-Officeも坪約11万〜14万円と高いものの、竣工済みのビルのため外していません。50坪の区画なら、月々の賃料の差は約35万〜43万円です。
敷金12か月以上の棟は、新しいビルが33棟中6棟、既存のビルが190棟中24棟です。新旧の比較からは、竣工年の分からない区画を外しています。
竣工年で分けた坪単価、3万円を超えるのは2015年以降のビル
下の図は、竣工した時期で4つに分けたときの、東京のセットアップオフィスの坪単価（中央値）です。竣工年が分かるのは263棟で、その中央値は1992年です。年数のたったビルに、貸主が内装を入れ直した区画が多く含まれます。
1999年以前に竣工したビルは27,000円（64棟）、2000〜2014年は25,044円（16棟）でした。2000〜2014年が10月版（10月27日時点）の27,038円（14棟）より低いのは、坪単価の分かるビルが14棟から16棟に入れ替わったことによるもので、市場の賃料の動きではありません。2015〜2023年の30,597円は、坪単価が分かるのが9棟と少ないため参考の値です。最も高いのは2024年以降の35,530円でした。既存のビルで坪単価が分かる89棟のうち、64棟は1999年以前の竣工です。
建築基準法の耐震の基準が改められたのは1981年6月1日です。1980年代前半までに完成したビルなら、耐震診断を受けているか、補強の工事が済んでいるかを内見のときに尋ねておきます。
新しいビルの通常の区画との坪単価の差は5,059〜6,530円
新しいビルの通常の区画（内装の付かない区画）は、坪単価の中央値が29,000円（21棟）です。これに対して、セットアップオフィスは35,530円（道玄坂二丁目計画を除くと34,059円）で、1坪あたり5,059〜6,530円の差があります。別々のビルどうしの比較なので、差には立地の違いも入ります。
1坪5,059〜6,530円の差を50坪の区画で3年間払うと、合計で約911万〜1,175万円です。自社で内装を整える前提で通常の区画を借りると、内装工事と家具の費用、工事の間も払う賃料、退去時の原状回復の費用がかかります。その合計が約911万〜1,175万円に収まるかどうかが、どちらを選ぶかの目安です。入居時にかかるお金は、初期費用を広さごとに試算した記事で確かめられます。
新しいビルの通常の区画（29,000円）は、既存のビルのセットアップオフィスより1坪2,000円高い水準です。建物の新しさを取るなら新しいビルの通常の区画で内装を自社で手配し、入居の早さと手間の少なさを取るなら既存のビルのセットアップオフィスを選ぶ、という分け方になります。
新しいビル43棟のうち38棟が港・中央・千代田区
区ごとの数は、港区が14棟73区画で最も多く、中央区が11棟40区画、千代田区が13棟38区画と続きます。この3区で43棟中38棟、約9割を占めます。残りは渋谷区の3棟14区画と、文京区（1棟4区画）、品川区（1棟1区画）で、新宿区は0棟でした。
港区の14棟をエリアで分けると、最も多いのは浜松町・田町・芝公園の7棟（スイテ田町、SUNLIT三田、owns芝、owns芝大門、M.BALANCE三田、H¹O浜松町、ACN三田ビル）です。ほかは新橋・虎ノ門・神谷町に4棟（TWG新橋Ⅱ、PMO新橋Ⅱ、BIZCORE西新橋、CIRCLES＋新橋）、芝浦・お台場のエリアに2棟（CADRE tamachiとExpert Tamachiで、どちらも田町駅から徒歩5分）、六本木・麻布に1棟（麻布台ヒルズ S-Office）です。
竣工年ごとの棟数は、2026年の14棟64区画が最多
竣工した年（予定を含む）で分けると、2024年が11棟13区画、2025年が12棟45区画、2026年が14棟64区画、2027年が6棟48区画です。2024年竣工の11棟は、どれも募集が1〜2区画です。2027年竣工予定の6棟は、1棟で1〜12区画を募集していて、合わせて48区画あります。
新しいビルは区画の6割が50坪以上
ここでは広さを20坪未満・20〜50坪・50〜100坪・100坪以上の4つで区切ります（前半の5つの段とは区切り方が違います）。新しいビルの170区画のうち、50坪以上は102区画で、ちょうど6割です。既存のビルは343区画のうち135区画（約39%）でした。新しいビルでは1つの階を1区画のまま募集する例が多いためです。100坪以上は、新しいビルが35区画、既存のビルが18区画で、約2倍です。
反対に、20〜50坪は新しいビルの46区画（27.1%）に対して既存のビルは165区画（48.1%）で、既存のビルでは区画の約半分がこの広さです。20〜50坪で探すなら、既存のビルのほうが候補を多く集められます。小さな区画も既存のビルに多く、20坪未満は既存のビルに43区画、新しいビルに22区画あります。
目的別に選ぶ、新しいビルのセットアップオフィスの候補
下の表は、このあと紹介する21棟から、敷金・入居の時期・家具の有無などの目的ごとに候補を挙げたものです。
| 目的 | 候補 | 理由 |
|---|---|---|
| 坪単価を 抑える | ADW日本橋 人形町 後楽園PREX BizNest 八丁堀 | 26,500〜 30,070円 |
| 敷金を 抑える | CADRE tamachi BizNest 八丁堀 AUSPICE 神田小川町 | 0か月・ 1か月・ 3か月 |
| すぐに 入る | CIRCLES＋ 築地 ソラス神保町 明治薬科大学 剛堂会館 | 全区画が 即入居 |
| 家具を 持ち込む | 後楽園PREX ソラス神保町 | 家具なし の区画 |
| 増員しても 同じビルに | SUNLIT三田 CIRCLES＋ 築地 麻布台ヒルズ S-Office | 広さの違う 区画がある |
| 100坪 以上が要る | ソラス神保町 owns芝 WORK VILLA YAESU | 1区画 107〜 263坪 |
| 2026年 12月に移る | 岩本町PREX 麻布台ヒルズ S-Office | 12月から 入居の区画 |
| 2027年に 移る | SUNLIT三田 owns芝大門 スイテ田町 スイテ日本橋 人形町 | 竣工の前 から募集 |
43棟には、同じシリーズ名を持つビルもあります。CIRCLESが4棟、BIZCOREが3棟、PREX・スイテ・ACNが2棟ずつです。完成前のビルは、同じシリーズの完成済みのビルを内見すると、内装の仕上がりの見当がつきます。ブランドごとの特徴をまとめた記事も参考になります。
ここからは、2026年までに竣工した（予定を含む）ビルを、それぞれのビルでいちばん小さい区画の広さに応じて「20坪未満」「20〜50坪」「50〜100坪」「100坪以上」の4つの節に分け、2027年竣工予定のビルは最後の節にまとめます。前半の広さ別（20坪以下・20〜30坪・30〜50坪など5つの段）とは、段の分け方も境目の扱いも違います。区画の条件は11月8日時点のもので、募集は変わることがあります。
20坪未満から借りられる新しいビルのセットアップオフィス
新しいビルにある20坪未満の区画は22区画で、6棟にしかありません。ここではそのうち3棟を取り上げます。少人数向けなら、小規模のセットアップオフィスをまとめた記事でも比べられます。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| AUSPICE 神田小川町 （千代田区） | 14.68坪×4 | 34,059円 | 3か月 |
| ADW日本橋 人形町 （中央区） | 17.53坪×6 | 26,500〜 28,000円 | 4か月 |
| 麻布台ヒルズ S-Office （港区） | 11.1〜 31.5坪×18 | 109,677〜 140,000円 | 2か月・ 相談 |
AUSPICE神田小川町（千代田区・14.68坪・4区画）
鉄骨造で地上14階、2025年に完成しました。小川町駅と新御茶ノ水駅のどちらからも徒歩1分です。1つの階が約14坪で、募集中の4区画（4・6・7・8階、各14.68坪）はどれも家具付きです。坪34,059円（月額499,986円）、敷金3か月分です。階を丸ごと自社で使えるので、立ち上げたばかりの数人のチームでも、ほかの会社と階を分け合わずに済みます。物件のページ
ADW日本橋人形町（中央区・17.53坪・6区画）
2025年7月竣工の地上9階建てで、最寄りの人形町駅まで徒歩1分、水天宮前駅も徒歩4分です。全区画が家具までそろったフルセットアップで、執務席の配置は2つの案から選びます。募集は3〜8階の6区画で、広さはどれも17.53坪、坪26,500〜28,000円（月額464,545〜490,840円）、敷金は4か月分です。
入居は、3・5・7階が2026年11月上旬から、4・6・8階が12月からの相談です。この特集で紹介する21棟の中で、坪単価が最も低い区画です。契約が2年の普通借家なので、2年ごとに人数や働き方を見直したい、在籍5名までの会社に合います。物件のページ
麻布台ヒルズ S-Office（港区・11.1〜31.5坪・18区画）
森ビルが手がける麻布台ヒルズの中で、住宅棟の「麻布台ヒルズ レジデンスB」の2〜5階に設けた小さなオフィスです。広さ9〜32坪の区画が全部で68あり、最寄りの六本木一丁目駅まで徒歩3分です。11月8日時点の募集は3〜5階の18区画（11.1〜31.5坪）で、うち8区画が20坪未満です。
18区画とも月額が公開されていて、坪単価は約11万〜14万円（共益費込みの月額1,440,000〜3,780,000円）です。新しいビルの中央値（35,530円）を大きく上回ります。敷金は3区画が2か月分で、ほかの区画は相談です。すぐに入居できるのは7区画で、4階の11.7坪と3階の31.5坪は2026年12月からです。小さな面積で麻布台ヒルズに自社だけの部屋を構えられるため、賃料より所在地を重く見る少人数の会社に向く区画です。物件のページ
20〜50坪で選べる新しいビルのセットアップオフィス
新しいビルにある20〜50坪の区画は46区画です。この広さの区画を持つビルは20棟あり、棟の数では4つの区分の中で最も多くなります。ここではそのうち6棟を紹介します。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| BizNest 八丁堀 （中央区） | 20.36坪 | 29,719円 | 1か月 |
| CADRE tamachi （港区） | 23.92〜 35.41坪×5 | 37,000〜 41,000円 | 0か月 |
| Biz Feel 茅場町 （中央区） | 25.96坪 | 30,000円 | 相談 |
| KiGi AKIHABARA （千代田区） | 30.73坪・ 30.84坪 | 相談 | 相談 |
| CIRCLES大手町 the North （千代田区） | 35.48坪×3 | 相談 | 6か月 |
| 明治薬科大学 剛堂会館 （千代田区） | 47.10坪 | 相談 | 12か月 |
BizNest八丁堀（中央区・20.36坪・1区画）
2026年竣工のビルで、八丁堀駅から徒歩6分です。募集は9階の1区画（20.36坪）で、家具が付いています。坪29,719円（共益費込みの月額605,079円）で、すぐに入居でき、敷金は1か月分で済みます。入居時のお金を小さくできるので、シェアオフィスやレンタルオフィスから初めて自社の区画に移る会社に向きます。物件のページ
CADRE tamachi（港区・23.92〜35.41坪・5区画）
地上8階建てで、竣工は2026年1月です。田町駅まで徒歩5分、三田駅までは徒歩8分です。4〜8階の5区画が家具付きで、広さは23.92坪（8階）、31.42坪（4階）、35.41坪（5〜7階）の3通り、坪37,000〜41,000円（月額932,880〜1,451,810円）です。新しいビル43棟で敷金0か月の募集は、CADRE tamachiと、一覧に載せたExpert Tamachi（48.14坪）の2棟だけです。入居時にまとまった敷金を預けずに済み、3通りの広さを同じビルで見比べられるので、採用の計画に合わせて広さを決めたい会社に合います。物件のページ
Biz Feel 茅場町（中央区・25.96坪・1区画）
地上10階建て・鉄筋コンクリート造のビルで、2024年に竣工しました。最寄りは人形町駅（徒歩3分）です。木を生かした内装で、天井高は2,680mmです。募集は3階の25.96坪で、坪30,000円（共益費込みの月額778,800円）です。敷金と入居の時期は相談です。1階の共用ラウンジを来客の応対に使えるので、25坪ほどの区画でも、取引先を招く機会の多い在籍6〜7名ほどの会社に向きます。物件のページ
KiGi AKIHABARA（千代田区・30.73坪・30.84坪）
KiGi AKIHABARAは、サンケイビルにとって初めての木造の中高層オフィスビルです。2026年5月に竣工し、同じ年の7月に開業しました。秋葉原駅、浅草橋駅、岩本町駅のいずれからも徒歩6分です。構造は木造と鉄骨造の組み合わせで、地上9階建てです。1階には誰でも入れるカフェ、2階にはオフィスで働く人のための共用ラウンジ、屋上にはテラスがあります。
セットアップオフィスは8階の30.73坪と9階の30.84坪で、どちらもすぐに入居できます。賃料と敷金は相談です。木をふんだんに使った建物で、1階のカフェや2階のラウンジもあるため、働く場所の良さを採用で伝えたい、在籍8〜13名ほどの会社の候補です。物件のページ
CIRCLES大手町 the North（千代田区・35.48坪・3区画）
三菱地所の「CIRCLES」は中規模オフィスビルのシリーズで、このビルは2026年5月に竣工しました。所在地は神田錦町で、小川町駅と新御茶ノ水駅まで徒歩2分、淡路町駅まで徒歩3分です。天井高は3,170mm以上あり、階数は地上10階です。セットアップオフィスは2・4・6階の3区画（各35.48坪）で、賃料は相談、敷金は6か月分、どの区画もすぐに入居できます。3つの駅を使い分けられるので、社員の住まいが散らばり、通勤の路線を1つに絞れない会社に合います。物件のページ
明治薬科大学 剛堂会館（千代田区・47.10坪・1区画）
1974年から紀尾井町にあった明治薬科大学の剛堂会館が建て替えられ、2026年3月に竣工しました。地上8階・地下1階建てで、最寄りは麹町駅（徒歩3分）と永田町駅（徒歩4分）です。2階には、6つの部屋をつなげると大きな会場になるカンファレンスホールと、入居企業が会員になれる「めいやくラウンジ」（有料）が置かれています。
1階の47.10坪が募集中の区画で、執務用のデスク・椅子と打ち合わせの場所を備えています。即入居が可能で、敷金は12か月分、賃料は相談です。説明会や勉強会を自社で開く機会が多い会社なら、同じビルのホールを使えて、外の会場を探す手間が減ります。物件のページ
50〜100坪で探す新しいビルのセットアップオフィス
14棟の新しいビルに50〜100坪の区画があり、そのうち4棟は2027年に竣工を予定しています。ここでは2026年までに竣工した3棟を紹介します。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| CIRCLES＋ 築地 （中央区） | 68.53〜 160.96坪×11 | 相談 | 12か月 |
| 後楽園PREX （文京区） | 69.27坪×4 | 27,039〜 30,070円 | 6か月 |
| 岩本町PREX （千代田区） | 72.15坪×10 | 40,194〜 41,580円 | 6か月 |
CIRCLES＋築地（中央区・68.53〜160.96坪・11区画）
2026年竣工、地上10階建てのビルで、築地駅まで徒歩2分、新富町駅と東銀座駅までは徒歩4分です。区画は2〜9階に11あり、2〜4階は各階に68.53坪と74.98坪が1つずつ、5〜9階は160坪台（160.80坪・160.96坪）です。11区画とも家具付きで、すぐに入居でき、敷金は12か月分、賃料は相談です。70坪前後と160坪台の区画が同じビルにそろうので、敷金を用意できる会社が、家具の手配をせずに短い期間で大人数の移転を済ませたいときの候補です。物件のページ
後楽園PREX（文京区・69.27坪・4区画）
「PREX」は住友商事グループが手がける中規模オフィスビルのシリーズで、後楽園PREXは2025年5月に竣工しました。駅は、都営三田線の水道橋（徒歩1分）とJRの水道橋（徒歩4分）を使えます。鉄骨造（一部CFT造）の地上10階建てで、1つの階の広さは69.27坪です。屋上には喫煙スペースのある庭園があり、パントリーも備えています。
区画はハーフセットアップです。貸主が会議室を2室、個室型のフォンブースを2室つくり、執務エリアは天井を張らないスケルトンにしています。会議室とフォンブースは、原状回復工事の対象から外れています。募集は6・7・9・10階の4区画で、坪27,039〜30,070円（月額1,872,992〜2,082,949円）、敷金6か月分、即入居が可能で、家具は付きません。退去時に工事の要らない範囲が先に分かるため、出るときの費用まで見通して予算を組みたい会社に向きます。物件のページ
岩本町PREX（千代田区・72.15坪・10区画）
後楽園PREXと同じシリーズで、地上13階建て、2026年竣工です。最寄りは小伝馬町駅（徒歩3分）と岩本町駅（徒歩6分）です。1つの階が72.15坪で、2〜11階の10区画を募集しています。坪単価は40,194〜41,580円で、月額が出ているのは9〜11階（2,900,000〜3,000,000円）です。敷金は6か月分です。
2026年12月から入居でき、2〜8階は12月1日からと示されています。同じ広さの区画が10の階に並ぶので、年内に移転の段取りを組める会社は、入る階の高さを選べます。物件のページ
100坪以上の新しいビルのセットアップオフィス
100坪以上の区画を持つ新しいビルは9棟、区画は35あります。ここでは3棟を紹介します。160坪台の区画があるCIRCLES＋築地は、いちばん小さい区画が68.53坪のため、50〜100坪の節に入れました。
| 物件（区） | 区画 | 坪単価 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| ソラス神保町 （千代田区） | 106.92坪×5 | 30,864〜 34,044円 | 6か月 |
| owns芝 （港区） | 112.04坪×10 | 相談 | 相談 |
| WORK VILLA YAESU （中央区） | 253.76〜 263.30坪×4 | 50,835〜 55,450円 | 6〜10か月 |
ソラス神保町（千代田区・106.92坪・5区画）
2026年竣工の地上12階建てで、構造は鉄骨造（一部CFT造）です。神保町駅まで徒歩2分、九段下駅まで徒歩5分です。家具なしのセットアップオフィスで、11月8日時点の募集は4・5・9〜11階の5区画です。坪30,864〜34,044円（月額3,300,000〜3,639,984円）、敷金6か月分で、どの区画もすぐに入れます。100坪以上の区画を持つ新しいビル9棟のうち、その区画の月額を公開しているのは、ソラス神保町、WORK VILLA YAESU、道玄坂二丁目計画の3棟だけです。金額を先に固めて社内の稟議を進めたい会社が比べやすいビルです。物件のページ
owns芝（港区・112.04坪・10区画）
芝公園駅から徒歩7分の場所で、2026年12月に竣工を予定しています。2〜11階に112.04坪の区画が1つずつあり、10区画とも家具付きで、賃料と敷金は相談です。入居できる日は掲載に書かれていないため、竣工のあといつから入れるかは、問い合わせのときに確かめます。100坪を超える家具付きの区画が10そろうので、竣工のあと早い時期に、家具の手配をせずに大きな区画へ移りたい在籍27名以上の会社の候補です。物件のページ
WORK VILLA YAESU（中央区・253.76〜263.30坪・4区画）
宝町駅まで徒歩3分、東京駅へも徒歩8分の、交差点に面したビルです。2026年5月に竣工した地上13階・地下2階建てで、基準階は約263坪、天井は高さ3.7mのスケルトンです。セットアップオフィスは2・5・9・12階の4区画で、どの階も月額が公開されています。
坪単価は50,835〜55,450円、月額は12,899,890〜14,599,985円です。家具付きの2階と12階は敷金10か月分、5階（家具なし）と9階は6か月分で、どの区画も即入居が可能です。家具の手配の手間と敷金のどちらを抑えたいかで階を選べるので、初期費用の配分を先に決めたい会社に合います。物件のページ
2027年竣工予定のビルで先に募集中のセットアップオフィス
竣工が2027年の予定のビルは6棟あり、完成前から計48区画を募集中です。2026年12月竣工予定のowns芝は、100坪以上の節で紹介しています。申し込みが竣工の1年ほど前から始まるビルもあり、早めに候補に入れるほど、選べる階や広さが多く残ります。
| 物件（区） | 入居の 時期 | 区画 | 敷金 |
|---|---|---|---|
| owns芝大門 （港区） | 2027年3月 竣工予定 | 72.47坪 ×10 | 相談 |
| SUNLIT三田 （港区） | 2027年3月 | 37.47〜 87.67坪×10 | 6か月・ 相談 |
| スイテ田町 （港区） | 2027年春 | 97.40〜 98.31坪×12 | 6か月 |
| スイテ日本橋 人形町 （中央区） | 2027年春 | 110坪×3 | 6か月 |
| O-PLACE 日本橋人形町 （中央区） | 2027年 11月上旬 | 125.25坪 | 12か月 |
| （仮称）渋谷区 道玄坂二丁目計画 （渋谷区） | 2028年2月 | 35〜 141坪×12 | 相談 |
※SUNLIT三田は、4階の60.80坪だけ入居の時期が相談です。敷金は3区画が6か月分で、ほかの区画は相談です。O-PLACE日本橋人形町の入居の時期は予定です。
owns芝大門（港区・72.47坪・10区画）
竣工予定は2027年3月で、御成門駅から徒歩3分の場所にあります。10区画とも72.47坪の家具付きで、2〜11階に1区画ずつあります。賃料と敷金は相談で、入居できる日は掲載に書かれていません。同じエリアのowns芝（112.04坪）より1区画が小さく、竣工は3か月ほど後です。階ごとに同じ広さの区画を選べるので、在籍14〜26名ほどの会社が、竣工を待って移る計画で早めに階を決めたいときの候補です。物件のページ
SUNLIT三田（港区・37.47〜87.67坪・10区画）
三田駅（都営三田線・浅草線）まで徒歩1分、JR田町駅まで徒歩3分の場所で、2027年3月の竣工を予定しています。地下2階・地上8階建てで、4〜8階に2区画ずつ、広さ37.47〜87.67坪の計10区画を募集しています。賃料は相談で、敷金は37.47坪・44.75坪・59.17坪の3区画が6か月分、ほかの区画は相談です。
入居は9区画が2027年3月からで、4階の60.80坪だけが相談です。4月からの新年度を新しいオフィスで迎えたい会社が、予定を組みやすいビルです。物件のページ
スイテ田町（港区・97.40〜98.31坪・12区画）
スイテ田町は、阪急阪神不動産が手がける中規模オフィス「SUITE（スイテ）」の1棟で、竣工は2027年春の予定です。鉄骨造の地上13階建てで、第一京浜に面し、三田駅まで徒歩2分、田町駅まで徒歩4分です。オフィスの階はすべてフルセットアップで計画されていて、2〜13階の12区画（2階は98.31坪、3〜13階は97.40坪）を募集しています。入居の開始は2027年春、敷金は6か月分、賃料は相談です。約100坪の区画を家具まで貸主が用意するので、移転の作業を少ない人数で進めたい会社に合います。物件のページ
スイテ日本橋人形町（中央区・110坪・3区画）
スイテ田町と同じシリーズのビルで、人形町駅まで徒歩1分の場所に、2027年春の竣工を予定しています。地上11階・鉄骨造で、1つの階を1社で使う造りです。募集は2〜4階の3区画で、広さはいずれも110坪です。2027年春から入居でき、敷金は6か月分、賃料は相談です。駅のすぐそばで1フロアを自社だけの拠点にできるので、在籍27名以上の会社が2027年春の移転先を探すときに比べたいビルです。物件のページ
O-PLACE日本橋人形町（中央区・125.25坪・1区画）
竣工は2027年9月下旬の予定で、水天宮前駅まで徒歩2分、人形町駅まで徒歩4分です。鉄骨造の地上9階建てで、基準階は約131坪、天井の高さは2.8mです。ZEBの認証も取得済みです。募集中の区画は2階の125.25坪で、入居の予定は2027年11月上旬、敷金は12か月分です。
契約は定期建物賃貸借です。期間の長さと、満了のあとに再び契約できるかは、申し込みより前に尋ねます（契約時に確認すべき10項目）。ZEBの認証を受けた建物に入ることを、取引先や採用の場で示したい会社の候補になります。物件のページ
（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画（渋谷区・35〜141坪・12区画）
渋谷駅に近い道玄坂二丁目で、竣工が2027年の予定の超高層オフィスビルです。地上31階・地下2階で、基準階の広さは約478坪です。セットアップオフィスは8〜9階で先に募集が始まっていて、35〜141坪の12区画、坪約9万〜14万円（月額4,900,000〜14,100,000円）、入居開始は2028年2月です。坪単価は35,530円（新しいビルの中央値）の2倍を超え、麻布台ヒルズ S-Officeと並ぶ水準です。入居まで1年以上あるので、渋谷に大きな拠点を構える計画を時間をかけて固めたい会社に向きます。物件のページ
新しいビルのセットアップオフィス43棟の一覧
新しいビルのうち、セットアップオフィスの区画を募集している43棟を表にしました。区ごとに分け、同じ区の中は竣工の早いものから並べています。物件の名前を押すと、その物件のページが開きます。データに竣工年が入っていない棟は、表に含めていません。
区画の欄は、11月8日時点でこの記事の数え方に入る区画の広さと数です。
| 物件 | 区 | 竣工 | 区画 |
|---|---|---|---|
| ACN三田ビル | 港区 | 2024年 | 22.94坪 |
| CIRCLES＋新橋 | 港区 | 2024年 | 99.99坪 |
| Expert Tamachi | 港区 | 2024年 | 48.14坪 |
| PMO新橋Ⅱ | 港区 | 2024年 | 85.72坪 |
| TWG新橋Ⅱ | 港区 | 2025年3月 | 18.87坪 |
| 麻布台ヒルズ S-Office | 港区 | 2025年 | 11.1〜31.5坪×18 |
| BIZCORE西新橋 | 港区 | 2025年 | 110.59坪 |
| H¹O浜松町 | 港区 | 2025年 | 33.62坪 |
| CADRE tamachi | 港区 | 2026年1月 | 23.92〜35.41坪×5 |
| M.BALANCE三田 | 港区 | 2026年8月 | 25.65坪 |
| owns芝 | 港区 | 2026年12月（予定） | 112.04坪×10 |
| SUNLIT三田 | 港区 | 2027年3月（予定） | 37.47〜87.67坪×10 |
| owns芝大門 | 港区 | 2027年3月（予定） | 72.47坪×10 |
| スイテ田町 | 港区 | 2027年（予定） | 97.4〜98.31坪×12 |
| ACN秋葉原SQUARE | 千代田区 | 2024年 | 30.06坪 |
| ARISTO平河町 | 千代田区 | 2024年 | 33.65坪 |
| VORT秋葉原Ⅶ | 千代田区 | 2024年 | 32.04坪×2 |
| owns平河町 | 千代田区 | 2024年 | 3.13坪 |
| AUSPICE神田小川町 | 千代田区 | 2025年 | 14.68坪×4 |
| BIASTA JIMBOCHO | 千代田区 | 2025年 | 45.03坪×2 |
| 明治薬科大学 剛堂会館 | 千代田区 | 2026年3月 | 47.1坪 |
| BIZCORE神保町Ⅱ | 千代田区 | 2026年5月 | 89.33坪×2 |
| CIRCLES大手町 the North | 千代田区 | 2026年5月 | 35.48坪×3 |
| KiGi AKIHABARA | 千代田区 | 2026年5月 | 30.73坪・30.84坪 |
| ソラス神保町 | 千代田区 | 2026年 | 106.92坪×5 |
| 岩本町PREX | 千代田区 | 2026年 | 72.15坪×10 |
| 神保町専大通りビル | 千代田区 | 2026年 | 48.45坪×3 |
| Biz Feel 茅場町 | 中央区 | 2024年 | 25.96坪 |
| 合人社江戸日本橋ビル | 中央区 | 2024年 | 4.29〜4.84坪×2 |
| ADW日本橋人形町 | 中央区 | 2025年7月 | 17.53坪×6 |
| BIZCORE日本橋 | 中央区 | 2025年 | 49.15〜75.63坪×2 |
| グレイス八丁堀 | 中央区 | 2025年 | 101.09〜101.11坪×4 |
| CIRCLES日本橋小伝馬町 | 中央区 | 2026年4月 | 69.41〜92.58坪×5 |
| WORK VILLA YAESU | 中央区 | 2026年5月 | 253.76〜263.3坪×4 |
| BizNest八丁堀 | 中央区 | 2026年 | 20.36坪 |
| CIRCLES＋築地 | 中央区 | 2026年 | 68.53〜160.96坪×11 |
| スイテ日本橋人形町 | 中央区 | 2027年春（予定） | 110坪×3 |
| O-PLACE日本橋人形町 | 中央区 | 2027年9月（予定） | 125.25坪 |
| ReRaiMa渋谷道玄坂 | 渋谷区 | 2024年 | 20.74坪 |
| COERU渋谷二丁目 | 渋谷区 | 2025年 | 64.65坪 |
| （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 渋谷区 | 2027年（予定） | 35〜141坪×12 |
| 後楽園PREX | 文京区 | 2025年5月 | 69.27坪×4 |
| M Crest | 品川区 | 2025年 | 72.26坪 |
東京でセットアップオフィスを探す手順
この記事の中央値を物差しにすると、候補の区画は次の6つの段階で絞り込めます。
- 今の在籍人数ではなく、契約が終わるころに見込む人数から広さの段を決めます。目安は1人あたり3.8坪（ザイマックス総研の調査の東京23区の中央値）です。
- 決めた広さに、その段の坪単価の中央値を掛けて、月額のおおよその額を出します。100坪以下の段では坪26,857〜29,000円です。100坪を超える段の坪35,000円は7棟から出した参考の値なので、候補のビルの賃料で見積もり直します。新しいビルに絞るなら、坪35,530円（道玄坂二丁目計画を除くと34,059円）で見積もります。
- 社員の通勤と来客の便から区とエリアを選び、そこの区画の数と、坪単価が中央値より高いか低いかを見ます。
- 敷金の月数を区画ごとに比べ、敷金0円の区画や、保証の利用で敷金を軽くする方法も視野に入れて、入居時に用意する額を出します。
- 内装のない通常の区画も残すなら、内装工事・家具・原状回復の見積もりの合計と、セットアップオフィスの上乗せを借りる年数分まとめた額を並べます。
- 内見では、付いている家具と設備、契約の期間と途中の解約、退去時に元に戻す範囲を聞いておきます。
月額と敷金のおおよその額を内見の前に出しておくと、見に行く区画の数を減らせます。Growth Officeのスタッフが、サイトにまだ出ていない区画も合わせて、人数と予算に見合うセットアップオフィスを選んでご提案します。ご相談はお問い合わせから受け付けています。
セットアップオフィスの契約の前に確かめる5つの点
内装と家具が初めから用意されている分、セットアップオフィスの契約には、通常の区画にはない条件が付くことがあります。建物の完成前に申し込む新しいビルも多いため、申し込む前に次の5点を押さえておきます。
契約の期間と、途中で解約できるか
セットアップオフィスの募集には、契約の期間を最初に決めておく定期借家契約のものがあります。定期借家契約は借地借家法38条にもとづく賃貸借で、更新がなく、決めた期間が終わった時点で契約も終わります。たとえばADW日本橋人形町は2年の普通借家ですが、O-PLACE日本橋人形町の募集は定期建物賃貸借で、新しいビルどうしでも契約の形はそろっていません。途中で移る可能性があるなら、期間内に解約できるかと、何か月前までに伝えるかを聞いておきます。契約書で読む箇所は、契約時に確認すべき10項目の記事で順に説明しています。
竣工前の区画の引き渡しと内見
建物が完成する前の区画は実物を見られないため、完成予想の図や、同じシリーズで完成済みのビルを見て内装をつかみます。引き渡しが遅れたときの扱いと、完成後に区画を見てから契約を決められるかは、先に尋ねておきます。今の事務所に解約を伝える期限から数えて、引き渡しが間に合う区画に絞ります。
家具と設備はどこまで付くか
家具付きとされる区画でも、会議室のテーブルや椅子、受付、電話ブース、通信回線の設備まで含むかどうかは区画ごとに違います。内見の際に備品の一覧をもらえば、別の区画と並べて比べられます。同じシリーズのビルどうしの違いは、ブランド別に東京のセットアップオフィスを紹介した記事で整理しています。
レイアウトの変更と追加の工事の扱い
貸主が間仕切りや配線を作り込んでいるため、入居後の会議室の増設や壁の移動には制限がかかる場合があります。ブースや会議室を足せるか、その工事費を借り手と貸主のどちらが持つか、足した部分が退去のときに元へ戻す対象に入るかを、申し込みの前に書面で取り決めておきます。
退去のときの原状回復の範囲
三幸エステートの調査によると、セットアップオフィスを退去するときの原状回復は、クリーニングだけで終わる例がある一方で、床のタイルカーペットや壁紙を張り替え、家具も入れ替えるなど、通常のオフィスと変わらない費用になる例もあります。退去時の工事の範囲を先に示している物件もあり、後楽園PREXでは、貸主がつくった会議室とフォンブースは元に戻さなくてよい扱いです。戻す範囲と費用の分担で退去の負担は大きく変わるため、契約書の条文で見ておきます。退去の進め方は、セットアップオフィスの退去時の注意点にまとめています。
セットアップオフィスの賃料相場についてよくある質問
賃料・敷金・契約について寄せられる質問に、11月8日時点の数字で答えます。
Q. 東京のセットアップオフィス、2026年11月の坪単価の相場は？
11月8日時点の坪単価の中央値は28,000円（111棟）でした。都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）だけで見ると28,272円（94棟）です。100坪以下の広さの段では26,857〜29,000円の幅に収まり、広さによる差は小さめです。
Q. セットアップオフィスの月々の賃料は、広さごとにいくらですか？
月額の中央値は、20坪以下が約34.2万円（17棟）、20〜30坪が約70.2万円（21棟）、30〜50坪が約102.6万円（36棟）、50〜100坪が約170.5万円（28棟）でした。100坪超は約455.1万円（8棟）ですが、棟が少ないため参考の値です。どれも募集時の額で、共益費と消費税を含むかは区画で異なります。
Q. セットアップオフィスと通常の区画の坪単価の差はいくらですか？
全体の中央値は、セットアップオフィスが28,000円、内装の付かない通常の区画が17,018円（489棟）でした。広さをそろえると、20〜30坪で29,000円と17,000円、30〜50坪で28,000円と16,000円、50〜100坪で27,775円と18,000円で、差は1坪あたり約1万〜1.2万円です。別々のビルどうしを比べた値なので、立地や築年の違いもこの差に入っています。三幸エステートは、同じビルで通常の区画とセットアップの区画の賃料をどちらも確かめられる例を集め、フルセットアップで最も多い上乗せを1坪あたり5,000円（26.7%）としています。
Q. セットアップオフィスで募集の多い広さは何坪ですか？
50〜100坪が195区画で最も多く、30〜50坪の149区画が続きます。100坪以下は491区画と全体の約9割を占め、区画の広さの中央値は45.3坪でした。
Q. 東京のセットアップオフィスは、どの区に多く集まっていますか？
中央区と港区が142区画ずつで最も多く、千代田区が116区画、渋谷区が41区画、新宿区が30区画で続きます。中央区・港区・千代田区の3区で400区画あり、全体の約7割です。新しいビルも、43棟のうち38棟がこの3区にあります。
Q. 即入居できるセットアップオフィスは何区画ありますか？
入居の時期を「即入居」「即日」としている区画は212区画で、全体の39.0%でした。日付や月を書いている区画が277区画、「相談」が25区画、時期の書かれていない区画が30区画です。日付や月の書かれた区画には、竣工前のビルで入居が2027年以降になるものも入るため、移転日が動かせない会社は、内見を予約する段階で入居できる日も尋ねます。
Q. セットアップオフィスに家具はどこまで付いていますか？
544区画のうち、家具付き（什器有）と明記した区画が246区画、家具なし（内装のみ）が56区画で、残る242区画は家具が付くかどうかの記載がありませんでした。家具なしの区画は、今使っている机や椅子を持ち込みたい会社に合います。付く範囲は、写真と募集資料、内見で確かめます。
Q. セットアップオフィスの敷金の相場は、賃料の何か月分ですか？
中央値は6か月分（234棟）で、通常の区画の8か月分（1,674棟）を下回りました。広さ別に見ると、20坪以下は3か月分、20〜30坪は4か月分、30〜100坪の2つの段はどちらも6か月分、100坪超は8か月分で、狭い区画ほど少ない傾向です。区画の数では6か月分の133区画が最も多く、12か月分の区画も53区画あります。
Q. 敷金0円で入れるセットアップオフィスは、どれくらいありますか？
11月8日時点で58区画あり、全体の10.7%でした。もともと敷金を0か月としている区画が33区画、条件付きの減額で0円になる区画が25区画です。区別では、港区の15区画が最も多く、千代田区と渋谷区が12区画ずつで続きます。
Q. 2026年10月から坪単価や区画数は変わりましたか？
掲載しているデータで比べると、全体の坪単価の中央値（28,000円）も敷金の中央値（6か月分）も、10月版（10月27日時点）から動いていません。区画数は10月27日時点の510区画から544区画になりました。この差は、成約などで一覧から外れた区画と、新たに掲載された区画や、募集情報の更新日・内装の種類の見直しで数えに入った区画を差し引きしたもので、空室がその分増えたことを示す数ではありません。10月27日時点の数字は2026年10月の版で見られます。
Q. 新しいビルだと、セットアップオフィスの坪単価はいくらですか？
新しいビルのセットアップオフィスは170区画（43棟）あり、坪単価の中央値は35,530円（12棟）でした。竣工前で入居が2028年2月からの道玄坂二丁目計画を除くと、34,059円（11棟）です。既存のビルの27,000円（89棟）と比べて、約3割高い水準です。賃料を「相談」とする区画が多く、坪単価を出せた新しいビルは12棟にとどまります。
Q. まだ竣工していないビルのセットアップオフィスは、申し込めますか？
申し込みはできます。11月8日時点では、2026年12月に竣工を予定しているowns芝の10区画と、2027年に竣工を予定しているビルの48区画（6棟）が、完成の前から募集に出ていました。実物を見られない分、完成予想の図で内装をつかみ、引き渡しの時期と遅れたときの扱いを聞いてから申し込みます。
Q. セットアップオフィスと通常の区画は、どちらを選べばよいですか？
移転の期限が近い会社や、2〜5年ほどで次の移転を見込む会社は、内装工事と原状回復の手間と費用を抑えやすいセットアップオフィスが候補になります。三幸エステートの調査も、借りる期間が2〜5年ほどと比較的短いなら、総費用が通常のオフィスより少なく済む例が多いとみています。1か所に長くとどまる会社や、内装を自社の仕様にしたい会社は、通常の区画も並べます。
2026年11月の東京のセットアップオフィスの相場のまとめ
- Growth Officeに掲載中の東京のセットアップオフィスは、11月8日時点で544区画（278棟）で、約9割が100坪以下です。
- 坪単価の中央値は28,000円（111棟）で、100坪以下の広さの段では26,857〜29,000円の幅に収まります。
- 月額の中央値は全体で約102.6万円（102棟）、50〜100坪では約170.5万円です。
- 通常の区画の坪単価の中央値は17,018円で、20〜100坪では1坪あたり約1万〜1.2万円の差があります（別々のビルどうしの差で、立地や築年の違いを含みます）。
- 中央区と港区が142区画ずつ、千代田区が116区画で、この3区に全体の約7割が集まります。
- 区ごとの坪単価の中央値は、渋谷区の40,503円（10棟）が最も高い水準です。
- 敷金は中央値で6か月分と、通常の区画（8か月分）より少なめです。
- 敷金0円で入居できる区画は58区画（10.7%）です。
- 40坪の試算では、敷金・最初の月の賃料・仲介手数料の合計がセットアップオフィスで907.2万円、通常の区画で646.4万円です（通常の区画は内装工事が別）。
- 10月版（10月27日時点）と比べると、全体の坪単価と敷金の中央値は変わらず、区画数は掲載データの見直しも含めて510区画から544区画になりました。
- 新しいビルのセットアップオフィスは170区画（43棟）で、坪単価の中央値35,530円は既存のビル（27,000円）を約3割上回ります。
- 竣工が2027年の予定のビルでも、48区画（6棟）がすでに募集に出ています。
- 申し込みの前に、契約の形と解約、竣工前の引き渡し、家具と設備、追加の工事、退去時の原状回復の5点を押さえます。
※出典：ザイマックス総研「1人あたりオフィス面積調査（2025年）」、三幸エステート「移転コストの上昇で注目が高まるセットアップオフィスの特徴」（2025年12月15日）。紹介した物件の説明は、各社の公式サイト、ニュースリリース、募集資料をもとにしています。
